3 Nærmare om Entra Eiendom AS – utvikling og rammevilkår

3.1 Stortingets føresetnader knytte til selskapets formål og rammevilkår

Som det er gjort greie for i kapittel 2.1, følgjer det av St.prp. nr. 84 (1998–1999) at Entra skal drivast i ein open og konkurransebasert marknad og utøve alle funksjonar som er aktuelle for eit eigedomsselskap: kjøp og sal av eigedommar, eigedomsutvikling, forvaltning, drift og vedlikehald. Selskapet skal vere underlagt dei same rammevilkåra som private aktørar. Paragraf 3 i selskapsvedtektene slår fast at hovudformålet til selskapet er å dekkje statlege behov for lokale, og at selskapet skal drivast etter forretningsmessige prinsipp. Vidare heiter det at selskapet kan eige, kjøpe, selje og forvalte fast eigedom og anna verksemd som har samanheng med det. Selskapet kan òg eige aksjar eller delar i og delta i andre selskap som driv slik verksemd.

St.prp. nr. 84 (1998–1999) la òg til grunn at selskapet måtte få nok forretningsmessig handlefridom og fleksibilitet, at avkastingskravet til selskapet bør vere på same nivå som for samanliknbare eigedomsselskap, og at selskapet ikkje er forplikta til å følgje regelverket om offentlege anskaffingar.

Som tidlegare nemnt sa Stortinget dette om føresetnadene for Entras handtering av verneinteressene i samband med behandlinga av St.prp. nr. 84 (1998–1999):

Flertallet vil understreke betydningen av at også Statens utleiebygg AS ivaretar verneinteressene på en tilfredsstillende måte. Også dette selskapet må derfor etablere gode samarbeidsrutiner med Riksantikvaren. Flertallet forutsetter at forretningsmessige hensyn ikke får gå på bekostning av viktige verneinteresser. Dersom noen bygninger vanskelig lar seg drive på forretningsmessig måte samtidig som verneinteressene ivaretas, bør det vurderes om bygningen skal tilbakeføres til Statsbygg.

Flertallet viser til proposisjonens omtale av forholdet til arkitektur, estetikk og kunstnerisk utsmykking. Flertallet vil påpeke viktigheten av at Statsbygg og Statens utleiebygg AS som statlige selskap har et spesielt ansvar for utsmykking av offentlige bygg.

3.2 Entra Eiendom AS sin forretnings­strategi og mål for verksemda

Styret i Entra Eiendom AS utforma i desember 2000 forretningsideen til selskapet og fastsette ein kundestrategi.

Dei overordna måla for verksemda blei formulerte i 2000 og har lege fast sidan. Det følgjer av desse måla at selskapet skal:

• Ha fornøyde kunder. Dette betyr at kundene skal være fornøyde med leieforholdet og med den service selskapet tilbyr. Selskapet legger vekt på å ha en kundenær og serviceorientert organisasjon. Kundetilfredsheten og grad av ønsket gjenkjøp måles gjennom regelmessige kundeundersøkelser.

• Gi eierne markedsmessig avkastning. Dette innebærer at Entra Eiendom skal gi sine eiere best mulig avkastning innenfor den samme risikoprofilen som andre investeringsmuligheter.

• Være ledende i de prioriterte markeder. Dette vil si at Entra Eiendom skal være en stor og kjent aktør i disse markedene. Dette innebærer at selskapet vil kunne oppnå stordriftsfordeler, og at et mål om å være en ledende aktør vil virke positivt på selskapets markedsprofil.

• Tilby utfordrende og attraktive arbeidsplasser. Som et ledd i å nå dette målet skal ledere i selskapet legge til rette for at ansatte kan utvikle seg og få utfordrende arbeidsoppgaver. Videre fokuserer selskapet på at incentivordningene og arbeidsmiljøet i Entra Eiendom AS skal bidra til at selskapet er en attraktiv arbeidsplass.

Hovudkundegruppa til selskapet blei i styrestrategien frå 2000 utvida frå å omfatte berre statlege verksemder til å omfatte offentlege kundar òg. Tilnærminga til private kundar blei utvida frå å vere aktuelt dersom det ikkje lenger var noko statleg behov, til å vere aktuelt «der det er naturleg». I ein marknad der areal blir utleigde om kvarandre mellom offentlege og private leigetakarar, er det utenleg med skarpe skilje. Departementet vurderer at selskapet må ha nok fridom innanfor dei elementa som er viktige for å vere ein konkurransedyktig leverandør og for å kunne utnytte og vidareutvikle kompetansen til selskapet. Sjå òg drøftinga i kap. 6.1.1, der det blir peikt på at ressursane til selskapet bør brukast på ein slik måte at selskapet er best mogleg rusta til å møte statlege behov for lokale.

Det blei skissert eit mål om å auke delen av private leigetakarar til 20 prosent innan utgangen av 2004. I dokument nr. 3:2 (2006–2007) går det fram at desse endringane etter Riksrevisjonens vurdering samla sett innebar vesentlege endringar i premissane for selskapsdanninga, og at dei etter Stortingets føresetnader skulle behandlast av generalforsamlinga og Stortinget før dei kunne setjast i verk. Målet om delen av private leigetakarar blei i 2001 justert til 10 prosent innan utgangen av 2003. I seinare strategiar er det ikkje lagt bestemte mål for delen av private leigetakarar.

