§ 30 - Utbyggingsavtaler – rettslig avklaring av visse spørsmål

Brevdato: 23.05.2002

Utbyggingsavtaler – rettslig avklaring av visse spørsmål

Det vises til vårt brev 27. februar 2002 og løftet om at Lovavdelingen skulle avgi en tolkningsuttalelse vedrørende enkelte problemstillinger rundt utbyggingsavtaler.

Det gjøres for ordens skyld oppmerksom på at Justisdepartementets lovavdeling, ved lovrådgiver Ørnulf Røhnebæk og rådgiver Camilla Vislie, fra desember 2001 har deltatt i Kommunal- og regionaldepartementets arbeidsgruppe om utbyggingsavtaler. Arbeidsgruppen tar sikte på å produsere en veileder til kommunene om bruk av utbyggingsavtaler, for publisering i mai 2002.

Arbeidsgruppen har sett det slik at det ville være hensiktsmessig om enkelte rettslige spørsmål vedrørende utbyggingsavtaler ble utredet av Lovavdelingen på ordinært vis. Det vil da også bli klarere at Kommunal- og regionaldepartementet er ansvarlig for veilederen, mens drøftelsene og konklusjonene i dette brevet står for Lovavdelingens regning.

1. Hovedproblemstilling

Vi tar utgangspunkt i at det grunnleggende spørsmålet for både utbyggere og kommuner er hvilke krav kommunene lovlig kan stille til utbyggere i forbindelse med behandling og vedtakelse av reguleringsplan. Dette kan illustreres ved følgende spørsmål: Hva kan kommunen kreve at den private utbyggeren av et boligområde skal bekoste av skolebygg, barnehager, idrettsanlegg, sykehjem etc. (omtalt som sosial infrastruktur) i tillegg til det som er utbyggerens primære formål, nemlig bygging av boliger for salg?

For å besvare dette tilfredsstillende er det nødvendig å avklare hvilke forpliktelser som påhviler en kommune når den mottar et privat reguleringsforslag, jf. plan- og bygningsloven (pbl.) § 30.

Om kommunens behandling av dette forslaget er undergitt få rettslige skranker, vil kommunen stå tilsvarende fritt til å stille krav vedrørende fordeling av økonomisk ansvar for bl.a. bygging av de skoler og barnehager som – etter kommunens skjønn – er nødvendig som en følge av gjennomføringen av den foreslåtte reguleringsplanen. Kommunens sterke posisjon, rettslig sett, vil medføre at populære utbyggingskommuner også rent faktisk kan oppnå at forslagsstillere/utbyggere påtar seg betydelig økonomiske forpliktelser for å oppnå kommunalt flertall for et reguleringsforslag, gitt at utbyggingen betyr mye for forslagsstilleren og prosjektet – til tross for de økte forpliktelser – fortsatt er økonomisk interessant.

Dersom kommunens kompetanse er mer avgrenset, f.eks. slik at et privat forslag bare kan nektes fremmet under henvisning til nærmere bestemte hensyn av reguleringsmessig art, vil forslagsstilleren ikke ha samme behov for å ”selge” sitt forslag til kommunestyret ved å legge inn privat ansvar for skolebygg, barnehager etc.

Som et utgangspunkt vil det være tilstrekkelig å drøfte eventuelle rammer for kommunens vurderingsfrihet på tidspunktet for behandlingen av planforslaget etter pbl. § 30. Om den private utbygger/forslagsstiller ikke passerer dette første hinderet på vei mot vedtatt reguleringsplan, blir eventuelle senere hindre uten betydning.

I praksis kan det derimot være av stor betydning å få avklart om kommunens vurderingsfrihet er den samme også ved senere avgjørelser fram mot endelig vedtak etter pbl. § 27-2 nr. 1. Om rammene for kommunens vurderinger blir snevrere etter hvert som planleggingsprosessen skrider fram, innebærer det at kommunens faktiske mulighet til å få utbyggere til å påta seg forpliktelser reduseres. Kunnskap om egen formell posisjon betyr mye for forhandlingsviljen hos henholdsvis utbygger og kommune.

I det ordskifte som pågår om kommunale krav til private utbyggere, har debatten vært knyttet til fenomenet ”utbyggingsavtaler”, forstått som avtaler mellom kommunen og den enkelte utbygger der utbyggeren påtar seg andre eller større forpliktelser enn det kommunen ensidig kunne pålagt vedkommende med hjemmel i pbl. og annet regelverk.

En rekke problemstillinger har vært løftet fram, bl.a. hvorvidt slike avtaler er av offentligrettslig eller privatrettslig karakter, om kommunen kan kreve slik avtale som vilkår for behandling av et privat reguleringsforslag, hvor langt den private parts samtykke kan erstatte manglende lovhjemmel for ensidige pålegg og i hvilken utstrekning kommunen ved avtale kan binde opp sin reguleringsmyndighet.

En annen innfallsvinkel til forståelse av problemet er å se på hvilke hensyn som kan begrunne kommunens avslag[1] på private forslag til reguleringsplaner. Om kommunen her har en vid adgang til å vende tommelen ned, gir dette også en mulighet til å få gjennomslag for løsninger i samsvar med kommunestyreflertallets vilje: Ingen privat utbygger får vedtatt reguleringsplaner som ikke tilfredsstiller kommunens krav og behov.

Om disse krav og behov tilfredsstilles gjennom ensidige forpliktelser fra utbyggerens side eller om de nedfelles i en utbyggingsavtale, kan et stykke på vei betraktes som et teknisk spørsmål. For mange av kommunens politikere kan det være sentralt at man ikke sier ja til utbyggingstiltak som på kort eller lang sikt vil påføre kommunen større utgifter enn inntekter. For den private utbygger vil poenget være å presentere et så godt forslag at nødvendig aksept i kommunestyret oppnås.

