Aktiver Javascript i din nettleser for en bedre opplevelse på regjeringen.no

3 Regulerte husleieforhold

3 Regulerte husleieforhold

3.1 Opphevingen av husleiereguleringsloven

Deler av husleiereguleringsloven falt bort da den nye husleieloven trådte i kraft den 1. januar 2000. Det var den "milde" reguleringen i lovens kapittel III som forsvant allerede fra årsskiftet 1999-2000. Husleienemndene i kommunene Bergen, Bodø, Drammen og Tromsø er derfor blitt avviklet, da oppgavene de utførte var knyttet til behandling av saker etter den milde, nå opphevde, husleiereguleringen. Det vil likevel være adgang til å gjenopprette husleienemndene, samt opprette tilsvarende nemnder i andre kommuner, jf husleiereguleringsloven ny § 17, jf nedenfor under punkt 3.5. Leier og leieforhøyelser i de nevnte byene vil imidlertid heretter bare være underlagt ny eller gammel husleielov.

Loven av 26. mars 1999 om husleieavtaler § 13-2 avgjør om det er husleieloven av 1999 eller husleieloven av 1939 som vil gjelde for leieforholdet. Gjelder den nye loven, vil eventuelle tvister om leien måtte løses enten av en husleienemnd eller av en takstnemnd, jf punkt 2.17 foran. Er det husleieloven av 1939 som gjelder for leieforholdet, er leiekonflikter etter denne loven § 35 henvist til domstolen, til husleienemnda eller til en takstnemnd, jf punkt 3.5.

Husleienemndene i Oslo og Trondheim er ikke nedlagt. De skal fremdeles behandle saker etter husleiereguleringsloven kapittel II. Dessuten kan de, i likhet med eventuelt nyopprettede nemnder, behandle konflikter om leie i boliger oppført etter 8. april l940 og møblerte boliger fra før 1940 etter det nye systemet i husleiereguleringsloven kapittel III, jf punkt 3.5.

Bestemmelsene i husleiereguleringsloven vil gjelde fram til de faller bort 1. januar 2010, jf husleieloven § 13-3, om ny § 29a i husleiereguleringsloven. Etter 1. januar 2000 vil husleiereguleringsloven i praksis være kapittel II, som er den "strenge" reguleringen av umøblerte, private førkrigsboliger i kommunene Oslo og Trondheim, og nytt kapittel III blant annet om husleienemndas adgang til å overprøve leieøkninger, jf punkt 2.17. og 3.5.

Husleiereguleringslovens kapittel II skal ikke gjelde førkrigsboliger hvor det inngås nye husleieavtaler. Det vil derfor skje en gradvis reduksjon av antall husleieregulerte boliger i overgangsperioden fram til 1. januar 2010. Dette vil skje gjennom opphør av leieavtaler, rehabilitering ved avtaler med kommunen og liknende. Samtidig vil leiene i de boligene som fremdeles omfattes av loven, justeres opp mot nivået for gjengs leie etter den nye husleieloven. (Se under pkt. 3.4.)

3.2 Hvilke boliger i Oslo og Trondheim som fremdeles skal være regulert

Fra 1. januar 2000 vil som nevnt husleiereguleringslovens reguleringsbestemmelser bare gjelde i kommunene Oslo og Trondheim. De gjelder bare for boliger eller boligrom som ligger i hus som er oppført før 8. april 1940. Men heller ikke alle disse boligene faller inn under reguleringen. Den gjelder blant annet ikke utleie som ledd i drift av hotell, pensjonat eller herberge. Statlig, kommunal eller fylkeskommunal utleie faller også utenfor, jf § 2. I tillegg er det gjort noen særlige unntak i § 3, som nevnt nedenfor. Punkt fire, fem og seks er nye.

Bestemmelsene i kapittel II gjelder ikke for utleie av møblert bolig eller boligrom eller umøblert del av bolig som utleieren selv bor i ( § 3 annet ledd, nr. 1).

Det er gjort unntak for utleie av bolig i hus som eies av aksjeselskap eller andelslag der leieren er aksjonær eller andelshaver Det samme gjelder for framleie av slik bolig (§ 3 annet ledd, nr. 2).

Det er gjort unntak for utleie av bolig i hus med en eller to boliger ( § 3 annet ledd, nr. 3).

Husleiereguleringsloven skal ikke gjelde for leieavtaler som er inngått etter at husleieloven er trådt i kraft (§ 3 annet ledd, ny nr. 4). Dersom en eksisterende husleieavtale blir overført til ny leier eller utleier, vil boligen likevel komme inn under husleiereguleringsloven kapittel II.