Ved å skilje ut Entra Eiendom i eit eige aksjeselskap avgrensa staten eigaransvaret sitt. Selskapsstyret har etter aksjelova eit omfattande ansvar for å forvalte verdiane til selskapet. Utarbeidinga av forretningsmessige strategiar er eit viktig element. Det var ikkje gitt føringar om den private leigedelen i stortingsdokumenta før etableringa av Entra. Etter at styret hadde presentert dei første strategiane, blei det, slik det går fram av dokument nr. 3:2 (2006–2007), gitt munnlege signal frå AAD, som stilte spørsmål ved målsetjingane om delen av private leigetakarar. Dette blei følgt opp med vedtak om ein dialog mellom AAD og selskapet om selskapsstrategiane på generalforsamlinga i 2001. Administrasjonen i Entra laga i september 2001 eit forslag til justeringar i strategiformuleringane, mellom anna når det gjaldt ambisjonen om statlege leigetakarar. Selskapet tok hausten 2001 initiativ til ein dialog med AAD. Det blei likevel ikkje halde noko møte før i februar 2002, og då deltok òg NHD, som skulle ta over forvaltninga av eigarskapen i Entra. Styret hadde i mellomtida, i desember 2001, justert dei konkrete måla for privat leigedel. Etter at NHD overtok ansvaret for eigarforvaltninga i 2002 og fram til departementsutgreiinga i St.prp. nr. 65 for 2004–2005, var det i eigardialogen aldri framme nokon strategi om å auke den private utleigedelen til 20 prosent. Når ein skal forstå selskapsstrategien og det konkrete målet om 10 prosent, som etter NHDs vurdering ikkje innebar noka vesentleg endring av hovudstrategien eller noko brot med primærformålet, er det viktig å sjå på styret sin motivasjon for ei slik målsetjing òg, slik det går fram av strategidokumentet:

Det vil gi Entra Eiendom økt forståelse og evne til å håndtere kunders krav og forventninger, noe som vil bidra til ytterligere å profesjonalisere tilbudet overfor Entra Eiendoms øvrige kunder.

Selskapet har i arbeidet valt å fokusere på desse operative strategiane og måla:

• Entra Eiendom skal utføre funksjoner i hele verdikjeden for eiendomsvirksomheten.

• Selskapets portefølje av utviklingsprosjekter bør utgjøre minimum 15 prosent av total balanseverdi.

• Entra Eiendom skal ha en strategisk andel private kunder. (Forretningsplan 2006–2009) Ifølgje selskapet er det ikkje noko uttalt mål for Entra å auke eller minke delen av private kundar. Kor stor delen skal vere, ser ein strategisk på for kvar enkelt eigedom og kvart enkelt prosjekt etter kva som oppfyller Entras formål og forretningsmessige oppdrag.

• Entra Eiendom skal ha hovedfokus på Oslo, Bergen, Trondheim, Stavanger, Kristiansand, Tromsø og Bodø.

• Entra Eiendom skal være til stede i de utvalgte byene med egne ansatte eller gjennom strategiske allianser.

• Entra Eiendom skal fungere som vertskap for offentlige nøkkelkunder over hele landet, uavhengig av øvrig geografisk strategi. Ifølgje selskapet må ein sjå denne strategien i samanheng med at Entra har som formål å dekkje statlege behov for lokale i den konkurranseutsette marknaden.

• Entra Eiendom skal ha hovedfokus på kontorlokaler. Ifølgje Entra har selskapet mest kompetanse om kontorlokale, og kontorlokale utgjer majoriteten av eigedomsporteføljen. Selskapet ønskjer å vidareutvikle seg innanfor dette segmentet ved å få inngåande kjennskap til behova til kundane og ved å vere tidleg ute med å utvik­le nye kontorløysingar. Selskapet skal òg aktivt overvake alternativ innanfor undervisningsbygg, kulturbygg og andre spesialbygg, i tillegg til byutviklingsprosjekt.

• Entra Eiendom skal opptre som tilbyder av eiendomsrelaterte tjenester.

Dette viser at selskapet har lagt vekt på å tilby tenester over heile verdikjeda til offentlege kundar. Hovudfokuset har vore at ein skal byggje på selskapets kompetanse når det gjeld utbygging og drift av kontorlokale. Heilt frå starten har Entra lagt vekt på å ha tilgang til utviklingseigedommar for å kunne møte nye behov for lokale. Selskapet kjøpte tidleg fleire større eigedommar (til dømes Post­girobygget og Universitetsgaten 2 i Oslo) for slike formål. Ein viss del private kundar har vore sett på som både ønskjeleg og nødvendig for å kunne utvik­le selskapet i ein konkurranseutsett marknad. Denne utviklinga er behandla nærmare i dei neste kapitla.

3.3 Den forretningsmessige utviklinga til Entra Eiendom AS

3.3.1 Eigedomsporteføljen

Sidan starten i 2000 har Entra Eiendom AS etablert seg som ein viktig kommersiell aktør i den norske eigedomsmarknaden. Frå 2000 til utgangen av 2008 har totalporteføljen auka med om lag 90 prosent, frå i underkant av 600 000 m² i 2000 til om lag 1 141 000 m² ved utgangen av 2008. Selskapet eig totalt 125 eigedommar. Hovudtyngda av eigedomsverdiane ligg i Oslo (60 prosent).

