St.meld. nr. 29 (2008-2009)

Entra Eiendom AS

Til innhaldsliste

5 Entra Eiendom AS og den andre statlege eigedomsverksemda

5.1 Forsvarsbygg Rom Eiendom AS og SIVA SF

Forsvarssektoren dekkjer behovet for eigedom, bygg og anlegg gjennom Forsvarsbygg, ein landsdekkjande eigedomsforvaltar. Forsvarsbygg er eit forvaltningsorgan som er organisert som eiga verksemd med eige styre, og det har ei konsernleiing med underliggjande forretningsområde som tek seg av ulike funksjonsområde. Forretningsområda er Utvikling (framskaffing, bygging, kjøp og leige av EBA), Utleige (utleige, drift, vedlikehald, reinhald o.a.), Nasjonale festningsverk (utleige, forvaltning, drift og vedlikehald av festningsverka), Skifte eigedom (avhending av EBA) og Futura (rådgiving innanfor vern og sikring, miljøvern, forsking og utvikling o.a.). På vegner av Forsvarsdepartementet forvaltar Forsvarsbygg om lag 1,5 millionar dekar grunneigedommar og om lag 4 millionar m2 bygningsmasse på landsbasis og leiger kontorlokale i Oslo av Entra Eiendom AS.

Rom Eiendom AS er eigedomsselskapet til NSB. Rom eig og forvaltar 1150 bygg rundt om i Noreg til ein samla verdi av 7 milliardar kroner. Eigedomsporteføljen er på 730 000 m2 . I tillegg har Rom ein utviklingsportefølje på om lag 70 tomter med eit utbyggingspotensial på meir enn 2 millionar m2 golvareal. Rom Eiendom AS er eit av dei største eigedomsselskapa i Noreg. Gjennom langsiktig utvikling av eigedomsmassen skal selskapet skape verdiar for NSB. Rom skal utvikle og forvalte eigedommane og dessutan vere eit verkemiddel for NSB for å sikre framtidsretta stasjonar og terminalar. I 2007 var overskotet til Rom Eiendom AS på 170 millionar kroner.

SIVA SF (Selskapet for industrivekst) blei etablert i 1968 og har vore organisert som eit stats­føretak sidan 1993. Eigarskapet i SIVA er forvalta av Nærings- og handelsdepartementet. SIVA skal bidra til innovasjon og næringsutvikling gjennom eigedomsverksemd og utvikling av sterke regionale innovasjons- og verdiskapingsmiljø i alle delar av landet. SIVA har eit særleg ansvar for å bidra til å fremje vekstkrafta i distrikta. Innanfor eigedomsverksemda hadde SIVA ved utgangen av 2007 eigarinteresser i om lag 438 235 m2 bygningsareal fordelt på 110 bygg. Innovasjonsverksemda omfattar kompetanseinnsats, investeringsaktivitet og nettverksbygging. SIVA er engasjert i totalt 104 selskap over heile landet, fordelt på næringshagar, kunnskaps- og forskingsparkar, inkubatorar, industriinkubatorar og nettverksprosjekt.

5.2 Grensesnittet mellom Statsbygg og Entra Eiendom AS

Vi må sjå utskiljinga av Entra Eiendom frå Statsbygg i 2000 på bakgrunn av budsjettreformene midt i 1990-åra, innføring av husleigebelasting og desentralisering av budsjettansvar og fullmakt til å gjere husleigeavtalar. I samband med det blei det etablert eit statleg aksjeselskap, i dag Entra Eiendom AS, med det primære formålet å dekkje det statlege behovet for lokale i den konkurranseutsette marknaden. Aktuelle bygg blei overførte frå Statsbygg som tingsinnskot i Entra Eiendom. Formålet var å etablere eit selskap med forretningsmessig handlefridom og fleksibilitet som skulle kunne ta raske avgjerder og leggje langsiktige og føreseielege planar, jf St.prp. nr 84 pkt. 5.4. For å nå desse måla blei det lagt til grunn at verksemda mellom anna skulle ha høve til å finansiere prosjekt ved hjelp av lån i den private marknaden. Derfor blei det lagt til grunn at det ville vere formålstenleg å organisere verksemda i eit eige selskap, ikkje som forvaltningsorgan. Å skilje dei mest konkurranseutsette bygga ut i eit eige selskap gjorde det i tillegg lettare å evaluere drifta av denne typen eigedommar. Vidare rekna ein med at ein reindyrka marknadsorientert organisasjon ville styrkje statens kompetanse knytt til forvaltning og drift av konkurranseutsett verksemd.

