FNH og Sparebankforeningen

Høringsuttalelse - forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven mv


Det vises til Deres brev 8. juni 2009, der Kredittilsynets høringsnotat 2. juni 2009 ble sendt på alminnelig høring. FNH og Sparebankforeningen vil med dette avgi felles høringsuttalelse.

1. Hovedsynspunkter


FNH og Sparebankforeningen støtter forslagene om

  • et forbud mot disponering av kjøpesummen før kjøper har fått overført hjemmel
  • å gi Kredittilsynet hjemmel til å utpeke en forvalter der tillatelsen trekkes tilbake
  • utvidelse av personkretsen som omfattes av egenhandelsforbudet
  • om endringer i reglene om fagansvar.

Vi har ikke kommentarer til endringene i reglene om innsyn i budjournal.

De spørsmål som berøres i denne høringen er av betydning for banker som lårgivere, eiere av eiendom, samt eiere av eiendomsmeglerforetak. Spørsmålene har også betydning for forsikringsselskaper som tilbyr ansvarsforsikring for eiendomsmeglere og eierskifteforsikring for selgere.

Kredittilsynet har vært i dialog med næringen underveis i denne saken. Det er noe også bank-og forsikringsnæringen setter stor pris på. FNH og Sparebankforeningen har (etter behandling i det felles Dokumentutvalget) gitt uforbeholden støtte til initiativet under veis i prosessen.

2. Oppgjør - sikker utveksling av ytelsene


Det foreslås tiltak for sikrere overføring av fast eiendom ved strengere regulering av gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret. Kredittilsynet går bl.a. inn for et forbud mot at megler disponerer kjøpers innbetaling av kjøpesummen til fordel for selger før kjøper har fått hjemmel til eiendommen endelig overført til seg ved tinglysing i grunnboken. Bakgrunnen for forslaget er særlig hensynet til kreditors dekningsrett og prinsippet om ytelse mot ytelse.

Bank- og forsikringsnæringen kjenner seg igjen i beskrivelsen av at prinsippet om ytelse mot ytelse ikke lenger ser ut til å være gjengs praksis hos en rekke eiendomsmeglere. Dette har vakt en del bekymring i depotmiljøene i den senere rid. Næringen slutter seg til Kredittilsynets vurdering av at en sikringsobligasjon ikke nødvendigvis gir kjøper tilstrekkelig beskyttelse mot økonomisk risiko som følge av at oppgjøret skjer forut for hjemmelsoverføring. Det kan konstateres at dagens praksis utsetter kjøper for en økonomisk risiko. Kjøper mister beføyelser på overdragelsestidspunktet. Til dette kommer at formålet med forskuddsinnbetalingen på ti prosent opprinnelig var å sikre selger beføyelser ved kjøpers mislighold. Det kan stilles spørsmålstegn ved om kjøper i det hele tatt er kjent med den risiko det innebærer at kjøpesummen eller deler av denne utbetales "på forskudd". Oppgjørstidspunktet bør ikke være et område gjenstand for konkurranse. Megler bør ikke kunne disponere forskuddsinnbetalte beløpet til betjening av sitt honorar eller til dekning av omkostninger for øvrig før tinglysing er på plass. Dersom forskuddet også tjener som fri og ubundet egenkapital som selger og megler kan disponere, kan det stilles spørsmål ved om kjøpers interesser blir tilstrekkelig ivaretatt, og om en slik praksis er i overensstemmelse med god meglerskikk.

Kjøper bør ikke utsettes for risiko for økonomisk tap, og bør sikres retten til full tilbakebetaling av sin ytelse ved begjæring om heving før tidspunktet for tinglysing for det tilfelle at kjøpesummen for eksempel ikke skulle dekke heftelsene på eiendommen. Frem til tidspunktet for tinglysing må kjøpesummen anses som kjøpers penger, og det bør ikke være mulig for selger å ta beslag i midlene før tinglysingstidspunktet. På denne bakgrunn støttes intensjonen om å slå ned på de tendenser vi har sett til en praksis som skaper risiko for ufrivillige tinglyste heftelser i eiendommen som tvangsutlegg, konkurs mv. i tidsrommet mellom utbetaling til selger og tinglysing av eiendomsoverdragelsen.

Bankene som kjøpers långiver vil også kunne lide av utslagene av en slik uheldig praksis i de tilfeller der kjøper i strid med forutsetningene har betalt full pris for en eiendom som plutselig er beheftet med tvangsutlegg el. Bankene som eiere av eiendomsmeglingsforetak vil kunne merke en eventuell strammere likviditetssituasjon i eiendomsmeglingsforetakene, men interessen i et sikkert oppgjør går selvsagt foran, også for eiere. Forsikringsselskapene vil også berøres i den grad partene i oppgjøret som lider endelig tap, er forsikret og forsikringen dekker den situasjon som har oppstått. Dette kan tenkes å være tilfelle for så vidt gjelder meglers ansvarsforsikring og når det gjelder eierskifteforsikringen.

Bank- og forsikringsnæringen slutter seg til Kredittilsynets vektlegging av hensynet til en regel som er enkel å praktisere, samt behovet for en enhetlig praksis, når ønsket om en mer fleksibel utforming basert på meglers eget skjønn, avvises i Kredittilsynets notat. Næringen tar likevel til etterretning at det åpnes for unntak der det er kjøper selv som tar initiativet, samt for aksjeleiligheter, eiendom beliggende i utlandet, næringsmegling og for formidlinger der kjøper ikke opptrer som forbruker. Det vises til at Kredittilsynet her finner grunn til å minne om at god meglerskikk i praksis likevel kan tilsi et forbud i det enkelte tilfellet.