Boliger, der utleier etter avtale med kommune har foretatt full rehabilitering, går ut av husleiereguleringsloven ( § 3 annet ledd, ny nr. 5). Boligene må være ferdig rehabilitert i henhold til regulering til fornyelse, utbedringsprogram eller utbedringsavtale med kommunen, jf plan- og bygningsloven §§ 25 nr. 8 og 89 a. Boligene opphører først å være regulerte når husleienemnda har fastslått at vilkårene er oppfylt.

Boliger som tidligere er blitt unntatt fra husleiereguleringsloven kapittel II, med den begrunnelse at loven på grunn av særlige forhold ikke passer (§ 3 tredje ledd tidligere annet punktum), er etter § 3 annet ledd, ny nr. 6, unntatt fra loven etter 01.01.2000. Disse boligene behandles da likt med rehabiliterte boliger som blir unntatt etter ny nr. 5.

Det presiseres at lovens § 9 første ledd, bokstav c, som tidligere, åpner for leieforhøyelse etter søknad til husleienemnda hvis det er foretatt vesentlige forbedringer av boligen.

3.3 Vedtak om leiepris i overgangsperioden

Som nevnt falt den "milde" leieprisreguleringen bort 1. januar 2000, og husleienemndene i Bergen, Bodø, Tromsø og Drammen ble nedlagt. Etter nevnte dato vil leien i en bolig, der husleienemnda tidligere har truffet vedtak om høyeste lovlige leie etter husleiereguleringsloven §§ 15 og 16, kunne indeksjusteres og tilpasses gjengs leie etter husleieloven §§ 4-2 og 4-3 når vilkårene i husleieloven ellers er oppfylt.

Reguleringen etter husleiereguleringsloven kapittel II faller imidlertid ikke helt bort før etter ti år. Det vil si at Arbeids- og administrasjonsdepartementet fremdeles har fullmakt til å treffe årlige vedtak om alminnelige leieforhøyelser, jf. husleiereguleringsloven § 7. Det vil bli vedtatt alminnelig forhøyelse av leien hvert år, til og med 2008. Departementet vil likeledes fremdeles kunne vedta endringer i det månedlige beløpet som kan kreves inn for utgifter til utført vedlikehold, jf §§ 10 og 11. Det kan derfor tenkes at departementet, hvis det finner grunn til det, endrer nåværende sats på sju kroner for utligning av de utgiftene utleieren har hatt til ytre og indre vedlikehold.

Rammene for departementets vedtak om alminnelig forhøyelse av leien er imidlertid endret. I forslaget til ny husleielov ble det signalisert at det årlige tillegget ville bli ca. 10 %. Under lovens behandling i Stortinget, ble det forutsatt at det skal kunne gis et årlig tillegg på inntil 20 %. Det vil derfor ikke bli gitt adgang til tillegg på mer enn 20 %.

Arbeids- og administrasjonsdepartementet vedtok 1. desember 1999 et maksimalt tillegg på inntil 20 %, inklusive indekstillegg, som gjelder fra 1. januar 2000. Fastsettelse av senere års tillegg vil skje i god tid før årsskiftene.

Vedtaket innebærer at høyeste lovlige leie etter loven § 5 kan forhøyes med 20 %. Er høyeste lovlige leie i medhold av husleiereguleringsloven § 9 første ledd, bokstav c, blitt forhøyet ved vedtak av husleienemnda etter 1. juni 1980, skal prosenttillegget ikke regnes av denne forhøyelsen, men bare av grunnleien. Loven § 9 første ledd, bokstav c, gjelder leieforhøyelse som følge av kostnader som utleieren har hatt til forbedringer av boligen eller andre særlige tiltak til fordel for leieren.

3.4 Maksimalt vederlag i overgangsperioden

Selv om systemet med årlige vedtak fra Arbeids- og administrasjonsdepartementet fortsetter, vil partene i regulerte husleieforhold i overgangsperioden måtte forholde seg til både den nye husleieloven og husleiereguleringsloven, for å være sikre på at leien som fastsettes og innkreves er lovlig. Begge lovene vil gjelde. Det fremgår av den nye bestemmelsen i husleiereguleringsloven § 4a.