For den enkelte utbygger vil trolig en avtale være å foretrekke, fordi vedkommende da slipper å anta eller gjette hvilke forpliktelser som er nødvendig for å oppnå flertall i kommunestyret. Men avtale er neppe den eneste muligheten til forhåndsavklaring av hva som er nødvendig eller forventet. For det første kan de enkelte partier i kommunestyret tilkjennegi i sine program at utbygging av boligfelt i valgperioden bare vil få partiets støtte dersom f.eks. utbygger samtidig bekoster nærmere angitt sosial infrastruktur. Også kommunen som sådan kan vedta målsettinger for framtidig boligbygging som gir utbyggerne klare indikasjoner om hvor terskelen ligger. For det tredje kan forhåndskontakt mellom utbygger og kommunenes representanter gi nødvendig avklaring om hva som er nødvendig, uten at denne kontakten formaliseres som en utbyggingsavtale

2. Nærmere om avgjørelser etter pbl. § 30

2.1 Innledning

Det er lang tradisjon for at grunneiere og andre interesserte selv kan utarbeide forslag til reguleringsplan i tilknytning til egne byggetiltak. Ordningen har med visse variasjoner vært lovhjemlet siden 1924, jf. Odd Jarl Pedersen, Per Sandvik, Helge Skaaraas, Audvar Os og Stein Ness: Plan- og bygningsrett, Oslo 2000, s. 443 (heretter omtalt som Pedersen m.fl.). Selv uten en slik lovfesting vil imidlertid enhver borger kunne henvende seg til offentlige myndigheter med forslag om at en naturressurs eller et areal bør benyttes på en annen måte enn i dag.

Gjeldende regler om dette finnes nå i pbl. § 30. Av størst interesse er bestemmelsene i annet ledd, som lyder:

”Når det kommer inn private reguleringsforslag, skal det faste utvalget for plansaker selv snarest mulig behandle forslaget. Finner ikke det faste utvalget for plansaker selv grunn til å fremme reguleringsforslag for området, skal forslagsstilleren underrettes ved brev. Omfatter forslaget uregulert område eller innebærer det en vesentlig endring av gjeldende reguleringsplan, kan forslagsstilleren kreve at reguleringsspørsmålet skal forelegges kommunestyret.”

Første punktum synes å pålegge planutvalget to plikter, begge vedrørende saksbehandlingen: Innkomne private reguleringsforslag skal a) behandles, og dette skal skje b) snarest mulig.

Av annet punktum framgår at planutvalget kan beslutte at forslaget ikke skal fremmes og at dette kan gjøres når utvalget ikke selv finner grunn til å fremme reguleringsforslag for området. Noe annet vilkår for å sette en stopper for det private ønsket om regulering nevnes ikke. Forslagsstilleren skal underrettes om planutvalgets eventuelle negative beslutning.

Tredje punktum regulerer forslagsstillerens mulighet til å få overprøvd planutvalgets negative beslutning. Her innføres et skille mellom private forslag som omhandler uregulert område eller innebærer en vesentlig endring av eksisterende plan og forslag som – motsetningsvis – omfatter mindre vesentlige endringer i gjeldende reguleringsplaner. For førstnevnte gruppe gis forslagsstilleren en rett til å kreve at reguleringsspørsmålet forelegges for kommunestyret.

Flere forhold enn dette er ikke direkte regulert i annet ledd. Man kan følgelig ikke lese ut av bestemmelsen om det f.eks. foreligger særlige materielle krav knyttet til kommunestyrets behandling av private reguleringsforslag eller om det foreligger mulighet for overprøving av planutvalgets negative beslutninger for så vidt gjelder mindre vesentlige endringer i gjeldende planer. Det framgår heller ikke om planutvalgets og kommunestyrets beslutninger skal regnes som enkeltvedtak, jf. forvaltningsloven § 2 første ledd, med de konsekvenser som følger av dette vedrørende bl.a. begrunnelse og klagerett. Det finnes imidlertid nærmere merknader om dette både i lovens forarbeider, juridisk litteratur og i andre offentlige utredninger, og enkelte av disse vil bli gjennomgått her.

2.2 Er avgjørelsen etter pbl. § 30 annet ledd enkeltvedtak?

I planlovutvalgets første delutredning (NOU 2001: 7 Bedre kommunal og regional planlegging eller plan- og bygningsloven) s. 135 første spalte uttales følgende om § 30 annet ledd:

”Selv om det ikke er sagt uttrykkelig i bestemmelsen, reknes beslutningen om å nekte å fremme reguleringsforslaget ikke som et enkeltvedtak, og følgelig er det heller ikke mulig å påklage det, jf. § 15”.

Dette utdypes s. 138 første spalte:

”Miljøverndepartementet har i sin praksis lagt til grunn at et privat forslag om reguleringsplan ikke er å anse som en ”søknad” som en forslagsstiller har rettskrav på å få ”innvilget” eller ”avslått” som en byggesøknad. Av dette følger at avgjørelsen om ikke å fremme en innsendt reguleringsplan i medhold av plan- og bygningslovens § 30, ikke er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens § 2. Følgelig er det heller ikke adgang til å påklage vedtaket i medhold av samme lovs § 28. I stedet gir § 30 innsenderen rett til å kreve at et avslag blir brakt inn for kommunestyret for ny prøving.

Tanken bak regelen er at beslutningen om hvorvidt et geografisk område innen kommunen skal tas opp til planbehandling er et politisk spørsmål, og ikke er rettslig spørsmål. Avgjørelsen beror derfor på rent politisk skjønn, og det vil være galt om fylkesmannen som klageinstans skulle kunne komme til motsatt resultat ved en eventuell klagebehandling.”

Denne framstillingen av gjeldende rett er bare delvis i samsvar med pbl.s forarbeider når det gjelder spørsmålet om klagerett. I NOU 1983: 15 Planlov, s. 68 annen spalte uttales:

”Utvalget vil også gå inn for å presisere i bestemmelsen at retten til å få reguleringsspørsmålet prøvet av kommunestyret ikke skal gjelde dersom forslaget bare gjelder en mindre vesentlig endring i gjeldende reguleringsplan. Bygningsrådet har myndighet til å foreta slik endring etter § 36 i forslaget [nå § 28-1 nr. 2] og bygningsrådets vedtak om å avslå forslag om mindre vesentlig endring vil kunne påklages etter § 66 [nå § 15].”[2]

Denne oppstillingen av ulike saksbehandlingsregler avhengig av om planforslaget gjelder vesentlige endringer/uregulert område eller mindre vesentlige endringer i eksisterende plan, gjentas i Ot.prp. nr. 56 (1984-85) s. 68:

”Forslag om mindre vesentlige endringer i gjeldende reguleringsplan skal etter departementets forslag ikke kunne kreves fremlagt for kommunestyret. Etter § 28-1 har bygningsrådet myndighet til å foreta slik endring, og bygningsrådets vedtak i medhold av § 28-1 vil kunne påklages til fylkesmannen i medhold av § 15.”[3]

Med henvisning til dette heter det derfor hos Pedersen m.fl. (s. 448):

”Dersom planutvalget beslutter ikke å fremme reguleringssak, og forslagsstilleren ikke har rett til å få spørsmålet behandlet av kommunestyret, vil forslagsstilleren ha klagerett etter plbl § 15 … ”

Også Arvid Frihagen: Plan- og bygningsloven, kommentarutgave, bind III, Oslo 1989, s. 447, slutter seg til denne løsningen, dvs. at de mer omfattende private forslag kan bringes inn for kommunestyret, mens de mindre vesentlige kan påklages til fylkesmannen dersom planutvalget nekter å fremme forslaget.