Hovudsatsinga til selskapet er framleis innanfor kontorsegmentet, som ved utgangen av 2008 representerer 75 prosent av totalporteføljen. Selskapet har etter kvart òg opparbeidd seg erfaring og kompetanse innanfor undervisnings­segmentet, som representerer 8 prosent av totalporteføljen.

Ved etableringa utgjorde dette segmentet ca. 4 prosent. Delen undervisningsbygg har såleis auka noko i høve til ved etableringa. Prosentdelen utvik­lingsareal, inklusive sannsynleg utbyggingspotensial, held seg stabilt høgt og utgjer 15 prosent av totalporteføljen ved utgangen av 2008. Fokus på utviklingseigedom er i tråd med selskapsstrategien, som inneber at ein stor del av selskapsverksemda skal vere utviklingseigedom. Utviklingsporteføljen er det siste året redusert med om lag 5 prosent, til 15 prosent. Endringa kjem i hovudsak av at det i 2008 er ferdigstilt ei rekkje større prosjekt, som dermed er flytte over i forvaltningsporteføljen.

Entra Eiendom har skaffa nye lokale til ei rekkje av hovudkundane. Statens hus i Kristiansand, Vegdirektoratet, Mattilsynet, Sosial- og helsedirektoratet og Nasjonalbiblioteket representerer alle ferdigstilte prosjekt som kvar for seg dekkjer 25 000–35 000 m² . Skatteetatane har teke i bruk om lag 35 000 nye kvadratmeter fordelt på Bærum, Bergen og Trondheim. Justissektoren har teke i bruk nesten 28 000 m² til fordelt på Borgarting lagmannsrett og Politidirektoratet / Sentrum politikammer i Oslo og Justisbygget i Moss. I byrjinga av 2009 er det i tillegg ferdigstilt nye lokale til Asker og Bærum politikammer i Sandvika på 12 000 m² og eit påbygg på 4000 m² til Romerike politidistrikt. I Schweigaardsgate 15b byggjer Entra Eiendom Oslo Z, eit nybygg på 15 000 m² kontor der det per 31.12.2008 er signert to større leigekontraktar med Utdanningsdirektoratet og Oslo politidistrikt.

Vinmonopolet, NAV, Sintef og Noregs Teknisk-Naturvitskaplege Universitet er døme på andre statlege leigetakarar som Entra har funne løysingar for. Utover det har Entra skaffa nær 50 000 m² kontor og undervisningslokale til Høgskolen i Buskerud (Drammen) og Høgskolen i Akershus (Skedsmo).

Per 31.12.2008 utgjer areal som er utleigde til offentlege leigetakarar, om lag 82 prosent av den samla kontraktsmassen. Det tilsvarer ein nedgang på 3 prosent i forhold til året før. Auken i prosentdelen private leigetakarar er i hovudsak eit resultat av inngåtte leigeavtalar med private aktørar i ferdigstilt prosjekteigedom. Mellom anna har Entra det siste året signert større avtalar med selskap som Avishuset Dagbladet på Langkaia 1 (7500 m), Technip Norge AS på Kjørbo (6900 m), Via Travel Norge AS (5500 m) i Cort Adelers gate 30 og Advokatfirma Hjort DA i Akersgata 51 (4000 m). Fordelinga mellom offentlege og private kundar i porteføljen vil kunne variere over tid som eit resultat av forvaltning av eigedomsmassen i ein konkurranseutsett marknad. Auken i prosentdelen private leigetakarar har slik selskapet vurderer det, gitt Entra Eiendom meir forståing for og evne til å handtere krav og forventingar frå kundar, noko som har bidrege til å profesjonalisere tilbodet overfor dei offentlege kundane til Entra Eiendom. Sjølv om prosentdelen private leigetakarar har auka sidan selskapet blei etablert, har det samla arealet kontorlokale som Entra leiger ut til offentlege kundar, auka mykje dei siste åra.

Selskapet vurderer at hovudkundegruppa omfattar alle typar offentlege kundar, også kommunale, fylkeskommunale og statlege aktørar. Per 31.12.2008 hadde Entra denne leigetakarfordelinga, sjå tabell 3.1.

Av private leigetakarar per 31.12.2008 er om lag 0,3 prosent forretningar i første etasje, avhengig av byggets regulering eller tilstand, 1,4 prosent er utleige til selskap der staten er ein viktig deleigar, og om lag 16,6 prosent er utleige til anna privat verksemd.

Delar av veksten til Entra Eiendom har skjedd gjennom dotterselskap, samarbeidspartnarar og store utviklingsprosjekt. Kontraktsarealet som er omtalt her, omfattar eigedommar som Entra Eiendom AS og dotterselskap eig meir enn 50 prosent av. Eigedommar som er eigde av Papirbredden Eiendom AS (60 prosent), Brattøra AS (52,0 prosent) og Kristiansand Kunnskapspark Eiendom AS (51 prosent), er såleis med i denne oversikta. Det felleskontrollerte selskapet UP Entra (50 prosent) og eigedommane i Bjørvika, som Oslo S Utvikling eig (33 prosent), er ikkje med i oversikta.

