Juristenes Rettshjelperforening

Høringsuttalelse: Forslag til ny forskrift om eiendomsmegling og overgangsregler for ny lov om eiendomsmegling


Juristenes rettshjelperforening viser til høringsbrev av 25.06.2007.

Rettshjelpere og eiendomsmegling

I forslag til ny lov om eiendomsmegling, nedfelt i Ot. prp. nr. 16 (2006-2007), fremgår det av § 2-1, 3. ledd at departementet kan i forskrift fastsette at eiendomsmegling mot godtgjørelse også kan drives av et foretak som driver rettshjelpsvirksomhet etter lov av 13. august 1915 nr. 5 om domstolene (domstolloven) § 218, annet ledd nr. 1.

I Innst. O. nr. 50 pkt. 6.1.2 fremgår det at departementet slutter seg til forslaget om at personer med juridisk embetseksamen skal kunne få tillatelse til å drive eiendomsmegling på linje med advokater. Jurister med to års erfaring (etter nærmere regler i forskrift) anses like kvalifisert som advokatene til å utføre meglingstjenester og det fremheves at forslaget vil kunne virke positivt på konkurranseforholdene i eiendomsmeglingsbransjen. I forhold til om praksis som rettshjelper i 2 år uttaler departementet at spørsmålet bør vurderes ved fastsettelse av forskrift om praksiskrav, men uttaler ”departementet har i utgangspunktet vanskelig for å se hvorfor ikke slik praksis skal kunne godkjennes når advokater med tilnærmet samme praksis kan drive eiendomsmeglingsvirksomhet i eget foretak og være faglig leder og ansvarlig megler i et foretak, …………..”.

På denne bakgrunn er det med undring en registrerer at Kredittilsynet i sitt høringsnotat av 22.06.2007 i sammendragets 2 avsnitt har konkludert med følgende: ” Kredittilsynet har vurdert hvorvidt rettshjelpere i kraft av sin bevilling skal få tillatelse til å drive eiendomsmegling i medhold av ny lov § 2-1 tredje ledd, men har ikke ville foreslå at det gis en slik adgang, jf. notatets pkt.. 2.4”

Av drøftelsen i notatets pkt. 2.4.2 henvises det til at forslaget til regulering av rettshjelperes adgang til å drive eiendomsmekling i forskrift har sammenheng med advokaters adgang til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet i kraft av sin bevilling og juristers adgang til å være fagansvarlig eller ansvarlig megler jf. ny emgll. § 4-3.

Kredittilsynet konkluderer med at den juridiske utdannelse ikke er tilstrekkelig omfattende når det gjelder flere sider av den meglingsfaglige virksomhet og understreker betydningen av en praksisperiode. Juristenes rettshjelperforening registrerer at synet på den juridiske utdannelse er endret jfr. følgende uttalelse fra det tidligere lovutvalget: ”Eiendomsmeglingen byr ikke på større problemer enn dem advokaten forutsettes å kunne mestre på andre felter i kraft av sin utdannelse.” – NOU 1987:14 og nåværende lovutvalgs uttalelser i NOU 2006:1 pkt. 6.11

Men ettersom advokater, i det nye lovforslaget, får opprettholdt sin adgang til å drive eiendomsmegling, må en i utgangspunktet anta at det er advokaters praksisperiode på 2 år som er avgjørende for dette standpunkt. Utdannelsen for advokater og rettshjelpere er som kjent den samme. Spørsmålet blir så hva er det i advokatenes praksisperiode som medfører at denne gruppen ansett som skikket til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet, ettersom utdannelsen ikke anses å være tilstrekkelig?

Kravene til advokatbevilling er regulert i domstollovens § 220. I tillegg til juridisk embetseksamen, må vedkommende ha minst to års praksis etter embetseksamen som advokatfullmektig, dommer eller dommerfullmektig, i stilling ved påtalemyndigheten, rettsfullmektig i trygderetten, utreder i Høyesterett eller som universitetslærer i rettsvitenskap.

Med andre ord anser lovgiver en person som for eksempel har vært politifullmektig eller universitetslærer i rettsvitenskap i 2 år å ha tilegnet seg den kompetanse i eiendomsmegling som den juridiske utdannelse anses å mangle. Undertegnede som har vært rettshjelper i over 10 år, med bred juridisk praksis og relativt mange eiendomsoverdragelser gjennom aksessorisk handel, anses derimot ikke å ha denne kompetansen. Her må det være en logisk brist.

