§ 6 Hva er korrekt seksjoneringsformål for eiendom som både benyttet til privat fritidsformål og utleie. Uttalelse gitt til 1997-lov.

Dato: 14.12.07
Saksnummer: 07/1760-3 MFF

Begjæring om omgjøring – seksjoneringssak i Fedje kommune

Vi viser til Fylkesmannens brev av 17.7.2007.

Vi har vært usikre på om saken er forelagt departementet for en lovtolkning av eierseksjonsloven § 6 sjette ledd, eller om den er oversendt departementet for eventuell overprøving av Fylkesmannen i Hordaland sitt ”vedtak” av 17.7.2007, hvor det står at ”Vi står fortsatt ved vår opprinnelige lovforståelse ...”. Etter telefonsamtale med fylkesmannen legger vi til grunn at oversendelsen skal oppfattes som en mulighet for departementet til å omgjøre fylkesmannens beslutning om ikke å endre fylkesmannens vedtak av 19.2.2007, hvor fylkesmannen opphevet Fedje kommunes vedtak om å nekte seksjonering av eiendommen Kræmmerholmen.

1. Saksgangen frem til departementet
Departementet forutsetter at saken er kjent og vil bare kort referere hovedpunktene i saken.

På vegne av Kræmmerholmen AS fremmet Advokatfirma Vikse den 13.7.2006 begjæring om seksjonering av gnr. 169 bnr. 136 i Fedje kommune i åtte boligseksjoner og en næringsseksjon. Seksjon 1 til 8 består av fire frittliggende og to sammenkjedede bygg. Hver bruksenhet inneholder stue, gang, dusjbad, soverom og hems. Hver seksjon har også et uteområde som tilleggsdel.

Fedje kommune viste i brev av 3.8.2006 til at eiendommen omfattes av regulering til ”gjestegjevarverksemd”, og at det i et slikt område kan reises bygg for overnatting, servering og andre tjenestetilbud rettet mot reiseliv. Kommunen opplyste at den vurderte formålet å være i strid med reguleringsplanen, og ba rekvirenten med hjemmel i plan- og bygningsloven § 7 søke om dispensasjon fra reguleringsformålet gjestegivervirksomhet. I brev av 11.8.2006 svarte Advokatfirma Vikse at en hadde forståelse for at ”gjestegjevarverksemd” ikke faller inn under formålet ”bolig”. I ny seksjoneringsbegjæring ble formålsangivelsen for seksjon 1 til 8 endret fra bolig til næring. Det ble samtidig opplyst at årsaken til at en opprinnelig definerte seksjon 1 til 8 som bolig, var at de fremstår som funksjonelle boliger med eget kjøkken og bad. Det ble samtidig presisert at seksjoneringssaken ikke vil berøre bruken av eiendommen i forhold til reguleringsplanen, og at dersom det blir aktuelt med bruksendring, vil en komme tilbake til dette som en egen sak.

Kommunen avslo seksjoneringsbegjæringen i vedtak av 12.10.2006, under henvisning til at eierseksjonsloven § 6 sjette ledd stiller krav om at det må være samsvar mellom hva seksjonene lovlig kan brukes til etter plan- og bygningsloven og seksjoneringsformålet, og at dette vilkåret ikke er oppfylt. Reguleringsformålet er gjestegivervirksomhet. Om formålet med seksjoneringen skriver rådmann i sin tilrådning til kommunens vedtaksorgan:

”Seksjonering kan ikkje ha noko anna føremål enn å selja havstovene ein for ein. Etter mi vurdering er vi då klart utanfor føremålet gjestegjevarverksemd etter plan- og bygningslova. Dette gjeld uavhengig av om havstovene vert seksjonert til bustad eller næring etter eigarseksjonslova. Kremmerholmen AS må difor enten søkja om dispensjasjon frå føremålet i reguleringsplanen i samsvar med § 7 i pbl eller laga ny reguleringsplan for området.”

Kommunens vedtak ble påklaget av Advokatfirma Vikse på vegne av Kræmmerholmen AS. I klagen anføres det blant annet:

”Det er åpenbart at kommunen i sitt vedtak har lagt til grunn en oppfatning av hvilke motiver Kræmmerholmen As har for sin søknad om seksjonering. Det er ingen lovmessig hjemmel for [å] ta i betraktning slike vurderinger i en søknad om seksjonering. Det er ikke tilkjennegitt overfor Fedje kommune, hvilke motiver Kræmmerholmen As har for å begjære eiendommen seksjonert. En har lagt til grunn et faktum det ikke er noen holdepunkter for i virkeligheten.

