Ny lov om eiendomsmegling

Finansdepartementet har i dag lagt frem forslag til ny lov om eiendomsmegling. - Den nye loven vil bidra til større trygghet for forbrukerne og skape større ryddighet i eiendomsmeglingsbransjen, sier finansminister Kristin Halvorsen.

Lovforslaget bygger på NOU 2006: 1 fra Eiendomsmeglingslovutvalget om eiendomsmegling. Lovens virkeområde er i hovedsak uendret, men det foreslås vesentlige endringer i forhold til dagens lov for å sikre at både selger og kjøper får en god og uavhengig bistand. Det er også lagt vekt på at omsetning av fast eiendom skal skje på en mest mulig effektiv måte.

- Kjøp og salg av bolig har enorm betydning for den enkeltes økonomi. Derfor har vi tatt for oss alle ledd i salgsprosessen. Ved å skjerpe kravene til hvilke opplysninger som skal gis om eiendommen, heve kompetansekrav og krav til uavhengighet hos eiendomsmeglerne og gjøre styret og daglig leder mer ansvarlig for den faglige kvaliteten på tjenestene, har vi styrket forbrukernes rettigheter, sier Halvorsen.

Blant lovforslagets hovedpunkter er:

Nye regler for meglers vederlag

• Progressiv provisjon skal være forbudt. Progressiv provisjon kan gi megler en for stor interesse i salgssummen og således være problematisk i forhold til kravet om meglers uavhengighet.
• Det foreslås ikke et totalforbud mot provisjonsbetaling. Etter departementets vurdering er det ikke påvist at denne vederlagsformen har så store svakheter at det forsvarer et slikt inngrep i avtalefriheten som et forbud ville innebære. Et forbud mot provisjonsbetaling ville fratatt forbrukerne muligheten til å velge en vederlagsform som i sin rene form innebærer at de ikke betaler noe dersom de ikke får solgt og at de ikke trenger å legge ut noe selv før de får salgssummen. Dette vil særlig kunne ha stor betydning ved salg av mindre attraktive objekter og i et fallende marked hvor det kan ta lang tid å få gjennomført et salg.
• Megler påbys imidlertid å utarbeide et skriftlig tilbud basert på timepris. Det skal i tilbudet gis et overslag over den tid som antas nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Slike tilbud skal utarbeides til alle potensielle oppdragsgivere. Kredittilsynet vil på grunn av kravene til skriftlighet kunne kontrollere at dette blir gjort og at tilbudet er seriøst. Dette vil sikre at selger av eiendommen får en reell mulighet til å velge mellom vederlag basert på timepris og vederlag basert på provisjon. Sammen med forslaget om at det skal skrives regning for et hvert oppdrag anser departementet at forslaget om pliktig tilbud om timepris vil bidra til å øke forbrukernes prisbevissthet ved kjøp av meglingstjenester.
• Megler skal, uavhengig av avtalt vederlagsform, skrive regning for et hvert oppdrag. Regningen skal gjøre det mulig for oppdragsgiver å bedømme arten og omfanget av arbeidet som er utført.
• Det skal fremgå av salgsoppgaven / prospektet om megler har provisjonsbetaling eller ikke.
• Det skal bli lettere for oppdragsgiver, typisk selger av en eiendom, å kreve nedsettelse av vederlaget og å holde tilbake deler av vederlaget. Videre foreslås et forbud mot at megler tar dekning i klientmidler som tilhører selgeren uten at sistnevnte har samtykket i dette etter at handel er kommet i stand.

Strengere krav til kompetanse

• Det innføres krav om en ansvarlig megler for hvert oppdrag som selv skal utføre de vesentligste elementene i oppdraget. Medhjelpere skal kun bidra med mindre vesentlige oppgaver og oppgaver av rutinemessig eller teknisk karakter.
• Ansvarlig megler skal enten ha eiendomsmeglerbrev, være advokat eller jurist med særskilt tillatelse etter eiendomsmeglingsloven til å drive eiendomsmegling.
• Personer som arbeider i eiendomsmeglingsbransjen i dag uten å ha den formelle kompetanse som er beskrevet ovenfor vil bli omfattet av overgangsregler. Disse vil bli utarbeidet i samråd med Kredittilsynet. Det legges opp til fleksible overgangsordninger.

Skjerping av styret og daglig leders ansvar for den faglige kvaliteten

• Det innføres krav til egnethet hos foretakenes styre og daglige leder.
• Styret pålegges et ansvar for at det blir utarbeidet rutiner for meglingen og at disse oppdateres ved behov.

Nye regler for bruk av tittelen megler

• Tittelen ”megler” lovbeskyttes og vil bare kunne benyttes av personer med eiendomsmeglerbrev, advokat og jurist med særskilt tillatelse etter eiendomsmeglingsloven til å drive eiendomsmegling. Forslaget har sin bakgrunn i at tittelen megler i dag benyttes av personer uten formell kompetanse i eiendomsmegling. Sammen med kravet til at det skal utpekes en ansvarlig megler for oppdraget som oppfyller nærmere angitte krav, skal dette forslaget sikre at forbrukere og andre mottar bistand fra kvalifiserte personer.
• Tittelen ”statsautorisert eiendomsmegler” forbys. Det legges til grunn at denne tittelen feilaktig gir inntrykk av at slike meglere har en særlig tilknytning til staten.
• Lovbeskyttelsen av tittelen ”eiendomsmegler” videreføres. Denne tittelen vil bare kunne benyttes av personer med eiendomsmeglerbrev.