Utleieren vil bare kunne få justert leieprisen i samsvar med gjengs leie ( jf husleieloven § 4-3) så langt leien etter justeringen er mindre eller lik høyeste lovlige vederlag etter husleiereguleringsloven § 4. Høyeste lovlige vederlag er høyeste lovlig leie, justert opp i samsvar med det årlige vedtaket til departementet, med eventuelle tillegg for forbedringer, utlikning av indre og ytre vedlikehold, samt vederlag for tilleggsytelser. Selv om fastsetting av gjengs leie teoretisk kan skje allerede fra 1. januar 2000, vil det derfor i de fleste regulerte husleieforhold først være aktuelt for utleieren etter noen år å få justert leien i samsvar med gjengs leie. Det vil antakelig heller ikke være aktuelt å kreve indeksregulering, etter husleieloven § 4-2, da dette for husleieregulerte boliger innebærer en mye mindre husleieøking enn det departementets vedtak tillater. Indeksregulering vil trolig først være interessant når leieprisen har nådd nivået for gjengs leie. Vedtaket i departementet vil på denne bakgrunn ennå en stund være den viktigste reguleringsmekanismen som påvirker endringen av leieprisen. Etter hvert som høyeste lovlige vederlag øker, vil utleier i utgangspunktet ha rett til tilsvarende leieøking.

Det kan imidlertid tenkes at gjengs leie i enkelte tilfeller, et stykke ut i ti-års-perioden, vil være et lavere beløp enn høyeste lovlige vederlag etter husleiereguleringslovens system. Utleiere kan derfor ikke passivt forholde seg til departementets vedtak. De har selv plikt til å følge med i leienivået etter kapittel 4 i husleieloven og se etter at høyeste lovlige vederlag etter husleiereguleringsloven ikke er større enn gjengs leie. Bakgrunnen er at bestemmelsen i § 4 a gjør gjengs leie til et absolutt tak for tillatte husleieøkinger etter husleiereguleringslovens øvrige bestemmelser. Taket er nådd når høyeste lovlige vederlag for boligen etter husleiereguleringsloven er kommet opp på nivå med gjengs leie i husleieloven. Da vil det ikke lenger være tillatt å følge departementets årlige vedtak om forhøyelse. Leien må i stedet reguleres i samsvar med husleielovens regler. Det kan, på bakgrunn av ovennevnte, være hensiktsmessig for partene i en regulert bolig å komme til enighet om hva som skal være gjengs leie etter husleieloven § 4-3 en stund før den blir lik eller mindre enn høyeste lovlige vederlag. Partene vil da på forhånd være informert om skjæringspunktet mellom gjengs leie og høyeste lovlige vederlag, og omtrent hvilket leienivå boligen skal opp til.

Verken departement, husleienemnd eller kommune har noen plikt til å medvirke til at leienivået blir justert. Dette må leier og utleier klare selv. Kommer de ikke i avtale fram til hva som skal være gjengs leie, vil de kunne kreve at en takstnemnd finner fram til det rette leienivået, jf husleieloven § 4-3 og § 12-2.

3.5 Husleienemndenes adgang til å prøve rimeligheten av leieøkninger

Det gamle kapittel III i husleiereguleringsloven er erstattet med nye bestemmelser. Kapittelet har nå fått overskriften "Nedsettelse av husleie etter § 35 i lov 16. juni 1939 nr 6 om husleie". De nye bestemmelsene § 14 og 16 blir omtalt ovenfor under punkt 2.17. Her skal kort nevnes husleiereguleringsloven § 15 og 17. En mer utdypende framstilling av disse bestemmelsene kommer i rundskriv H-1/00.

Det framgår av husleiereguleringsloven § 15 første ledd at en leier av bolig i kommune med husleienemnd – det vil i dag si Oslo og Trondheim – kan kreve en tvist om nedsettelse av leien avgjort av husleienemnda. Nemnda kan prøve om leieprisen kan settes ned med hjemmel i den gamle husleieloven § 35. Det vil si at nemnda prøver rimeligheten av leieøkningen. I tillegg kan nemnda prøve om den ulovlig høye leien kan kreves tilbakebetalt. Kommer partene ikke til enighet om hva som skal være markedsleie etter den nye husleieloven § 3-1 eller gjengs leie etter § 4-1, kan likeledes hver av partene kreve tvisten avgjort av husleienemnda.

Er partene ikke fornøyd med husleienemndas vedtak, kan saken bringes inn for by- eller herredsretten senest to måneder etter at parten har mottatt avgjørelsen fra husleienemnda, og retten har anledning til å vedta oppreisning dersom denne fristen blir oversittet, jf § 15 andre ledd. Blir avgjørelsen ikke brakt inn for retten innen fristen, har den virkning som en rettskraftig dom, jf § 15 tredje ledd. Tvist som er brakt inn for en takstnemnd eller for domstolene, kan ikke kreves avgjort av husleienemnda, jf § 15 fjerde ledd.

Etter anmodning fra en kommune kan Kongen bestemme at det skal opprettes husleienemnd til å avgjøre tvister i samsvar med § 15. På samme måte kan det bestemmes avvikling av nemnder, jf husleiereguleringsloven § 17.

Til toppen