Entra har sidan etableringa bidrege til å effektivisere og rasjonalisere den statlege bruken av kontorlokale. Sidan selskapet blei etablert, har ei rekkje offentlege og private verksemder flytt inn i meir formålstenlege kontorlokale med god arealeffektivitet og låge forvaltnings-, drifts- og vedlikehaldskostnader. Entra har til dømes lagt til rette for desse effektiviseringsprosjekta:

• Hovudkontoret til Posten Norge AS flytte frå 13 lokasjonar i Oslo og inn i Biskop Gunnerus gate 14 våren 2003. Arealet per tilsett blei redusert frå 45 m per tilsett til 20 m, og Posten Norge reduserte husleigekostnaden med 35 millionar kroner. Aftenposten flytte inn i det same bygget sommaren 2003, og då gjekk det gjennomsnittlege arealforbruket ned frå 38 m per tilsett til 21 m. Husleigekostnadene blei reduserte med 30 millionar kroner.

• Asker og Bærum likningskontor flytter saman med Asker og Bærum kemnerkontor inn i ei 70/30-løysing i det nye Skattens hus i Sandvika. Arealbruken blir 24 m per tilsett, ein reduksjon på om lag 10 m per tilsett.

3.3.2 Selskapets økonomiske resultat

Entra Eiendom AS har sidan etableringa i 2000 gjennomført ei rekkje tiltak med sikte på å styrkje selskapets resultat og soliditet. Dette omfattar auka leigeinntekter (både som følgje av auka kontraktsareal og gjennom auka leigeinntekter per kvadratmeter), reduserte eigarkostnader 1 , auka gjennomsnittleg resterande kontraktstid, handtering av oppseiingsklausular og reforhandling av kontraktar.

Entra har sidan etableringa meir enn dobla driftsinntektene. Selskapet har klart omstillinga til å arbeide i ein konkurranseutsett marknad på ein vellykka måte og har i perioden fram til 2007 vist ei positiv utvikling i årsresultatet.

Frå 1. januar 2007 har Entra utarbeidd konsernrekneskapen i samsvar med IFRS (International Financial Reporting Standards). Det blei då obligatorisk for alle selskap med obligasjonar som er noterte på Oslo Børs. I tabell 3.2 er òg tala frå 2006 gjort om etter IFRS-standarden. Ein av dei store forskjellane mellom den norske rekneskapsstandarden og IFRS er at marknadsmessige verdiendringar i balansepostar blir resultatførte sjølv om dei ikkje er realiserte. Det har ført til store endringar i verdivurderinga av eigedomsporteføljen til Entra, men òg til at tilsvarande endringar knytte til selskapets obligasjonslån slår ut i resultatet. Det vil gi svingingar i resultatet frå år til år.

Etter at IFRS blei innført, har verdiutviklinga i eigedomsmarknaden i stor grad påverka årsresultatet. 2008 har vore eit år prega av uro i finans- og eigedomsmarknaden, og det har gitt seg utslag i eit negativt årsresultat på 2574 millionar kroner. Oversikta viser at Entra Eiendom dei siste åra likevel har hatt ei stabil og sterk utvikling i driftsresultatet før avskrivingar.

Entra har sidan etableringa i 2000 vist ei sterk utvikling. Sjølv med nedgangen i marknadsverdiane det siste året er totalbalansen ved årsskiftet vurdert til å vere fire gonger så stor som ved utgangen av 2001, og han har vakse frå 5 til 20 milliardar kroner (sjå figur 3.3). Eigenkapitalen har vakse frå 1,5 milliardar kroner ved etableringa i juli 2000 til vel 5,7 milliardar kroner ved utgangen av 2008. Det er ein auke på 4,2 milliardar kroner, eller 280 prosent (sjå figur 3.4).

Det er gjennomført to eksterne, uavhengige verdivurderingar av porteføljen ved årsskiftet kvart år. Basert på eit gjennomsnitt av dei to vurderingane blei eigedomsmassen til konsernet per 31.12.2008 vurdert til 19,2 milliardar kroner. 2008 har vore eit år prega av nedgang i eigedomsmarknaden. Det har gitt seg utslag i ein netto verdi­reduksjon i balansen på 2,5 milliardar kroner, frå 22,7 milliardar kroner ved utgangen av 2007. Den negative utviklinga i 2008 kjem i hovudsak av ein meir krevjande eigedoms- og finansmarknad. Avkastingskrava til investorane har auka, samtidig som bankane krev eit høgare risikopåslag ved utlån. Det medfører eit høgare yieldnivå, noko som reduserer eigedomsverdiane.

Frå oppstarten i juli 2000 har dei balanseførte verdiane auka med om lag 16,8 milliardar kroner til 20,1 milliardar kroner ved utgangen av 2008. Auken kjem dels av ei positiv utvikling i marknadsverdiane, dels av kjøp av og investeringar i utviklingseigedom i perioden. Når vi ser på verdiutviklinga, oppgir selskapet at det har hatt ei gjennomsnittleg årleg avkasting på skattlagd eigenkapital for dei siste fem åra (2004–2008) på om lag 11 prosent.