Regelverket for å sikre meglers uavhengighet skjerpes

• Advokatene likestilles med andre eiendomsmeglere og meglere med hensyn til adgangen til å drive annen næringsvirksomhet enn eiendomsmegling. Dette innebærer blant annet at advokater ikke vil kunne drive med eiendomsspekulasjon.
• Strengere regler om egenhandel for ansatte, tillitsvalgte og eiere i eiendomsmeglingsforetak og hos advokater som driver eiendomsmegling, samt deres aller nærmeste. De gjeldende regler har ikke vist seg å forhindre egenhandel i tilstrekkelig grad. Dagens regel om at foretaket må trekke seg fra oppdraget dersom personer som nevnt får interesse i den handelen oppdraget gjelder, har skapt problemer for selgere av eiendommene.
• Personer med svakere tilknytning til ansatte, tillitsvalgte og eiere i eiendomsmeglingsforetak og hos advokater som driver eiendomsmegling, dvs. personer som ikke anses som deres aller nærmeste vil ikke kunne gi de aktuelle virksomhetene i oppdrag å selge deres eiendom. De vil imidlertid kunne kjøpe eiendom gjennom foretaket forutsatt at øvrige interessenter og selger av eiendommen opplyses om tilknytningen mellom disse personene og virksomheten.

Endringer i lovens regler om konsesjonsplikt

• Konsesjonsplikten etter loven utvides slik at all eiendomsmeglingsvirksomhet som drives av boligbyggelag omfattes. Departementet kan ikke se grunn til at selger og kjøper av borettslagseiendommer skal ha dårligere beskyttelse etter loven enn andre boligselgere/ kjøpere.
• Unntaket fra konsesjonsplikten for eiendomsmegling som skjer i enkelttilfelle i forbindelse med ivaretagelsen av andre økonomiske anliggende for oppdragsgiveren oppheves. Dette unntaket fra konsesjonsplikten har vært begrunnet med at dette er praktisk for selger av eiendommen. Departementet kan imidlertid ikke se at hensynet til selgeren bør gå foran hensynet til aktuelle kjøpere til de aktuelle eiendommene. Disse bør ha samme krav på beskyttelse etter eiendomsmeglingsloven

Meglers plikt til å innhente og legge frem opplysninger om eiendommen skjerpes

• Andel av fellesgjeld og påregnelig økning av felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode skal framgå av salgsoppgaven.
• Salgsoppgaven skal også omfatte opplysninger om eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål.

Endringer i sanksjonssystemet

• Det foreslås endringer som legger til rette for at Kredittilsynet mer effektivt skal kunne kalle tilbake tillatelsen til en filial i foretaket.
• Det foreslås at Kredittilsynet skal kunne forby en advokat å være fagansvarlig og ansvarlig megler i et foretak. Denne muligheten har en ikke i dag.

Pliktig deltagelse i Klagenemnd

• Det foreslås at alle foretak og advokater som driver eiendomsmeglingsvirksomhet skal være tilsluttet en nemndsordning hvis avtale og vedtekter er godkjent av Kongen.
• Nemnden skal behandle tvister mellom eiendomsmeglingsforetak eller advokat som driver eiendomsmeglingsvirksomhet og selger, kjøper eller øvrige interessenter til en eiendom om forpliktelser etter eiendomsmeglingsloven.

Innsynsrett i budjournalen

Etter departementets vurdering, bør kjøperen uoppfordret gis innsyn i budjournalen ved at den skal legges ved kjøpekontrakten. Dette vil føre til økt åpenhet rundt meglers utførelse av oppdraget. Det varsles i proposisjonen at departementet vil sende på høring et forslag om en endring av gjeldende § 8-5 i eiendomsmeglingsforskriften som innebærer at megler uoppfordret skal gi kjøper en kopi av budjournalen. Forslaget krever ingen lovendring.

Forholdet til regelen om at megler ikke kan formidle bud med kortere frist enn 24 timer etter siste annonserte visning

Denne regelen ble fastsatt av departementet ved forskrift 10. november 2006 og vil tre i kraft 1. januar 2007. Regelen vil bli foreslått videreført med hjemmel i ny lov.

Ikrafttredelse

Lovens ikrafttredelse avhenger av Stortingets behandling og omfanget av nødvendig forskriftsarbeid.

Dokumenter

Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) Om lov om eiendomsmegling

Høring – NOU 2006:1 om eiendomsmegling og utkast til regler om gjensidig godkjenning av yrkeskvalifikasjoner.

NOU 2006: 1 Eiendomsmegling. Utredning fra Eiendomsmeglingslovutvalget. Avgitt til Finansdepartementet 10. januar 2006.

Tryggere budgivning - om budgivning gjennom eiendomsmegler. Delutredning fra Eiendomsmeglingslovutvalget. Avgitt til Finansdepartementet 12. mai 2005.

Finansdepartementet har tidligere i år endret eiendomsmeglingsforskriften og innført et forbud mot at eiendomsmegler formidler bud når budgiver har satt en akseptfrist som er kortere enn 24-timer fra siste annonserte vising.

Se opptak fra pressekonferansen på Nett-TV.