Forskrift om endring av forskrift 19. november 1999 nr. 1158 til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven av 26. mars 1999 nr. 14

Fastsatt av Finansdepartementet 18. november 2010 med hjemmel i lov 26. mars 1999 nr. 14 om skatt på formue og inntekt (skatteloven) § 4-10 femte ledd.

                                                              I
I forskrift 19. november 1999 nr. 1158 til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven av 26. mars 1999 nr. 14 gjøres følgende endringer:

§ 4-10-2 til § 4-10-9 skal lyde:

§ 4-10-2. Næringseiendom
(1) Næringseiendom etter skatteloven § 4-10 omfatter alle typer næringseiendom, herunder tomter og næringseiendom i utlandet.
(2) Fritidsbolig som leies ut i eierens næringsvirksomhet anses som utleid næringseiendom etter skatteloven § 4-10.
(3) Følgende eiendom anses ikke som næringseiendom etter skatteloven § 4-10:
a) bolig som verdsettes etter skatteloven § 4-10 annet ledd
b) andel i boligselskap som verdsettes etter skatteloven § 4-10 tredje ledd
c) jordbrukseiendom og skog som verdsettes etter skatteloven § 4-11
d) kraftanlegg som verdsettes etter skatteloven § 18-5

§ 4-10-3. Verdsettingsmetoder for næringseiendom
(1) Næringseiendom verdsettes som utleid næringseiendom etter § 4-10-4 til § 4-10-9 dersom utleid del av eiendommen, herunder en forholdsmessig andel av fellesområder, overstiger 50 prosent av eiendommens samlede areal. Det ses bort fra grunnareal (tomt) etter forrige punktum der bygningene utgjør eiendommens hovedfunksjon.
(2) Næringseiendom som ikke verdsettes etter første ledd, verdsettes som ikke-utleid næringseiendom etter § 4-10-4 til § 4-10-9.
(3) Næringseiendom verdsettes ikke etter første og annet ledd dersom eiendommen i sin helhet eies av aksjeselskap eller allmennaksjeselskap som er fritatt fra oppgaveplikt etter § 4-12-5 første ledd annet og tredje punktum. Ikke-utleid næringseiendom i utlandet verdsettes ikke etter annet ledd.

§ 4-10-4. Hovedregel om verdsetting av næringseiendom
(1) Verdien av næringseiendom fastsettes på grunnlag av en beregnet utleieverdi.
(2) Grunnlaget for beregning av utleieverdi etter første ledd for utleid næringseiendom utgjør gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt for inntektsåret og de to foregående inntektsårene fratrukket eierkostnader. Eierkostnader etter forrige punktum fastsettes til ti prosent av gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt for inntektsåret og de to foregående inntektsårene.
(3) Grunnlaget for beregning av utleieverdi etter første ledd for ikke-utleid næringseiendom utgjør produktet av eiendommens areal og en beregnet kvadratmeterleie multiplisert med faktoren 0,9. Det ses bort fra grunnareal (tomt) ved arealberegningen etter første punktum der bygningene utgjør eiendommens hovedfunksjon. Grunnlaget for beregning av kvadratmeterleie etter første punktum differensieres med hensyn til areal, eiendomstype og geografisk beliggenhet, og fastsettes årlig av Skattedirektoratet på grunnlag av beregninger fra Statistisk sentralbyrå. Ikke-utleid næringseiendom verdsettes ved bruk av kvadratmeterleie som representerer det eiendommen arealmessig i hovedsak benyttes til.
(4) Beregnet utleieverdi fremkommer ved at grunnlaget etter andre eller tredje ledd divideres med en kalkulasjonsfaktor.
(5) Verdien av næringseiendom settes til 40 prosent av eiendommens beregnede utleieverdi.

§ 4-10-5. Kalkulasjonsfaktor
(1) Kalkulasjonsfaktoren etter § 4-10-4 fjerde ledd fastsettes til årsgjennomsnittet av renten for statsobligasjoner med 10 års løpetid i inntektsåret, pluss et tillegg på 5 prosentpoeng. Kalkulasjonsfaktoren avrundes til nærmeste tusendel.
(2) Skattedirektoratet beregner og kunngjør kalkulasjonsfaktoren i januar i året etter inntektsåret.