Entra Eiendom nyttar EVA-berekningar (Economic Value Added) for å måle verdiskapinga. EVA gir uttrykk for kor mykje den samla verdiauken ligg over eller under avkastingskravet til eigarane, sjå faktaboks.

Tabell 3.4 viser oppnådd EVA kvart år sidan selskapet blei etablert.

Konsernet har generert positiv EVA (altså meirverdiar utover det som er venta av eigarane og långivarane) i perioden frå oppstarten av selskapet i 2000 til utløpet av 2007. Nedgangen frå 2006 til 2007 illustrerer at 2007-resultatet var påverka av den begynnande renteoppgangen, og at verdiutviklinga av eigedommar var svakare enn dei førre åra. Resultata i 2008 viser negativ EVA. Det kjem i all hovudsak av endring i marknadsverdiane i perioden. Driftsnettoen for selskapet er framleis stabilt aukande mens den negative utviklinga i mark­nadsverdien fører til at EVA-verdien for 2008 er negativ. Akkumulert EVA i perioden 2000–2008 er omtrent lik null.

Den negative verdiutviklinga i 2008 skriv seg i hovudsak frå eksterne forhold. Eigedomsmarknaden har vore prega av ein sterkt aukande marknads­yield fordi avkastingskrava til investorane har auka, og bankane krev eit høgare risikopåslag ved utlån.

Nokre interne faktorar som påverkar EVA-verdien positivt:

• Erverv og utvikling av nye eigedommar med tilhøyrande nye og til dels langsiktige kundeforhold

• Sterkt kundefokus, noko som resulterer i gode løysingar, reutleige og utvikling av eksisterande kontraktsmasse

• Reduserte eigarkostnader gjennom dedikert og langsiktig fokus på kostnadssida og oppnådde resultat av pågåande innkjøpsarbeid

Samla har konsernet generert verdiar tilsvarande forventingane frå eigar og långivarar i perioden.

EVA-berekningane, og andre berekningar som er gjennomførte for å belyse kva verdiar som er skapte i selskapet, baserer seg på kvartalsvise vurderingar av eigedomsporteføljen til selskapet. Verdivurderingar av eigedommar blir gjorde av to uavhengige selskap. Fleire gonger har verdivurderingane lege under den salsprisen Entra faktisk har oppnådd i marknaden, noko som kan tyde på at verdioverslaga er noko konservative.

Nærings- og handelsdepartementet fastset marknadsmessige avkastingsmål for Entra i tråd med statens økonomireglement. Avkastingsmålet for eit selskap viser seg som summen av risikofri rente og eit tillegg som blir berekna ut frå marknadens generelle risikopremie for å investere i aksjar og ein selskaps- eller bransjespesifikk risiko. Jo høgare risiko som knyter seg til selskapet, dess høgare blir kravet om risikopremie og dermed det totale avkastingsmålet. Selskap i eigedomsbransjen er normalt rekna for å gi ei stabil langsiktig avkasting og får derfor ofte ein låg spesifikk risiko. For dei siste åra har den langsiktige avkastingsforventinga til Entra lege på 2,5 prosentpoeng over risikofri rente. Etter departementets vurdering er dette eit «golv» som selskapet skal søkje å liggje over. Departementet viser likevel til at avkastinga for eigedomsselskap kan vere var for utviklinga i renter og eigedoms­prisar, slik at det er behov for å vurdere avkastinga over ein konjunktursyklus. Eit døme er finansuroa den siste tida, som har påverka eigedomsprisane gjennom eit auka yieldnivå (sjå faktaboks). Sidan sommaren 2007 er det observert ein generell yieldoppgang i marknaden i storleiken 1–2,5 prosent­poeng for dei fleste eigedommar. Etterspurnaden etter eigedom er òg svært selektiv når det gjeld attraktivitet, lokalisering, kvalitet og kontraktsstruktur. Det har ført til at marknadsverdiane på porteføljenivå det siste året har falle med 15–25 prosent. I ein fallande marknad med få transaksjonar vil regneskapsmessig behandling i større grad vere prega av skjønn enn i ein normalmarknad. Dei ulike aktørane i marknaden kan synast å ha hatt ulik tilnærming til verdsetjingane for 2008. For 2008 var Entra eit av selskapa med størst nominell nedskriving av eigedomsporteføljen.

Den langsiktige politikken til staten for utbyte frå Entra er sett til 50 prosent av konsernets årsresultat etter skatt og minoritetsinteresser etter norsk rekneskapsstandard (NGAAP). Utbytet skal likevel, så lenge det ikkje strir mot føresegnene i aksjelova, minst tilsvare 2 prosent av den verdijusterte eigenkapitalen ved inngangen til det aktuelle rekneskapsåret i samsvar med den internasjonale rekneskapsstandarden IFRS. Entra har betalt over 1 milliard kroner i utbyte til staten sidan etableringa. Det tilsvarer om lag 2/3 av den eigenkapitalen som selskapet hadde ved etableringa. I tillegg har selskapet betalt tilbake eit lån på 1,57 milliardar kroner som staten fastsette ved etableringa.

