Større trygghet ved kjøp av bolig

Finansdepartementet har i dag fastsatt forskrift og overgangsregler til ny lov om eiendomsmegling.

- Forskriften utfyller lovens bestemmelser på en rekke punkter. Samlet sett vil loven og forskriften bidra til større trygghet for forbrukerne og ryddighet i eiendomsmeglingsbransjen, sier statssekretær Ole Morten Geving.

Finansdepartementet har i dag også fastsatt overgangsregler til ny lov om eiendomsmegling. Disse overgangsreglene vil sørge for at overgangen til den nye reguleringen kan skje på en god måte.

Ny lov om eiendomsmegling ble vedtatt av Stortinget i mai i år (lov 29. juni 2007 nr. 73). Lovens bestemmelser vil i hovedsak tre i kraft fra 1. januar 2008.

Den nye eiendomsmeglingsloven innebærer vesentlige endringer i forhold til dagens lov. Formålet er å sikre at både selger og kjøper får god og uavhengig bistand. Se omtale i forbindelse med at lovforslaget ble fremmet.

Ny eiendomsmeglingsforskrift

Ny forskrift om eiendomsmegling utfyller lovens bestemmelser på en rekke punkter. Blant hovedpunktene i ny forskrift om eiendomsmegling er:

Skjerpede uavhengighetsregler
Den nye loven stiller strengere krav til uavhengighet for tilbydere av eiendomsmeglingstjenester.

Forskriften gir utfyllende regler om hvilke typer næringsvirksomhet eiendomsmeglingsforetak mv. kan drive i tillegg til eiendomsmegling. Det er fastsatt forbud mot at disse kan drive formidling av eierskifteforsikring mot vederlag eller å drive agentvirksomhet. Etter departementets syn vil slik formidling i særlig grad kunne svekke meglers rolle som uavhengig mellommann.

For blant annet å sikre at lovens regler om egenhandel kan håndheves effektivt er det fastsatt plikt for eiendomsmeglingsforetak til å føre register over ansattes rettigheter i fast eiendom. Ansatte er videre pålagt plikt til å gi opplysning til føringen av dette registeret.

Arbeidsdeling mellom ansvarlig megler og medhjelper
Lovens kompetansekrav bygger på kravet til ansvarlig megler. Det er likevel åpnet for at medhjelpere, som ikke oppfyller kravene til å være ansvarlig megler, kan utføre begrensede deler av oppdraget. For å underbygge lovens kompetansekrav, fastsetter forskriften at bare ansvarlig megler kan inngå oppdragsavtale, undersøke eiendommen, gi opplysninger og råd som kan være av betydning for handelen mellom partene, avholde budrunde og kontraktsmøte.

For foretak som har spesialisert seg på å forestå oppgjør (oppgjørsforetak), gis det anledning til at særlige oppgjørsmedhjelpere kan utføre oppdraget.

Fagansvarlig
Den nye loven krever at eiendomsmeglingsforetak og filialer av slike foretak har en fagansvarlig person som har eiendomsmeglerbrev eller er jurist. I forskriften gis det særlige regler om fagansvarliges plikt til blant annet å ha oversikt over utdanning og praksis for alle ansatte som utfører arbeid som ledd i eiendomsmegling. Fagansvarlig skal også sørge for at det blir etablert et forsvarlig system for intern kontroll og at dette blir fulgt opp og eventuelle avvik rapportert til foretakets styre.

Rettshjelpere
Den nye loven om eiendomsmegling åpner for å gi rettshjelpere adgang til å drive eiendomsmeglingsvirksomhet på samme vilkår som advokater. Departementet har i forskriften benyttet denne muligheten. Rettshjelpere som har opparbeidet praktisk erfaring med rettshjelpsvirksomhet i tre år vil dermed kunne drive eiendomsmegling på samme vilkår som advokater.

Etter departementets vurdering er en slik adgang særlig viktig for å legge til rette for at det i distriktene finnes et tilstrekkelig tilbud av kvalifiserte tilbydere av eiendomsmeglingstjenester.

