2 Nærmere om den nye...

2 Nærmere om den nye husleieloven

2.1 Vil den nye loven gjelde for husleieforholdet?

Partene i et husleieforhold om bolig vil i overgangen mellom ny og gammel husleielov stå overfor spørsmålet om den nye loven skal gjelde for forholdet. Dette spørsmålet kan deles opp i to underspørsmål. For det første må det slås fast om husleieforholdet faller inn under husleielovens bestemmelser. For det andre må det slås fast om den gamle husleieloven av 1939 likevel skal gjelde. Det siste bestemmes av overgangsreglene.

For å fastslå om husleieforholdet faller inn under husleieloven, må husleieavtalen gjelde bruksrett til husrom mot vederlag, jf § 1-1. Begrepet husrom er ikke nærmere definert i loven, men leieobjektet må i det minste ha varig tilknytning til en fast eiendom. Husrommet må også tilfredsstille visse fysiske minimumskrav. Men det kreves ikke at husrommet må være en bygning i tradisjonell forstand. Et rom som er sprengt ut i fjellet blir således omfattet av loven. Utenfor faller imidlertid utleie av campingvogner og telt.

Husleieavtalen må også være slik utformet at leieren har en tilnærmet enerett over boligen, og leieretten må hvile på en skriftlig eller muntlig avtale. En rett som for eksempel bygger på et ekspropriasjonsvedtak faller utenfor. Derimot gjelder loven der leieretten har grunnlag i en arbeidsavtale, og den gjelder også der vederlaget for leien er fastsatt helt eller delvis i annet enn penger, for eksempel bruk av boligen mot at leieren pusser den opp. Men det må ytes vederlag; bortlån uten gjenytelse faller utenfor. Heller ikke gjelder loven ved leie av husrom til ferie- og fritidsbruk.

For å avgjøre om husleieforholdet likevel skal reguleres av den gamle husleieloven, må det tas utgangspunkt i overgangsreglene i den nye loven. Her er det avgjørende tidspunktet lovens ikrafttredelse, nemlig 1. januar 2000. Alle husleieavtaler som inngås etter dette tidspunktet reguleres av den nye loven, jf § 13-2 første ledd. For husleieavtaler som er inngått før dette tidspunktet, må det foretas et skille mellom de tidsbestemte og de tidsubestemte avtalene. En avtale som ikke har regulert opphørstidspunktet, er tidsubestemt.

Den nye husleieloven vil gjelde for et tidsubestemt husleieforhold fra det tidspunktet den lengste oppsigelsesfristen utløper, regnet fra 1. januar 2000, jf § 13-2 annet ledd. Forutsettes det at den lengste fristen er på tre måneder, vil den nye loven gjelde fra 1. april 1999. Fram til dette tidspunktet skal den gamle loven gjelde. Det er visse mindre unntak fra denne bestemmelsen. Disse framgår av § 13-2 annet ledd.

Det kan også nevnes at den gamle husleieloven kapittel 9 fremdeles vil gjelde for obligasjonsleiligheter, jf § 13-2 femte ledd. I forhold til husleieavtaler i borettslag eller et boligaksjeselskap skal avtalen regnes som tidsubestemt, jf § 13-2 tredje ledd.

For de tidsbestemte husleieforholdene er hovedregelen at den nye husleieloven ikke skal gjelde, jf § 13-2 fjerde ledd. Det er gjort unntak for visse prosessuelle bestemmelser, blant annet om adgangen til å bruke takstnemnd der partene ikke kommer til enighet om leieprisen. Husleieloven av 1939 vil således gjelde for mange husleieforhold i en del år framover.

Skillet mellom avtaler som er inngått før og inngått etter lovens ikrafttreden, og skillet mellom tidsbestemte og tidsubestemte avtaler, gjelder også husleieavtaler underlagt regulering i husleiereguleringsloven. Det vil si at både den gamle og nye husleieloven, samt husleiereguleringsloven, vil kunne gjelde for husleieforholdet. Forutsettes det at den nye husleieloven gjelder, er det flere bestemmelser og reguleringer som partene i et husleieforhold bør merke seg. Vi skal gjennomgå noen av de viktigste.