I eigaroppfølginga av Entra har departementet tilgang til resultata frå studiar som Investment Property Databank (IPD) har gjort. Desse studiane blir brukte av marknadsaktørane i mange land og er baserte på ein felles metodikk. IPD er uavhengig av aktørane, og deltakinga i undersøkinga skjer på frivillig basis. For 2008 inngår 12 porteføljar til ein verdi av 83 milliardar kroner i den norske IPD-indeksen. Departementet vurderer slike benchmarkstudiar som interessante som grunnlag for å vurdere prestasjonane til Entra i ein større samanheng.

IPD-resultata over ein femårsperiode (2003–2007) viser at selskapet har hatt ei gjennomsnittleg årleg avkasting som er 1,1 prosentpoeng høgare enn indeksen. For 2008 hadde selskapet ei mindreavkasting i høve til gjennomsnittet i indeksen. Avviket kjem i sin heilhet av større verdinedskriv­ingar enn indekssnittet. Entra har oppgjeve at dei opptrer konservativt og skriver ned verdiane vesentleg. Samtidig viser nøkkeltalsanalysar at selskapet har redusert kostnadene målt per kvadratmeter, auka inntektene per kvadratmeter og redusert prosentdelen ledige lokale i den ståande porteføljen.

I år når eigedomsmarknaden har hatt ein generell oppgang, har det òg langt på veg bidrege til gode prestasjonar for Entra på IPD-indeksen. Like eins har Entra prestert dårlegare i år når eigedomsmarknaden har opplevd generell nedgang, slik som no.

Marknadsrisikoen til Entra Eiendom AS knyter seg først og fremst til utviklinga i leigenivå og etterspurnad. Ein måler jamleg om kundane er nøgde, noko som resulterer i ei kontinuerleg oppfølging av den enkelte kunde. Selskapet har som mål å ha ein så jamn kontantstraum som mogleg. Ein jamn kontantstraum sikrar at kapitalgangen skjer til ein lågast mogleg kostnad. For å oppnå det legg Entra Eiendom vekt på å ha ein jamn forfallsstruktur i kontraktsporteføljen. Det reduserer effekten av negative marknadstrendar. Entra Eiendom har ei vekta attverande leigetid på eksisterande kontraktar på 10,1 år, og i kontraktsporteføljen forfell maksimalt 11 prosent av kontraktsmassen målt i kroner i eitt år. Årsaka til den lange attverande leigetida på eksisterande kontraktar er den store prosentdelen av statlege/offentlege leigetakarar i kontraktsporteføljen. Det gjer Entra mindre sårbar ved eventuelle endringar i leigeprisnivået, til dømes på grunn av finansuro og marknadsfall.

Resultatrisikoen til selskapet er i vesentleg grad knytt til kombinasjonen av rente, yield og leigepris. Gjennom betydeleg gjeld i balansen vil endringar i rentenivå påverke kontantstraumen til selskapet. Entra er eksponert i eigedomsmarknaden som blir påverka av endringar i BNP og arbeidsløyse. Lange leigekontraktar og spreiing i kontraktsløpetid bidreg likevel til å sikre selskapet stabil og forutseieleg kontantstrøm. Den usikre eigedomsmarknaden har generelt ført til høgare risikopremie frå bankane. At konsernrekneskapen blir utarbeidd i samsvar med International Financial Reporting Standards (IFRS), medfører som nemnt ovanfor at investeringseigedommar blir balanseførte til marknadsverdi, og at verdiendringane blir resultatførte. Svingingar i eigedomsverdiane kan såleis gi store utslag i rekneskapen. Då er det viktig at selskapet har ein robust eigenkapitaldel, slik at svingingane i eigedomsverdiane får avgrensa innverknad på finansieringskostnadene.

I 2008 var netto kapitalkostnader på 542 millionar kroner. Det utgjer over 40 prosent av selskapets samla kostnader før skatt. Styring av risikoen knytt til finansierings- og renterisiko og likviditet blir derfor sentralt.

Dei viktigaste finansielle risikoelementa for Entra Eiendom er renterisiko og refinansieringsrisiko. Selskapet diversifiserer kapitalkjeldene for å avgrense refinansieringsrisikoen. Det gjeld både val av låneinstrument, marknader og løpetid.

I eigedomsforvaltninga er det viktig å avgrense risikoen for å tape framtidige leigeinntekter og risikoen for at framtidige eigarkostnader skal auke. Denne risikoen er knytt til fleire faktorar, og årsrapportane til selskapet peiker spesielt på forhold som gjennomsnittleg attverande kontraktstid, leige­takarstruktur og kontraktstid.

Selskapet har på fleire område gjennomført tiltak som reduserer risikoen som selskapet er eksponert for. Det gjeld, som beskrive ovanfor, auka gjennomsnittleg attverande kontraktstid, handtering av oppseiingsklausular og reforhandling av kontraktar etter gammal kontraktsstandard. Desse tiltaka har bidrege til å redusere kapitaliseringsrenta som blir lagd til grunn når ein skal berekne verdien av eigedommane, og såleis har dei bidrege til aukingane i marknadsverdiane. Selskapet har òg etablert ei finansiell styring som inneber at det har avgrensa eksponering for finansiell risiko. Selskapet har etablert rutinar for HMS, intern kontroll og risikostyring for å minimere forvaltnings- og eigedomsrisikoen. I tillegg har selskapet etablert eit revisjonsutval som skal gi styret betre kontroll med forhold som rekneskapsrapportering, internkontroll og risikostyring.