... Dersom kommunen kommer til at eiendommen tas i bruk i strid med plan- og bygningsloven eller gjeldende reguleringsplan har den lovmessige virkemidler for å håndheve slike forhold. Det er åpenbart at kommunen har antesipert en senere ulovlig bruk som følge av at eiendommen seksjoneres. Det er selvsagt ikke anledning til å nekte seksjonering på dette grunnlaget.”

Kommunen opprettholdt sitt vedtak etter en fornyet behandling av saken 25.01.07. I rådmannens saksfremlegg presiseres det blant annet:

”... Seksjonering vil i praksis gjera havstovene til hytter og dette er i strid med reguleringsplanen. ... Mi vurdering er at både seksjonering til bustad og seksjonering til næring er i strid med reguleringsplanen fordi dette i praksis vil føra til at havstovene vert hytter. ... Etter mi vurdering har ein ikkje bruk for seksjonering utan bruskendring. Det må då vera rett å gjennomføra bruksendringa først.”

Advokatfirma Vikse har i brev av 13.2.07 presisert følgende om bruken av enhetene:

”En erkjenner fra klagers side at den riktige formålsangivelsen for seksjonene i  seksjoneringssaken for Fedje kommune bør være boligformål. En har imidlertid  overlatt denne vurderingen til kommunen. En har videre stilt seg åpen i forhold til  hvilken formålsangivelse som skal benyttes. ... En har anmodet om at klagen  behandles med utgangspunkt i at klageinstansen kan avgjøre hvilken  formålsangivesle som bør anvendes. Denne anmodningen opprettholdes.”

Fylkesmannen opphevet den 19.2.2007 kommunens vedtak, og ba kommunen behandle saken på nytt. Fylkesmannen viser til at søker i den reviderte seksjoneringssøknaden har søkt om seksjonering til næringsseksjoner, og at det er sammenfallende med gjeldende reguleringsformål. Fylkesmannen legger etter dette til grunn at eierseksjonsloven § 6 sjette ledd ikke gir hjemmel for å avslå seksjoneringssøknaden. Fylkesmannen uttaler videre:

”Kommunen har likevel avslått seksjonering med den grunngjeving at formålet med seksjoneringa er å selje dei einskilde eieningane til bruk som fritidsbustader. Etter Fylkesmannen si vurdering inneber dette ei feil forståing av § 6,6. ledd. Etter ordlyden er det det formålet som er oppgitt i seksjoneringssøknaden som skal være samanfallande med arealplanformålet, og ikkje ei vurdering av kva seksjonane kan kome til å verte nytta til. Forarbeida til lova inneheld ikkje utsegn som tyder på at ein må forstå lova på anna vis, og det gjer heller ikkje Kommunal- og regionaldepartementet i rundskriv H-3/98.

Fylkesmannen tilføyer at ein eventuell bruk av ein næringsseksjon som fritidsbustad ikkje vil kunne skje utan reseksjonering og reguleringsendring, eventuelt dispensasjon frå reguleringsplan. ...”

Advokatfirma Stiegler har i brev av 18.4.07 på oppdrag fra Fedje kommune vist til Advokatfirma Vikse sin redegjørelse for bruken av enhetene, jf. ovennevnte sitat fra Advokatfirma Vikse av 13.2.07. Advokatfirma Stiegler oppfatter det slik at seksjoneringen gjelder hytteenheter som skal selges til private, uten at det foreligger noen forutsetninger om bruk til næringsvirksomhet. Under henvisning til denne uttalelsen følger Advokatfirma Stiegler i brev av 24.4.07 opp med å be Fylkesmannen i Hordaland om å vurdere og omgjøre sitt ovenfor nevnte vedtak 19.2.07, idet uttalelsen oppfattes som en bekreftelse på at formålet med seksjoneringen er å etablere boliger (fritidsboliger), og at et slikt formål ikke er i samsvar med gjeldende reguleringsformål. Det blir etter dette vist til at angivelsen næringsformål på seksjoneringsbegjæringen ikke er tilstrekkelig til å konstatere at seksjoneringen er i samsvar med reguleringsformålet.