Konstateringen i proposisjonen av at vedtak etter § 28-1 kan påklages er riktig, men treffer ikke problemstillingen fordi en avgjørelse av planutvalget om ikke å fremme et privat reguleringsforslag ikke er et vedtak etter § 28-1 nr. 2, men en avgjørelse etter § 30 annet ledd. Sammenhengen tilsier imidlertid at man trolig har ment å sikte til de avslag etter § 30 annet ledd som ikke kan bringes inn for kommunestyret.

Legges det til grunn at det foreligger klagerett, kan spørres om det medfører at planutvalgets avgjørelse etter § 30 annet ledd er et enkeltvedtak etter forvaltningsloven, jf. pbl. § 15 fjerde ledd.

Spørsmålet er – etter det vi kan se – ikke drøftet i forarbeidene. Frihagen III s. 459 sier at planutvalgets negative avgjørelse i slike saker ”formodentlig måtte stå som enkeltvedtak”, men tar ikke eksplisitt stilling.

Samlet sett synes den behandling spørsmålet har fått i forarbeidene å tale for at lovgiver her har innstiftet overprøvingsordninger uten å ta stilling til spørsmålet om hvorvidt avgjørelsene er enkeltvedtak eller ikke. Legger man til grunn at planutvalgets negative avgjørelse vedrørende forslag om mindre vesentlige endringer i eksisterende reguleringsplaner er enkeltvedtak, blir det vanskelig å komme unna at også negative beslutninger vedrørende planforslag som omfatter uregulert område eller vesentlige endringer i gjeldende planer, må være det samme.

Etter Lovavdelingens vurdering kan ikke planutvalgets negative avgjørelse vedrørende private reguleringsforslag anses som enkeltvedtak etter forvaltningsloven. Dette skyldes at avgjørelsen ikke er ”bestemmende for rettigheter eller plikter”, jf. forvaltningsloven § 2 første ledd. Et eventuelt ja til et privat forslag på dette stadium innebærer ikke at forslagsstilleren får fastslått eller endret sin rettsstilling. Aksepten av forslaget innebærer bare at kommunen gjør forslaget til sitt og starter en planleggingsprosess etter pbl. §§ 27-1 og 27-2, basert på det private utkastet. Et ja innebærer at et tilstrekkelig flertall i planutvalget (eller kommunestyret) mener at det aktuelle området kan være modent for utbygging – primært i tråd med innholdet i det private forslaget. Den nærmere planleggingsprosess vil avklare om dette er riktig. Tilsvarende innebærer et nei at et flertall ikke ser forslaget som interessant, ikke engang så interessant at en planprosess bør påbegynnes.

Konklusjonen så langt synes å bli at avgjørelsen – enten den er positiv eller negativ for forslagsstiller – ikke er et enkeltvedtak, men at det ved avslag likevel foreligger en overprøvingsadgang, til henholdsvis kommunestyret og fylkesmannen, avhengig av forslagets innhold.

Vi kan slutte oss til Miljøverndepartementets praksis, jf. NOU 2001: 7 s. 138, om at det her ikke er snakk om søknader som innvilges eller avslås. Det synes mer nærliggende å se forslagene som forslag om igangsetting av en planleggingsprosess for et spesielt område, som enten evner å vekke interesse eller ikke.

Her kan det for øvrig vises til følgende omtale av pbl. § 30 annet ledd i NOU 2001: 7 s. 134 annen spalte:

”Bestemmelsen gir private initiativtakere rett til å sende inn forslag til reguleringsplan, og å få forslaget realitetsbehandlet av de kommunale planmyndighetene. Men bestemmelsen endrer ikke på utgangspunktet om at det er planmyndighetene som avgjør om et område skal reguleres, når det eventuelt skal gjøres og hvilken arealutnytting området skal reguleres til.”

Tilsvarende blir framholdt av Audvar Os: Reguleringsplan og byggetillatelse – noen enkeltspørsmål, Institutt for offentlig retts skriftserie, nr. 5 1977, s. 6, som med henvisning til en avgjørelse av Høyesterett inntatt i Rt. 1968 s. 1133, sier at ”ingen har krav på å få gjennomført en bestemt regulering”.[4]

Også Carl August Fleischer: Bygnings- og reguleringsrett, 4. utg, Oslo 1983, s. 40 flg. er avvisende til at kommunens behandling av private reguleringsforslag angår privates rettsforhold:

”Bygningsloven – eller andre rettsregler – gir ikke noen rettskrav på at myndighetene vedtar nettopp den regulering han ønsker eller foreslår. Dette ville også komme i klar strid med formålet for den nye bygningslovs mer omfattende regler om offentlig planlegging. Reglene var motivert med at det offentlige og ikke den enkelte grunneier skulle avgjøre ”hvor og når utparsellering av grunn til ny tettbebyggelse skal finne sted” (Ot.prp. nr. 1 for 1964-65 s. 52). Noen hjemmel for krav om regulering i samsvar med en privat utarbeidet plan er det ikke.

Alt loven sier er at myndighetene må ta standpunkt til et utkast til plan som eieren eller andre interesserte legger fram (§ 27 nr. 2). Men det er – som det fremgår av ordlyden – bygningsråd og kommunestyre som avgjør om planen skal godtas, eller om det skal vedtas andre bestemmelser.. (..).. Det finnes visstnok enkelte advokater rundt omkring som påstår at de har rettskrav på at deres og klientenes utkast og planer blir godkjent, og som underhånden truer kommunen med omfattende erstatningskrav dersom så ikke skjer. Det finnes intet grunnlag for slike påstander.”