2.2 Husleieavtalen og adgangen til å fravike loven

Forholdet mellom utleieren og leieren reguleres først og fremst av den avtalen som partene har kommet fram til. Denne avtalen kan både være skriftlig eller muntlig. Er avtalen først inngått muntlig, kan den settes opp skriftlig om en av partene krever det, jf § 1-4.

Partene kan ikke avtale hva som helst. Loven setter en grense for hva partene kan bli enige om. Det heter i § 1-2 første ledd at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i loven. Det vil for eksempel si at partene ikke kan avtale at leieren ikke skal ha rett til å holde tilbake husleien. Etter § 2-15 har leieren adgang til å holde tilbake så mye av leien at det sikrer de kravene leieren har mot utleieren som følge av mangel eller forsinkelse. Derimot kan partene selv bestemme hvor lang oppsigelsesfristen skal være. Det framgår direkte av § 9-6 fjerde ledd.

2.3 Bestemmelser som er viktige ved innflytting

Husleieloven har i kapittel 2 bestemmelser som gjelder ved innflytting; det vil si når boligen blir "overlevert" leieren. Partene kan selv bestemme når dette skal skje. Hovedregelen i loven er at utleieren må stille boligen med tilbehør til leierens disposisjon til den tid som er avtalt, jf § 2-1 første ledd. Er tidspunktet for overlevering ikke avtalt, regnes overlevering for å ha skjedd når leieren har fått nøkler og ellers uhindret atkomst til boligen.

Leieren kan iallfall kreve å få overta boligen ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende, om ikke noe annet er avtalt jf § 2-1 tredje ledd. Leieren kan likevel nekte å overta boligen dersom den er i vesentlig dårligere stand enn leieren kan kreve etter avtalen og bestemmelsene i kapittelet. Overlevering skal da ikke regnes for å være skjedd, jf § 2-1 annet ledd.

Ved innflytting kan leieren forvente at boligen er i samsvar med det partene har kommet fram til i husleieavtalen. Har partene ikke kommet fram til noe annet, skal boligen med tilbehør være ryddet, rengjort og i vanlig god stand.

Er boligen ikke i samsvar med husleieavtalen, vil det foreligge en mangel. Mangel vil det også foreligge dersom utleieren ikke har opplyst eller opplyst feil om forhold ved boligen som utleieren kjente eller måtte kjenne til, jf §§ 2-3 og 2-4. Utleieren kan heller ikke uten videre ta forbehold om at boligen er utleid "som den er" og slik komme unna ansvar, jf § 2-5. Men leieren kan ikke gjøre gjeldende feil ved boligen dersom han kjente eller måtte kjenne til disse da husleieavtalen ble inngått. Det samme gjelder dersom leieren har unnlatt å undersøke boligen, der utleieren har oppfordret ham om å gjøre det, jf § 2-6.

Om boligen har en mangel, må vurderes på det tidspunktet da boligen ble overlevert, jf § 2-7. Og leieren må påberope seg mangelen innen rimelig tid etter at leieren burde ha oppdaget den. Dette gjelder likevel ikke der utleieren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro, jf § 2-8.

Foreligger det en mangel kan leieren fastholde avtalen (§ 2-9); leieren kan kreve mangelen rettet (§ 2-10), eller han kan kreve avslag i leien (§ 2-11); leieren kan også holde leien tilbake (§ 2-15), eventuelt ved å deponere den (§ 3-8). Foreligger det en vesentlig forsinkelse eller mangel, kan leieren også heve leieavtalen (§ 2-12). I alle tilfeller kan leieren kreve erstatning dersom vilkårene for dette er oppfylt (§§ 2-13, 2-14).

