Utbyggingsavtaler

Nyheter

Hva er en utbyggingsavtale?

Begrepet utbyggingsavtaler dekker et vidt spekter av avtaletyper som inngås mellom kommuner og utbyggere eller grunneiere, og som regulerer mange forskjellige forhold. Det er for eksempel ikke uvanlig at slike avtaler brukes i stedet for reglene i plan- og bygningsloven om opparbeiding av vei, vann og avløp innenfor byggeområdet ved større byggeprosjekter. Også større anlegg utenfor byggeområdet har i noen grad vært omfattet. Avtalene erstatter ofte lovens regler om refusjon for tekniske anlegg. Videre har kommunene ofte brukt utbyggingsavtaler for å styre utformingen av boligfelt når det gjelder boligsammensetning, grønnstruktur og lignende. Slike avtaler har erstattet og supplert reglene i plan- og bygningsloven, og har vært lite omtvistede selv om de kan gå lenger med hensyn til å pålegge den private part forpliktelser enn det myndighetene har hatt anledning til ensidig å gjøre.

Ny bruk av utbyggingsavtaler

I den senere tid har bruken av utbyggingsavtaler tatt en ny retning. Flere kommuner har begynt å forutsette at utbyggere betaler for bygninger og anlegg som skal inngå i det offentlige tjenestetilbudet, og som tradisjonelt har blitt betalt av det offentlige. Eksempler på slike avtalevilkår er oppføring eller bidrag til skoler og barnehager, større infrastrukturtiltak og boliger som skal inngå i kommunens tilbud til boligtrengende. Avtaler som omhandler andre forhold enn teknisk infrastruktur er ikke helt ukjent fra tidligere, men økningen av bruken er markert. Dette har særlig vist seg i pressområder for boligbygging, spesielt i kommunene rundt Oslo. Men også i kommuner der det er press på hyttebygging har slike avtaler begynt å komme i bruk. Man har også sett en utvikling i bruken av utbyggingsavtaler for næringsbygg. Slike avtaler er kontroversielle, og har ført til debatt.

Lovregulering av utbyggingsavtaler

Stortinget vedtok i april 2005 lovregulering av utbyggingsavtaler. Lovvedtaket er basert på regjeringens forslag i Ot.prp. nr. 22 (2004-2005) om endringer i plan- og bygningsloven. Utbyggingsavtaler.

Kommunalkomiteens innstilling, Inst.O. Nr. 73 (2004-2005), fremmet med knapt flertall et alternativt forslag basert på Planlovutvalgets forslag. Stortingets flertall fulgte likevel regjeringens forslag. Et klart flertall uttalte imidlertid at departementet bør vedta forskrifter som forbyr avtaler som inneholder vilkår om sosial infrastruktur. Forskriften skal forelegges Stortinget før lov og forskrift trer i kraft.

• Dokumentene fra Stortingets behandling av Ot.prp. nr. 22.

Utgangspunktet for lovforslaget er at avtalene kan være et viktig og velfungerende verktøy ved utbygging. Samtidig er det viktig å hindre bruk av press og urimelige avtaler. Lovreglene i forslaget skal stramme inn rammene for hva avtalene kan gå ut på og sikre forutberegnelighet for utbyggere og kommunens innbyggere.

Det vil i tråd med Stortingets uttalelser og vedtak, utarbeides en forskrift som forbyr sosial infrastruktur i avtaler. Utkast til forskrift ble sendt på høring 27. september 2005.

Det er utarbeidet en veileder om utbyggingsavtaler.

Nærmere om juridiske spørsmål

Flere departementer har i samarbeid konkludert med at kommunene i dag – før ikrafttreden – har få begrensninger med hensyn til å bruke avtalene til å skaffe finansieringsbidrag. Det er forutsatt at utbygger ikke utsettes for utilbørlig press. På grunn av utviklingen, er det behov for ytterligere retningslinjer på området. Etter fremleggelsen av dette rundskrivet, har både planlovutvalget og bygningslovutvalget vurdert bruken av utbyggingsavtaler og fremmet separate forslag om lovregulering av slike avtaler.