2.3 Nærmere om avgjørelsen

Vi har i punkt 2.2 foran konkludert med at planutvalgets/kommunestyrets avgjørelser etter pbl. § 30 annet ledd ikke er et enkeltvedtak. Avgjørelsen er ikke bestemmende for rettigheter og plikter for privatpersoner, men er et uttrykk for om kommunen finner et utbyggingsforslag så interessant at prosessen fram mot et reguleringsvedtak i samsvar med forslaget bør iverksettes eller ikke.

I NOU 2001: 7 s. 138 sies det at avgjørelsen beror på ”rent politisk skjønn”. Hos Pedersen m.fl. s. 447 sies det at planutvalget står ”fritt til å bestemme seg til ikke å ville fremme noe forslag” overfor kommunestyret.

Spørsmålet som da melder seg er hvilke begrensinger som foreligger med hensyn til hva kommunen (dvs. politikerne i planutvalget eller kommunestyret) kan legge vekt på ved en slik vurdering.

Det må være klart at det ikke kan legges vekt på forhold som forbys vektlagt i Grunnloven eller lovgivningen for øvrig. (Et forbud mot f.eks. å legge vekt på forslagsstillerens kjønn eller rase følger av Grl. § 110c, likestillingsloven og menneskerettsloven.) Også ulovfestede forvaltningsrettslige prinsipper, jf. ”myndighetsmisbrukslæra”, gjelder. Spørsmålet blir først og fremst hvor grensen går for hva som er ”saklige hensyn”.

En typisk årsak til et en kommune kan si nei til et privat reguleringsforslag – enten dette gjelder boliger eller annen utbygging – vil være usikkerhet eller klare antakelser om at tiltaket kan få negative følger for kommuneøkonomien. Det er åpenbart et saklig hensyn. Dermed må det også være anledning for en kommune til å avvise et reguleringsforslag som vil nødvendiggjøre kommunale investeringer i skole og barnehage, men akseptere det samme forslaget dersom utbygger tilbyr å dekke utgiftene til slik sosial infrastruktur.

I en slik situasjon vil det kunne oppstå en diskusjon mellom kommunen og utbyggeren om hvilke antakelser om kommunale kostnader på kort og lang sikt som bør legges til grunn. Dokumentasjon fra utbyggerens side vil kunne ha argumentativ kraft, men det er kommunen selv som avgjør hvilke antakelser den vil legge til grunn. Så lenge antakelsene bygger på et forsvarlig skjønn vurdert utfra forholdene på avgjørelsestidspunktet, kan avgjørelsen etter pbl. § 30 annet ledd ikke angripes med den begrunnelse at en annen utvikling kan synes vel så sannsynlig eller at utviklingen har blitt en annen enn antatt. I slike tilfeller kan utbyggeren i stedet fremsette reguleringsforslag på nytt.

Tilsvarende må planutvalg og kommunestyre kunne legge vekt på sammensetningen av den boligmassen som inngår i forslaget. Kommunen kan ha målsettinger om at en viss andel av boligene i kommunen bør være relativt rimelige utleieboliger. Kommunen har ikke adgang til ensidig å pålegge en privat utbygger å bygge slike boliger. Men det må oppfattes som saklig å si nei til et reguleringsforslag som bryter med målet om en allsidig sammensatt boligmasse. Underforstått vil utbyggers mulighet til å få politisk aksept for sitt utbyggingsforslag kunne øke om det i forslaget inngår utleieboliger som kommunen får tilbud om å kjøpe til gunstig pris.

Dette kan i det ytre framstå som kjøp av positive reguleringsvedtak: Utbygger legger inn så mange løfter i sitt forslag at kommunens flertall finner det attraktivt. Naboer som overhodet ikke ønsker at det aktuelle arealet skal bebygges, eller allmenne friluftsinteresser med samme oppfatning, kan føle seg overkjørt av utbyggere som presenterer slike tilbud. En slik situasjon må imidlertid bedømmes som et politisk problem og ikke et rettslig.

Situasjonen kan også være den motsatte, dvs. at kommunen er så aktiv i å stille krav og presentere utkast til ”utbyggingsavtaler” at det for utbygger fortoner seg slik at kommunen selger positive reguleringsvedtak. Det er imidlertid vanskelig å se at kommunene etter gjeldende system er rettslig forhindret fra å forsøke å bevege utbygger så langt som mulig, såfremt det ikke er tale om uredelig opptreden.

En konsekvens av den friheten som foreligger for kommunene ved vurderingen av om et privat reguleringsforslag skal adopteres eller ikke, synes å være at kommunene kan operere med en rekke forutsetninger for å fremme private forslag. F.eks. må det i utgangspunktet være tillatt for et kommunestyre å legge til grunn at kommunen har nok innbyggere og at det for tiden derfor er uaktuelt å fremme reguleringsplaner for nye boligområder.

Kommunenes frihet innenfor dagens pbl. kan i sin ytterlighet føre til at det blir tilnærmet byggestopp i presskommuner (når alle tomter innenfor eksisterende reguleringsplaner, muligheter for fortetning i byggeområder etc. er utnyttet). Den kommunale autonomi kan dermed skape regionale problem. Loven gir selv en anvisning på hvordan dette kan løses, jf. pbl. § 18 om statlig reguleringsplan. Lovens løsning er derimot ikke at private reguleringsforslag må fremmes av kommunen og senere må vedtas.

3. Gjelder den samme frihet også for andre avgjørelser enn avslag etter § 30?

I punkt 1 ble det vist til at det kan være nødvendig å avklare om kommunens politiske frihet er den samme for alle beslutninger som skal treffes fram mot endelig vedtatt reguleringsplan. Om rammene for kommunens vurderinger blir snevrere etter hvert som planleggingsprosessen skrider fram, innebærer det at kommunens faktiske mulighet til å få utbyggere til å påta seg forpliktelser reduseres.

Vi legger til grunn at følgende beslutninger vil bli truffet fra planutvalget/kommunestyret har bestemt å fremme et privat reguleringsforslag og fram til en ferdig plan kan presenteres kommunestyret for eventuell vedtakelse:

• Planutvalgets beslutning etter pbl. § 27-1 nr. 2 første ledd første punktum om hvorvidt planforslaget skal legges ut for offentlig ettersyn.
• Planutvalgets beslutning om hvorvidt et planforslag etter at fristen for merknader er utløpt, skal legges fram for kommunestyre (”annengangs behandling i planutvalget”), jf. pbl. § 27-1 nr. 2 første ledd i.f.

