Barne-, likestillings- og inkluderingsdepartementet

Høring – forslag til endring i eiendomsmeglingsloven og forskrift om eiendomsmegling, forslag fra Finanstilsynet


Vi viser til Finansdepartementets ekspedisjon 5.januar 2011 angående høring av Finanstilsynets forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven og eiendomsmeglingsforskriften.

Etter BLDs vurdering innebærer forslaget en svekkelse av forbrukernes stilling i eiendomshandler.

BLDs kommentarer knytter seg til forslaget om å oppheve kravet om timelister for megleroppdrag.

I høringsnotats punkt 5 foreslås det å oppheve bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven (emgl.) § 7-2 tredje ledd, som pålegger megler å skrive regning basert på medgått tid for de enkelte deler av oppdraget. BLD går sterkt imot at bestemmelsen oppheves. Forslaget innebærer etter vårt syn et tilbakeskritt i bestrebelsene på å få ned transaksjonskostnadene ved salg av bolig, jf. for eksempel innføringen av forbudet mot progressiv provisjon, åpning av nettsiden Finn.no for forbrukere, osv.

Markedssituasjonen i dag og forbrukerproblemer
Kjøp og salg av eiendom er transaksjoner den enkelte forbruker gjør få ganger i livet. Eiendomsmeglertjenester er i tillegg kostbare tjenester. Det er derfor særlig viktig med god og utfyllende prisinformasjon slik at forbrukeren enkelt kan velge tjenestetilbyder i markedet og foreta et valg mellom ulike avtaletyper og vederlagsformer.

Dette har også kommet til uttrykk i Soria Moria-erklæringen hvor det under avsnittet om forbrukerpolitikk vises til at trygge, velinformerte og aktive forbrukere er viktige for godt fungerende markeder og økonomisk utvikling.

Det er i høringsnotatet gitt uttrykk for at svært få boligselgere vil ha timepris. Det vises b1.a. til en undersøkelse fra Eiendomsmeglerforetakenes forening hvor man kom fram til at kun 0,05 % av boligselgerne valgte denne typen vederlagsberegning. Slik vi ser det, er dette et tankekors, nettopp fordi det kan indikere at forbrukeren ikke blir tilstrekkelig informert. Det fremkommer ikke i høringsnotatet hvorfor provisjonsbetaling ble valgt. Vi vil anta at dette mest sannsynlig har sammenheng med at timeprisalternativet regelmessig fremstilles som dyrest for forbrukeren, samt at man da også må betale dersom boligen ikke skulle bli solgt. Det har formodningen mot seg at boligselgerne ville opptrådt slik undersøkelsen viser dersom de hadde hatt tilstrekkelige kunnskaper om markedssituasjonen og de to prisalternativene idet det er liten tvil om at timepris i mange tilfeller faller langt rimeligere for boligselgeren enn prosentvis provisjon eller fastpris. Vi har vedlagt et tilfeldig eksempel fra meglerpraksis som illustrerer dette forholdet. Det timebaserte vederlaget ble her beregnet til kr 61 875, mens fastprisen ble oppgitt til kr 40 480.

Vi vil videre peke på at prisingen av meglertjenester synes å være en av hovedgrunnene til at eiendomsmeglere kommer svært dårlig ut i omdømmeundersøkelser. Vi vil i denne sammenheng vise til en undersøkelse som EU-kommisjonen nylig har gjennomført i alle 27 medlemslandene og i Norge. Undersøkelsen tar for seg 50 ulike markeder for varer og tjenester, og kartlegger hvordan disse fungerer sett fra forbrukernes synsvinkel. Både i Norge og i Europa som helhet, er et helt entydig funn at eiendomsmeglingstjenester – for øvrig sammen med investeringstjenester – kommer desidert på bunnen.

Undersøkelsen, som inngår i EUs "Consumer Market Scoreboard, finnes her:
http://ec.europa.eu/consumers/strategy/facts_en.htm#4CMS
 
Og pressemeldingen datert 22. oktober 2010:
http://europa.eu/rapid/pressReleasesAction.do?reference=IP/10/1369&format=HTML&aged=0&language=EN&guiLanguage=en

Blant de aspekter som ligger til grunn for rangeringen av de ulike markedene, er grad av gjennomsiktighet ("comparability") og tillit til bransjeaktørene.

Et spesifisert timeregnskap er en helt sentral indikator for forbrukeren, når det gjelder å vurdere hvorvidt betalingen står i forhold til det arbeidet som er utført. Det gir også større gjennomsiktighet, noe som igjen gir både forbrukermyndighetene og konkurransemyndighetene mulighet til å følge med i dette markedet og påvirke utviklingen. EU-kommisjonen vil benytte resultatene fra scoreboard'et som underlag for forbrukerpolitisk innsats fremover, i den forstand at markeder som kommer dårlig ut vil vies spesiell oppmerksomhet. Det samme vil norske forbrukermyndigheter gjøre.