2.4 Fastsettelse og regulering av leieprisen

Leieprisen er det vederlaget som leieren betaler for å ha eksklusiv bruksrett til boligen i det tidsrommet boligen er utleid. Vanligvis vil partene ved inngåelsen av leieavtalen bli enige om hvilken leie som skal betales. Har partene utelatt å fastsette en leiepris, kan utleieren etter § 3-1 annet ledd kreve en leie som svarer til det som vanligvis blir oppnådd på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende bolig på liknende avtalevilkår.

Det er viktig å merke seg at leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Partene kan ikke avtale at leien skal fastsettes som en prosentsats, jf § 3-1 første ledd. Men partene kan likevel avtale at utleierens utgifter ved forbruk av elektrisitet og brensel skal fordeles forholdsmessig mellom de som bruker eiendommen.

Partene kan avtale tidspunktet for når leien skal være betalt. Men hvis noe annet ikke er avtalt, kan utleieren etter § 3-2 første ledd kreve at leien betales forskuddsvis for hver måned - eller i samsvar med annen avtalt betalingstermin. Men det kan likevel ikke avtales forskuddsbetaling for lengre tid enn en måned. Og selv om utleieren kan gi anvisning på måten leien skal overføres på, har leieren alltid rett til å betale leie gjennom bank, jf § 3-3.

Leieren trenger ikke å godta en urimelig leiepris. Partene kan etter § 4-1 ikke avtale en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende bolig på liknende avtalevilkår. Leieprisen kan også justeres i samsvar med konsumprisindeksen, jf § 4-2. En slik justering kan partene kreve uten oppsigelse av husleieforholdet, og endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at den siste fastsettelsen ble gjort.

Det kan etter hvert oppstå et ytterligere behov for å få justert leieprisen. Det kan hende at leiemarkedet har brutt sammen, slik at leieren føler at han betaler for mye i leie. Det kan også hende at utleieren mener leieprisen er for lav i forhold til det andre utleiere får for utleie av liknende boliger. I loven er det en bestemmelse som gjør det mulig for partene å foreta en slik justering.

I § 4-3 heter det at dersom et leieforhold har vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leieprisen enn det som er gjort etter § 4-2 (justering i samsvar med konsumprisindeksen), kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om justering. De kan kreve at leieprisen blir satt til gjengs leie på tidspunktet for iverksetting. Gjengs leie er et representativt gjennomsnitt av det leienivået som allerede er etablert på stedet ved leie av liknende husrom på liknende leievilkår. Blir partene ikke enige om hva en slik gjengs leie skal være, har de anledning til å be en takstnemnd om å finne fram til riktig leiepris, jf § 12-2.

Det er viktig å merke seg at utleieren og leieren ikke kan avtale at leieren skal betale andre eller større vederlag enn det som er nevnt i loven. Har leieren likevel gjort dette, kan han kreve denne summen tilbakebetalt, jf § 3-7.

2.5 Depositum eller garanti

Mange utleiere ønsker seg sikkerhet mot tap ved at leieren for eksempel skader boligen uten å gjøre opp for seg eller unnlater å betale husleien. Ved inngåelsen av husleieavtalen krever derfor mange utleiere ulike former for sikkerhet. Normalt vil dette være et depositum. Det vil si at utleieren krever at leieren deponerer et beløp oppad begrenset til summen av seks måneders leie. Denne summen skal stå deponert til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fravikelse - og for andre krav som reiser seg av husleieavtalen, jf § 3-5.

Leieren må sette det deponerte beløpet inn på en særskilt konto, med vanlige rentevilkår, i en finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Dette vil normalt si en bank. Og i denne banken skal midlene stå så lenge husleieforholdet varer. Ingen av partene kan på egen hånd disponere over summen, men leier kan likevel kreve å få betalt ut opptjente renter.

