1 De viktigste endringene...

1 De viktigste endringene i husleieloven og husleiereguleringsloven. Kort om bostøtte

1.1 De viktigste endringene i den nye husleieloven

På samme måte som den tidligere husleieloven har den nye loven som formål å regulere rettighetene og pliktene mellom partene i et husleieforhold. Den er blitt noe mer omfattende enn den gamle loven. Dette gjelder blant annet hvilke krav leieren og utleieren kan stille ved inngåelsen av husleieavtalen. Samtidig er loven blitt lettere tilgjengelig og mer oversiktlig utformet.

Loven gjelder både leie av lokale og boligleie. Leie av lokale vil ikke bli nærmere omtalt i dette rundskrivet. Etter den nye loven er det ikke lenger adgang til å inngå husleieavtaler mot lån (obligasjonsleieforhold), men tidligere inngåtte leieavtaler vil fremdeles være gyldige. Det er heller ikke adgang for leiere å bytte bolig med en annen leier, men det er blitt lettere å framleie boligen. Det blir også lettere å ha husdyr, og tilpasse boligen og eiendommen slik at funksjonshemmede beboere får lettere tilkomst. I leiegårder med flere enn fire boliger vil det bli mulighet til å velge en representant for leierne som skal ha kontakt med utleieren.

Det er innført et generelt leieprisvern i den nye loven. For det første er det ulovlig å kreve en urimelig høy leiepris. For det andre kan partene justere leieprisen hvert år i samsvar med konsumprisindeksen. For det tredje kan partene justere leieprisen i forhold til hva som i området regnes for å være gjengs leie. Gjengs leie er et representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av liknende husrom på liknende leievilkår. Denne justeringen kan gjøres hvert tredje år. Blir partene ikke enige om hva som er gjengs leie, kan partene be en takstnemnd om å avgjøre spørsmålet. I Oslo vil det etter hvert bli innført en prøveordning med et husleietvistutvalg som kan avgjøre blant annet tvister om leiepris.

Videre er det kommet inn flere viktige endringer i forbindelse med opphøret av husleieavtalen. Blant annet faller skillet mellom møblerte og umøblerte boliger bort. Det skilles nå klarere mellom tidsbestemte og tidsubestemte (oppsigelige) husleieavtaler. De tidsbestemte husleieavtalene må nå inngås for minst tre år. Det er imidlertid gjort unntak for lofts- og sokkelboliger. Her er minstetiden ett år. Det er også gjort unntak for de tilfellene der utleieren har en saklig grunn for å inngå avtale av kort varighet.

Leierens generelle vern mot å bli sagt opp videreføres og styrkes i den nye loven. Utleieren kan bare si opp en tidsubestemt leieavtale om bolig når bestemte grunner foreligger. Dersom leieren ikke godtar oppsigelsen, og protesterer skriftlig til utleieren innen en fastsatt frist, må utleieren gå til søksmål for å få rettens godkjennelse til at husleieforholdet kan avsluttes. Retten kan prøve om oppsigelsen er i samsvar med loven og om den er rimelig. Finner retten oppsigelsen urimelig, kan den sette oppsigelsen til side. Unntak er gjort for de tilfellene der leieren på en vesentlig måte har brutt vilkårene i husleieavtalen. Her vil utleieren alternativt kunne heve husleieavtalen.

Under punkt 2 blir den nye husleieloven nærmere presentert.

1.2 De viktigste endringene i husleiereguleringsloven

Det er gjort tre viktige endringer i husleiereguleringsloven. For det første er den "milde" reguleringen i husleiereguleringsloven kapittel III falt bort fra ikraftredelsen av den nye husleieloven den 1. januar 2000. Ordningen i det tidligere kapittel III gjaldt for kommunene Oslo, Trondheim, Bergen, Bodø, Drammen og Tromsø. For det andre skal fra samme tidspunkt prisreguleringen av privateide, umøblerte førkrigsboliger i kommunene Trondheim og Oslo gradvis avvikles, ved at leieprisen opptrappes mot gjengs leie. Etter hvert vil det ikke være forskjell på leien i vanlige, uregulerte boliger og i tidligere regulerte boliger. Den gradvise avviklingen av leiereguleringen vil være avsluttet 1. januar 2010. Etter den tid vil husleien bare være regulert av husleielovens bestemmelser, jf likevel punkt 3.5 nedenfor, som gjelder den tredje viktige endringen i husleiereguleringsloven.

I slutten av desember vedtok Stortinget et nytt kapittel III i husleiereguleringsloven. De nye bestemmelsene er en kompetansetildeling til husleienemndene og takstnemndene, som kan opprettes etter den nye husleieloven. De nevnte organene gis anledning til å behandle tvister om leiefastsettelse/leienedsettelse, blant annet i boliger som i en periode etter 1. januar 2000 vil omfattes av husleieloven fra 1939. Bestemmelsene som husleienemndene og takstnemndene skal bruke når de skal vurdere leie og leieforhøyelser, finnes i husleielovene av 1939 og 1999.

Arbeids- og administrasjonsdepartementet skal på samme måte som før lovendringene, hvert år til og med år 2008, vedta hvor mange prosent utleiere kan forhøye høyeste lovlige leie i førkrigsboliger. Økningen vil ligge mellom 10 og 20 prosent årlig. I tillegg kan utleieren kreve de forskjellige tilleggene til høyeste lovlige leie som før, blant annet vedlikeholdstillegg. Arbeids- og administrasjonsdepartementet vil fremdeles årlig vurdere justering av satsen for utført vedlikehold.

Utleier kan imidlertid ikke i hele tiårs perioden automatisk oppregulere leien etter Arbeids- og administrasjonsdepartementets vedtak. Den samlede leieprisen (høyeste lovlige leie pluss tillatte tillegg) kan da etter hvert bli høyere enn den leien som lovlig kan innkreves. Ved en ny bestemmelse i husleiereguleringsloven er nemlig gjengs leie, slik den defineres i den nye husleieloven, satt som et absolutt tak for leien også for husleieregulerte boliger. Blir den samlede leien i regulerte husleieforhold høyere enn gjengs leie, må leienivået reduseres. Verken stat eller kommune vil foreta noen generell kontroll av om den samlede leien etter hvert blir høyere enn gjengs leie. Partene må i fellesskap foreta kontrollen. Det forutsettes at utleier og leier oppnår enighet om hva som er gjengs leie for den aktuelle boligen. Husleieloven har regler for hvordan eventuell uenighet skal løses, enten ved bruk av en takstnemnd eller domstolene, jf nedenfor under punkt 2.17.

Under punkt 3 er husleiereguleringen nærmere presentert.

1.3 Kort om adgangen til å få bostøtte

Bostøtte er en statlig økonomisk støtteordning som administreres av Husbanken og kommunene. Formålet med ordningen er å bidra til at eldre, uføre og barnefamilier med svak økonomi skal kunne anskaffe eller bli boende i en god og hensiktsmessig leie- eller eierbolig, samt å utjevne inntektsforskjeller mellom pensjonistgrupper som følger av forskjeller i boutgiftene.

Inn under ordningen kommer også leiere i eksisterende husleieforhold som er underlagt regulering. Etter hvert som avviklingen av husleiereguleringsloven fører til at leien øker, vil disse husstandene kunne få bostøtte dersom de generelle vilkårene er oppfylt. Imidlertid er det ikke opprettet en egen særordning for leiere som bor i regulerte boliger. Under punkt 4 er ordningen presentert.