Advokatfirma Vikse har i brev av 14.6.07 fastholdt tidligere anførsler. Fylkesmannen har i brev av 17.7.07 fastholdt sin tidligere avgjørelse, men samtidig pekt på at saken har bydd på tvil og at det aktuelle spørsmålet er praktisk viktig. Fylkesmannen har derfor bedt om at også departementet tar stilling til spørsmålet.

Det er fra alle parter også vist til en liknende sak fra Fylkesmannen i Vest-Agder, som partene tillegger ulik vekt.

2. Departementets vurderinger
Fylkesmannen har etter klage omgjort vedtak av Fedje kommune om seksjonering av eiendommen Kræmmerholmen i kommunen. Fylkesmannen er klageinstans for kommunens seksjoneringsvedtak etter eierseksjonsloven § 10 i samsvar med delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet 11. desember 1997, jf. Kongelig resolusjon 5. desember 1997 nr. 1256. Fylkesmannen har etter oppfordring fra kommunen vurdert omgjøring av sitt vedtak, men har ikke funnet grunn til slik omgjøring. Fylkesmannen har likevel videresendt oppfordringen om å vurdere omgjøring til departementet og vist til at fylkesmannen har vært i tvil om lovtolkningen. 

Etter forvaltningsloven § 35 andre ledd kan overordnet organ omgjøre underordnet organs vedtak dersom vedtaket er ugyldig, jf. forvaltningsloven § 35 første ledd bokstav c. Departementet vil etter dette vurdere om fylkesmannens vedtak er gyldig.

Når kommunen mottar en seksjoneringsbegjæring skal den kontrollere at seksjoneringsvilkårene er oppfylt, jf. eierseksjonsloven § 8. Seksjoneringsvilkårene fremgår av eierseksjonsloven § 6. Er de materielle vilkår etter § 6 ikke oppfylt skal seksjoneringsbegjæringen avslås, jf. eierseksjonsloven § 8 annet ledd bokstav a.

Eierseksjonsloven § 6 sjette lyder slik:

”Det skal fastsettes om den enkelte enhet skal brukes til bolig (boligseksjon) eller til annet formål (næringsseksjon). Formålet skal være i samsvar med gjeldende arealplanformål, med mindre det foreligger tillatelse til annen bruk etter plan- og bygningslovgivningen.”

Eierseksjonsloven § 6 første punktum fastslår at det må fastsettes om den enkelte enhet skal brukes til bolig eller annet formål. Dette innebærer krav om fastsetting av en formålsangivelse for alle bruksenhetene. Lovens formålsangivelser er bolig (boligseksjon) eller annet formål (næringsseksjon). Boligseksjon vil også omfatte fritidsboliger, jf. esl. § 1 tredje ledd. Næringsseksjon vil være en samlebetegnelse for alt som ikke er bolig eller fritidsbolig. Formålsangivelsen vil blant annet ha betydning for hva seksjonene kan brukes til (§ 6 sjette ledd annet punktum og § 19), standardkrav for boligseksjoner (§ 6 syvende ledd), kjøperett for leiere av boligseksjoner (kapittel tre) og sameiermøtets vedtak (§ 37). 

Eierseksjonsloven § 6 annet punktum fastslår at det må være samsvar mellom seksjoneringsformålet og arealplanformålet, med mindre det foreligger tillatelse til annen bruk etter plan- og bygningsloven. Tillatelse til annen bruk kan være gitt i form av dispensasjon fra arealplanformålet eller bruken kan være etablert før arealplanen ble vedtatt slik at planformålet ikke vil være bindende for bruken, jf. ot.prp. nr. 33 (1995-96) side 30.

Man kan ikke avgjøre hva bruksenhetene vil bli brukt til ut fra byggets utseende eller innredning. Bygninger med stue, soverom, kjøkken, bad og toalett blir vanligvis bygget med sikte på beboelse eller fritidsbeboelse. Dersom bruksenhetene skal brukes slik, vil riktig seksjoneringsangivelse være boligseksjon. Det er derimot ikke noe i veien for at anlegg av slike enheter brukes som utleieenheter i turistnæring på samme måte som tradisjonelle hotellrom eller utleiehytter. En forutsetning for problemstillingen i nærværende sak er nettopp at det er bygget slike enheter som ledd i turistnæring og at man ønsker å sikre at enhetene fortsatt skal brukes til slike formål. Eierseksjonsloven inneholder ikke forbud mot seksjonering av slike anlegg, men forutsetningen må være at bruksenhetene fortsatt skal brukes som ledd i hotell- eller turistnæring. Seksjonene må i så fall angis som næringsseksjoner, og annen bruk vil både være i strid med eierseksjonsloven § 19 tredje ledd og plan- og bygningslovgivningen.