Utbetaling av det deponerte beløpet skjer bare når visse vilkår er oppfylt. Etter at husleieforholdet er avsluttet, kan banken med frigjørende virkning utbetale skyldig leie til utleieren, men partene må på forhånd skriftlig ha avtalt at leien skal godskrives annen konto i den samme finansinstitusjonen. Dessuten må utleieren ha dokumentert tidspunktet for når betalingsplikten inntrådte og opphørte.

Utbetaling kan ellers bare skje når den andre parten samtykker skriftlig til dette. Alternativt må det foreligge en rettskraftig dom eller annen avgjørelse som har virkning som en rettskraftig dom. Dersom leieren krever av banken utbetaling av beløpet ut over opptjente renter, skal banken varsle utleieren skriftlig. Banken skal samtidig opplyse om at beløpet vil bli utbetalt til leieren hvis utleieren ikke innen en måned etter at varselet ble mottatt, kommer med krav om skyldig leie - eller at utleieren kan dokumentere å ha reist søksmål mot leieren. Dersom banken ikke mottar et slikt krav eller en slik dokumentasjon innen fristen, og leieren samtidig ikke har trukket dette kravet om få pengene utbetalt tilbake, skal banken betale ut beløpet til leieren. Etter at banken har betalt ut til leieren, har banken ikke lenger noe ansvar for pengene.

Noen utleiere krever at leieren skal stille garanti i sted for å deponere et beløp i en bank. Noen leiere ønsker selv å benytte seg av denne sikkerhetsformen da leieren da ikke trenger å ha et like stort kontantbeløp tilgjengelig. Om partene vil, kan de velge denne sikkerhetsformen. Partene kan avtale at leieren stiller garanti for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fravikelse og for andre krav som reiser seg av husleieavtalen. Men heller ikke her skal summen – eventuelt sammen med et depositum – overstige seks måneders leie, jf § 3-6.

2.6 Utleierens og leierens plikter i leietiden

Etter at leieren har flyttet inn i boligen må han behandle den i samsvar med husleieavtalen og ellers behandle leiligheten på en forsvarlig måte, jf § 5-1. Leieren må følge vanlige ordensregler som utleieren har utarbeidet, og han må rette seg etter rimelige påbud som utleieren har fastsatt for å sikre seg at det er god orden i eiendommen. Dessuten må leieren selv vedlikeholde fast inventar i boligen dersom partene ikke har avtalt noe annet. Ellers er det utleieren som skal holde boligen og eiendommen for øvrig vedlike.

Oppstår det en skade i boligen, er det normalt utleieren som skal utbedre denne. Men dersom skaden må utbedres uten opphold, er leieren forpliktet til straks å sende melding om det til utleieren. Leieren må også informere utleieren om andre skader som har oppstått. I det hele må leieren gjøre et rimelig forsøk på avverge at utleieren lider et økonomisk tap, jf § 5-5.

Ønsker utleieren å forandre boligen i leietiden, behøver leieren bare å finne seg i dette dersom forandringen ikke fører til nevneverdige ulemper. Leieren må samtykke til at det gjøres større forandringer i boligen, som for eksempel at det blir slått ut en vegg eller at badet blir ombygd. Nekter leieren, må utleieren vente med å forandre boligen til leieforholdet er opphørt. Selv kan leieren ikke foreta endringer i boligen uten samtykke fra utleieren, jf § 5-4. Har leieren foretatt endringer etter samtykke fra utleieren, har han rett til å få vederlag for vesentlige forbedringer som kommer utleieren til gode, jf § 10-5. Blir partene ikke enige om hvor stort dette vederlaget skal være, kan dette avgjøres av en takstnemnd, jf § 12-2.

På samme måte som ved inngåelsen av husleieavtalen kan leieren i leietiden gjøre gjeldende mangelsinnsigelser, for eksempel at utleieren forsømmer sine vedlikeholdsplikter. Leieren kan kreve retting, avslag i leien, heve avtalen og holde tilbake leien. Leieren kan også kreve erstatning, jf § 5-7. Men leieren på sin side vil risikere å måtte betale erstatning dersom han ikke overholder sine plikter i leietiden, jf § 5-8.