Sjølv om selskapet har gjennomført risikoreduserande tiltak, er det òg forhold som har bidrege til å auke risikoen. Entra Eiendom har gjennomgått ein vesentleg ekspansjon, mellom anna gjennom stadig fleire dotterselskap, private samarbeidspartnarar og store utviklingsprosjekt. Der Entra er deleigar i verksemder, kan det bidra til større kompleksitet og styringsutfordringar både for selskap­ets styre og eigar, men Entra skil seg her ikkje ut frå andre aktørar i eigedomsmarknaden.

Departementet har lagt til grunn at Entra Eiendom skal stå overfor krava den private marknaden har til risiko og finansiering. Det blei derfor lagt stor vekt på at selskapet skulle refinansiere lån som det hadde frå staten ved etableringa. Våren 2003 blei lånet på om lag 1,5 milliardar kroner tilbakebetalt til staten, og selskapet har sidan dekt lånebehovet fullt ut i den private kapitalmarknaden.

3.4 Organisering av verksemda

3.4.1 Konsernet

Entra er organisert i fire regionar: region Austlandet, region Sørlandet, region Vestlandet og region Midt-Nord. Regionkontora er lokaliserte i Oslo, Kristiansand, Bergen og Trondheim.

I tillegg til Entra Eiendom AS består konsernet av dei heileigde selskapa Oslo Z AS (tidlegare Entra Service AS), Universitetsgaten 2 AS, Biskop Gunnerus gate 14 AS, Instituttveien 24 AS, Entra Kultur 1 AS, Langkaia 1 AS, Kr. Augustsgate 23 AS, Nonnen Utbygging AS, Kjørbo Parken AS, Bispen AS, Pilestredet 28 AS og Hagegaten 24 AS.

Entra er majoritetseigar i selskapa Papirbredden Eiendom AS (60 prosent), Brattørkaia AS (52 prosent), Kristiansand Kunnskapspark Eiendom AS (51 prosent) og Optimo AS (51 prosent).

I tillegg har Entra omfattande eigarinteresser i UP Entra AS (50 prosent), Krambugata 3 AS (45 prosent), Kunnskapsbyen Eiendom AS (33,8 prosent), Oslo S Utvikling AS (33,3 prosent), Youngstorget Parkeringshus AS (21,3 prosent), Kongsvinger Kompetanse- og Næringssenter AS (20 prosent) og Papirbredden Innovasjon AS (10 prosent).

3.4.2 Heileigde dotterselskap

Entra Kultur 1 AS er eit selskap som eig og forvaltar eigedommane som Nasjonalbiblioteket leiger i Henrik Ibsensgate 110 (tidlegare Drammensveien 42) og Observatoriegaten 1 i Oslo. For desse eigedommane ligg det føre ein avtale som gjer det mogleg for staten å ta tilbake eigedommane etter ein leigeperiode på 30 år. Det er etablert eit særskilt obligasjonslån med løpetid på 25 år for å finansiere rehabilitering og utbygging av desse eigedommane.

Universitetsgaten 2 AS, Biskop Gunnerus gate 14 AS, Instituttveien 24 AS, Langkaia 1 AS, Kr. Augustsgate 23 AS, Nonnen Utbygging AS, Kjørbo Parken AS, Bispen AS, Oslo Z AS, Pilestredet 28 AS og Hagegaten 24 AS er eigedommar som er organiserte som «single purpose»-selskap. Det er ein vanleg måte å organisere slike eigedommar på for å redusere kostnadene når eigedommane skal omsetjast.

3.4.3 Selskap som er deleigde med kommunar

Saman med det kommunale føretaket Drammen Eigedom KF eig Entra Eiendom selskapet Papirbredden Eiendom AS. Papirbredden Eiendom eig igjen eigedommane Grønland 56–58 og 60. Leigetakarar er hovudsakleg høgskule- og kulturinstitusjonar i Drammen kommune.

Kristiansand Kunnskapspark er eit samarbeidsselskap mellom Entra Eiendom og Kristiansand kommune som har som formål å utvikle, byggje og drifte ein kunnskapspark på Gimlemoen i Kristiansand. Kunnskapsparken er planlagd på om lag 15 000 m² over tre byggjetrinn og skal huse lokale til kunnskapsbasert og innovasjonsretta verksemd i tilknyting til Universitetet i Agder, Agderforsk­ning, Sørlandet Kompetansesenter og Høyskoleforlaget. Det første byggjetrinnet er gjennomført og består av om lag 7000 m² kontor.

I Mo er Entra Eiendom og Rana kommune einige om å etablere eit felles eigedomsselskap for å utvikle, byggje og drifte eit høgskulesenter og eit kulturhus. Leigetakarar i bygget vil mellom anna vere Høgskolen i Nesna, Høgskolen i Bodø og Rana kommune.

3.4.4 Selskap som er deleigde med andre selskap

Saman med Utstillingsplassen Eiendom AS og Koteng Holding AS eig Entra Eiendom dei gamle hamnelagra på Brattørkaia i Trondheim. Sam­arbeid­et er organisert i selskapet Brattørkaia AS. Dei ulike eigedommane er organiserte som døtrer under dette selskapet. Brattørkaia AS har fram til no ferdigstilt eigedommen Brattørkaia 17b. Dei største leigetakarane i bygget er NTNU og Sintef. Eigarskapen er fordelt med 52 prosent til Entra og 24 prosent til kvar av dei to andre partane.

