Norske Boligbyggelags Landsforbund

Høring - forslag til ny forskrift om eiendomsmegling og overgangsregler for ny lov om eiendomsmegling



Vi viser til høringsbrev av 25.06.2007 med vedlegg.

AL Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) er en medlemsorganisasjon for 89 boligbyggelag. De fleste av disse lagene driver eiendomsmegling på grunnlag av ordinær bevilling, mens omlag 25 av boligbyggelagene, på bakgrunn av dagens bestemmelse i eml. § 2-1 tredje ledd, driver eiendomsmegling uten bevilling. Det vil si at disse boligbyggelagene kun omsetter andeler i tilknyttede borettslag som boligbyggelaget er forretningsfører for. Med ett unntak, er det ikke ansatt statsautorisert eiendomsmegler eller advokat i disse boligbyggelagene. For disse lagene oppstår det derfor en del problemer og utfordringer som ikke gjør seg gjeldende for de boligbyggelagene som allerede i dag driver eiendomsmegling på grunnlag av vanlig bevilling.

Forskriftens § 1-1 Nærmere regler for boligbyggelag

Det er i bestemmelsens nr. 1 foreslått at lovens § 5-1 og § 5-3 fjerde ledd ikke gjør noen innskrenkinger i boligbyggelagenes adgang til å drive virksomhet i medhold av boligbyggelagsloven. I bestemmelsens nr. 2 er det fastslått at egenhandelsbestemmelsene i loven i visse tilfeller ikke gjelder for de ansatte i boligbyggelagene.

NBBL støtter begge disse forslag.

Overgangsreglene

Forslaget til eiendomsmeglingsforskriften inneholder ingen unntak fra kvalifikasjonskravene for boligbyggelagenes eiendomsmegling. Forslaget til overgangsforskrifter inneholder i § 9 imidlertid visse overgangsregler for boligbyggelagenes eiendomsmegling for de tre første årene etter lovens ikrafttredelse. Når disse tre årene er gått vil boligbyggelagene måtte følge lovens vanlige kvalifikasjonskrav når det gjelder fagansvarlig, ansvarlig megler og medhjelper. NBBL er enig i at det ikke opprettholdes varige særregler for boligbyggelagenes megling for så vidt gjelder kvalifikasjonskravene i loven.

Vi vil imidlertid påpeke at forskriften som fastsettes bør være så vidt fleksibel at det både for boligbyggelag og meglere på mindre steder vil kunne finnes løsninger som medfører at det fortsatt skal kunne være mulig å drive megling. For så vidt gjelder boligbyggelagene er dette lagt til grunn i Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) om eiendomsmegling og i Inst. O. nr 50 (2006-2007) Innstilling fra finanskomiteen om lov om eiendomsmegling.

I odelstingsproposisjonen anføres det på s. 48:" Det foreslås også at departementet i forskrift skal kunne fastsette særskilte regler, herunder unntak fra lovens øvrige regler, for eiendomsmeglingsvirksomhet som drives av boligbyggelag. Unntak vil blant annet være aktuelt dersom det skulle vise seg at enkelte av lovens bestemmelser pga. særtrekk ved boligbyggelagene ikke anses hensiktsmessig. Det vises til forslagets § 1-4 første ledd. Denne løsningen innebærer at enkelte boligbyggelag vil måtte legge om organiseringen av sin virksomhet. Departementet viser til at nærmere overgangsregler vil kunne gis i forskrift. Departementet legger til grunn at det er behov for å gi boligbyggelagene tilstrekkelig tid til å innrette seg etter nye lovregler, og det legges opp til en bred dialog med berørte aktører på dette punkt."

I innstillingen anføres det fra flertallet i komiteen på s. 22: "Nærmere overgangsregler vil gis i forskrift. Flertallet viser i den forbindelse til departementets uttalelse om at boligbyggelag vil gis tilstrekkelig tid til å innrette seg etter nye regler, og at det legges opp til en bred dialog med de berørte parter."

Medlemmene fra Fremskrittspartiet, Høyre, Kristelig Folkeparti og Venstre understreket: "...forskriftene iht. lovforslagets § 1-4 femte ledd for slik omsetning må inneholde overgangsregler som gir rimelig tid for boligbyggelag til å innrette seg etter bevillingskravet, og at det også må gis regler for dispensasjon fra de formelle krav til kompetanse ut fra lokale forhold, slik at selgere og kjøpere av eiendommer også i distriktene er sikret den bistand som ligger i lovens formålsbestemmelse."

Kravet til fagansvarlig

For en gruppe mellomstore boligbyggelag vil det kunne være en utfordring å få personer med de nødvendige kvalifikasjoner på plass. Allerede i dag viser erfaringen at det på mindre steder er vanskelig eller umulig å få ansatt statsautoriserte meglere. NBBL antar at det ved innføringen av kvalifikasjonskravene til ansvarlig megler i den nye loven vil bli enda større etterspørsel etter eiendomsmeglere og derfor enda vanskeligere å få tilsatt slike i distriktene.

Etter § 2-9 i den nye eiendomsmeglingsloven er det et krav at et foretak skal ha en fagansvarlig og at det skal være en fagansvarlig for hver filial. Etter NBBLS syn er ikke lovens § 2-9 til hinder for at en person kan være fagansvarlig for flere foretak eller filialer. På bakgrunn av at den fagansvarliges oppgaver vil være av overordnet art med utarbeidelse av og kvalitetssikring av rutiner osv vil en person etter vårt syn kunne være fagansvarlig for flere foretak eller filialer. Det kan for eksempel tenkes at tre boligbyggelag som ikke ligger for langt fra hverandre inngår samarbeid om en felles fagansvarlig.

