Odelsrett og åseterett

Odelsrett er den rett en person og dennes etterkommere har til å innløse odelsjord 1Odelsloven § 19 første ledd. eller få odelsjord utlagt på skifte 2Skifteloven § 62.. Prioriteten mellom de odelsberettigede er det nærmere redegjort for nedenfor.

Åsetesrett er en fortrinnsrett til å få overta odelseiendom eller eiendom som tilfredsstiller vilkårene for å bli odelseiendom, i forbindelse med dødsboskifte 3Odelsloven § 51.. Det er bare livsarvingene (etterkommerene) til avdøde som har åsetesrett. Den som overtar eiendommen i medhold av åsetesrett, kan få den til åsetestakst 4Odelsloven § 56..

Hva slags eiendommer kan det være odels- eller åsetesrett til?

Et vilkår for at det skal kunne være odels- eller åsetesrett til en eiendom, er at den kan nyttes til landbruksdrift (jord-, skog- eller hagebruk) 5Odelsloven § 1.. Videre må et av følgende alternativer være oppfylt 6Odelsloven § 2.:

• minst 20 dekar jordbruksareal eller et produksjonsgrunnlag som tilsvarer minst 20 dekar jordbruksareal (Dersom retten til odelsløsning gjøres gjeldende innen 31 august 2001 gjelder likevel en grense på 10 dekar). En eiendom der jordbruksarealet er under 5 dekar, kan uansett ikke odles. Med jordbruksareal mener loven full- og overflatedyrket jord eller annen jord som uten grøfting eller rydding kan brukes til f.eks slåtteng eller kulturbeite.
• minst 100 dekar produktiv skog

Ovennevnte vilkår er bare et utgangspunkt. Ikke alle eiendommer som oppfyller disse vilkårene er eller kan bli odelsbruk. Den nærmere bedømmelse må foretas ut fra de naturgitte og økonomiske muligheter for landbruksdrift på eiendommen 7Se f.eks Rt 1998 side 450.. Fremstår det som realistisk at en fornuftig kjøper vil erverve eiendommen til landbruksdrift?

Ved tvil om eiendommen er odelsjord eller om det kan opparbeides odelsrett til den, kan spørsmålet bringes inn for domstolene 8Odelsloven § 6.. Landbruksmyndighetene fatter ingen avgjørelse i den forbindelse.

Eiendommen må videre ha vært slektens eie i 20 år før det er opparbeidet odelsrett til den 9Odelsloven §§ 7 og 10.. Før odelsrett er opparbeidet kan eieren tinglyse en klausul om at det ikke skal hefte odelsrett på eiendommen 10Odelsloven § 11..

Hvem har odels- og åsetesrett?

Bare den som opprinnelig ervervet odel til eiendommen og dennes etterkommere kan ha odelsrett 11Odelsloven § 8.. For etterkommerne må dessuten enten foreldre, besteforeldre, tanter eller onkler ha eid eiendommen med odel.

I visse tilfeller kan begge ektefellene få (like god) odelsrett 12Odelsloven § 15. Typisk gjelder dette når eiendommen er kjøpt under ekteskapet av ektefellene i fellesskap, og utenfor slekt og tidligere odelsrett.

Når foreldrene ikke er gift, har i utgangspunktet bare personer født etter 1 januar 1965 odels- og åsetesrett etter faren og farsslekten 13Odelsloven § 78 første ledd.. For dem som er født tidligere er odelsretten avhengig av om faren har tinglyst en erklæring om at han er far til barnet 14Odelsloven § 78 første ledd, jf odelsloven av 1821 § 2 annet ledd..

Personer som er adoptert etter 1 januar 1965, har odels- og åsetesrett etter adoptivforeldrene og deres slekt 15Odelsloven § 9 annet ledd.. Personer adoptert før dette har bare odelsrett dersom foreldrene utelukkende har adoptivbarn 16Odelsloven § 78 annet ledd.. For personer adoptert før 1 juli 1957 gjelder enkelte særregler 17Odelsloven § 78 fjerde ledd.. Det er adopsjonsdagen og ikke fødselsdagen som avgjør adoptivbarnas odelsprioritet 18Odelsloven § 12 annet ledd..

Eksempel:

Odelsrekkefølgen

Etter dagens odelslov har eldste barn i søskenflokken best odelsrett, uavhengig av kjønn 19Odelsloven § 12.. Videre har eldste barns etterkommere bedre odelsrett enn nest eldste barn og dennes etterkommere.