Juristenes rettshjelperforening har selvfølgelig ingen innsigelser mot at det settes krav til praksis for rettshjelpere for at de skal kunne drive med eiendomsmegling, men det må forutsettes kravet til praksis har sammenheng med lovens formål, om å legge til rette for en eiendomsomsetning på en sikker, ordnet og effektiv måte ved hjelp av mellommann, og at det er en indre sammenheng i forhold til advokaters praksisperiode. Kredittilsynets oppgave var også å fastsette slike krav i forskrifts form. Slik forskriftsutkastet nå foreligger, går Kredittilsynet mot lovgivers klare intensjon og forutsetning.

Bakgrunnen for advokaters adgang til å drive eiendomsmegling i nåværende lov og forslag til ny lov, kan dermed ikke ensidig vurderes i forhold til deres utdannelse og praksisperiode. I motsatt fall vil det si at lovgiver anser to års praksis ved påtalemyndigheten eller ved universitetet å medføre at vedkommende får bred og utfyllende erfaring innenfor eiendomsmeglingsvirksomhet. Juristenes rettshjelperforening kan ikke se at dette er tilfelle.

Juristenes rettshjelperforening er av den oppfatning at forholdet også må vurderes i forhold til hvem som kan utøve rettshjelpvirksomhet, noe som bl.a. fremgår av Ot. prp. nr. 16, punkt 5.2.2. Av domstollovens § 218 fremgår det at både advokater og rettshjelpere er beskyttet av rettshjelpmonopolet og kan utøve rettshjelpvirksomhet. Skulle en få en situasjon som tilsier at rettshjelpere ikke vil kunne drive eiendomsmekling pga. påstand om manglende kompetanse, men allikevel ha kompetanse til å være partsrepresentant/prosessfullmektig i konflikter etter eiendomsmeglingsoppdrag, vil den indre logikk i lovverket være helt fraværende.

At rettshjelpere gis anledning til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet, vil ikke komme i konflikt med kravet til foretaksform i ny emgll § 2-4, ettersom rettshjelpervirksomhet kan organiseres som aksjeselskap iht. domstolovens § 219 a.

I forhold til konklusjonen i Kredittilsynets høringsnotat pkt. 2.4.2, siste avsnitt vil følgende kommenteres: Dersom rettshjelpere blir underlagt det praksiskravet som er forslått i høringsnotatet til ny forskrift vil det medføre en undergraving av hele rettshjelperinstituttet. Rettshjelpere som oppfyller det foreslåtte praksiskravet vil da bli advokater eller eiendomsmeglere. Ettersom det ikke kan være lovgivers intensjon og det vil virke sterkt uheldig for bl.a konkurransesituasjonen og begrense juridiske lavterskeltilbud, vil det være et helt klart behov for å gi særlige regler som innebærer at foretak som driver rettshjelpvirksomhet skal kunne drive eiendomsmegling uten at de blir noe annet.

Juristenes rettshjelperforening foreslår at det fastsettes i forskriften til bestemmelsen i ny emgll § 2-4 og § 4-3 at rettshjelpere jfr. domstollovens § 218, 2. ledd nr. 1 kan drive eiendomsmegling mot godtgjørelse og være fagansvarlig og ansvarlig megler når det er gått to år etter at tillatelse til å drive rettshjelpervirksomhet er gitt.  For øvrig må forslag til forskrift bearbeides slik at rettshjelpere omfattes av de samme bestemmelsene som advokater. To års perioden kan dokumenters ved at tillatelse å drive rettshjelpvirksomhet er datert og lar seg lett kontrollere.

Det vil medføre en indre logikk i forhold til advokaters mulighet til å drive eiendomsmegling ved at det krav til utdannelse, praksisperiode, samt krav til utøvelse av rettshjelpvirksomhet blir den samme. En slik bestemmelse vil i tillegg styrke det generelle rettshjelpstilbudet, skape en sunn konkurranse og medføre at distriktene vil bli styrket i forhold til tilgang på eiendomsmeglere og juridisk kompetanse generelt.

Dersom det skal settes krav til ytterligere kompetanse, f.eks. i form av andre kurs, må dette likestilles for både advokater og rettshjelpere.


 

jur_rett.pdf