3.1 Nærmere om beslutningen om utleggelse til offentlig ettersyn

Etter pbl. § 27-1 nr. 2 skal et planforslag utarbeidet i samsvar med reglene i § 27-1 nr. 1 forelegges for planutvalget. Planutvalget skal avgjøre om planen skal legges ut til offentlig ettersyn.

Dette må oppfattes som en separat beslutning i planutvalget uavhengig av den positive avgjørelse som tidligere er truffet i medhold av § 30 annet ledd. Det vil ventelig gå noe tid fra kommunen på politisk grunnlag finner det interessant å sette i gang den reguleringsprosessen som ble foreslått i og med det private reguleringsforslaget, til planadministrasjonen kan framlegge en utkast i samsvar med § 27-1 nr. 1. Det utkastet som da fremlegges for planutvalget er kommunens utkast, enten det er identisk med det private forslaget eller avviker fra dette. Dette er også lagt til grunn av Eidsivating lagmannsrett i en avgjørelse inntatt i RG 1982 s. 79 på s. 85:

”Kommer bygningsrådet ved sin behandling av det private reguleringsutkast til at området bør reguleres, forutsetter loven etter lagmannsrettens oppfatning at bygningsrådet skal fremsette forslag om reguleringsplan, som i såfall skal behandles som enhver annen reguleringsplan ..(..).. Dette må gjelde både dersom bygningsrådet slutter seg til det private reguleringsutkastet og legger dette til grunn for sitt forslag, og dersom bygningsrådet vedtar og fremlegger et forslag som avviker fra det private utkast.”

Også Pedersen m.fl. s. 447 sier at planutvalget ikke plikter å legge det private forslaget ut til ettersyn, men kan be planadministrasjonen om å utarbeide et nytt utkast, herunder gi instrukser om innholdet. Med henvisning til RG 1982 s. 79 uttales at dersom ”det forslaget som besluttes lagt ut til offentlig ettersyn avviker fra det private forslag, må det private forslaget følge med som et vedlegg”.

Planutvalget er neppe forpliktet til å legge ethvert planforslag som kommer fra planadministrasjonen ut til offentlig ettersyn. Det heter om dette i Ot.prp. nr. 56 (1984-85) s. 123:

”Selv om bygningsrådet i reguleringssaker er et hjelpeorgan for kommunestyret, mener departementet at bygningsrådet ikke bør ha en automatisk plikt til å legge alle reguleringsplanforslag ut til offentlig ettersyn. Dette synes helt klart for så vidt gjelder utkast administrasjonen har utarbeidet av eget initiativ og som bygningsrådet ikke finner å ville gå videre med, eventuelt mener bør revideres og justeres.”

Dette utsagnet kan tyde på at planutvalget i større grad må legge ut til offentlig ettersyn de reguleringsforslag eller reguleringsinitiativ som har kommet inn i prosessen via pbl. § 30 enn de forslag som helt fra start av har vært drevet fram internt i kommunen. Noe mer direkte om avgjørelse om utleggelse av opprinnelig private forslag sies imidlertid ikke.

Samtidig understrekes det i forarbeidene (Ot.prp. nr. 56 (1984-85), samme sted):

”Når merknadsfristen er ute, skal bygningsrådet ta saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn. Også da kan bygningsrådet stoppe behandlingen av saken hvis dette ikke er i strid med direktiv fra kommunestyret.” [Uthevet her].

Merknadene er derfor klarere enn ordlyden i § 27-1 nr. 2 første ledd i.f.: ”Når fristen er ute, tar det faste utvalget for plansaker saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn.”

Isolert sett kan ordlyden kanskje forstås slik at prosessen må lede fram til at en reguleringsplan vedtas. Det som dermed eventuell står igjen på dette tidspunkt skulle bare være innholdet i planen. Merknadene i forarbeidene viser at så ikke er tilfellet. Hele prosessen kan stanses, det er ikke for sent for planutvalget (eller kommunestyret) å bestemme at området ikke skal reguleres. Dermed blir antydningen om at planutvalget har mer begrenset mulighet til ikke å legge ut til ettersyn forslag som er initiert av private, mer å betrakte som en henstilling til utvalget enn angivelse av en rettsregel.[5]

Vi nevner for ordens skyld at planutvalgets beslutning om hvorvidt et planforslag skal legges ut til offentlig ettersyn neppe kan anses som et enkeltvedtak. Dette standpunktet kan underbygges på flere måter. For det første følger det antitetisk av pbl. § 27-3 at klageretten bare omfatter kommunens endelig vedtak i reguleringssaker. At det ikke foreligger klagerett på andre avgjørelser i planprosessen før dette, er isolert sett ikke nok til å fastslå at de andre avgjørelsene ikke kan være enkeltvedtak, men det synes klart nok at lovgiver ikke har sett for seg at avgjørelsen om utleggelse for ettersyn kan være enkeltvedtak. Hadde den eventualiteten foreligget, ville det vært nødvendig – for å beholde § 27-3 som eksklusiv klagebestemmelse – å lovfeste at det ikke foreligger klagerett på andre enkeltvedtak i prosessen. For det andre er det vanskelig å se at en avgjørelse om hvorvidt et planforslag skal legges ut for ettersyn oppfyller vedtaksdefinisjonens vilkår om å være bestemmende for rettigheter og plikter. Riktignok vil ikke de som ønsker rettigheter i samsvar med et planforslag oppnå disse rettighetene om ikke planprosessen drives framover mot et vedtak, men det gjør ikke denne avgjørelsen – mer enn andre avgjørelser av prosessledende karakter – til et enkeltvedtak.

Der beslutningen om å fremme det private reguleringsforslaget er truffet av kommunestyret i samsvar med overprøvingsregelen i § 30 annet ledd tredje punktum kan planutvalget ikke bygge på hensyn som kommunestyrets flertall allerede har avvist. Det kan være direkte i strid med kommunestyrets instrukser, og selv om slike ikke foreligger, kan det være å invitere til en omkamp som ligger utenfor planutvalgets oppgave. Planutvalget kan helt klart instrueres til å legge ut på ettersyn forslag som utvalget selv ikke er enig i, jf. også Pedersen m.fl. s. 383.

I andre tilfeller er det vanskelig å se at avgjørelsen om å gå et skritt videre i arbeidet fram mot en reguleringsplan, innskrenker planutvalgets frihet. Det utredningsarbeidet som er utført fra tidspunktet for positiv avgjørelse etter § 30 annet ledd fram til planutvalget blir presentert for et planforslag, kan vise at reguleringsforslaget har andre eller mer omfattende betenkelige konsekvenser enn man tidligere var klar over.