• Juridiske spørsmål vedrørende utbyggingsavtaler i tilknytning til plan- og byggesaksbehandling m.v. Rundskriv H-5/02
• Planlovutvalgets nettsider. Her finner du NOU 2003:14 Bedre kommunal og regional planlegging etter plan- og bygningsloven II, samt høringsuttalelsene.
• Bygningslovutvalgets nettsider. Her finner du NOU 2003:24 Mer effektiv bygningslovgivning. Grunnprinsipper og veivalg. Utbyggingsavtaler, samt høringsuttalelsene.

Etter at lovreglene og forskriften trer i kraft vil det gjelde nye saksbehandlingsregler, og skarpe grenser for hva avtalene kan gå ut på. Noen hovedtrekk i de nye lovreglene er:

• Loven regulerer avtaler der kommunen og grunneier eller utbygger inngår avtale om gjennomføring av arealplan i forbindelse med et konkret privat utbyggingstiltak. Reguleringen av området og oppfyllelsen av rekkefølgekrav er av sentral interesse for den private parten. Avtalene gjelder utbyggers ønske om å få vedtatt og/eller gjennomført en arealplan, vanligvis for ytelser ut over det kommunen kan kreve med hjemmel i plan- og bygningsloven.
• Utbyggingsavtaler kan ikke inngås før kommunestyret har fattet et vedtak som viser rammene for bruk av avtaler, jf. Nedenfor
• Avtalene kan kun inneholde bidrag fra utbygger som enten kan forutsettes opparbeidet etter reglene i plan- og bygningsloven §§ 67 – 69, eller som er nødvendige for gjennomføring av plan og står i forhold til utbyggingens størrelse og kommunens ytelse/ulempe.
• Departementet vil tidlig i 2006 vedta en forskrift som forbyr avtaler om bidrag til såkalt sosial infrastruktur (skoler, barnehager mv)
• Avtalene skal følge visse saksbehandlingsregler, herunder at oppstart og avslutning av forhandlingene skal kunngjøres, samt at en rekke av avtalene skal legges ut til offentlig ettersyn.

Departementet har gitt følgende uttalelser om utbyggingsavtaler:

• Krav til energiløsninger i utbyggingsavtaler (pdf)
• Utbyggingsavtaler om begrensinger i eierform og drift - Forholdet mellom reguleringsbestemmelser og avtaler (pdf)
• Avklaringer om bidrag til løypekjøring mv. Brev datert 09.01.07 (pdf)
• Anbefaling om forberedelser til regler om utbyggingsavtaler trer i kraft
• Utbyggingsavtaler - forholdet til reglene om offentlige anskaffelser
• Intensjonsavtaler - forholdet til ikrafttreden av lov og forskrift om utbyggingsavtaler

Andre aktuelle dokumenter

Bruken av utbyggingsavtaler omtales nærmere i St. meld. nr. 13 (2002-2003) Storbymeldingen under kapittel 5.5 Effektive virkemidler i byutvikling, s.100-105.

• Stortingsmelding nr. 13 (2002-2003) Storbymeldingen - Om utvikling av storbypolitikk

Forskrift om avgrensing av bruk av utbyggingsavtaler - høring

Kommunal- og regionaldepartementet har sendt utkast til forskrift om avgrensing av bruk av utbyggingsavtaler på høring. Høringsfristen er 1. desember 2005.

Forskriftsforslaget er i denne omgang begrenset til bestemmelser om hvilke tiltak som ikke skal inngå i utbyggingsavtaler. Det har vært vurdert om det bør gis forskrifter til lovbestemmelsene ellers, f.eks. nærmere innhold i og prosess for kommunens ”forutsigbarhetsvedtak”, krav til offentlighet, krav til avtalens innhold osv. Dette vil imidlertid være forhold det kan være uheldig å gi regler om uten at man har tilstrekklig kunnskap om hvordan lovens rammebestemmelser oppfattes, tas i bruk og etterleves. Slike forhold vil derfor i første omgang bli omtalt i den veileder departementet vil utgi i forbindelse med ikrafttreden av lovbestemmelsene om utbyggingsavtaler i plan- og bygningsloven. Departementets intensjon er at veilederen skal foreligge ved ikrafttreden av lovbestemmelsene og forskriften. Det vil deretter på et senere tidspunkt bli tatt stilling til behovet for slike forskrifter.

• Høringsbrevet
• Høringsuttalelser