2.7 Dyrehold

En del leiere vil ha med seg en katt, hund eller et annet kjæledyr når de flytter inn i boligen. Eller leieren kan ha ønske om skaffe seg et husdyr på et senere tidspunkt. Dersom utleieren ikke har satt noen forbud mot dyrehold, og han ellers ikke har noe i mot det, skaper dette vanligvis ingen problemer.

Men der utleieren i sine ordensregler har fastsatt forbud mot dyrehold i eiendommen, må leieren som hovedregel respektere forbudet, jf § 5-2 annet ledd. Leieren må da fjerne husdyret eller flytte selv. Men han kan likevel beholde dyret sitt dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller andre som bor i eiendommen. Således kan leieren i noen tilfeller sette seg ut over det forbudet som utleieren har fastsatt. Dersom en blind leier trenger en førerhund, vil han ha adgang til å ha hund i boligen så lenge dette ikke blir til ulempe for utleieren og andre brukerne av bygningen. Ulempe kan det bli dersom noen får allergireaksjoner på grunn av hundeholdet.

2.8 Tilrettelegging for funksjonshemmede

Leieren kan selv være funksjonshemmet, eller noen andre i husstanden kan være det. Etter loven vil en leier kunne gjennomføre tiltak på eiendommen som vil være nødvendig for at en funksjonshemmet skal kunne bo der. For eksempel kan det være nødvendig å installere trappeheis eller utvide dørene for at en rullestolbruker skal kunne ta seg inn og ut av bygningen. Men det er et vilkår at utleieren på forhånd gir sitt samtykke til at eiendommen blir tilrettelagt for funksjonshemmede, men godkjenning kan bare nektes dersom utleieren har en saklig grunn, jf § 5-4.

2.9 Leierne kan velge en tillitsvalgt

Etter den nye loven vil leiere i en leiegård med mer enn fire utleieboliger som er utleid kunne gå sammen om å velge en felles representant. Denne tillitsvalgte skal da representere leierne overfor utleieren. Han skal ivareta leiernes interesser, og den tillitsvalgte kan kreve å få drøfte med utleieren alle spørsmål av betydning for leierne i bygningen. Dette kan for eksempel dreie seg om et større vedlikeholdsarbeid som utleieren har planlagt å gjennomføre. Leierne kan ha ønske om å få nærmere informasjon om dette arbeidet og kunne få en mulighet til å påvirke tidspunktet for igangsetting og måten det blir gjort på. Utleieren skal også gi melding til den tillitsvalgte dersom han vil avhende eiendommen, jf kapittel 6.

2.10 Leieren ønsker å ta inn nye medlemmer i husstanden

I leieperioden kan leieren ha giftet seg eller funnet seg en kjæreste som skal flytte inn i boligen. Det kan også være at han har en sønn eller en datter som skal flytte inn. Det framgår av § 7-1 at utleieren ikke kan nekte leieren å ta opp i husstanden sin ektefelle eller en samboer. Utleieren kan heller ikke nekte dersom leieren ønsker å ta opp i husstanden sine egne, ektefellen eller samboerens slektninger i rett opp- eller nedstigende linje. Dette vil som oftest gjelde foreldre eller barn, samt fosterbarn.

Ønsker leieren at andre personer skal flytte inn, må han ha utleierens godkjenning til dette. Men utleieren kan bare nekte dersom noe ved personen gir saklig grunn til det, for eksempel at han er en velkjent bråkmaker. Forholder utleieren seg passiv etter at leieren har spurt skriftlig om få utvide husstanden, vil dette regnes som en godkjenning dersom det går en måned etter at søknaden er mottatt, jf § 7-6.