Om man legger til grunn at kommunens handlingsrom er snevrere på dette tidspunkt enn ved vurdering etter § 30 annet ledd, synes positive avgjørelser etter § 30 annet ledd å få en mer omfattende betydning enn man har tenkt seg. Bestemmelsen gir den enkelte private forslagsstiller et krav på vurdering av forslaget. Finnes forslaget interessant, blir det overtatt av kommunen og lagt til videre bearbeidelse i planadministrasjonen, sammen med øvrige forslag under utarbeiding.[6] Dersom en positiv avgjørelse etter § 30 annet ledd skulle medføre en begrensning i friheten til senere å si nei til et mer konkretisert reguleringsforslag, hadde det vært naturlig at dette framkom klarere i loven.

3.2 Nærmere om planutvalgets beslutning om å fremme planen for kommunestyret

Det framgår ikke direkte av pbl. at planutvalget ved annengangs behandling skal treffe noen beslutning. Etter ordlyden i § 27-1 nr. 2 første ledd i.f. skal planutvalget når fristen for merknader er utløpt ta ”saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn”. Det følger imidlertid både av sammenhengen og av merknadene i Ot.prp. nr. 56 (1984-85) s. 123 at planutvalget etter å ha vurdert merknadene igjen må treffe en beslutning om hvorvidt saken skal fremmes:

”Når merknadsfristen er ute, skal bygningsrådet ta saken opp til behandling med de merknader som er kommet inn. Også da kan bygningsrådet stoppe behandlingen av saken hvis dette ikke er i strid med direktiv fra kommunestyret.” [Uthevet her].

Det synes ikke å være grunnlag for å anse denne beslutningen noe mer som et enkeltvedtak enn tidligere beslutninger fra planutvalgets side om å gå videre til neste skritt i planprosessen. Det er heller ikke mulig å se at rammene for de hensyn som kan vektlegges, er annerledes etter pbl. § 27-1 nr. 2 første ledd i.f. enn etter pbl. § 30 annet ledd og § 27-1 nr. 2 første ledd første punktum.

4. Rammene for kommunestyrets vedtak

4.1 Kan kommunestyret si nei til en reguleringsplan?

Det framgår ikke direkte av ordlyden i § 27-2 nr. 1 annet punktum at kommunestyret kan avvise et reguleringsforslag. Det eneste som står om et forslag som kommunestyret ikke er enig i, er at det kan sendes ”tilbake til ny behandling … med retningslinjer for det videre arbeidet”. Det kan gi grunnlag for antakelser om at kommunestyret bare har to muligheter – enten vedta forslaget eller sende det tilbake.

Dette er imidlertid ikke riktig. Kommunestyret kan også beslutte at man ikke vil regulere området – verken i samsvar med den foreliggende planen eller i samsvar med en ny revidert plan utarbeidet etter kommunestyrets retningslinjer. Det vil si at kommunestyret kan avvise planen, jf. bl.a. Frihagen III s. 371.

Etter det vi kan se skriver dagens ordlyd seg fra Komiteen til revision av bygningslovgivningen, som avga sin ”Indstilling til 1. Lov om bygningsvæsenet, 2. Lov og herredsbyer”, i april 1919. I utkastet § 30 første ledd annet punktum foreslo komiteen at ”planerne skal utarbeides av fagkyndige paa omraadet”, og i § 30 fjerde ledd første og annet punktum foreslo komiteen:

”Det av bygningsraadet færdigbehandlede forslag forelægges kommunestyret, som vedtar eller forkaster det. Forkastes forslaget, sendes det tilbake til bygningsraadet til fornyet behandling.”

Om sammenhengen mellom bestemmelsene heter det i innstillingen s. 21:

”Kravet om fagkyndig bistand ved utarbeidelsen leder til den konsekvens, at kommunestyret ikke paa egenhaand bør kunne foreta forandringer i byplanraadets forslag. Er det noget at bemerke ved dette, maa det tilbakesendes bygningsraadet til ny behandling.”

Poenget med bestemmelsen om tilbakesending av planen er derfor å hindre at kommunestyret – uten reguleringsfaglig kyndighet – selv skal begynne å revidere forslaget. Bestemmelsen begrenser derfor kommunestyrets kompetansen til selv under møtet å foreta endringer, men medfører ikke noen begrensning i kommunestyrets rett til å si nei til hele reguleringsplanen.

4.2 Bare positive reguleringsvedtak kan påklages

Det er sikker praksis for at det ikke foreligger klagerett over kommunestyrets beslutning om å avvise et forslag til reguleringsplan, enten beslutningen går ut på at regulering av området ikke er aktuelt eller beslutningen gir signal om at regulering er ønskelig men at det foreliggende forslaget ikke er godt nok.[7] Dette har også støtte i teorien, jf. Frihagen III s. 371[8] og Pedersen m.fl. s. 391.

4.3 Loven skal hindre planløshet, ikke sikre private utbyggere

Den relativt beskjedne behandling i forarbeider og litteratur vedrørende kommunestyrets avslag av forslag til reguleringsplaner, kan trolig forklares med at loven i første rekke er tilpasset en situasjon der det foreligger både kommunal og privat interesse til fordel for utbygging. Den primære adressaten for kravet om planer, enten dette er kommuneplaner eller reguleringsplaner, er kommunene. Lovens sentrale målsetting er å hindre at det skjer tilfeldig, flekkvis og ukoordinert utbygging i større skala. Derfor er kommune – som et vilkår for å kunne gi byggetillatelse i en rekke sammenhenger – pålagt å først utarbeide en plan. Loven har vært innrettet mot å beskytte mot planløse og impulsive utbyggingstillatelser fra kommunene, ikke å gi potensielle utbyggere noe krav på å få planer behandlet og vedtatt.

Den makt som kommunen har gjennom sin rett til å avvise forslag til reguleringsplaner, får i utgangspunktet bare betydning for ”større bygge- og anleggsarbeider”, jf. § 23 nr. 1 første ledd i.f. Andre byggesøknader kan ikke avslås under henvisning til at det mangler reguleringsplan. Kommunene kan imidlertid skaffe seg tilsvarende kontroll også for mindre byggetiltak i områder avsatt til utbyggingsformål om man i kommuneplanens arealdel gir utfyllende bestemmelser etter § 20-4 annet ledd bokstav a om at tiltak som nevnt bl.a. i § 93 ikke ”kan finne sted før området inngår i reguleringsplan.”, jf. også Frihagen III s. 139.