Et særlig spørsmål er om eieren av en slik næringsseksjon kan bruke denne deler av året til private fritidsformål. Departementet antar at dette må være mulig i en viss utstrekning, idet formålet med et hotell- og turistanlegg vanligvis vil være å sikre at bruksenhetene brukes gjennom størst mulig del av sesongen, ikke å hindre at eieren delvis bruker bruksenheten selv. Departementet antar etter dette at når man skal avgjøre hva som er riktig seksjoneringsformål for et anlegg som dels vil bli benyttet av eieren selv og dels i vanlig hotell- og turistøyemed så vil det trolig være riktig å ta utgangspunkt i hva som utad vil fremstå som den mest dominerende bruken av eiendommen. Med et slikt utgangspunkt vil det være irrelevant om seksjonseierens primærformål er å bruke bruksenheten selv noen uker i året, dersom denne bruken vil være beskjeden vurdert opp mot bruken av seksjonen resten av sesongen og motsatt. Etter departementets vurdering må man i så fall vurdere eierens bruk opp mot hva som er vanlig sesong for det aktuelle anlegget ettersom denne kan variere sterkt fra anlegg til anlegg. 

Departementet legger etter dette til grunn at det rettslige vurderingstemaet er rimelig klart, men at det likevel kan by på faktisk tvil hva som vil være korrekt seksjoneringsformål for en eiendom som dels planlegges brukt til private fritidsformål og dels til utleievirksomhet i hotell- og turistnæring, idet det kan være vanskelig å ta stilling til dette spørsmålet før bruken er etablert. Dette kan derfor gjøre det vanskelig å avgjøre om det er sammenfall mellom seksjoneringsformål og arealplanformål/lovlig bruk av bruksenhetene på seksjoneringstidspunktet.

Eierseksjonsloven § 8 annet ledd bokstav a fastslår at kommunen skal nekte seksjonering hvis seksjoneringsvilkårene i § 6 ikke er oppfylt, herunder kravet om at det skal være samsvar mellom seksjoneringsformål og arealplanformål.

Kommunens kontroll av dette seksjoneringsvilkåret er omtalt slik i ot.prp. nr. 33 (1995-96) side 37:

”Etter å ha konstatert at det ikke foreligger byfornyelsesskranker, og ha klargjort et eventuelt spørsmål om seksjonering av eiendom som går over flere bruksnummer, må kommunen kontrollere at øvrige seksjoneringsvilkår er oppfylt. Kommunen må bl.a. påse at seksjonenes formål er i samsvar med gjeldende reguleringsformål, eller at det foreligger annen brukstillatelse etter plan- og bygningsloven, alternativt annet grunnlag for bruk i strid med reguleringsplan, at minstekravene til standard for boligseksjoner er oppfylt ...
Som påpekt under pkt. 5.2 har hovedpoenget med å overføre kontroll- og seksjoneringskompetansen til kommunen vært å sikre at det foretas en grundigere kontroll av at vilkårene for seksjonering er oppfylt, enn det som følger av dagens lov. Departementet har i denne forbindelse forutsatt at kommunen vanligvis foretar befaring for derigjennom å kontrollere at bl.a. standardkravene er oppfylt i alle seksjoner. ...

Dersom seksjoneringsvilkårene ikke er oppfylt, må kommunen i utgangspunktet nekte seksjonering. Kommunen bør allikevel sette en frist for retting eller endring av seksjoneringsbegjæringen, dersom seksjoneringen kan gjennomføres etter en slik retting. Derved oppnås en smidigere behandling.” [Vår utheving.]

Som det fremgår ovenfor må kommunen påse at seksjonenes formål er i samsvar med gjeldende reguleringsformål. Det følger av eierseksjonsloven § 7 første ledd bokstav b at rekvirenten på seksjoneringsbegjæringen skal opplyse om de enkelte seksjonenes formål. Kommunen må derfor kontrollere at det er samsvar mellom det angitte formålet og arealplanformålet for den aktuelle eiendommen, alternativt om det foreligger annet grunnlag for å godta divergerende formålsangivelser. Dette vil være en dokumentkontroll. Spørsmålet er så om kontrollplikten går lenger enn dette for eksempel fordi det reises tvil om den fremtidige bruken vil være i samsvar med arealplanformålet, og om kommunen i så fall kan kreve ytterligere bevis for å påse at seksjonenes formål vil være i samsvar med gjeldende arealformål.

