OBOS

Deres ref 07/2088/FM MHe - forslag til ny forskrift om eiendomsmegling og overgangsregler for ny lov om eiendomsmegling - høringsuttalelse



Vi viser til Finansdepartementets høringsbrev av 25.06.07 vedlagt Kredittilsynets høringsforslag av 22.06.07. Høringsfristen er 1. september 2007.

Selv om OBOS ikke står på høringslisten, ønsker vi å avgi en høringsuttalelse. OBOS har følgende kommentarer:

I.  Generelle kommentarer

Basert både på at den nylig vedtatte eiendomsmeglingsloven legger en rekke føringer på det materielle innholdet i forskriften, og at Kredittilsynet har hatt svært kart tid til å utarbeide forslag til ny forskrift, synes OBOS at Kredittilsynet i det alt vesentlige har laget et gjennomarbeidet forslag.

Under punkt 11 og III nedenfor har vi enkelte konkrete kommentarer til forslaget til hhv. ny forskrift og overgangsregler til eiendomsmeglingsloven.

II.  Forslag till ny forskrift - konkrete kommentarer

1-1. Nærmere regler for boligbyggelag

I første ledd foreslås det at begrensningen i eiendomsmeglingsforetaks adgang til å drive annen næringsvirksomhet, jf. ny eiendomsmeglingslov § 5-1 og 5-3 erde ledd, ikke skal gjøre noen innskrenkning i boligbyggelagenes adgang til å drive virksomhet i medhold av boligbyggelagsloven.

OBOS støtter dette forslaget fullt ut og forutsetter at det også gjelder virksomhet som boligbyggelag og/eller datterselskaper har fått konsesjon til å drive med hjemmel i annen lovgivning. Som eksempler nevnes at OBOS har konsesjon som finansieringsforetak og konsesjon til å drive forsikringsvirksomhet i det heleide datterselskapet Hammersborg Forsikring AS.

§ 2-8. Rettigheter og plikter for fagansvarlig

I den nye eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd siste punktum står det at dersom foretaket har en eller flere filialer, skal hver av disse ha en fagansvarlig person. I Kredittilsynets høringsnotat pkt 2.9.2.1 er det lagt til grunn at det har vært lovgivers intensjon at samme person bare skal kunne være fagansvarlig for et foretak eller en filial, slik det er etter gjeldende regulering. 1'å denne bakgrunn foreslår Kredittilsynet at en slik regel nedfelles i forskriften, riktignok med en adgang for Kredittilsynet til i "særlige tilfeller" å gi tillatelse til at samme person kan være fagansvarlig for to foretak eller filialer.

OBOS er ikke enig i at den nye eiendomsmeglingsloven § 2-9 annet ledd siste ledd er til hinder for at en fagansvarlig kan være fagansvarlig for flere filialer. For øvrig kan vi ikke se at det er tungtveiende grunner for at nåværende bestemmelse om at en person normalt bare kan være faglig leder ved ett kontor videreføres, jf. gjeldende eiendomsmeglingsforskrift § 5-2 (2). For det første skal fagansvarlig etter den nye loven, i motsetning til nåværende faglig leder, ikke ha et selvstendig faglig ansvar. Arbeidet til den fagansvarlige vil i hovedsak være relatert til å utarbeide og kvalitetssikre rutiner samt følge opp internkontrollen. Etter den nye loven skal ansvaret for den faglige utøvelse av virksomheten ligge på styret med daglig leder som daglig utførende. For det andre er kompetansekravet til ansvarlig megler økt vesentlig i den nye loven, noe som gjør at behovet for løpende stedlig oppfølging er mindre. For det tredje mener OBOS at dagens teknologi gjør at tidligere krav om stedlig tilstedeværelse ikke lenger gjør seg gjeldende i samme grad.
Med bakgrunn i ovennevnte foreslår OBOS at det i forskriften åpnes for at fagansvarlig kan være fagansvarlig for flere foretak og filialer.