BLD gjennomfører for tiden, i samarbeid med Forbrukerrådet, Forbrukerombudet og Statens institutt for forbruksforskning, en undersøkelse av forbrukernes erfaring i forbindelse med boligomsetning, samt en egen undersøkelse av eiendomsmeglingstjenester. Bransjeforeningene er orientert om disse undersøkelsene. Forbrukermyndighetene er nå i dialog med bransjen om resultatene og hvordan disse kan følges opp. Forbrukerpolitisk vil det være et sentralt punkt å sette fokus på priskonkurranse i meglermarkedet.

Hensynet bak bestemmelsen om timeprisregnskap
Kravet om at megler skal fremlegge spesifiserte opplysninger om tidsbruk uansett hvordan vederlaget er avtalt, var – sammen med plikten til alltid å gi et tilbud basert på timepris – en viktig reform da eiendomsmeglingsloven ble vedtatt i 2007. Bakgrunnen for de nye reglene var dels at man ønsket bedre konkurranse mellom meglerne, dels at man ville legge til rette for større prisbevissthet blant forbrukerne. Det ble antatt at et krav om timeregnskap blant annet ville kunne avsløre om en pris stod i misforhold til omfanget av det utførte arbeid. Dette forholdet kan illustreres med et enkelt eksempel:

Salg av en normalt attraktiv bolig vil, uavhengig av pris, normalt ikke kreve mer enn 20 timers arbeid fra en megler, i mange tilfeller mindre. Dersom en tar utgangspunkt i en relativt høy timepris på kr 2 000 for meglerarbeid, vil vederlaget i et slikt tilfelle være ca kr 40 000, noe som tilsvarer en provisjonssats på 2 %. Dette er et relativt vanlig samlet vederlag i dag, jf. tall fra Finanstilsynet som viser at gjennomsnittlig boligpris første halvår i 2010 var ca. 2,1 mill. kroner, mens gjennomsnittlig vederlag var i overkant av kr 42 500 kroner. Dersom en tenker seg en lettsolgt og kostbar bolig, hvor tidsbruken ligger ned mot 25 timer, og salgssummen er på 5 millioner, vil en provisjonssats på 2 % utgjøre en timepris på mer enn 4 000 kroner, noe som er svært kostbart. Til sammenlikning er den offentlige salærsatsen for advokater på kr. 905 pr. time.

Begrunnelsene for å oppheve bestemmelsen er ikke tilstrekkelig
Hovedbegrunnelsen for å oppheve bestemmelsen er at føring av timelister er uforholdsmessig byrdefullt for megleren og medfører unødig tidsbruk samtidig som det legges til grunn at dette ikke har noen merkbar betydning for forbrukerens prisbevissthet eller konkurransen i meglermarkedet. Finanstilsynet viser her til at det ikke har mottatt noen klager eller henvendelser fra publikum om den praksis som meglerne benytter. Det fremholdes dessuten at bestemmelsen om timepris bygger på en feilaktig forståelse av en liknende bestemmelse i lov om håndverkertjenester § 36, og at eiendomsmeglingslovens bestemmelse på dette området derfor bygger på et uriktig rettslig utgangspunkt. Dette synet støttes b1.a. på en juridisk artikkel i bladet "Eiendomsmegleren" (nr. 2/2008). Etter BLDs syn er imidlertid ingen av disse begrunnelsene holdbare.

Når det gjelder påstanden om at det er "byrdefullt" for megleren å føre timelister, vil vi påpeke at dette er den helt ordinære måten for tjenesteytende næringsdrivende å fakturere sitt arbeid på. Vi kan vanskelig se at det skulle være særskilt byrdefullt for eiendomsmeglere å gjøre dette. Bransjen peker da også delvis på dette selv, jf. høringsnotatet side 9, hvor det fremholdes at konsekvensene av bestemmelsen om timelister ikke må overdrives, idet det er tale om "nokså enkle spesifikasjoner" som sendes ut.

Påstanden om at kravet om timelister bygger på en misforstått parallell i håndverkertjenesteloven § 36 er heller ikke holdbar etter vårt syn. Håndverkertjenesteloven § 36 første ledd første til tredje punktum lyder slik:

Forbrukeren kan kreve at tjenesteyteren skriver rekning. Rekningen skal gjøre det mulig for forbrukeren å bedømme arten og omfanget av arbeidet og materialer som er brukt. I den utstrekning tjenesten ikke er uV0rt til fast pris, skal det også gå frem hvordan prisen er regnet ut.

Det er blitt hevdet (jf. bl.a. den nevnte artikkelen i "Eiendomsmegleren")at tredje punktum i bestemmelsen medfører at det ikke er nødvendig med opplysninger om tidsbruken når det ikke er avtalt fast pris. Dette er ikke riktig. Annet punktum stiller krav om at "rekningen skal gjøre det mulig for forbrukeren å bedømme arten og omfanget av arbeidet...", og denne bestemmelsen gjelder uavhengig av tredje punktum.