Ovennevnte gjelder imidlertid bare for personer født eller adoptert etter 1 januar 1965 20Odelsloven § 78 første ledd.. Etter tidligere rett gikk menn foran kvinner uansett alder 21Odelsloven av 1821 § 3 bokstav b.. Mann født før 1 januar 1965 har derfor bedre odelsrett enn eldre søster. Mann født etter 1 januar 1965 må imidlertid vike for eldre søster (og tante) uavhengig av om hun er født før eller etter 1 januar 1965 22Se forutsetningsvis Rt 1990 side 850. Dommen går direkte på forholdet mellom tante og nevø, men Landbruksdepartementet legger til grunn at den må gis tilsvarende anvendelse for prioritetsrekkefølgen mellom søsken..

Disse reglene gjelder også for åsetesretten 23Odelsloven § 52 første ledd og § 78 første ledd..

Eksempel:

Odelsrekkefølgen kan fravikes

Den vanlige odelsrekkefølgen kan fravikes etter direkte samtykke fra den med best rett 24Odelsloven § 25 annet punktum.. Dette skjer ved at den med best rett erklærer at han ikke vil gjøre retten gjeldende, enten i forhold til en bestemt person eller i det hele tatt.

Foreldre som eier odelsjord og som ønsker å overføre eiendommen til et av de yngre barna, har videre rett til å få avklart om noen av de eldre søsknene i så fall vil løse fra den yngre 25Odelsloven § 20.. I et slikt tilfelle gis de eldre barna en frist på minst seks måneder til å si fra om de ønsker å ta over eiendommen på samme vilkår som den yngre er tilbudt. Dersom de eldre svarer at de ikke ønsker å tre inn i tilbudet eller ikke svarer før fristen går ut, kan foreldrene overdra til det yngre barnet uten at de eldre kan løse eiendommen på odel. Selv om et av de eldre barna svarer at hun eller han ønsker å tre inn i tilbudet, kan foreldrene velge å bli sittende med eiendommen.

I enkelte tilfeller kan retten nekte odelsløsning til tross for at den som ønsker å løse har bedre odelsrett enn eieren 26Odelsloven § 21.. Dette kan eksempelvis være aktuelt dersom et eldre barn har flyttet hjemmefra, mens den yngre har slått seg til hjemme, tatt seg av foreldrene og innrettet seg over lenger tid på å gjøre eiendommen til sitt levebrød 27Se f.eks. Rt 1992 side 1 og Rt 1988 side 161.. Det er et vilkår for å nekte odelsløsning i slike tilfeller, at retten finner det klart urimelig om den eldre får drive den yngre bort. Det skal imidlertid mye til før domstolene fraviker den vanlige odelsrekkefølgen 28Se f.eks Rt 1990 side 814 og Rt 1978 side 268. og det er bare helt unntaksvis at noen vinner frem etter denne bestemmelsen.

Bo- og driveplikt

Når en odelsberettiget overtar gården, utløses bo- og driveplikt. Dette innebærer at erververen må bosette seg på bruket innen ett år og deretter bebo og drive eiendommen for egen regning i et visst tidsrom.

Bo- og driveplikten er ti år når eiendommen er overtatt ved odelsløsning 29Odelsloven § 27 første ledd. – dvs at odelsretten er benyttet til å drive bort en annen person som allerede hadde tatt over eiendommen. I andre tilfelle er bo- og driveplikten fem år 30Odelsloven § 27 annet ledd.. Når bruket ikke er overtatt ved odelsløsning, kan driveplikten oppfylles ved at jordbruksarealet leies bort som tilleggsjord til en annen landbrukseiendom i minst ti år 31Odelsloven § 27 femte ledd.. Avtalen må være skriftlig og føre til gode driftsmessige løsninger.

Boplikten oppfylles ved at eieren tar eiendommen i bruk som sin reelle bolig, dvs at vedkommende er registrert i folkeregisteret som bosatt på eiendommen 32Odelsloven § 27 tredje ledd..

Nærmere opplysninger om bo- og driveplikten kan fås ved henvendelse til kommunen.

Fritak fra eller utsettelse av bo- og driveplikten

Det kan søkes om fritak fra eller utsettelse (delvis fritak) av bo- og/eller driveplikten 33Odelsloven § 27a første ledd.. Fritak fra driveplikten er imidlertid ikke særlig praktisk, i og med at denne som nevnt ovenfor kan oppfylles ved bortleie.

Ved vurderingen 34Odelsloven § 27a annet ledd av om det skal gis fritak fra boplikten, legges særlig vekt på ønsket om å styrke eller opprettholde bosettingen i det området eiendommen ligger, søkerens tilknytning til eiendommen og søkerens livssituasjon. Videre tas det hensyn til bruksstørrelsen, avkastningsevnen og husforholdene. Inn under søkerens livssituasjon kan en for eksempel trekke inn det at søkeren er i utdanning, avtjener militærtjeneste eller oppholder seg et sted hvor han kan få tilstrekkelig medisinsk oppfølging i en restitusjonsfase.