2.11 Leieren ønsker å framleie

Hovedregelen etter den nye loven er at leieren ikke har adgang til å framleie eller på annen måte overlate boligen til andre, jf § 7-2. Leieren vil være avhengig av at utleieren samtykker. Men partene kan ha avtalt at leieren skal ha rett å framleie.

Viktige unntak fra hovedregelen er gjort i loven. For det første kan leieren, som selv bor i boligen, leie ut en del av boligen, for eksempel en hybel, med godkjenning fra utleieren, jf § 7-2. For det andre kan leieren leie ut boligen inntil to år med godkjenning fra utleieren på visse vilkår. Leierens fravær må skyldes arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom – eller skyldes andre tungtveiende grunner, jf § 7-4. I disse unntakstilfellene kan utleieren ikke nekte å samtykke uten at han har en saklig grunn for det. For det tredje kan leieren framleie resten av leieperioden der partene har inngått en tidsbestemt leieavtale, jf § 7-5. Men leieren er også her avhengig av utleierens godkjenning. Dersom utleieren ikke vil godta framleie i dette tilfellet, uten at framleierens forhold gir saklig grunn til det, kan leieren si opp avtalen og avvikle leieforholdet før den tidsbestemte leietiden er ute.

Forholder utleieren seg passiv etter å ha mottatt en skriftlig forespørsel fra leieren om framleie, er dette i alle de nevnte unntakstilfellene å regne som en godkjenning av framleieforholdet. Utleieren har en måned på seg til å svare, fra forespørselen er mottatt, jf § 7-6.

2.12 Leieren ønsker å overdra leieretten til andre

Leieren kan ha ønske om å flytte i leietiden. I stedet for å si opp leieavtalen eller framleie boligen for den tiden som står igjen, kan leieren ønske å overdra sine rettigheter og plikter etter husleieavtalen til noen andre. Dette kan han ikke gjøre uten at utleieren samtykker til det. I motsetning til uteieren kan leieren ikke sette noen annen i sitt sted, jf § 8-1.

Noe annet er det dersom det oppstår et samlivsbrudd, separasjon, skilsmisse eller opphør av et husstandsfellesskap, jf § 8-3. Dersom leieren forlater ektefellenes felles bolig, har den andre ektefellen etter loven rett til å tre inn i leieavtalen. Utleieren kan ikke forhindre dette. Utleieren må også respektere at det blir fastsatt på skifte eller i avtale hvem av ektefellene som skal ha boligen etter separasjonen eller skilsmissen.

Barn som bodde sammen med foreldrene kan overta boligen dersom begge ektefellene forlater boligen. Også andre medlemmer av husstanden kan overta leieavtalen dersom partene har bodd sammen i minst to år, eller at de har, har hatt eller venter barn sammen. De må også være over 18 år og ha en husstand sammen, det vil blant annet si at de har hatt felles husholdning.

Dør leieren, er det visse personer som vil ha rett til å overta leieavtalen, jf § 8-2. Det vil være ektefellen, som bor i boligen. Det vil også være barn og barnebarn som har hatt felles husstand med den avdøde leieren i de siste seks månedene før dødsfallet. Den som ellers har hatt felles husstand med leieren, og som oppfyller vilkårene nevnt i punktet ovenfor, har også rett til å overta leieretten.

Det er ikke lenger adgang til å bytte en leiebolig med en annen leier. Ønsker leierne å bytte, må byttet godkjennes av utleierne.

2.13 Tidsbestemte husleieavtaler

Husleieavtaler kan enten være tidsbestemt eller tidsubestemt. Er ikke opphørstidspunktet fastsatt i avtalen, er den tidsubestemt, jf § 9-1. Den tidsbestemte avtalen kjennetegnes ved at den opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietiden, jf § 9-2. Selv om en tidsbestemt avtale i hovedregelen er uoppsigelig, kan partene avtale at den skal kunne sies opp i samsvar med bestemmelsene i loven.