§ 3-10. Disponering av klientkonto

I første ledd foreslås det at klientkonto bare kan disponeres av meglerforetakets fagansvarlige eller den person eller foretak som fagansvarlig gir skriftlig fullmakt til.
Når det gjelder spørsmålet om hvem i foretaket som skal ha det formelle ansvaret for håndtering av betrodde midler, så mener OBOS at det er naturlig at dette ansvaret nå blir lagt på daglig leder i foretaket (og ikke faglig leder som i dag). OBOS mener at den generelle omlegging i den nye loven hvor ansvaret for driften legges på foretaksnivå og hvor det skal foretas en godkjenning av ledelsen m.v., tilsier at dette er et naturlig utgangspunkt. Dette harmonerer også best med det faktum at det er foretaket som er pålagt å stille sikkerhet og at klientkonto skal opprettes i foretakets (eller klientens) navn, jf. forskriftsutkastet § 3-9 (2). Et ytterligere argument er at et eventuelt erstatningsansvar normalt vil bli rettet mot foretaket. OBOS legger til grunn at daglig leder på vanlig måte kan delegere disposisjonsretten på klientkonto.

§ 4-4. Krav til eksamen for medhjelper eiendomsmegling

OBOS ønsker primært at medhjelper gis flere oppgaver i samsvar med det som er beskrevet under § 6-5 nedenfor. Dersom man ikke tilfører medhjelper flere oppgaver enn det som følger av Kredittilsynets forslag, mener OBOS at dette også må gjenspeiles i de kravene som stilles for å bestå medhjelpereksamen.
OBOS støtter Kredittilsynet i at det legges opp til at bl.a. bransjeorganisasjonene gis adgang til å gjennomføre slike eksamener på bakgrunn av konkrete retningslinjer fra Kredittilsynet. Videre mener OBOS at det bør vurderes om bestått eksamen fra for eksempel Merkantilt Institutt (MI) kan godkjennes som medhjelpereksamen. MI tilbyr kurs i "Eiendomsmegling i praksis" som er identisk med kurset på Bl. Kandidatene som tar dette kurset på MI får tittelen "Eiendomskonsulent". OBOS mener at de som har avlagt og bestått dette kurset og fått tittelen "Eiendomskonsulent", ikke trenger å ta egnethetsprøven.

§ 6-4. Nærmere regler om oppdrag som kun gjelder gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret (oppgjørsoppdrag)

Kredittilsynet foreslår at ved oppdrag som kun gjelder oppgjør som mottas fra foretak eller advokat med tillatelse til å drive eiendomsmegling, kan det i stedet for ansvarlig megler utpekes medhjelper som oppfyller kravene i loven § 4-4 annet ledd og som er under tilsyn av foretakets fagansvarlig.

I ny eiendomsmeglingslov § 4-4 annet ledd stilles det krav om at medhjelpere som arbeider med oppgjør skal ha bestått en særskilt eksamen godkjent av departementet som viser at vedkommende har de nødvendige kvalifikasjoner knyttet til gjennomføring av oppgjør.

OBOS mener det bør vurderes om bestått eksamen fra for eksempel Merkantilt Institutt (MI) kan godkjennes som medhjelpereksamen, jf. vår tilsvarende kommentar under § 4-4 ovenfor.

§ 6-5. Nærmere regler om arbeidsfordelingen mellom ansvarlig megler og medhjelper

Det følger av Kredittilsynets forslag § 6-5 første ledd at ansvarlig megler selv må besiktige og undersøke eiendommen, gi råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføring av denne samt avholde budrunde og kontraktsmøte.

De oppgavene som kan overlates til medhjelper er nærmere beskrevet i § 6-5 annet ledd. Etter denne bestemmelsen kan medhjelper utføre "rutinemessig eller teknisk arbeid", herunder utfouune salgsannonser og annen markedsføring samt innhente opplysninger til salgsoppgave, utarbeide kjøpekontrakt, utarbeide skjøte og andre dokumenter som skal tinglyses, og utarbeide andre særskilte avtaler eller lignende som er utarbeidet i tilknytning til handelen oppdraget gjelder. Det fremgår av tredje ledd at ansvarlig megler skal kontrollere og godkjenne det arbeidet som utføres av medhjelper.

OBOS er opptatt av å sikre kvaliteten på det eiendomsmeglingsfaglige arbeidet. OBOS er derfor enig i at det er viktig å sikre at de som utfører meglertjenester hir den nødvendige kompetansen. På den annen side må man vurdere dette opp mot hensynet til at kostnadene for forbruker ikke blir høyere enn nødvendig.

OBOS tror at en arbeidsdeling mellom ansvarlig megler og medhjelpere basert på Kredittilsynets forslag vil føre til at det i praksis vil bli svært fa medhjelpere i meglerbransjen. De oppgavene som ansvarlig megler kan overlate til medhjelper er så begrenset at det bare vil være de største kontorene med svært mange meglere som vil ha tilstrekkelig med arbeid til å fylle en stilling som medhjelper. Utviklingen i eiendomsmeglerbransjen de senere år har gått mot mindre kontorer med lokal tilknytning, det finnes derfor svært fa store meglerkontorer.

