Forbrukerrådet

Høring vedrørende forslag til endring av eiendomsmeglerforskriften


Vi viser til brev fra departementet av 02.04.2008 hvor vi blir bedt om å gi vår uttalelse til forslag til endring av forskrift 23. november 2007 nr.1318 om eiendomsmegling.

Forbrukerrådet har foretatt en gjennomgang av høringsnotatet, og vil komme med våre kommentarer til punkt 4 og 12 i forslaget.

Punkt 4 Formidling av avtale om erverv av fast eiendom m.v.

Forbrukerrådet er enig i Kredittilsynets vurdering i punkt 4 tredje avsnitt. Regelverket ved denne type videresalg er uklart, og vi ser behovet for en avklaring av hvilke regler som gjelder ved slike overdragelser. Der en forbruker videreselger sine rettigheter etter kjøpekontrakten med utbyggerseiskapet til en annen forbruker, vil forbruker 2 ha behov for det samme preseptoriske vernet som forbruker 1 har etter bustadoppføringslova. Siden bustadoppføringslova i dag kun gjelder avtaler mellom en entreprenør og en forbruker, har forbruker 2 i utgangspunktet ikke det samme vernet som forbruker 1. Forbrukerrådet ser derfor behovet for en ny lovbestemmelse i kjøpsloven, tilsvarende bestemmelsen i kjøpsloven §84 andre ledd. Denne gir kjøper 2 krav mot tidligere yrkessalgsledd etter forbrukerkjøpsloven. Dersom forbruker 2 på samme måte kan rette krav mot entreprenøren etter budstadoppføringslova, kan vi sikre at forbruker 2 får tilstrekkelig beskyttelse i lovverket ved videresalg av kontrakter om erverv av fast eiendom under oppføring.

Punkt 12 budgivning - regel om minste akseptfrist


Forbrukerrådet viser til sitt tidligere innspill gjengitt i punkt 12.2 i høringsnotatet. Forbrukerrådet fastholder sitt standpunkt om at minste akseptfrist bør være 48 timer etter siste annonserte visning.

Det oppstår tvist i etterkant av omkring 20 % av alle overdragelser av fast eiendom. En forlenget frist vil kunne bidra til å dempe konfliktnivået ved at forbrukerkjøpere får bedre mulighet til å undersøke boligens tekniske tilstand. Etter vår vurdering er det svært uheldig å redusere dagens akseptfrist, da dette vil føre til at forbrukerer får for kort tid til å områ seg, og dermed kunne bidra til å skape flere konflikter i ettertid.

Vi viser til Kredittilsynets vurdering i punkt 12.3 syvende avsnitt der det fremgår at Kredittilsynet antar at potensielle kjøpere har anledning til å undersøke forhold nyttet til eiendommen, herunder kontakte offentlig myndigheter m.v. i tiden fra eiendommen annonseres og frem til budrunden.

Forbrukerrådet er tvilende til at forbrukere vanligvis foretar slike undersøkelser fra annonseringstidspunktet. Etter vår oppfatning får hovedvekten av forbrukere detaljert informasjon om eiendommen først ved utlevering av salgsoppgaven på visning. Dette gjelder særlig der forbrukeren blir oppmerksom på salgsobjektet i avisannonser eller ved annen markedsføring som ikke er knyttet til internett. Ved internettannonsering kan forbrukere ofte bestille prospekt fra megler, men det er antagelig mange som ikke benytter seg av dette tilbudet, og avventer til visningstidspunktet.

På denne bakgrunn mener vi at en forkortelse av akseptfristen vil medføre at forbrukeren i praksis får vesentlig kortere tid til å undersøke boligen, kontakte kommunale myndigheter, avklare eventuelle uklarheter med megler og takstmann osv. før budrunden starter. Dette er særlig uheldig, all den tid det ikke er vedtatt obligatorisk tilstandsrapport for bolig som selges i forbrukerforhold. Den foreslåtte endringen av forskriften vil medføre at forbrukeren vil ha enda kortere tid til å foreta undersøkelser av boligens tekniske tilstand, enn det som er tilfelle i dag.

Dersom det blir vedtatt et lovbestemt krav om obligatorisk tilstandsrapport i forbrukeravtaleforhold, vil forbrukeren ha et bedre grunnlag for å bedømme boligens tekniske tilstand, og bedre kunne tilpasse budets størrelse etter boligens tilstand. En obligatorisk tilstandsrapport vil antagelig føre til at behovet for egne undersøkelser vil være mindre, og det kan da vurderes om akseptfristen kan forkortes. Frem til det eventuelt blir vedtatt en slik obligatorisk tilstandsrapport, mener Forbrukerrådet at forkortelsen av fristen innebærer at forbrukere ikke får en reell mulighet til å undersøke boligen før budrunden starter. Vi mener derfor det ikke er forsvarlig å redusere akseptfristen til kl. 12 første virkedag etter siste annonserte visning, jf. punkt 12.1 i høringsnotatet som henviser til departementets brev av 4.desember 2007.

Etter Forbrukerrådets oppfatning er det kun et fåtall av forbrukere som ikke har avklart sin finansielle stilling før budrunden starter. Forbrukere kan -eventuelt gi bud med forbehold om at finansiering går i orden, dersom de er usikre på finansieringen. Vi kan derfor ikke se at dette er et så stort problem, at det gir grunnlag for å endre forskriften.

Det er påpekt i høringsutkastet punkt 12.3 at en forlengelse av akseptfristen fører til at boligkjøpere vil være avskåret fra å by på andre eiendommer i en lengre periode enn i dag. Forbrukerrådet er usikre på hvor praktisk dette problemet er, og viser til at bransjen opplyser at mange interessenter av taktiske grunner venter lengst mulig opp mot fristen, før de starter å by på eiendommen. Dersom forbrukere i praksis venter med å gi bud til rett før 24-timersfristen går ut, vil ikke forlengelse av akseptfristen ha noen reell innvirkning på forbrukerens mulighet til å gi bud på andre eiendommer.

Forbrukerrådet kan etter dette ikke se at det er tilstrekkelig gode grunner som taler for at dagens akseptfrist skal forkortes til kl. 12 første virkedag etter siste annonserte visning.
 
 
 

forbrukerraadet.pdf