Søknad om fritak skal sendes til den kommune hvor eiendommen ligger.

Odelsfrigjøring

I enkelte tilfeller kan en eiendom odelsfrigjøres 35Odelsloven §§ 30 - 32., det vil si at det fattes vedtak om at odelsretten skal opphøre. Dette er særlig praktisk i tilfelle hvor eiendommen er solgt som tilleggsjord til nabobruk. I slike tilfeller er det erververen som søker om odelsfrigjøring.

Søknad om fritak skal sendes til den kommune hvor eiendommen ligger.

Eventuell odelsløsningssak skal stanses inntil spørsmålet om odelsfrigjøring er avgjort 36Odelsloven § 33 annet ledd..

Fristen for odelsløsning

Fristen for odelsløsning er ett år, regnet fra den dagen den nye eieren fikk tinglyst sitt hjemmelsdokument 37Odelsloven § 40..

Hvem som har hjemmel til eiendommen og når tinglysing eventuelt fant sted, opplyses hos sorenskriveren eller byretten i den rettskrets hvor eiendommen ligger.

Det skal særlig understrekes at det ikke løper noen løsningsfrist mellom ektefeller 38Odelsloven § 47.. Dette innebærer at begge ektefeller kan stå som hjemmelshavere til eiendommen og den ikke odelsberettigede ektefelle kan endog stå som eneeier eller ha eiendommen som sitt særeie uten at det løper noen løsningsfrist 39NOU 1972:22 sidene 86–87..

Tap av odelsrett

Dersom eiendommen overdras til en som ikke har odelsrett vil de odelsberettigede tape odelsretten et år etter at den nye eieren fikk tinglyst sitt skjøte 40Odelsloven § 41.. Det samme gjelder i utgangspunktet når bedre odelsberettiget lar en med dårligere odelsrett sitte med eiendommen 41Kf dog odelsloven § 41 annet ledd, jf §§ 42 og 43..

Odelsretten tapes likevel ikke dersom yngre bror eller søster overtar eiendommen, men eldre søsken kan ikke løse fra overtageren og dennes etterkommere når et år har gått. Hvis eiendommen senere selges ut av slekten eller til annen dårligere odelsberettiget enn yngre søsken og dennes familie, kan den imidlertid løses av den som i utgangspunktet hadde bedre rett 42Odelsloven § 43 første ledd..

Takst og etteroppgjør

Når en eiendom overtas ved odelsløsning, blir prisen som skal betales fastsatt ved odelstakst 43Odelsloven § 49 første ledd..

Det fremgår av loven at

"Verdsetjinga ved odelstakst skal gjerast på grunnlag av den bruk av eigedomen som er naturleg og pårekneleg etter tilhøva på staden, og som kan sameinast med at eigedomen, hovudsakleg blir nytta til landbruksføremål".

Dersom eiendommen overtas i forbindelse med dødsboskifte mellom livsarvinger, fastsettes prisen ved åsetestakst 44Odelsloven § 56..

Det fremgår av loven at

"Verdsetjinga skal gjerast med særleg tanke på at overtakaren kan makte å bli sitjande med eigedomen".

Når åsetestakst fastsettes, forsøker man altså å komme frem til en pris som er rimelig blant annet ut fra den økonomiske situasjonen samt andre personlige forhold til den som skal ta over. Åsetestaksten er regelmessig lavere, men aldri høyere enn odelstaksten.

Det er viktig å merke seg at det i visse tilfelle kan bli tale om etteroppgjør med den som eiendommen er løst fra eller med medarvingene dersom eiendommen er overtatt på skifte 45Odelsloven §§ 57 og 58.. Etteroppgjør er aktuelt dersom eiendommen eller deler av den blir solgt, bortfestet eller ekspropriert med vesentlig fortjeneste innen 10 år.

Konsesjonsspørsmålet og odelsretten

Den som overtar jord- eller skogbrukseiendom som hun eller han har odelsrett til, trenger ikke konsesjon 46Konsesjonsloven § 6 nr 2.

Overtager uten odelsrett trenger heller ikke konsesjon dersom vedkommende tilhører den nærmeste slektskretsen til eieren eller dennes ektefelle 47Konsesjonsloven § 6 nr 1.. Forutsetningen er imidlertid at hun eller han bosetter seg på eiendommen innen ett år og selv bebor og driver eiendommen i fem år.

Også i slike tilfeller (bo- og driveplikt etter konsesjonsloven) er det adgang til å gi fritak fra bo- og/eller driveplikten. Søknad sendes til kommunen hvor eiendommen ligger.

Enten bo- og driveplikten følger av odelsloven eller konsesjonsloven, risikerer person som ikke overholder pliktene å måtte overdra eiendommen til en som er villig til å oppfylle forpliktelsene.