Høring - forslag til endring av unntak for studentboliger i byggteknisk forskrift

Kommunal- og regionaldepartementet sender med dette forslag til endring i byggteknisk forskrift til plan- og bygningsloven (byggesaksdelen) på høring. Endringen gjelder utvidelse av virkeområdet for visse unntak fra tilgjengelighetskravene for studentboliger i byggteknisk forskrift § 1-2 sjette ledd bokstav a og b.

Høringsfrist er 1. februar 2013.

Fra 1. april 2012 ble det lempet på enkelte tilgjengelighetskrav i byggteknisk forskrift for 80 prosent av nye studentboliger. Gjeldende unntak er avgrenset til bygninger som oppføres som studentbolig av studentsamskipnader, samt studentboligstiftelser som har mottatt tilsagn om tilskudd til studentboliger. Det er viktig å legge til rette for at det bygges et tilstrekkelig antall egnede studentboliger, og departementet mener derfor at  det er behov for å utvide virkeområdet i byggteknisk forskrift § 1-2 sjette ledd til å omfatte alle aktører som bygger studentboliger for utleie.

I høringsforslaget foreslås følgende endring:

• Virkeområdet i byggteknisk forskrift § 1-2 sjette ledd utvides til å omfatte alle aktører som bygger studentboliger for utleie.
• Eiendommer som skal bebygges av andre aktører enn studentsamskipnader, samt studentboligstiftelser som har mottatt tilsagn om tilskudd, må klausuleres til studentboligbruk ved tinglysning av heftelse/servitutt.
• Tinglyst dokument som kommunen godtar må fremlegges før det gis igangsettingstillatelse.
• Det foreslås at servitutten skal ha en varighet på 10 år, alternativt 20 år, fra det tidspunkt det gis ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.

Endringen foreslås med ikrafttredelse 1. mars 2013. Det vises til høringsnotat om saken for en mer grundig redegjørelse av endringsforslaget.

Høringsforslag med merknader og høringsliste er tilgjengelig på departementets nettsted www.regjeringen.no/krd.

Departementet ber om at uttalelser til forslaget til forskriftsendring sendes elektronisk som word-filer til departementet: postmottak@krd.dep.no.

Spørsmål kan rettes til Kommunal- og regionaldepartementet på tlf. 22 24 72 08.

Med hilsen

Inger Lindgren (e.f.)

ekspedisjonssjef

                                                                                          Inger Margrete Skogseid

                                                                                          avdelingsdirektør

Se Kommunal- og regionaldepartementets høringsbrev av 14. desember 2012.

Om forslag til endring av krav til studentboliger i forskrift om tekniske krav til byggverk (byggteknisk forskrift) av 26. mars 2010 nr. 489

Innledning

Dette høringsnotatet gjelder forslag om å utvide virkeområdet for unntak fra enkelte tilgjengelighetskrav for studentboliger i byggteknisk forskrift § 1-2 sjette ledd bokstav a og b. Målet med endringen er å sikre at det bygges et tilstrekkelig antall egnede  studentboliger. En studentbolig er en midlertidig bopel for den enkelte student. Gjennomsnittlig botid i studentboliger er 18 måneder og studentboliger bebos i hovedsak av yngre mennesker. For enkelte kvalitetskrav kan det derfor legges til grunn en annen norm enn for ordinære boliger.  

Dagens regelverk om tilgjengelighet i studentboliger

Fra 1. april 2012 ble det lempet på enkelte tilgjengelighetskrav i byggteknisk forskrift for 80 prosent av nye studentboliger. Det gis unntak fra bestemte krav i byggteknisk forskrift kapittel 12 om planløsning og bygningsdeler i byggverk. Unntaket er avgrenset til bygninger som oppføres som studentbolig av studentsamskipnader, samt studentboligstiftelser som har mottatt tilsagn om tilskudd til studentboliger.

Gjeldende byggteknisk forskrift § 1-2 sjette ledd lyder:

”I bygninger som oppføres som studentbolig av studentsamskipnader og studentboligstiftelser som har mottatt tilsagn om tilskudd til studentboliger etter forskrift 28. januar 2004 nr. 424 om tilskudd til studentboliger

a)    er det tilstrekkelig at 20 prosent av boenhetene oppfyller kravene til tilgjengelig boenhet i § 12-7 annet og tredje ledd, § 12-8 første ledd, § 12-10 annet ledd, § 12-11 tredje ledd og § 12-21 tredje ledd, samt utforming av bad og toalett i § 12-9 første ledd.

b)     skal det for besøkende være likestilt tilgang til toalett som oppfyller § 12-9 første ledd i hver etasje i bygning med krav om heis.”

