Henvendelse om eiendomsmeglingsforskriften
§ 8-6

Vi viser til Deres e-post 14. november 2006, hvor De stiller enkelte spørsmål om forståelsen av den nye bestemmelsen om forbud mot at eiendomsmegler formidler visse bud.

Sakens bakgrunn

Etter endringsforskrift 10. november 2006 nr. 1226, lyder eiendomsmeglingsforskriften § 8-6 som følger:

Ӥ8-6. Meglers plikter ved budgivning

Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og avpasse tempoet i salgsarbeidet til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg.

Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megler kan håndtere det i samsvar med foregående ledd, skal han fraråde budgiver å stille slik frist, og gi uttrykk for at det kan føre til at oppdragsgiver ikke vil akseptere budet. Dersom budgiver velger å opprettholde den korte fristen, skal megler orientere oppdragsgiver om budet og om følger av at fristen er for kort. Megler skal så langt det er nødvendig og mulig orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold, og legge til rette for at disse får rimelig tid til å områ seg. Megler skal også bistå ved vurderingen av bud.

I forbrukerforhold skal megler ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn 24 timer regnet fra siste annonserte visning.”

Slik departementet forstår Dem, stiller De fire forskjellige spørsmål. Fremstillingen i det følgende er ordnet etter og begrenset til spørsmålene som er gjengitt.

Departementets vurdering

Spørsmål 1

”En bolig legges ut på internett med visning etter nærmere avtale. Interessent får visning etter en individuell avtale. Bud innkommer deretter til megler. Forstås det slik at dette budet ikke behøver å forholde seg til noen frister iht. den nye forskriften, men at dette budet kan gis med så kort frist som interessenten måtte ønske, og selger på sin side kan akseptere dette når som helst.”

Svar:
Forskriften § 8-6 tredje ledd stiller etter sin ordlyd opp et krav til at megler ikke skal formidle bud med kortere akseptfrist enn 24 timer regnet fra siste annonserte visning.

Dette innebærer at forskriftens bestemmelse ikke kommer til anvendelse i det tilfellet som er beskrevet under spørsmål 1. Vi finner imidlertid grunn til å peke på meglers generelle plikt etter § 8-6 første ledd til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Videre vil vi peke på at det følger av § 8-6 annet ledd at dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megler kan håndtere det i samsvar med første ledd,og budgiver velger å opprettholde den korte fristen til tross for meglers fraråding, skal megler orientere oppdragsiver om budet og om følgene av at fristen er for kort.

Spørsmål 2

”Hvordan stiller det seg dersom ovennevnte interessent (etter å ha vært på individuell visning) leverer inn bud på eiendommen etter at eiendommen er publisert med fellesvisning (enten ved at dette er lagt inn på internett, eller i avisen)? Kan dette budet aksepteres av selger før 24 timer etter siste annonserte visning eller ikke?”

Svar:
I slike tilfeller er visning annonsert. Den omstendighet at den aktuelle budgiveren tidligere har vært på en individuell visning kan ikke begrunne noe unntak fra regelen.

Spørsmål 3

”Jeg forstår det videre slik at det er megler som iht. den nye forskriften har mottatt pålegget om å håndheve 24 timers-fristen, og ikke selgeren. Selgeren kan m.a.o. inngå avtale bak meglers rygg. Dette er ikke noen ønskelig situasjon, men dessverre ganske relevant. Jeg vil tro at selger i dette tilfelle, som i øvrige alminnelige tilfeller, ønsker at megler snarest bekrefter overfor kjøper at en handel er kommet i stand, slik at man har klare bevis for at kjøper er knyttet opp. Vil det være i tråd med den nye forskriften at megler lager en aksept for denne handelen innenfor 24-timers fristen?”

Svar:
Departementet har av hensyn til oppdragsgiver ikke lagt til grunn at megler skal være forhindret fra å fullføre oppdraget selv om oppdragsgiver skulle akseptere bud med for kort frist. Megler vil derfor kunne gjennomføre oppdraget på vanlig måte. Megler vil imidlertid ikke kunne formidle budet til andre potensielle budgivere.

Spørsmål 4

”Forskriften gjelder for ”forbrukerforhold” […]. En kjøper som er for eksempel eiendomsspekulant, eller oppgir at kjøpet gjelder for bruk til næringsformål – for eksempel en tenkt benyttet til ansatte eller som utleieobjekt, - omfattes ikke av 24-timers fristen?”

Svar:
Begrepet ”forbrukerforhold” er ikke definert i gjeldende eiendomsmeglingslov eller –forskrift. Uttrykket benyttes imidlertid også i lovens § 3-3 andre ledd, som gjelder spørsmålet om oppdragets varighet. I relasjon til lovens § 3-3 er det lagt til grunn at det avgjørende er om oppdragsgiver er forbruker. Tilsvarende må legges til grunn i relasjon til bestemmelsen i forskriften § 8-6.

Med hilsen

Gjenpart: Kredittilsynet