Når det gjelder forholdet til avtalefriheten som følger av avhendingsloven, som drøftet nederst på side 13, skal bemerkes at avhendingsloven åpner for at det mellom partene kan avtales forskuddsbetaling på typisk 10 prosent av kjøpesummen. Formålet med en slik forskuddsbetaling har som nevnt ovenfor vært å sikre selger mot kjøpers mislighold, for eksempel ved at denne uberettiget trekker seg. Kredittilsynet drøfter kjøpers rettigheter grundig i høringsnotatet. Selgers rettigheter er så vidt omtalt på side 10, der det bl.a. fremgår at forslaget ikke er ment å "begrense en eventuell avtale om sikkerhetsstillelse fra kjøpers side, hvor beløpet deponeres på meglers klientkonto inntil begge parter har oppfylt avtalen." Samtidig foreslår Kredittilsynet at kjøpesummen, herunder evt. forskudd, som hovedregel ikke kan utbetales til selger før hjemmel overføres kjøper, jf. utkastet § 3-9 nytt tredje ledd. Etter sin ordlyd utelukker dette at forskuddet utbetales selger ved kjøpers mislighold. Kredittilsynet har heller ikke vurdert forholdet til at kjøper har panterett i eiendommen for forskuddsbetalte beløp, jf. avhendingsloven § 2-9.

Det synes etter dette å være et behov for en avklaring på mer generelt grunnlag av hvem som skal ha rettigheter til midler som innbetales som sikkerhet for oppgjør og på hvilke tidspunkter. I en slik tilnærming bør det ses hen til formålet med innbetaling av slik sikkerhet, og det bør redegjøres for hvilke interesser som her er beskyttelsesverdige. Dette er imidlertid et arbeid som trolig kan gjøres på et senere stadium, og bør ikke være til hinder for fastsettelse av denne forskriften som det her legges opp til. Det er mulig det med fordel i denne omgang kan presiseres at når kjøpers mislighold først er konstatert, er forskriften ikke ment å være til hinder for utbetaling av sikkerheten til selger selv om overdragelsen ikke er tinglyst?

For banker som fullfinansierer kjøpesummen, mao. også et evt. forskudd, vil Kredittilsynets forslag utgjøre en rettsteknisk enkel og praktiserbar regel. Bankene vil etter forslaget kunne forutsette inneståelseserklæring fra meglere for hele beløpet som er overført megler, jf. at dette først kan utbetales selger samtidig med hjemmelsoverføring. Dette vil ikke være tilfelle dersom selger kan ta dekning i midlene ved kjøpers mislighold. Megler vil her naturlig nok ikke kunne innestå for at banken får pant for forskuddsbeløpet. Dette har i praksis skapt uklarheter for bankene i oppgjørssituasjonen. Vi reiser videre spørsmål ved om selger har noe stort behov for forskuddsbetaling der handelen går gjennom megler. Vi peker her på at megler regulært skal kontrollere kjøpers betalingsevne, herunder at finansiering er i orden. Etter hva vi forstår er kravet om forskuddsbetaling også noe som normalt tas inn i meglernes standarddokumentasjon, og som benyttes til dekning av selgers godtgjørelse/utgifter til megler, uten at kjøper og selger nødvendigvis har noen oppfatning av dette. Vi slutter oss etter dette til Kredittilsynets vurdering av at megler skal ivareta både kjøpers og selgers interesser, og at det er mest ryddig at oppgjøret og disponering av kjøpesummen først kan skje samtidig med hjemmelsoverføringen.

Fra depotsiden vil det også bli ansett som en fordel om det utvikles en fast praksis for tinglysing av sikringsobligasjon senest på tidspunktet for innbetaling av kjøpesummen, og fortrinnsvis allerede i forbindelse med at salgsoppdraget med megler inngås. Det bør vurderes om et pålegg om sikringsobligasjon også forankres i forskriften, selv om dette ikke vil være til hinder for at det blir tatt etterstående utlegg.
 
Når det gjelder spørsmålet om hvem rentene bør tilfalle, kjøper eller selger, så vil vi peke på at renter bør tilfalle kjøper så lenge selger ikke kan disponere over kjøpesummen. Det vil si helt frem til tidspunktet for tinglysing av hjemmelsoverdragelsen i grunnboken. Det bør vurderes om det er behov for at dette utgangspunktet bør presiseres nærmere, herunder i hvilken grad det bør være mulig å avtale noe annet.

3.  Avvikling av eiendomsmeglingsforetak


Bank- og forsikringsnæringen slutter seg til forslaget om at Kredittilsynet kan oppnevne en eller flere personer til å foreta nødvendige rettslige disposisjoner i forbindelse med gjennomføringen av oppgjøret i de tilfeller der eiendomsmeglingsforetaket avvikles som følge av tilbakekall av konsesjon mv. Dette antas å være særlig praktisk der vilkårene for en styrt avvikling ikke antas å være til stede.

4.  Krav om fagansvarlig


Vi støtter Kredittilsynets vurderinger av og forslag om en oppmykning i krav om fagansvarlig, herunder at en slik oppmykning kan være nødvendig av hensyn til rekruttering av kvalifisert fagpersonell i distriktene. Dette samsvarer med det Sparebankforeningen ga uttrykk for i sin høringsuttalelse av 4. mai 2006 til NOU 2006: 1 om eiendomsmegling. Temaet ble ikke viet omtale i FNHs høringsuttalelse 2. mai 2006.

5.  Egenhandel og innsyn i budjournal


Vi har ikke nærmere kommentarer til forslagene om egenhandel og innsyn i budjournal, og tar disse til etterretning.

Dersom det skulle være spørsmål til vår høringsuttalelse, kan disse rettes til advokat Torjus Moe på telefon 23284359 eller advokat Trond Søyland på telefon 22986634.
 

fnh_sparebankforeningen.pdf