§ 4-10-6. Utleie av næringseiendom i mindre enn tre år
Dersom eier har leid ut næringseiendommen i mindre enn tre år, legges inntektsårets brutto utleieinntekt til grunn etter § 4-10-4 annet ledd. I slike tilfeller skal eierkostnader fastsettes til 10 prosent av inntektsårets brutto utleieinntekt.

§ 4-10-7. Utleie av næringseiendom i deler av inntektsåret, bortfall av utleieinntekt mv.
(1) Ved utleie av næringseiendom i deler av inntektsåret skal samlet utleieinntekt divideres på antall måneder næringseiendommen har vært leid ut, og multipliseres med 12. Tilsvarende fremgangmåte benyttes ved inntektsbortfall i en del av inntektsåret. Beregnet utleieinntekt etter dette ledd legges til grunn etter § 4-10-4 annet ledd. Blir eiendommen benyttet av eieren ved utgangen av inntektsåret, skal eiendommen verdsettes som ikke-utleid næringseiendom.
(2) Ved inntektsbortfall et helt inntektsår skal siste innrapporterte utleieverdi legges til grunn etter § 4-10-4 annet ledd, forutsatt at eiendommen ikke blir benyttet av eieren ved utgangen av inntektsåret.
(3) Utleie i deler av en måned avrundes opp til nærmeste hele måned etter første og annet ledd.
(4) Inntektsårets brutto utleieinntekt legges til grunn etter § 4-10-4 annet ledd for eiendom som ikke er mulig å leie ut i deler av året (sesongavhengig utleie).

§ 4-10-8. Delutleie av næringseiendom
Ved delutleie av næringseiendom skal inntektsårets utleieinntekt divideres på utleid del av eiendommen, og deretter multipliseres med eiendommens samlede areal. Forholdsmessig andel av fellesområder medregnes som utleid del av eiendommen etter forrige punktum der tilgang til slikt areal inngår i avtalt leie. Det ses bort fra grunnareal (tomt) etter første punktum der bygningene utgjør eiendommens hovedfunksjon. Beregnet utleieinntekt etter denne paragraf legges til grunn etter § 4-10-4 annet ledd.

§ 4-10-9. Ny bruk av eiendommen, eierskifte, arealberegning mv.
(1) Ved overgang fra næringseiendom til fritidsbolig skal formuesverdien i overgangsåret bygge på beregnet utleieverdi fastsatt ved ligningen for foregående inntektsår.
(2) Ved overdragelse av utleid næringseiendom skal verdsettelsen i ervervsåret bygge på overtakende eiers utleieinntekt.
(3) Blir eiendommen delt i inntektsåret, skal matrikkelenhet som leies ut verdsettes på grunnlag av utleieinntekt fra og med tidspunktet for registrering i matrikkelen.
(4) Ved realisasjon av aksjer i et ikke-børsnotert aksjeselskap eller allmennaksjeselskap som er fritatt fra oppgaveplikt etter § 4-12-5 første ledd annet og tredje punktum, skal næringseiendom eid av slike selskaper i realisasjonsåret verdsettes etter § 4-10-3 første eller annet ledd.
(5) Formuesverdi av næringseiendom under oppførelse settes til en forholdmessig andel av anslått formuesverdi av ferdigstilt eiendom etter § 4-10-3 annet ledd.
(6) Skattyter kan velge om bruksareal (BRA) eller bruttoareal (BTA) skal legges til grunn ved verdsetting av næringseiendom.
(7) I særlige tilfeller kan en matrikkelenhet oppdeles i underenheter ved verdsettingen. Flere matrikkelenheter kan i særlige tilfeller verdsettes under ett. Skattedirektoratet kan gi forskrift til utfylling og gjennomføring av første og andre punktum.

                                                       II
Endringene under I trer i kraft straks med virkning fra og med inntektsåret 2010.

                                                      III
                                            Overgangsregel
Ved ikrafttredelse av endringene under I gjelder følgende overgangsregel:

Inntektsårets utleieinntekt legges til grunn ved beregning av utleieverdi etter § 4-10-4 annet ledd for inntektsåret 2010. Første punktum gjelder ikke verdsettelse av utleid næringseiendom som eies av ikke-børsnotert aksjeselskap eller allmennaksjeselskap.

 

 

Tilhørende lov