Det er i hovedregelen ikke adgang til å inngå tidsbestemte leieavtaler for bolig for en kortere periode enn tre år, jf § 9-3. Denne minstetiden kan likevel settes til ett år dersom avtalen gjelder utleie av lofts- eller sokkelbolig i enebolig – eller bolig i tomannsbolig og utleieren bor i samme hus. Minstetiden kan helt fravikes dersom boligen senere skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden hans. Det samme gjelder der utleieren har en annen saklig grunn for tidsbegrensningen, som for eksempel at bygningen skal rives.

2.14 Oppsigelsesvern – tidsubestemte husleieavtaler

De tidsubestemte husleieavtalene løper fram til de blir sagt opp eller hevet. Leieren kan etter loven fritt si opp en slik husleieavtale dersom han ønsker å flytte, jf § 9-4. Utleieren kan ikke uten videre si opp avtalen om bolig, men utleieren kan heve leieavtalen dersom leieren har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold av husleieavtalen, jf § 9-9. Det vanligste er likevel at utleieren sier opp, og da må det foreligge bestemte oppsigelsesgrunner.

En tidsubestemt husleieavtale om bolig kan sies opp av utleieren hvis boligen skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, jf § 9-5. Utleieren kan også si opp avtalen der bygningen skal rives eller bygges om så mye at leieren må flytte. Oppsigelse kan alternativt settes fram der leieren har misligholdt husleieavtalen eller der det foreligger en annen saklig grunn for å avslutte leieforholdet.

Men selv om utleieren har en lovlig oppsigelsesgrunn, er det ikke sikkert at oppsigelsen kan gjøres gjeldende overfor leieren. For det første stilles det visse formelle krav til oppsigelsen. Den generelle oppsigelsesfristen på tre måneder må være oppfylt, og oppsigelsen må være skriftlig og grunngitt. Oppsigelsen skal også opplyse om at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt, jf § 9-7. Utleieren må i tillegg opplyse om at dersom leieren ikke protesterer, taper han retten til å hevde at oppsigelsen er i strid med kravene i loven. Oppfyller ikke utleieren disse formelle kravene, kan oppsigelsen ikke gjøres gjeldende mot leieren.

Domstolene kan prøve om oppsigelsen er ulovlig eller at den framstår som urimelig, jf § 9-8. Søksmålsbyrden er snudd i forhold til regelen etter den gamle husleieloven. Etter den nye loven er det nå utleieren – og ikke leieren – som må gå til søksmål for å få oppsigelsen prøvd. Innen tre måneder etter at leierens protestfrist mot oppsigelsen har utløpt, må utleieren reise søksmål mot leieren. Lar han dette være, må han gå til ny oppsigelse om han vil ha leieren ut. Selv om oppsigelsen er lovlig, kan retten komme fram til at den ikke kan gjøres gjeldende. Retten har da foretatt en vurdering av begge parters forhold og funnet ut at opphøret av husleieavtalen er urimelig. Hva som skal regnes for å være urimelig, må bygges på en konkret vurdering. Men retten kan ikke foreta en slik rimelighetsprøving dersom den har kommet fram til at leieren har gjort seg skyldig i et vesentlig brudd på avtalen.

De nevnte reglene overfor gjelder ikke fullt ut ved utleie av hybler. En hybel er her et enkelt beboelsesrom der leieren etter husleieavtalen har adgang til en annens bolig. Blant annet er her fristen for oppsigelse satt til en måned, og hybelleieren har ikke det samme oppsigelsesvernet som andre leiere av bolig.

Den utvidede adgangen som utleiere har til å si opp leiere i fullt møblerte boliger etter den gamle husleieloven § 38, faller bort etter den nye loven.