Brattørkaia AS vann hausten 2007 konkurransen om utleige av lokale til det nye nasjonale opp­lev­ingssenteret for pop og rock. Kriteria som låg til grunn, var pris, funksjonalitet, kvalitet og lokaliser­ing. Senteret skal liggje i «Mellageret» på Brattørkaia 14. Bygget skal vere ferdig rehabilitert sommaren 2009. Brattørkaia 14 er organisert som eit 100 prosent dotterselskap under Brattørkaia AS.

I Trondheim har Entra Eiendom saman med to lokale medinvestorar ferdigstilt bygginga av eit hotell i Krambugata 3. Her hadde Entra ledige lokale etter at statlege leigetakarar hadde flytt til andre lokale. Entra meinte at verdiane best kunne sikrast ved å utvikle eigedommen vidare på denne måten før sal. Prosjektet bestod av ombygging av eit kontorbygg, riving og nybygg. Hotellet er på om lag 8000 m² , har 196 rom og er drifta av Choice Hotels. Entra tek ikkje sikte på å vere ein langsiktig eigar av eigedommar for hotelldrift, men tenkjer å selje eigedommen til andre investorar.

UP Entra AS blei oppretta i desember 2003 som eit samarbeid mellom Utstillingsplassen Eiendom AS (50 prosent) i Hamar og Entra Eiendom AS (50 prosent). Formålet med UP Entra AS er å eige, forvalte og utvikle eigedom i Hedmark og Oppland for utleige særleg retta mot offentlege kundar. Selskapet har forretningskontor på Hamar. Gjennom dette samarbeidet har Entra Eiendom kunna etablere seg som ein viktig aktør i Hamar-regionen.

I samband med etableringa av UP Entra AS selde Entra Eiendom AS Lillehammer tinghus til UP Entra AS for 19,8 millionar kroner. Bakgrunnen for salet var at denne eigedommen ligg utanfor det geografiske satsingsområdet til Entra Eiendom. UP Entra AS kjøpte i byrjinga av 2004 fleire eigedommar av Utstillingsplassen Eiendom AS. Etter oppkjøpet bestod eigedomsmassen av sju bygg til ein verdi av om lag 137 millionar kroner til saman og eit totalt areal på om lag 21 000 m² . Ved utgangen av 2008 eigde selskapet direkte og gjennom deleigde selskap om lag 48 600 m² bygningsmasse til ein samla verdi av 590 millionar kroner. Bygningsmassen er i hovudsak leigd ut til offentlege verksemder.

I 2005 ferdigstilte UP Entra AS Hamar Bussentral med kontorareal til Hedmark Trafikk og driftsoperatør, og diverse bussareal. Selskapet har inngått ein avtale med det fylkeskommunale føretaket Hedmark Trafikk FKF om å leige desse lokala. Vidare har UP Entra AS gjennom det deleigde selskapet Trekanten Utvikling AS rehabilitert og ferdigstilt den gamle jernbaneverkstaden i Hamar og oppført nye kontorlokale på om lag 3000 m² til Jernbaneverket.

Entra Eiendom utøvde i desember 2008 ein opsjon på kjøp av Statens hus på Hamar med overdraging i januar 2009. Eigedommen er om lag 11 000 m² og fullt utleigd til offentleg verksemd. Selskapet blei tilført opsjonen på kjøpet av Statens Hus ved etableringa. Eigaren av eigedommen var eit selskap kontrollert av Nordea Liv.

Oslo S Utvikling AS blei etablert i 2001. Entra Eiendom AS kom inn på eigarsida sommaren 2004, og ved utgangen av 2005 var selskapet eigd med 1/3 kvar av Entra Eiendom AS, Linstow Eiendom AS og Rom Eiendom AS (eit heileigd dotterselskap av NSB AS). Oslo S Utvikling AS eig igjen 34 prosent av Bjørvika Utvikling AS. Selskapet har store delar av eigedommane i Bjørvika-området med eit utviklingspotensial på til saman 300 000 m² .

Entra Eiendoms engasjement i Oslo S Utvikling AS er i første rekkje ei forretningsmessig investering. Entra har likevel gjennom engasjementet som mål å bidra til å vareta moglegheita for fleire statlege leigetakarar i og rundt Oslo S / Bjørvika-området og å bidra til god byutvikling i tråd med det som blei framheva då selskapet blei etablert, jf. St.prp. nr. 84 (1998–1999) Om ny strategi for Statsbygg og etablering av Statens utleiebygg AS i kapittel 2.2 «Staten som byggherre og eiendomsforvalter i et samfunnsperspektiv»:

Staten er en stor eiendomsbesitter. Staten er også en stor etterspørrer av høyst forskjellige lokaler til mange ulike statlige virksomheter. Staten har derfor et ansvar som pådriver i utviklingen av en mer miljøvennlig bygge- og anleggsnæring. Dessuten bør staten som stor byggherre og eiendomsforvalter gå foran med et godt eksempel på områder som gjelder by- og regionalutvikling, kulturvern, forskning og andre utviklingsoppgaver.