Boligbyggelag
Den nye loven søker i størst mulig grad å likestille vilkårene for boligbyggelag som driver eiendomsmegling med vilkårene for andre tilbydere av eiendomsmeglingstjenester. Forskriften gir likevel visse særlige regler i forhold til den virksomhet boligbyggelag driver.

Næringsmegling
Flere av reglene i den nye eiendomsmeglingsloven skal ivareta forbrukerinteresser og øke graden av forbrukervern. Disse reglene er i liten grad egnet ved næringsmegling – bistand ved omsetning av næringsbygg mv. På denne bakgrunn er det i forskriften gitt unntak fra enkelte av lovens og forskriftens bestemmelser for næringsmegling.

Innsyn i budrunden
Som departementet varslet i lovforslaget, er det fastsatt regler som skal sikrer økt grad av innsyn i budrunden. Dette gjøres gjennom et krav om at en kopi av budjournalen uoppfordret skal gis til både kjøper og selger.

Prisinformasjon
Den nye loven krever at eiendomsmegleren gir et tilbud basert på timepris. I forskriften er det gitt nærmere regler om den informasjon tilbudet skal inneholde. I tillegg er megler pålagt å skrive rekning etter endt oppdrag. Rekningen skal gi opplysning om den tid megleren har brukt på forskjellige faser av oppdraget og en spesifisert oversikt over alle utlegg.

Hensikten med disse reglene er å bidra til økt bevissthet om prising av eiendomsmeglingstjenester og å bidra til økt konkurranse til fordel for forbrukerne.

Sikkerhetsstillelse
Eiendomsprisene har økt betraktelig i de siste år. På den bakgrunn har departementet funnet grunn til å heve kravet til sikkerhetsstillelse for foretaket fra 20 til 30 millioner kroner, slik at forbrukerne nyter større vern mot tap dersom foretaket skulle gå overende.

Overgangsregler

Ettersom loven innebærer flere endringer er det fastsatt overgangsregler. Disse skal bidra til at overgangen skal kunne skje på en god måte for de som er omfattet av loven, det være seg forbrukerne, bransjen og offentlige myndigheter.

Blant overgangsreglenes hovedpunkter er:

Overgangsordning for ansatte som ikke oppfyller lovens kompetansekrav og ikrafttreden av kravet om å ha en ansvarlig megler
Loven stiller krav om at det skal være en ansvarlig megler som har eiendomsmeglerbrev eller er jurist for hvert oppdrag og at vedkommende skal utføre de vesentlige delene av oppdraget. I dag arbeider det mange i bransjen som ikke har slik formell kompetanse, men som likevel har verdifull realkompetanse. Personer som har arbeidet som eiendomsmegler i minst tre år, og to av disse årene er opparbeidet de siste fem år før 1. januar 2008 vil kunne få tillatelse til å være ansvarlig megler dersom de består en prøve fastsatt av Kredittilsynet, og for øvrig oppfyller vilkårene for tildeling av eiendomsmeglerbrev. Bestemmelsene er i tråd med Kredittilsynets forslag.

Lovens krav til å ha en ansvarlig megler for hvert oppdrag i kraft i tre år etter lovens ikrafttredelse.

Etter departementets vurdering innebærer disse ordningene en rimelig avveining av hensynet til å framkalle en reell kompetanseheving i bransjen til fordel for forbrukerne, med hensynet til å hindre svekket konkurranse og fare for økte priser ved at bransjen står overfor mangel på kvalifisert arbeidskraft.

Ikrafttreden av lovens uavhengighetsregler
Loven innfører nye regler som skal ivareta meglerens uavhengighet. Blant annet er det gitt regler som innebærer at flere personer enn personer med eiendomsmeglerbrev, som er ansatt i eiendomsmeglingsforetaket, er omfattet av forbudet mot å drive annen næringsvirksomhet. Videre innebærer loven at advokater som driver eiendomsmegling ikke kan inneha styreverv på tvers av lovens krav til uavhengighet.

For å gi disse tilstrekkelig tid til å tilpasse sin virksomhet til de nye bestemmelse, gis det en overgangsperiode på to år fra lovens ikrafttredelse.

Les forskrift og overgangsregler her.