Aktiver Javascript i din nettleser for en bedre opplevelse på regjeringen.no

Svar på spm. 785 fra stortingsrepresentant Sigbjørn Gjelsvik

Om geografiske skjevheter knyttet til kalkulasjonsfaktoren for beregning av ligningsverdi

Jeg viser til brev av 28. januar 2020 fra Stortingets president vedlagt følgende spørsmål fra stortingsrepresentant Sigbjørn Gjelsvik:

Spørsmål:
Jeg tillater meg å stille følgende spørsmål til skriftlig besvarelse til finansministeren: Er statsråden enig i at dagens faste kalkulasjonsfaktor for beregning av ligningsverdi slår skjevt og urettferdig ut geografisk og bidrar til å drive investeringer mot eiendom i byene og bort fra bedrifter i distriktene, og vil statsråden vurdere en geografisk differensiert kalkulasjonsfaktor eller andre tiltak for å rette opp disse skjevhetene?

Begrunnelse:
I en artikkel i Dagens Næringsliv 5. november 2019, viser professor Jarle Møen ved Norges Handelshøyskole til at regjeringens innstramninger i reglene for verdsettelse av næringseiendom har medført at eiendom i distriktene ofte får en skattetakst som ligger over markedsverdi, mens typiske byeiendommer fortsatt får skatterabatt.

Bakgrunnen for dette er at det benyttes en fast kalkulasjonsfaktor for å beregne eiendommers ligningsverdi ut fra nivået på leieinntektene. Den settes som summen av risikofri rente og et risikotillegg. Trass i at markedet har priset inn høyere risiko for eiendomsinvesteringer i distriktene, brukes et likt risikotillegg for hele landet når ligningsverdiens skal settes. Resultatet blir at markedsverdien i sentrale strøk kan overstige skattetaksten, mens det i distriktene kan bli motsatt. Møen beskriver i DN-artikkelen følgende forslag til løsning: "Måten å løse problemet på, er å ha en geografisk differensiert kalkulasjonsfaktor. Det kan gjøres på flere måter. En enkel forbedring kan være å bruke soneinndelingen til arbeidsgiveravgiften og å sette kalkulasjonsfaktoren med utgangspunkt i de kapitaliseringsrentene som eiendomsbransjen selv opererer med i ulike distrikter."

Svar:
I 2009 og 2010 ble det innført nye verdsettingsregler for utleid og for ikke-utleid næringseiendom. Formålet med de nye verdsettingssystemene var å gi en vesentlig bedre sammenheng mellom ligningsverdiene og markedsverdiene. Før de nye verdsettingssystemene ble innført, var verdsettingen basert på historiske inngangsverdier som utover 2000-tallet ga stadig mer urimelige utslag. Det var store geografiske forskjeller. Prisveksten som var høyest i sentrale strøk, bidro til å forsterke forskjellene mellom by og land.

Dagens verdsettingsmodell baserer seg på eiendommens faktiske eller beregnede brutto leieinntekter. For utleid næringseiendom tar en utgangspunkt i de faktiske utleieinntektene, mens det for ikke-utleid næringseiendom beregnes en kvadratmeterleie som multipliseres med eiendommens areal. Kvadratmeterleien er differensiert med hensyn til areal, eiendomstype og geografisk beliggenhet, og fastsettes årlig av Skattedirektoratet på grunnlag av beregninger fra Statistisk sentralbyrå. Eiendommens faktiske eller beregnede leieinntekter divideres med en kalkulasjonsrente for å anslå nåverdien av fremtidige utleieinntekter. Kalkulasjonsrenten skal reflektere investors avkastningskrav.

Når man utformer skatteregler må hensynet til at reglene skal være treffsikre og presise, veies opp mot at reglene skal være enkle å forholde seg til for skattyter og at de ikke krever for store ressurser for skattemyndighetene. Dersom verdsetting av næringseiendom fullt ut skulle reflektere markedsverdien, måtte det gjennomføres individuell taksering hvert år. Det ville vært svært arbeidskrevende og kostbart. Dette er også bakgrunnen for at det benyttes en felles kalkulasjonsfaktor. Denne kalkulasjonsfaktoren er dermed uavhengig av forskjeller i risiko på tvers av ulike typer næringseiendommer og mellom eiendommer i ulike geografiske områder. Selv om det å innføre en geografisk differensiert kalkulasjonsrente kan høres bedre ut i teorien, er det store utfordringer med en slik løsning i praksis. Lokale forhold varierer mye og man må forvente at det oppstår nye avgrensningsproblemer og skjevheter.

Det er samtidig viktig å understreke at eiendommenes utleieverdier allerede fastsettes separat for ulike geografiske soner. I tillegg er det en sikkerhetsventil som gjør at eiere av næringseiendom kan få satt ned formuesverdien dersom den overstiger 90 pst. av eiendommens markedsverdi. I sum mener jeg dagens modell ivaretar hensynene til tilstrekkelig treffsikkerhet og et enkelt og praktikabelt system.

 

Med hilsen
Jan Tore Sanner

Til toppen