Planformål og planbestemmelser

Planformål og planbestemmelser

Kommuneplan

Golfbaner regnes normalt ikke som et tiltak innenfor arealbrukskategorien landbruks-, natur- og friluftsområder (LNF) i kommuneplanens arealdel, jf pbl. § 20-4 første ledd nr. 2. En golfbane bør angis som ”Byggeområde; underformål golfbane (eventuelt idrettsanlegg)”, jf pbl. § 20-4 nr. 1. Det kan også tenkes at området allerede er formelt båndlagt for regulering til golfbane, jf pbl. § 20-4 nr. 4.

Når kategorien byggeområde benyttes, har kommunen anledning til å vedta utfyllende og juridisk bindende bestemmelser til planområdet, som for eksempel rekkefølge for opparbeiding og utbygging, grad av utnytting, styring av anleggets form osv., jf pbl. § 20-4 annet ledd, bokstav b og d. Underformålet bestemmes med hjemmel i § 20-4 annet ledd, bokstav b) siste punktum. Bestemmelsen åpner for at man som underformål til byggeområde kan kombinere ulike utbyggingsformål for eksempel boliger og golfbane. Med henvisning til § 20-4 bokstav a, jf også § 23 første ledd, bør det vedtas en bestemmelse om at området ikke kan opparbeides eller bebygges før det er utarbeidet reguleringsplan.

Det kan ellers være aktuelt at en i kommuneplanvedtaket, inntar en særskilt bestemmelse om at bestemmelsene i jordloven § 9 (bruk av dyrka og dyrkbar jord) og /eller § 12 (deling av landbrukseiendom), fortsatt skal gjelde inntil reguleringsplan er vedtatt eller gjennomført. Hjemmelen for å vedta slik bestemmelse er jordloven § 2 annet ledd, som det i så fall skal henvises til.

Dersom båndleggingsformålet nyttes, kan det ikke knyttes planbestemmelser til dette formål. Det kan heller ikke vedtas alternativ arealbruk innenfor samme område. Det må utarbeides en reguleringsplan innen 4 år etter at kommuneplanen har fått rettsvirkning, jf pbl. § 20-6 annet ledd. Etter søknad fra kommunen kan fylkesmannen eventuelt forlenge fristen med inntil 2 år. Er reguleringsplan ikke vedtatt etter nevnte frister, mister planen rettsvirkning for det aktuelle arealet, og det vil fremstå som udisponert i kommuneplanen, jf pbl. § 20-6 annet ledd.

For øvrig viser en til Miljøverndepartementets generelle veileder om kommuneplanens arealdel ( T-1225) som er utlagt på Internett.

Reguleringsplikt og ulike planformål

Golfbaner anses for å være ”større bygge- og anleggsarbeider” og vil derfor utløse reguleringsplikt etter pbl. § 23. Summen av søknadspliktige tiltak jf pbl. § 93, (som for eksempel parkeringsplass, vei, bygging av klubbhus, bruksendring av bygning, større terrengplaneringer osv.), sammen med virkningen av selve golfbanen, danner grunnlaget for vurdering av reguleringsplikten etter § 23. Det er således den totale arealdisponeringen og mulige konsekvenser for det konkrete området og nærliggende omgivelser, som samlet sett avgjør om tiltaket faller inn under begrepet ”større bygge- og anleggsarbeider”.

Når arealet er avsatt til byggeområde/golf i kommuneplan med tilhørende bestemmelse med krav om reguleringsplan, jf pbl. § 20-4 annet ledd bokstav a, eller er båndlagt med sikte på regulering til golf, jf pbl. § 20-6 annet ledd, følger reguleringsplikten direkte av loven.

Forslag til reguleringsplan skal bl.a. forelegges regional kulturminnemyndighet som skal undersøke om planforslaget er i konflikt med automatisk fredete kulturminner, jf kulturminneloven (kml) § 9. Er arealbruken i konflikt med slike kulturminner sendes saken normalt til Riksantikvaren som kan avgjøre om inngrep kan tillates, eventuelt etter vilkår. Ofte vil det bli satt krav om å gjennomføre arkeologisk utgraving for å sikre kildeverdien. Dette bekostes av tiltakshaver, jf kml § 10. Krav om utgraving tas inn i reguleringsbestemmelsene. Tiltak i samsvar med vedtatt reguleringsplan kan derfor normalt gjennomføres uten at det må søkes om særskilt dispensasjon fra den automatiske fredningen, jf kml § 8 fjerde ledd, første punktum.