Forslag til endringer i byggteknisk forskrift

Departementet foreslår å utvide virkeområdet i byggteknisk forskrift § 1-2 sjette ledd til å omfatte alle studentboliger som skal benyttes til utleie. Det foreslås et krav om at eiendommer som skal bebygges av andre aktører enn studentsamskipnader, samt studentboligstiftelser som har mottatt tilsagn om tilskudd, må klausuleres til studentboligbruk ved tinglysning av en heftelse/servitutt. Servitutten vil være en begrensning i den faktiske rådigheten over eiendommen ved at bruken begrenses til utleie for studenter. Hensikten er å sikre at studentboliger som vil bli omfattet av unntaket blir brukt som studentbolig. Vi foreslår at begrepet ”student” i denne forbindelse skal omfatte personer med studierett ved universitet, høyskole eller fagskole.

Staten v/Kommunal- og regionaldepartementet foreslås som rettighetshaver til servitutten. Vi antar at anvendelsen av unntaket ikke vil bli stor, og at det er hensiktssmessig at departementet er rettighetshaver. Departementet kan også delegere slik kompetanse til fylkesmannen. Det foreslås videre at tinglyst dokument som kommunen godtar må fremlegges før det gis igangsettingstillatelse.

Departementet har vurdert om det bør åpnes for at unntaket skal gjelde for studentboliger som skal eies av studenter. Dette kan skje ved etablering av borettslag eller eierseksjonssameie. Hensikten med kravet om tinglysning av en servitutt er å sikre at boligene brukes av studenter, og ikke regulere hvorvidt de eies eller leies. Utleie har en mer midlertidig karakter enn eieformen som er mer varig. Hensynet til midlertidighet bør vektlegges i en slik avveining, og departementet foreslår derfor å begrense unntaket til utleie.

Departementet foreslår at servitutten begrenses til et bestemt tidsrom. Bakgrunnen er å sikre hensiktsmessig bruk også der behovet for studentboliger over tid blir endret. Vi mener det er hensiktsmessig at servitutten har en varighet på minimum 10 år, alternativt 20 år, fra ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse gis. Heftelsen vil således automatisk falle bort etter 10 år, alternativt 20 år. Hvis bruken endres vil den aktuelle bebyggelsen ha noe dårligere tilgjengelighet enn boligbygg som ikke er omfattet av unntaket i byggteknisk forskrift § 1-2 sjette og sjuende ledd.

Departementet har vurdert en alternativ løsning som innebærer at unntak gis til studentsamskipnaden og andre boliger som etter vedtak med hjemmel i husleieloven

§ 11-2 skal brukes av elever og studenter. En slik løsning kan gi god kontroll over at boligene kun leies ut til studenter, men vil samtidig medføre at det må etableres et administrativt apparat. Et tredje alternativ som er vurdert er kun å utvide unntaket til å omfatte alle studentboligstiftelser. Andre utbyggere vil da ikke være omfattet av unntaket.

Vi ber høringsinstansene vurdere overnevnte.

Konsekvenser av forslaget

Forslaget antas ikke å ha særlige administrative eller økonomiske konsekvenser. Endringsforslaget medfører en lemping av gjeldende krav.

For utbyggere som benytter seg av unntaket, innebærer endringsforslaget et krav om tinglysning. Tinglysningsgebyr for tinglysning av servitutter er for tiden kr. 1.548,-. Regjeringen har nylig foreslått å sette ned gebyret til kr. 1.060,-.

En konsekvens av endringsforslaget vil kunne være at det bygges færre tilgjengelige studentboliger. Utvidelsen av unntaket vil imidlertid kunne bidra til at det oppføres flere studentboliger.

 Forslag til ny forskriftsbestemmelse

Nedenfor følger forslag til endring i forskrift om tekniske krav til byggverk (byggteknisk forskrift) av 26. mars 2010 nr. 489.

I

Kapittel 1. Felles bestemmelser

Ny § 1-2 sjuende ledd skal lyde:

(7) Unntaket i sjette ledd bokstav a og b gjelder også for andre studentboliger under forutsetning av at det tinglyses som en heftelse på eiendommen at boligen skal benyttes til utleie for studenter i minimum 10 år fra ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse gis. Tinglyst dokument som kommunen godtar må fremlegges før igangsettingstillatelse gis. Departementet er rettighetshaver til heftelsen.

II

Endringen trer i kraft 1. mars 2013.

Søknader innkommet kommunen før 1. mars 2013 kan utføres etter de nye reglene i denne forskriften eller etter reglene som gjaldt før forskriftsendringen.