Departementet tar som utgangspunkt at det påhviler rekvirenten å legge frem nødvendige opplysninger til å dokumentere at seksjoneringsvilkårene er oppfylt, jf. blant annet en artikkel om bevisbyrde og beviskrav i forvaltningsretten av Hans Petter Graver i Tfr. 2004 nr. 04-05 side 473. Etter departementets vurdering vil rekvirentens beviskrav i utgangspunktet være oppfylt ved korrekt utfylt seksjoneringsbegjæring med vedlegg. På den annen side antar departementet at kommunen må være berettiget å stille ytterligere spørsmål, dersom det reises berettiget tvil om formålskravet er oppfylt. Salgsprospekt og vedtekter som omtaler seksjonseiernes rett og begrensninger i bruken av bruksenheter i hotell- og turistanlegg, og eierens egne utsagn om slike rettigheter og begrensninger kan belyse den fremtidige bruken av eiendommen. Departementet antar derfor at kommunen kan legge vekt på slik informasjon når den skal ta stilling til om formålskravet er oppfylt. Antagelser og gjetninger om fremtidig bruk kan derimot ikke tillegges vekt når kommunen skal avgjøre om formålskravet er oppfylt.

I nærværende sak har rekvirenten etter retting av seksjoneringsbegjæringen oppgitt at seksjonene skal være næringsseksjoner. Rekvirenten har samtidig presisert at seksjoneringssaken ikke vil berøre bruken av eiendommen i forhold til reguleringsplanen, og at dersom det blir aktuelt med bruksendring, vil en komme tilbake til dette som en egen sak. Til tross for disse opplysningene nektet kommunen seksjonering ut fra en vurdering om at seksjoneringen ikke kan ha andre formål enn å selge seksjonene en for en, og at slikt salg vil falle utenfor formålet med gjestgiveri for eiendommen. Det er ikke opplyst hvilke forhold som ligger til grunn for denne vurderingen fra kommunens side eller noen begrunnelse for hvorfor eventuelt salg av slike næringsseksjoner vil være i strid med arealplanformålet. Departementet legger til grunn at seksjonering av det aktuelle anlegget i næringsseksjoner ikke endrer hva bruksenhetene lovlig kan brukes til. Ved å seksjonere eiendommen i næringsseksjoner vil det være samsvar mellom seksjoneringsformålet og arealplanformålet. I mangel av klare holdepunkter for at den fremtidige bruken vil være i strid med arealplanformålet, kan ikke departementet se at eierseksjonsloven ga hjemmel for å avslå den fornyede seksjoneringsbegjæringen ut fra formålsangivelsene da kommunen fattet sitt vedtak. Departementet kan da heller ikke se at Fylkesmannens vedtak om å oppheve kommunens seksjoneringsvedtak var ugyldig ut fra de opplysninger som forelå da vedtaket ble fattet.

Departementet vil imidlertid peke på at rekvirenten i sin etterfølgende redegjørelse 13.2.07 hvor en, erkjenner fra klagers side at den riktige formålsangivelsen for seksjonene i seksjoneringssaken for Fedje kommune bør være boligformål, likevel har bidratt til å skape usikkerhet om eiendommen kan seksjoneres. Dersom bruksenhetene skal brukes til bolig eller fritidsboliger slik det er nærliggende å forstå rekvirentens erklæring av 13.2.07, vil riktig seksjoneringsformål være bolig. I så fall må kommunen nekte seksjonering med hjemmel i eierseksjonsloven § 6. sjette ledd.

Departementet finner etter dette ikke grunn til å oppheve fylkesmannens vedtak, som innebærer at kommunen må vurdere seksjoneringsbegjæringen på nytt. Rekvirenten oppfordres samtidig til å gjøre nærmere rede for den fremtidige bruken av seksjonene slik at det blir lettere å ta stilling til hva som vil være riktig seksjoneringsformål i denne saken.

3. Konklusjon
Fylkesmannens vedtak av 19.2.2007 blir etter dette fastholdt. Departementets vedtak er endelig og kan ikke påklages, jf. fvl. § 28, 1. ledd.