For de tilfellene der kommunen ikke kan nekte byggetillatelse under henvisning til at tiltaket er ”større bygge- og anleggsarbeider” eller reguleringsplan kreves etter bestemmelser i arealdelen, kan kommunen nedlegge midlertidig byggeforbud etter § 33. Dette gir likevel bare en midlertidig utsettelse, og nettopp det forhold at forbudet bortfaller etter to år, setter den private utbyggeren i en sterkere posisjon enn i de øvrige tilfeller, selv om kommunen i slike tilfelle har mulighet for å endre reguleringsplanen.

Frihagen III s. 149 sier følgende om kommunens bruk av sin sterke stilling:

”Det tør være spørsmål om det er i samsvar med lovens forutsetning at kommunen bevisst velger ikke å regulere for derigjennom å få et langvarig byggeforbud. Det kan således med en viss rett hevdes at kommunen vil ha plikt til å ta realitetsstandpunkt innen en viss tid til et reguleringsforslag, dersom tiltaket det er tale om ikke er i strid med kommuneplanens arealdel – eventuelt med bindende rikspolitiske bestemmelser. Noen tvil om at kommunen må kunne ha litt tid på seg, kan det i alle fall neppe være. Etter mitt skjønn må en her også kunne vedta at en foreløpig ikke tar standpunkt og dermed også forkaster et fremlagt privat reguleringsforslag..”.

5. Rammer for hvordan den politiske frihet kan benyttes til å oppnå ytelser

Dagens bestemmelser om vedtakelse av reguleringsplaner og nødvendigheten av reguleringsplaner ved større bygge- og anleggstiltak setter kommunene i en sterkt faktisk stilling. Dette innebærer likevel ikke at kommunen kan benytte sin faktiske maktposisjon i ethvert henseende slik den selv ønsker.

Verken pbl. § 30 annet ledd, § 27-1 nr. 2 eller § 27-2 nr. 1 åpner for at planutvalget/kommunestyret kan kreve inngåelse av utbyggingsavtale som vilkår for å ta stilling til det private reguleringsforslaget eller forslag utarbeidet av planadministrasjonen på bakgrunn av et privat forslag.

Etter § 30 annet ledd skal det private forslaget behandles ”snarest mulig”, og det vil være en saksbehandlingsfeil om dette ikke skjer.[9] De eventuelle rettsfølger av en slik saksbehandlingsfeil kan derimot være noe mer uklare. Det er ikke utenkelig at et erstatningsansvar kan oppstå om en ulovlig unnlatelse av å behandle forslaget fører til at den private part påføres økte kostnader forbundet med at vedkommende ikke oppnår avklaring om forslagets videre skjebne i rett tid.

Det er ikke gitt tilsvarende bestemmelser om at avgjørelser etter § 27-1 nr. 2 og § 27-2 nr. 1 skal treffes snarest mulig. Fvl. § 11 a sier imidlertid at saker skal avgjøres ”uten ugrunnet opphold”. Det kan være tvilsomt hvor langt dette hjelper den private part, fordi det kan være en rekke holdbare grunner til at framdriften i en reguleringssak avtar. Formelt er det dessuten neppe holdbart å se det slik at det er den privates reguleringsforslag som bli lagt på is. Ved akseptering av et privat forslag etter pbl. § 30 annet ledd blir forslaget gjort til kommunens eget. Klare prosessuelle rettigheter knyttet til eget forslag har den private forslagsstiller bare etter § 30. Senere i prosessen vil forslagsstilleren eventuelt kunne ha partsrettigheter som grunneier eller rettighetshaver.

Selv om kommunene ikke rettslig sett kan kreve utbyggingsavtale med et nærmere innhold, synes vår gjennomgåelse å vise at kommunene kan opptre slik at private utbyggere ser innfrielse av kommunale forventninger – eventuelt nedfelt i en utbyggingsavtale – som eneste mulighet for å oppnå det nødvendige politiske samtykke.

I enkelte tilfeller kan det være klart for utbyggeren hvilke forventninger kommunen har. Et politisk flertall har f.eks. klart tilkjennegitt at vedtakelse av reguleringsplaner som åpner for utbygging av felt med mer enn 30 boligenheter, ikke er aktuelt med mindre utbygger sørger for slik utvidelse av skolebygninger og barnehager som kommunen mener blir en nødvendig følge av økningen i boligenheter.

Situasjonen kan også være den at den private utbyggeren ikke har noen klare opplysninger om hvilke tilleggselementer som bør følge planforslaget om det skal vekke kommunens interesse. Formelt vil man da kunne få en prosess der den potensielle utbyggeren fremmer nye forslag, med gradvis økning av egne tilleggsforpliktelser, inntil kommunen er tilfreds. Kommunen har i et slikt tilfelle gjentatte ganger benyttet sin kompetanse til å avvise eller avslå private planforslag som av politiske grunner ikke har vært akseptable.

For både den private utbyggeren og kommunen er det upraktisk og lite rasjonelt at man forholder seg til hverandre etter en slik prøve og feile-metode. Det gir bedre oversikt for begge at man snakker sammen på forhånd slik at den private vet hva kommunen ønsker. Gitt at kommunen grunnleggende sett ønsker utbyggingsprosjektet, vil denne kontakten også kunne bringe kommunen ut av eventuelle urealistiske forestillinger om hvilke byrder som kan bæres av utbygger.

6. Konklusjoner

Kommunen har ikke rettslig grunnlag etter pbl. for å sette som vilkår for behandling av et privat reguleringsforslag etter pbl. § 30 at det på behandlingstidspunktet er inngått en utbyggingsavtale mellom kommunen og forslagsstiller/utbygger. Kommunen har heller ikke rettslig grunnlag for å kreve at slike forhandlinger skal være påbegynt eller at det foreligger en intensjonsavtale om oppstart av slike forhandlinger.

