§ 27-1 og 27-2 - Departementet svarer på spørsmål om rettighet til å koble seg på private vann- og avløpsledninger ved fradeling

Vi viser til e-post av 27. april 2022 med spørsmål om tilkobling til private vann- og avløpsledninger på annen manns grunn ved deling av boligeiendommer. Dere spør om en av ledningseierne kan stoppe delingssaken ved å ikke gi sitt samtykke til at den nye eiendommen kan koble seg på ledningen. Departementet beklager den lange saksbehandlingstiden.

Departementet tar ikke stilling til konkrete enkeltsaker, og vår uttalelse gis derfor på generelt grunnlag.

Privatrettslige forhold og plan- og bygningsloven §§ 27-1 og 27-2

Hovedregelen i plan- og bygningsloven (pbl.) er at bygningsmyndighetene ikke skal ta stilling til eller vurdere privatrettslige forhold ved behandling av søknad om tillatelse. Deres oppgave er avgrenset til å påse at tiltaket ikke strider mot bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Bygningsmyndighetene har med andre ord ikke noen alminnelig plikt til å undersøke eller vurdere privatrettslige forhold annet enn i de tilfellene der dette fremgår direkte av loven, jf. ordlyden «Med mindre annet følger av loven her».

Det er enkelte bestemmelser i loven som uttrykkelig oppstiller vilkår om at bestemte privatrettslige forhold må foreligge før bygningsmyndighetene kan gi tillatelse. For eksempel stiller pbl. § 27-1 første ledd tredje punktum krav om at rettighet til å føre vannledning over annens grunn, alternativt å knytte seg til felles ledningsnett, skal være sikret ved tinglyst dokument eller på annen måte som kommunen godtar som tilfredsstillende. Det samme gjelder for rettighet til å knytte seg til et felles ledningsnett for avløp, jf. pbl. § 27-2 første ledd andre punktum. Rettighet sikret ved tinglyst dokument vil være tilstrekkelig, men kravet kan også oppfylles på annen måte som kommunen godtar som tilfredsstillende. Det er opp til kommunens skjønn om den aktuelle løsningen er tilfredsstillende eller ikke.

Rettighet må være «sikret»

Før bygningsmyndighetene kan behandle og avgjøre søknad om tillatelse, krever pbl. §§ 27-1 og 27-2 at de tar prejudisiell stilling til eksistens og omfang av rettighet til å knytte seg til felles ledningsnett. Den prejudisielle vurderingen innebærer ikke en avgjørelse av spørsmålet om en eventuell rettighet foreligger, men om spørsmålet er avklart på en så betryggende måte at det er ubetenkelig å gi tillatelse. Rettigheten skal være privatrettslig urokkelig. Det betyr at det i utgangspunktet kreves en sterk sannsynlighetsgrad for rettighetens eksistens og omfang for at den skal kunne anses som tilstrekkelig sikret etter pbl. §§ 27-1 og 27-2. Hva som ligger i at rettigheten er sikret, innebærer for det første et krav til notoritet. Dette vil best ivaretas ved tinglysning, men tinglysning er ikke et krav. Det må vurderes om rettigheten ut fra ordlyden, andre avtaler el. må anses å dekke det aktuelle tiltaket. Videre må rettigheten gjelde fremtidig bruk av eiendommen. Det er opp til kommunen å vurdere hva som kreves av dokumentasjon.

Etter departementets syn vil det normalt være tilstrekkelig at eieren/eierne av det felles ledningsnettet gir samtykke til tilknytning. Så lenge eieren/eierne har gitt sitt samtykke, vil det som hovedregel ikke ha betydning at andre brukere av ledningsnettet protesterer.

Selv om det normalt er tilstrekkelig med samtykke fra ledningseierne, kan det tenkes unntak fra dette dersom eierne av ledningsnettet i avtale, tinglyst heftelse, herunder servitutt, har lagt klare føringer for omfanget av antall brukere eller for øvrig bruk av ledningsnettet. I slike tilfeller må det vurderes om retten til å knytte seg til det felles ledningsnettet ut fra ordlyden, andre avtaler el. er dekkende, og dermed at retten til å knytte seg til det felles ledningsnettet er privatrettslig urokkelig.

Situasjonen kan også stille seg annerledes der et privat felles ledningsnett forvaltes som et sameie av brukerne. I slike tilfeller er det de alminnelige lovregler om sameie i sameieloven av 18. juni 1965 som gjelder når ikke annet følger av avtale eller særlige rettsforhold. Her fremkommer det blant annet at et flertall blant sameierne kan gjøre vedtak om bruk og styring av sameie-tingen, og kan velge styre og fastsette vedtekter. Særlig viktige vedtak krever enstemmighet.

 

Kopi:

Direktoratet for byggkvalitet