§ 15-3. Erstatning for tap ved reguleringsplan

§ 15–3 Erstatning for tap ved reguleringsplan
Medfører en reguleringsplan ved bestemmelser om byggegrense innenfor veglinjen eller av andre særlige grunner at en eiendom blir ødelagt som byggetomt, og den heller ikke kan nyttes på annen regningssvarende måte, skal kommunen betale erstatning etter skjønn med mindre den erverver eiendommen i medhold av § 16–9 Det samme gjelder hvis reguleringsplan medfører at eiendom som bare kan nyttes til landbruksformål ikke lenger kan drives regningssvarende. Ved regulering av naturvernområder etter loven her skal kommunen betale erstatning etter skjønn i samsvar med naturvernloven §§ 20, 20 b og 20 c.

Krav om erstatning må være satt fram senest tre år etter at reguleringsplanen er kunngjort etter § 12–12 fjerde og femte ledd, eller vedtak er gjort kjent etter § 12–12 siste ledd.

Er grunnen bebygd, har eieren eller festeren det samme krav når bebyggelsen er fjernet. Kravet må i så fall være satt fram senest tre år etter dette tidspunkt.

Erstatning for tap ved reguleringsplan som blir utarbeidet og vedtatt av departementet eller av kommunen i medhold av § 6–4, skal betales av staten når ikke annet er bestemt.

Når en eiendom bebygges i henhold til reguleringsplan som gir den en vesentlig bedre utnytting enn andre eiendommer i området, og verdien av disse som følge av dette er blitt betydelig forringet, kan deres eiere eller festere ved skjønn tilkjennes erstatning hos eieren av den førstnevnte eiendom. Erstatningsbeløpet kan ikke settes høyere enn den verdiøkning som den bedre utnytting medfører for vedkommende eiendom, etter fradrag for de refusjonsbeløp som eieren eller festeren i tilfelle er blitt tilpliktet å betale i medhold av bestemmelsene i lovens kapittel 18 som følge av eiendommens utnytting.

Krav om erstatning må være satt fram senest tre måneder etter at byggetillatelse er gitt. Eier eller fester av eiendom som gis bedre utnytting, kan kreve forhåndsskjønn til avgjørelse av erstatningsspørsmålet når endelig reguleringsplan foreligger. Erstatningsbeløpet forfaller til betaling når byggearbeider er satt i gang, men tidligst tre måneder etter at beløpet er endelig fastsatt.


Erstatning for tap ved reguleringsplan
Bestemmelsen (§15-3) er innholdsmessig en videreføring av bestemmelsen i § 32 i PBL 85 om erstatning for tap ved reguleringsplan.

Når rådighetsinnskrenkningene som følge av reguleringsplan blir så omfattende som § 15-3 angir, skal det ytes erstatning. Bestemmelsen angir ikke hvordan erstatningen utmåles. Det er sikker rett at § 15-3 er en regel om rådighetsinnskrenkning. En erstatning kan derfor aldri gå bli større enn tilfellet ville vært om eiendommen ble ekspropriert.

At erstatning gis etter § 15-3 vi sjelden skje i praksis. Er bestemmelsens vilkår oppfylt, vil utnyttelse av grunnen legges død for grunneieren. Den beste løsning vil da være innløsning etter § 42. Dersom grunneieren prøver å beholde eiendommen og kreve erstatning etter § 32 1 ledd, vil kommunen nesten alltid svare med ekspropriasjon etter § 43 slik at eiendomsretten overføres. I begge tilfeller er man over i en ekspropriasjonssituasjon.

Det første tilfelle som utløser erstatning gjelder tomt i område som blir lagt ut til bebyggelse. Følger det av reguleringsbestemmelse at eiendommen ødelegges som byggetomt og at den ikke kan brukes på annen regningssvarende måte, blir kommunen erstatningsansvarlig.

Ordlyden viser at bestemmelsen bare gjelder ubebygd grunn. Er grunnen bebygd kan ikke erstatning kreves før bebyggelsen er fjernet. Også at eiendommen må være "ødelagt som byggetomt" tolkes strengt. Bestemmelsen forutsetter at eiendommen ville blitt tillatt bebygd.

Og dersom planen kun tillater bygg i en etasje, får man ingen erstatning fra det offentlige.

Skaper dette vesentlig forskjellsbehandling i et utbyggingsområde, har loven i § 15 -3, tredje ledd åpnet for en utjevningsordning der en gunstig stilt grunneier kan bli pålagt å betale erstatning til sine mindre heldige naboer.

Reguleringsplanen må avskjære regningssvarende utnyttelse

Vurderingsobjekt er hele eiendommen slik den var før reguleringen. Deling etter at planen er vedtatt tillegges ikke vekt. I utgangspunktet heller ikke deling gjennomført på den aktuelle eiers hånd før planen er vedtatt.

Dersom eiendommen blir regulert delvis ubebyggelig, skal situasjonen etter forarbeidene bedømmes etter innløsningsregelen i § 15-2. Se omtalen av denne bestemmelsen ovenfor.

Det gis ingen erstatning når eiendommen fortsatt kan nyttes på annen regningssvarende måte. Om dette begrepet vises også til omtale ovenfor.

For landbrukseiendommer er erstatning bare aktuelt når et område blir regulert til et frilufts-område eller naturvernområde, jf. § 12-5 nr. 5, og dette resulterer i innskrenkninger i landbruksdriften. Erstatning er bare aktuelt hvis muligheten for regningssvarende drift er avskåret. Også her må den manglende lønnsomheten gjelde hele eiendommen. Gjelder rådighetsinnskrenkningen bare et mindre areal slik at eiendommen fortsatt er drivverdig, kommer ikke bestemmelsen til anvendelse.


Regulering til naturvernområder skal erstattes i samsvar med naturvernloven. Om et område skal erstattes etter reglene for naturreservat og naturminne i Naturvenloven § 20, eller etter reglene for landskapsvernområde i Naturvernloven §20 b) beror på en konkret vurdering av hvilken verneform som ville blitt valgt dersom vernet hadde skjedd med hjemmel i naturvernloven. Høyesterett behandlet spørsmålet i Småsetran Rt.1993 s. 1333. Inngrepene i den saken var ikke mer omfattende enn at de kunne vært hjemlet i Naturvernloven § 5 om landskapsvernområder. Erstatningsspørsmålet ble derfor løst etter Naturvernloven § 20 b) som viser til analogien i Grunnloven § 105.
Erstatning ble ikke gitt.

Kravet må fremmes innen 3 år etter at endelig reguleringsplan eller bebyggelsesplan er kunngjort. Kravet avgjøres ved skjønn.