På den annen side har kommunen – planutvalget eller kommunestyret – adgang til å nekte å fremme det private planforslaget så fremt nektelsen holder seg innenfor de rammer som settes av lovgivningen og ulovfestede prinsipper om myndighetsmisbruk. Dette vil bl.a. innebære at kommunen kan nekte å fremme private planforslag som ikke ledsages av private forpliktelser i det omfang kommunen ut fra en saklig vurdering mener er nødvendig for å motvirke antatte negative virkninger av utbyggingstiltaket i planen. Realiteten kan derfor bli at den som fremsetter et privat reguleringsforslag ikke kan regne med positiv behandling etter pbl. § 30 og/eller § 27-2 nr. 1 uten at vedkommende påtar seg et knippe av forpliktelser. Disse kan presenteres i form av ensidige løfter fra utbygger eller framgå av en utbyggingsavtale. Det innebærer at selv om kommunen ikke kan kreve utbyggingsavtale som forutsetning for å ta stilling til om forslaget skal fremmes, kan utbyggingsavtale bli en faktisk forutsetning for et positivt resultat.

Fotnoter:
[1] Det er trolig mest fornuftig å omtale beslutningen om ikke å fremme en reguleringsplan som et avslag. Dette er også terminologien i NOU 1977: 1 Ny planleggingslov s. 136, der det heter at når en kommune selv er i ferd med å utarbeide et planforslag for området, så kan dette være grunnlag for ”å avslå anmodningen om at det utarbeides privat reguleringsforslag”. [Understreket her]

[2] Gjentatt også i de spesielle merknadene s. 104: ”Dersom forslaget bare gjelder en mindre vesentlig endring av en endelig reguleringsplan, gjelder ikke retten til å kreve saken forelagt kommunestyret. Dette er spørsmål som kan avgjøres av bygningsrådet etter § 36 nr. 2 og er gjenstand for klage etter § 66.”

[3] Formulert slik i de spesielle merknadene, s. 126: ”Dersom forslaget bare gjelder en mindre vesentlig endring av en endelig reguleringsplan, gjelder ikke retten til å kreve saken forelagt kommunestyret. Dette er spørsmål som kan avgjøres av bygningsrådet etter § 28-1 nr. 2 og er gjenstand for klage etter § 15.”

[4] Rt. 1968 s. 1133: En person ville bl.a. ha erstatning for sine utlegg til den arkitekten som hadde utarbeidet et forslag til endring av en eldre reguleringsplan. Overskjønnet – med tilslutning av Høyesterett – uttalte bl.a. at ”forslaget var et forsøk på å få endret reguleringsplanen, men ble ikke godtatt fordi det ikke lot seg innpasse i denne. Utgiftene må Daae ansees for å ha påtatt seg for egen regning og risiko og de kan ikke belastes eksproprianten”.

Samme sted, s. 7, uttaler Os videre at ”ingen har krav på at en stadfestet regulering opprettholdes uforandret”.

[5] Generelt har mange av saksbehandlingsreglene om behandlingen av reguleringsplaner (kapittel VII) mer preg av å være råd til aktørene om hvordan man rent faktisk bør gå fram under en planleggingsprosess. I pbl. § 30 første ledd bestemmes f.eks. at ”grunneiere, rettighetshavere eller andre interesserte som ønsker å la utarbeide reguleringsplan bør før planlegging settes i gang forelegge reguleringsspørsmålet for det faste utvalget for plansaker. Det faste utvalget for plansaker kan gi råd om planen bør utarbeides og kan bistå i planarbeidet.”

Det er åpenbart fornuftig at de som ønsker å fremme et privat reguleringsforslag tar kontakt med planutvalget før det investeres mye tid og penger i arbeidet. Men det synes tilsvarende klart at dette ikke kan bedømmes som en rettsregel i snever forstand. Det kan neppe få noen formell rettslig betydning i den ene eller andre retningen om dette rådet ikke etterleves. Også annet punktum synes rettslig overflødig. Selv uten denne bestemmelsen ville planutvalget hatt anledning til å gi råd med hensyn til om planen bør utarbeides og kunne bistått i planarbeidet. Det må derfor kunne hevdes at annet punktum ikke utvider eller begrenser verken planutvalget eller den private parts plikter eller rettigheter.

Poenget med å påpeke dette er at man ved tolkning av de ulike bestemmelsene må ta hensyn til den manglende rettslige stringens. At et handlingsalternativ som det ville vært naturlig at forelå på et gitt tidspunkt i planleggingsprosessen ikke er nevnt, kan derfor vanskelig brukes som et argument for at dette alternativet ikke foreligger. Dette gjelder særlig dersom dette er et ordinært handlingsalternativ etter forvaltningsloven eller annen forvaltningsrett av alminnelig karakter.

[6] I NOU 1983: 15 s. 86 sluttet man seg til behandlingsrutinene vedrørende private forslag, slik disse var beskrevet i Miljøverndepartementets rundskriv T-10/82. I rundskrivet het det bl.a. at ”det er ikke noe til hinder for at den videre behandling av et forslag som vedtas fremmet følger en nærmere fastsatt prioritet på kommunens arbeidsprogram. Da har forslagsstilleren fått vite hvorvidt hans utkast til reguleringsplan vil bli lagt til grunn for det videre arbeidet med reguleringsplanen. Uansett om planarbeidet skal foregå etter et privat reguleringsplanutkast eller ikke, tilligger det reguleringsmyndighetene å vurdere kapasiteten i planarbeidet og tidsrekkefølgen og behovet for reguleringer i kommunen.”

[7] Jf. bl.a. Miljøverndepartementets rundskriv T-667 s. 22 der det heter at ”kommunestyrets godkjenningsvedtak” kan påklages. Tilsvarende Sivilombudsmannens brev 21. september 1988 (sak 983/88) til en privatperson som uttrykte misnøye over at kommunen ikke ville omregulere en del av hans eiendom: ”Kommunestyrets standpunkt om ikke å vedta endring kan for øvrig ikke påklages administrativt,..”. Begge sitat etter Frihagen III s. 371.

[8] ”Ut fra tradisjon og ordlyd må vi legge til grunn at klageretten etter § 27-3, 2. ledd bare gjelder positive vedtak om innføring eller endring av reguleringsplan eller § 27-2 nr. 1. Beslutning av kommunestyret om ikke foreløpig å regulere eller omregulere må således etter mitt skjønn antas ikke å være undergitt klagerett. Det kan ikke spille noen rolle om bygningsrådet direkte fremmer forslaget om regulering eller reguleringsendring eller bare legger forslaget fram uten egentlig å være enig (f.eks. fordi at det ved et tidligere kommunestyrevedtak er bedt om det) eller fordi det forelegges etter § 30, 2.ledd tredje setning.”

[9] I et høringsnotat fra Miljøverndepartementet (februar 2002) foreslås det å innføre en absolutt frist på 12 uker for å behandle slike forslag.