Tankar omkring marknadssituasjonen for det enkelte bygget stod sentralt i vurderinga av kva eigedommar som skulle overførast til Entra Eiendom AS. Ved å berre skilje ut eigedommar som låg i ein velfungerande marknad, unngjekk ein at enkelte offentlege leigetakarar måtte hanskast med ein monopolist.

St.prp. nr. 84 (1998–1999) trekte i kapittel 7 opp grensesnittet mellom Statsbygg og Entra Eiendom. Ein nærmare gjennomgang av bygningsformålet var eit hovudkriterium for å fordele eigedommane. Statsbygg beheldt dei såkalla formålsbygga. Det var mellom anna bygningar som var knytte til sentrale funksjonar i statsforvaltninga (til dømes regjeringskvartalet), der omsyn til tryggleiken, styresmaktene eller symbol tilsa at staten burde stå som eigar. Vidare omfatta formålsbygg bygningar der særlege nasjonale, kulturelle eller historiske omsyn tilsa at dei burde vere i statleg eige. Statsbygg skulle òg forvalte spesialtilpassa bygningar, eigedommar utan aktiv leverandørmarknad, eigedommar som var skaffa til statleg eigedomsutvikling, og eigedommar i polarområda.

Det blei mellom anna sagt følgjande om kategorisering av bygningar i St.prp. nr. 84 (1998–1999) Om ny strategi for Statsbygg og etablering av Statens utleiebygg AS:

Statsbygg har en variert eiendomsportefølje der store deler av eiendomsmassen er vanskelig å utnytte på en kommersiell måte. Dagens eiendomsportefølje er etablert over en lang periode, og i takt med den øvrige samfunnsutviklingen. Både geografisk beliggenhet og opprinnelig tilpasning til spesielle formål innebærer at mange eiendommer har en usikker alternativ anvendelse. Norges Takseringsforbund, som var engasjert i forbindelse med verdisettingen av Statsbyggs eiendommer ved etablering av den utvidede balansen i St.prp. nr. 1 (1998–1999), understreket at store deler av eiendomsmassen ved alternativ bruk ville ha liten eller ingen verdi.

I vurderingen av hvilke eiendommer som bør overføres til et nytt aksjeselskap, og hvilke som skal forbli i forvaltningsbedriften, har departementet på denne bakgrunn lagt til grunn en markedsmessig betraktning i forhold til den foreslåtte overføring av eiendommer til Statens utleiebygg AS.

Grunnleggende kriterier for overføring av eiendommer til det nye selskapet har for det første vært om det eksisterer reelle tilbydere av sammenlignbar bygningsmasse i markedet. Dernest er det lagt vekt på at private leverandører ikke skal komme i en monopolsituasjon ved senere leieforhandlinger, enten med bakgrunn i bygningens geografiske lokalisering eller byggets utforming/formål.

Alle de nevnte vurderinger har som utgangspunkt at det må være et marked som fungerer for de aktuelle konkurransebyggene som skal overføres aksjeselskapet. Dette er etter departementets oppfatning avgjørende for at selskapet etableres i en reell konkurransesituasjon. Geografisk plassering er dermed også et viktig kriterium for vurderingen av konkurransesituasjonen. Et større statlig kontorbygg som ligger i sentrale strøk, vil ha et alternativt marked, mens et tilsvarende kontorbygg i et avsidesliggende område ikke har det. Byggets utforming og formål vil også være vesentlige kriterier for vurdering av konkurransesituasjonen, jf. at det ikke vil være et alternativt marked for et utpreget spesialisert bygg, til tross for at det ligger i et sentralt område.