Ved regulering av golfanlegg kan ”spesialområde” med underformål golfbane brukes, jf pbl. § 25 nr. 6. Reguleringsformål ”byggeområde” med underformål golfbane kan også brukes. Regulering til ”friområde” med underformål golfbane er bare aktuelt dersom golfbanen skal eies og drives av kommunen og være åpen for allmennheten.

Innenfor planområdet, også innenfor selve baneområdet, kan det dessuten nyttes ulike andre reguleringsformål, for eksempel:

  • Golfbane, underformål spesialområde bevaring av………..; (områdetypen spesifiseres, for eksempel kulturminner, naturbiotoper, landskapselementer etc.)
  • Golfbane, underformål spesialområde kulturlandskap
  • Spesialområde; naturvernområde, friluftsområde, landskapsvern, vernesone vassdrag eller lignende (gjelder landskap som ikke skal brukes som spilleområde).
  • Spesialområde; privat veg
  • Offentlig trafikkområde; underformål vei, parkeringsplass, gangvei
  • Friområde; underformål turveg
  • Spesialområde; parkeringsplass (privat)

For øvrig vises til Miljøverndepartementets generelle veileder om reguleringsplan/ bebyggelsesplan ( T-1226) som er utlagt på Internett.

Reguleringsbestemmelser

Reguleringsbestemmelser fastsettes med hjemmel i pbl. § 26. Bestemmelser brukes i utgangspunktet for å fastlegge med bindende virkning forhold som det ikke er mulig eller hensiktsmessig å fastlegge på plankartet. En kan ved hjelp av bestemmelser nyansere reguleringsformålene, men det må ikke være direkte motstrid mellom arealbruksangivelse etter § 25 og bestemmelser etter § 26. Følgende forhold vil det kunne være aktuelt å vurdere i forbindelse med reguleringsbestemmelser:

  • Sikring av kantvegetasjon mot uønskede inngrep.
  • Forbud mot nærmere angitte inngrep som forringer verdien av vernede områder, våtmarksområder, kulturminner og mindre kulturmiljøer.
  • Sikring av områder rundt fredete objekter og vernede områder.
  • Om arkeologisk utgraving av automatisk fredete kulturminner.
  • Veger, stier, parkeringsplasser – bredde, dekke, stigningsforhold etc.
  • Ferdselssoner som sikrer allmennheten ferdsel gjennom sikre områder.
  • Om terreng og bestående vegetasjon, eventuelt oppføring av skjermende vegetasjon av sikkerhetsmessige hensyn. Området og vegetasjon skal vises på plankartet.
  • Skilting av turveger, godkjenning av gjerder (eventuelt forbud mot gjerder), buffersoner m.v.
  • Om annen arealbruk om vinteren; for eksempel til friluftsområde med markering av løypetraseer for allmennheten.
  • Om tidspunkt for start og slutt på golfsesongen i forhold til vinterbruk.
  • Om bruk - eventuelt flerbruk - av bygninger og anlegg innenfor området.
  • Om enkelte soner i planområdet skal anses som regulert til landbruk, dersom golfvirksomheten opphører, jf pbl. § 25 annet ledd, siste punktum.
  • Om jordloven § 12 om delingssamtykke skal gjelde innenfor bestemte soner av planområdet, av hensyn til eventuell senere landbruksdrift jf jordloven § 2 annet ledd.
  • Om forsvarlig behandling av løsmassene i anleggsperioden for å hindre at produksjonspotensialet forringes.
  • Om forbud mot at matjord fraktes bort fra planområdet av hensyn til mulighet for landbruksvirksomhet i en fremtidig krisesituasjon.
  • Utforming og bruk av ubebygde arealer, herunder terrengplanering.
  • Fullmaktshjemmel for beredskapsmyndighet til å beslutte midlertidig omdisponering til jordbruk dersom det oppstår en krisesituasjon og matvaresituasjonen tilsier det.
  • Byggegrenser, grad av utnytting, plassering av byggverk, deres utforming, materialvalg, fargebruk og lignende.
  • Om vannuttak, dreneringsanlegg, kunstige dammer.
  • Tiltak for å hindre erosjon og uheldig tilsig til vassdrag.
  • Vilkår som sikrer tilfredsstillende hensyntagen til landskap, vassdrag, naturbiotoper, eller kulturminner i anleggsperioden.

Reguleringsbestemmelsene knyttes opp mot ulike delformål i planen. Hvert reguleringsformål angis med hjemmelsparagraf, herunder nummerhenvisning. Bestemmelser kan eventuelt begrenses til bestemte soner inntegnet på kartet, innenfor et reguleringsformål. Reguleringsplanen bør være så detaljert at det blir unødvendig å vedta bestemmelse som krever bebyggelsesplan.

Til toppen