2.15 Utflytting

Ved utflytting må leieren "levere" boligen tilbake til utleieren i samme stand som ved innflytting, med unntak av den forringelse som har skjedd på grunn av slit og elde. Boligen skal også være ryddet og rengjort. Mangler som har oppstått, må leieren selv reparere før utflytting dersom han i leieperioden har vært forpliktet til å foreta dette vedlikeholdet, jf § 10-2. Utleieren vil kunne kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring, og utleieren vil kunne kreve erstatning for annet tap, jf § 10-3.

Dersom ikke annet er avtalt, regnes selve tilbakeleveringen for å ha skjedd når utleieren har fått nøkler og/eller fått uhindret atkomst til boligen. Reiser leieren fra boligen på en slik måte at leieforholdet må regnes for å være oppgitt, har utleieren adgang til å disponere over boligen.

Leieren kan ikke ta med seg fast inventar når han flytter når dette medfører uforholdsmessige kostnader eller urimelig verditap, jf § 10-2. Men leieren skal ha vederlag for den fordel utleieren har oppnådd ved at leieren har forbedret boligen, for eksempel fordi han har fått satt opp en ny kjøkkenseksjon. Et slik krav forutsetter imidlertid at utleieren på forhånd har samtykket, jf § 10-5.

Finnes det løsøre og lignende som leieren har etterlatt, må utleieren først ta hånd om dette. Henter ikke leieren dette løsøret, til tross for utleierens skriftlige oppfordring, kan utleieren selge det for leierens regning, jf § 10-4.

2.16 Særregler for visse boliger

Den nye husleieloven har særlige bestemmelser for visse boliger. I hovedregelen gjelder hele loven for disse boligene, men det er gjort visse unntak og særreguleringer. Det er for det første særregler for boliger for personer med spesielle boligbehov av varig karakter, jf § 11-1. Dette vil typisk gjelde omsorgsboliger. For det andre finnes det særlige regler for boliger for personer med spesielle boligbehov av midlertidig karakter, jf § 11-2. Dette vil typisk gjelde studentboliger. Videre er det særregler for tjenesteboliger, jf § 11-3, og utleie av egen bolig, jf § 11-4.

2.17 Muligheter for bruk av en takstnemnd for fastsettelse av leiepris m.m.

Det kan hende at partene i et husleieforhold ikke kommer til enighet om hva som er markedsleie eller gjengs leie, jf §§ 3-1 og 4-3. Det samme kan gjelde dersom partene ikke blir enige om hvor mye utleieren skal betale for de forbedringene leieren etter avtale med utleieren har gjort i boligen, jf § 10-5. I disse tilfellene kan partene kreve at tvisten blir avgjort ved en takstnemnd, jf § 12-2. I de leieavtalene der husleieloven av 1939 gjelder kan takstnemnda også vurdere om leien, etter den gamle husleieloven § 35, er rimelig - og om det eventuelt skal foretas en tilbakebetaling av leien, jf husleiereguleringsloven ny § 14.

En takstnemnd blir oppnevnt av herreds- eller byretten etter anmodning fra en av partene i en leieavtale. Den skal bestå av tre medlemmer. Er partene likevel ikke fornøyd med resultatet, kan saken bringes inn for retten. Det er også mulig å avgjøre tvisten ved voldgift, men partene har ikke adgang til å avtale bruk av voldgift før tvisten har oppstått, jf § 12-1. Avgjør herreds- eller byretten tvisten, kan dommen ankes videre til lagmannsretten. Det er da å merke seg at ankefristen nå ikke lenger er fjorten dager, men to måneder, som i andre saker.

Stortinget har gitt Kommunal- og regionaldepartementet en egen hjemmel for å sette i gang en prøveordning med bruk av husleietvistutvalg i noen kommuner, jf § 12-5. Et slikt utvalg vil da kunne behandle alle tvister som reiser seg i et husleieforhold. Denne prøveordningen vil komme i gang i Oslo så snart departementet har fått utarbeidet forskrifter til formålet. Virkeområdet til dette utvalget er utvidet noe i husleiereguleringsloven § 16.

Til toppen