Det var ikkje berre reine kontoreigedommar som blei overførte til Entra Eiendom AS. Eigedomsporteføljen som blei skild ut, bestod mellom anna av fleire høgskulebygg, tollbuer, domstolar og politihus. Fordelinga av eigedommane som blei gjord ved etableringa, gjer at hovudtyngda av eigedomsporteføljen til Entra er underlagd normale marknadsvilkår. Det var eksplisitt uttrykt at dersom lokala blei ledige, kunne Entra Eiendom velje om dei ville selje eller leige dei ut til private.

Dersom det ikke foreligger statlige behov etter at en statlig leietaker har fraflyttet en eiendom, vil det imidlertid være et rent forretningsmessig spørsmål om selskapet ønsker å selge eller leie ut eiendommen til andre. Staten vil på denne måten oppnå en mest mulig effektiv utnyttelse av sin eiendomsmasse. Selskapet vil som følge av dette ha som målsetting å forvalte nåværende eiendomsmasse og således ikke konkurrere om oppføring av nye eiendomsprosjekter for private oppdragsgivere. Ved at det foreslåtte selskapet skal drive sin virksomhet i et åpent marked, og med samme krav til forretningsmessig drift som andre aktører, vil dette etter departementets vurdering føre til økt konkurranse innenfor denne sektoren og dermed gi en mer effektiv utnyttelse av statlige ressurser. Selskapet vil ha betydelig erfaring med og kunnskap om statlige leietakere. Det vil således ha gode forutsetninger for å kunne tilby statlige leietakere et godt produkt til riktig pris.

Det var såleis heller ikkje lagt nokre føringar om at eigedommane som var overførte til Entra Eiendom, skulle vere lenge i statleg eige. Underforstått er det likevel ein føresetnad at Entra skulle eige bygga så lenge dei statlege leigetakarane var der.

I all hovudsak inneheld bygga Entra disponerer, lokale som dei respektive statlege leigetakarane elles kunne skaffa seg hos private leverandørar. Entra eig i dag ein del bygg, særleg høgskulelokale i selskap eigde saman med andre (kommunar og private), slik det blei opna opp for ved etableringa. Desse eigedommane må det ikkje nødvendigvis vere staten som eig. Det finst i dag ei rekkje døme på private utleigarar til statlege leigetakarar:

  • NAV-kontor: mellom anna i Porsgrunn, Drammen, Sandvika, Skien, Lillestrøm, fylkeskontor for Oslo Akershus

  • Tingrettar: Eidsvoll tingrett

  • Politihus: Skien, Trondheim, Follo, Drammen, Sandnes

  • Statens hus: Stavanger

  • Skatteetaten: Stavanger, Nedre Romerike

  • Kripos

  • Universitetet i Oslo: Om lag 1/3 av eigedomsbehovet er innleigde lokale, og fleire av leigeforholda er mot private aktørar, til dømes trekantbygget på St. Olavs plass

  • Fylkeshuset i Telemark

  • Forsvaret: fleire eigedommar i Kvadraturen i Oslo

  • Utdanningsdirektoratet på Tøyen

  • Ullevål Universitetssykehus: leiger areal av Norwegian Property i Nydalen

Undervisnings- og høgskulesektoren skil mellom areal der ein betaler leige til Statsbygg, og areal der ein leiger av andre organisasjonar, fond, legat og stiftingar. Ei oversikt frå Kunnskapsdepartementet viser at denne sektoren leiger 612 391 m2 areal av private/fond/legat/stiftingar og 812 997 m2 av Statsbygg. Entra Eiendom er ikkje skilt ut som eigen leigetype, men er omfatta av kategorien «andre organisasjonar, fond, legat og stiftingar». Ved å samanlikne den enkelte leigekontrakten med eigedomsoversikta til Entra Eiendom ser vi at undervisnings- og høgskulesektoren leiger nær 60 000 m2 av Entra. Då er leige av Papirbredden i Drammen teke med. Dei største aktørane som leiger hos Entra, er Høgskolen i Akershus på Kjeller, med om lag 30 000 m2 , og Høgskolen i Buskerud og Høgskolen i Telemark, som saman leiger lokale i Drammen (Papirbredden) på om lag 10 000 m2 .