Det fremgår imidlertid tydelig av lovproposisjonen at Finansdepartementet har vært oppmerksom på dette forhold, jf. Ot.prp. 16 (2006–2007) hvor det heter: "... megler skal legge frem regnskap til oppdragsgiver etter at oppdraget er utført, hvor det skal gis en spesifisert oversikt over antall timer med videre som er medgått til utførelsen av oppdraget. Et slikt krav skal gjelde uavhengig av vederlagsform, dvs. uavhengig av om forbruker velger provisjon eller timepris. Det vises til at en slik regel følger av håndverkertjenesteloven § 36, også i de tilfeller hvor det er avtalt fast pris" (vår kursivering). Ved fastprisavtaler kan tjenesteyteren således unnlate å redegjøre for hvordan prisen er regnet ut, men dette er noe annet enn å redegjøre for omfanget av arbeidet. Det er således heller ikke ved fastprisavtaler noe unntak fra kravet om at det skal fremlegges en rekning som muliggjør en bedømmelse av arbeidets omfang, noe som igjen innebærer et krav om tidsangivelse. Denne forståelsen av håndverkertjenesteloven er ikke tvilsom. Den er for øvrig lagt til grunn også i juridisk teori (jf. kommentarutgaven til loven (Eriksen 1993) og Karnovs lovkommentar.

Det er også anført at timepris kan føre til svært høyt vederlag for tungsolgte objekter samt at prosentvis provisjon eller fastpris leder til at megleren bærer ansvaret for at oppdraget tar lengre tid enn normalt, og at oppdragsgiveren bærer risikoen for at det tar kortere tid. Det er imidlertid vanskelig å se det rimelige i at den som har et lettomsettelig salgsobjekt som er lite arbeidskrevende, nærmest skal subsidiere oppdrag som er mer arbeidskrevende. Selgere av attraktive leiligheter i byer og bynære strøk vil trolig reservere seg kraftig mot å skulle være med å dekke kostnadene ved salg av de mindre etterspurte objektene. Også dersom et oppdrag tar lang tid, bør kostnadene plasseres der de oppstår, nemlig hos den aktuelle oppdragsgiver. Det er grunn til å anta at et krav om angivelse av tidsbruk vil bidra til dette.

Mulige tiltak for å øke forbrukernes prisbevissthet
Slik vi ser det, er det viktig at prisbevisstheten blant forbrukere som skal selge bolig styrkes, samtidig som det må være åpenhet om reelle kostnader. Vi viser her til Soria Moria-erklæringen, hvoretter regjeringen setter fokus på boligmarkedet og sier den tar sikte på å gjennomgå forbrukernes rettigheter på boligmarkedet. Mulige tiltak i så måte kunne etter vår mening være;

  • Påbud om timebasert vederlagsberegning
    Det er mye som tyder på at regelen om timeregnskap ikke er tilstrekkelig til å begrense problemet med prising av meglertjenester. Et påbud om timebasert vederlagsberegning ville trolig bidratt til å synliggjøre forskjellen mellom de ulike megleres tilbud, og dermed øke priskonkurransen.

  • Krav om separat regning for oppdraget i stedet for motregning i kjøpesummen
    I dag gjøres honoraret opp ved at eiendomsmegler motregner sitt vederlag i kjøpesummen for eiendommen. Det er grunn til å tro at en separat faktura ville ha ført til større fokus fra forbrukeren på om vederlaget står i forhold til utført arbeid. En slik ordning ville også være bedre i tråd med praksis for andre tjenester man kjøper som forbruker og det ville gitt forbrukeren en styrket posisjon i tilfeller hvor det oppstår tvist om vederlagets størrelse.

  • Ytterligere tilrettelegging for personer som ønsker å selge boligen på egen hånd, uten bruk av megler
    Det ble for en tid tilbake åpnet for at forbrukere kunne annonsere boligen på egen hånd på den dominerende nettsiden "Finn.no", uten at dette har ført til at særlig mange har benyttet seg av denne muligheten. Det bør vurderes hvilke forhold det er som bidrar til å hindre egensalg, og hva som evt. kan gjøres for å legge forholdene bedre til rette for dette. Eksempelvis kan det tenkes at enklere tilgang til de offentlige opplysninger om boligen som skal legges frem kunne gjort det lettere å selge boligen på egen hånd. Det samme gjelder mer strukturerte annonseoppsett for å sikre at alle nødvendige opplysninger kommer med.

Konklusjon
BLD går imot forslaget om å oppheve kravet om timeregnskap og mener at det heller bør vurderes hvordan forbrukernes prisbevissthet kan økes.

Vi har for øvrig ingen merknader til saken.

 

 

bld.pdf