Ansvarlig megler er ansvarlig for alt arbeid som utføres på det enkelte oppdrag, også arbeid som utføres av medhjelpere. OBOS mener at så lenge det arbeid som utføres følges tett opp av ansvarlig megler må det være forsvarlig å la medhjelpere utføre flere oppgaver enn det som følger av Kredittilsynets forslag. Dersom alle oppgavene skal utføres av ansvarlig megler, som vil ha et betydelig høyere lønn enn en medhjelper, vi dette bidra til å øke prisen på eiendomsmeglertjenester.
Med bakgrunn i ovennevnte foreslår OBOS at Finansdepartementet vurderer om ikke arbeidsoppgavene til medhjelpere kan utvides noe, f.eks. at medhjelpere kan avholde kontraktsmøte uten at ansvarlig megler er til stede.

§ 7-2. Oppdragstakers plikt til å skrive rekning

Etter den nye eiendomsmeglingsloven § 7-2 tredje ledd skal megleren, uavhengig av avtalt vederlagsform, skrive rekning. Formålet er at oppdragsgiveren skal kunne bedømme arten og omfanget av arbeidet som er utført.

Håndverkertjenesteloven har en tilsvarende bestemmelse om plikt til å skrive rekning som gjør det mulig å bedømme arten og omfanget av arbeidet og materialer som er brukt. Imidlertid er det bare der oppdragsgiveren ikke har valgt tjenesten utført til fast pris at det skal fremgå av rekningen hvordan prisen er regnet ut. Kredittilsynet foreslår en tilsvarende bestemmelse for eiendomsmeglingsoppdrag slik at der tjenesten er utført til fastpris eller provisjon, behøver det ikke å framgå av rekningen hva prisen ville ha blitt med timepris.


OBOS er enig i Kredittilsynets vurderinger og slutter seg fullt ut til forslaget.

III.  Overgangsregler til eiendomsmeglingsloven - konkrete kommentarer

§ 5 første ledd

I § 5 første ledd foreslås det at "Personer som på søknadstidspunktet har minst tre års praktisk erfaring med eiendomsmegling, hvorav minst to år er opparbeidet de siste fem år for lovens ikrafttredelse, kan etter søknad til Kredittilsynet gis tillatelse til å være ansvarlig megler, jf. loven § 6-2, dersom søkeren: " (vår utheving her).

Forslaget innebærer at personer som ved lovens ikrafttredelse ikke har minst to års samlet praksis fra eiendomsmeglingsvirksomhet i løpet av de siste fem år, ikke vil kunne være ansvarlig megler når overgangsperioden utløper (sannsynligvis 1. januar 2011). OBOS mener at denne bestemmelsen er unødvendig streng og at det vil bli vanskelig for foretakene å få ansatt tilstrekkelig mange ansvarlige meglere til overgangsperioden er ute. Vi gjør i den forbindelse oppmerksom på at etter det vi er kjent med ble det for eksempel våren 2007 bare uteksaminert 102 kandidater fra eiendomsmeglerstudiet i Oslo og Stavanger. Da en del av disse kandidatene allerede har arbeidet i bransjen en stund, betyr dette at det er begrenset hvor mange nyutdannede som begynner i bransjen hvert år.

OBOS tror at personer som ser at de ikke lengre kan påregne å fortsette i bransjen, sannsynligvis i løpet av kart tid vil prøve å finne seg annet arbeid. OBOS ber derfor Finansdepartementet vurdere om ikke alle som arbeider i eiendomsmeglingsbransjen ved lovens ikrafttredelse skal ia mulighet til å gå opp til overgangsprøven etter at de har hatt minst tre års praktisk erfaring med eiendomsmegling (hvor ett av årene kan være tidligere enn 5 år for lovens ikrafttredelse). Så lenge man ved bruk av en overgangsprøve sikrer at de kandidatene som skal fa lov til å fortsette i bransjen har tilfredsstillende kompetanse, burde dette være en akseptabel løsning.

Når det gjelder kravet i § 5 første ledd nr. 2 om at de aktuelle personene skal ha "bestått prøve godkjent av Kredittilsynet", så mener OBOS at det bør vurderes om eksamen fra Ml kan godkjennes som slik prove, jf. tilsvarende kommentar under del 11 §§ 4-4 og 6-4 ovenfor.

 

obos.pdf