Tabell 5.1 Universitets- og høgskulesektorens arealdata for 2007

 Kvadratmeter  
InstitusjonstypeAreal leige av StatsbyggAreal leige av Entra***Areal leige av private/ fond/legat/stiftingar
Statlege høgskular*645 36141 964311 610
Kunsthøgskular5 1825 97327 948
Vitskaplege høgskular31 424017 353
Universitet**131 03011 020255 480
Sum812 99758 957612 391

* Inkl. Universitetet i Agder.

** Inkl. Universitetet i Stavanger.

*** Inkl. areal hos utleigaren Papirbredden Eiendom AS. Entra er majoritetseigar i selskapet.

Kjelde: Database for statistikk om høgre utdanning (DBH)

Entra Eiendom har sidan etableringa i 2000 konsentrert seg om dei sju til ti største byane i landet, der eigedomsmarknaden venteleg er i aktiv konkurranse. Entra har etter etableringa selt ein del eigedommar elles i landet for å konsentrere verksemda og eigedomsporteføljen geografisk og dermed oppnå meir effektiv drift. Dette bør reknast for å vere i tråd med grensesnittet mot Statsbygg, jf. St.prp. nr. 84 (1999–2000). Statsbygg er ein landsdekkjande aktør som òg opererer i område der det i mindre grad er aktiv konkurranse i eigedomsmarknaden, til dømes Finnmark og Svalbard.

Statleg eigarskap utover det som er knytt til sentraladministrasjonen, Stortinget og Høgsterett, har ofte vore grunngitt med den geografiske lokaliseringa av eigedommane og at eigedommane skal vere spesialtilpassa statlege behov. Tankegangen har vore at det primært er staten som kan forme, ta vare på og skape rett verdi av slike formålsbygg, og at kompetansen til å forvalte desse bygningane rett og vurdere krava til utforming, nytteverdiar osv. i forhold til kostnader ligg hos staten. Dette gjeld likevel berre ein avgrensa bygningsmasse. Ein stor del av behovet til staten er lokale som er knytte til reint ordinære krav til utforming, til dømes undervisningslokale og ordinære kontor. Eigedomsmarknaden i Noreg har dei seinare åra utvikla seg slik at det er blitt fleire konkurransedyktige marknader også i dei geografiske områda og på dei byggjekategoriane som tidlegare var mindre velutvikla. I takt med utviklinga i eigedomsbransjen har det vokse fram fleire profesjonelle næringseigedomsselskap.

Politietaten kan illustrere noko av dette. Etaten har eit samla behov på vel 550 000 m2 , og rundt 400 000 m2 er dekt ved å leige hos private. Det treng ikkje å vere spesielle forhold – til dømes tryggleik – som tilseier at politiets behov for lokale bør dekkjast gjennom statleg eigd bygningsmasse. Det inneber likevel ikkje at ein eintydig kan klassifisere slike bygg som konkurransebygg, sidan spørsmålet om eit bygg skal klassifiserast som formålsbygg eller konkurransebygg, kjem an på ei konkret vurdering frå staten som brukar i kvart enkelt tilfelle i lys av dei kriteria som er fastsette. Definisjonen av formålsbygg, som går fram av St.prp. nr. 84 (1998–1999), blir lagd som ein premiss for meldinga og blir ikkje handsama som eit eige tema. Definisjonen er likevel ikkje eintydig i ein kvar samanheng. Det må ofte ei konkret vurdering til i kvart enkelt tilfelle. Stortinget har føresett at Statsbygg som byggherre skal administrere oppføring av formålsbygg på vegne av departementa, jf. innst. S. nr. 81 (1999-2000):

«Statsbygg skal som byggherre administrere oppføring av formålsbygg på vegne av departementene.»

Dersom ei statleg myndigheit legg kontrakten ut på anbod, bør det likevel ikkje vere avgrensingar for Entras deltaking i anbodskonkurransen. Når statlege brukarar spør etter tilbod i marknaden, er det naturleg at Entra deltek i konkurransen om å vere leverandør. Det bør gjelde både for ordinære kontorlokale og for meir tilpassa lokale som for eksempel undervisningsbygg.

Også frå domstolane har vi døme på at behovet for lokale blir dekt i den private marknaden i konkurranse med Entra Eiendom og Statsbygg.

Til forsida