NBBL foreslår at forskriften endres slik at en person kan være fagansvarlig for flere foretak eller filialer.

Vi har i vår uttalelse til Stortingets finanskomite den 05.02.2007 pekt på at en løsning for disse boligbyggelagene også vil kunne være å knytte seg til en lokal advokat som fagansvarlig for boligbyggelaget. Slike ordninger er etablert i dag og fungerer tilfredsstillende. Slik vi forstår loven og forslaget til eiendomsmeglerforskrift vil dette også være mulig etter ny lov, så lenge advokaten ikke driver virksomhet som er egnet til å svekke foretakets integritet og uavhengighet. NBBL støtter dette.

Kravet til ansvarlig megler

Etter overgangsreglenes § 5 kan personer som på søknadstidspunktet har minst tre år praktisk erfaring med eiendomsmegling, hvorav minst to år er opparbeidet de siste fem år før lovens ikrafttredelse, få tillatelse fra Kredittilsynet til å drive som megler. En av forutsetningene for dette er at vedkommende har bestått en godkjent prøve.

NBBL legger til grunn at dette også gjelder ansatte med praksis fra boligbyggelagene, men at prøven selvfølgelig vil omfatte omsetning av alle typer eiendom.

Kravene til praksis fra før lovens ikrafttreden er etter forslaget absolutt. Det vil si at en person som ved ikrafttredelsen ikke har to års praksis med eiendomsmegling, ikke vil kunne fylle praksisvilkåret og således ikke vil kunne ta prøven for å bli ansvarlig megler. Vedkommendes fremtid i bransjen vil derfor være svært begrenset og vi antar derfor at disse vil prøve å skaffe seg annet arbeid, noe som vil medføre at det vil kunne oppstå problemer med å skaffe tilstrekkelig antall ansvarlige meglere.

Etter NBBLS syn bør kravet til praksis være tre år som foreslått, men det bør gis anledning til å opptjene en større del av denne praksisen etter at loven trer i kraft.
NBBL foreslår derfor at alle som arbeider i bransjen når loven trer i kraft og som har tre års praksis på prøvetidspunktet, må kunne ta prøven. De det gjelder vil da både ha praksis, samtidig som de har bevist at de også har kunnskaper ved at de har bestått prøven. Dette vil etter vårt syn kunne sikre at det blir et nødvendig antall ansvarlige meglere i bransjen samtidig som disse har nødvendig kunnskap.

Arbeidsfordelingen mellom ansvarlig megler og medhjelper

Når det gjelder arbeidsfordelingen mellom ansvarlig megler og medhjelper er dette i forskriften § 6-5 fastsatt slik at det bare er ansvarlig megler som kan besiktige og undersøke eiendommen, gi råd og opplysninger, avholde budrunde og avholde kontraktsmøte. Medhjelperen kan utføre rutinemessig eller teknisk arbeid, som utarbeiding av salgsannonser, salgsoppgave, kjøpekontrakt, skjøte og særskilte avtaler. Alt under kontroll og etter godkjennelse av den ansvarlige megleren.

På bakgrunn av at det bare er en begrenset del av meglerarbeidet som kan utføres av medhjelperne vil det kun være i de aller største boligbyggelagene og meglerforetakene det vil være tilstrekkelig arbeidsoppgaver for en medhjelper. I mindre foretak vil det ikke være tilstrekkelig med arbeidsoppgaver for en medhjelper, noe som vil medføre at medhjelpere ikke blir ansatt, men at det vil være de ansvarlige meglerne som også vil utføre de oppgavene som kunne vært utført av en medhjelper. Da det må legges til grunn at lønnen for en ansvarlig megler vil være betydelig høyere enn lønnen for en medhjelper, vil dette medføre en økt kostnad og dermed høyere priser for forbrukerne.

NBBL ber derfor om at det vurderes om medhjelpernes arbeidsoppgaver kan utvides.

Plikt til å skrive regning

NBBL viser til pkt. 2.23.2.2 i høringsnotatet og slutter seg til Kredittilsynets vurderinger og forslaget om at der et oppdrag er utført til fastpris eller provisjon vil det ikke være nødvendig at det av regningen går fram hva prisen ville ha blitt ved timepris.

Krav til styret op daglig leder i boligbyggelag som driver megling Det er ikke foreslatt noen særbestemmelser for styrene eller daglig leder i boligbyggelag som driver eiendomsmegling. I kommentarene i pkt. 2.3.2.3 i Høringsnotatet fra Kredittilsynet anfører Kredittilsynet at det vil se hen til de særlige forhold som gjør seg gjeldende for boligbyggelagene og deres virksomhet.

NBBL legger på denne bakgrunn til grunn at et boligbyggelag med et styre bestående av normalt kompetent personer med ulik bakgrunn vil tilfredsstille kravene i eiendomsmeglerloven, selv om ingen av disse har erfaring fra eiendomsmegling.

Etter lovens § 2-9 fjerde ledd skal det før skifte av styremedlem, daglig leder eller fagansvarlig sendes melding til Kredittilsynet. Etter paragrafens sjette ledd kan Kredittilsynet i forskrift gi nærmere regler for foretakets plikt til å gi melding etter fjerde ledd. Vi kan ikke se at slik forskriftbestemmelse er gitt. På bakgrunn av boligbyggelagenes ulikeartede virksomhet er slik melding etter NBBLs syn ikke hensiktsmessig for boligbyggelagene for så vidt gjelder skifte av styremedlemmer og daglig leder. Når det gjelder melding om skifte av fagansvarlig er vi enig i at dette meldes.

Vi ber derfor om at departementet vurderer et unntak for boligbyggelagene for så vidt gjelder melding om skifte av styremedlemmer og daglig leder.

nbbl.pdf