8 Prioritet

8.1 Gjeldende rett

Hovedformålet med tinglysingsordningen er å gi rettsstiftelsene som tinglyses, rettsvern overfor tredjepersoner. Når et dokument er innført i dagboken, vil det som hovedregel gå foran alle dokumenter som ikke er innført samme dag eller tidligere, jf. tinglysingsloven § 20 første ledd. For eksempel vil en første prioritets panterett dekkes fullt ut dersom en eiendom settes til tvangssalg, selv om kjøpesummen ved tvangssalget kanskje ikke er stor nok til at annenprioriteten får noe.

Prioriteten mellom tinglyste dokumenter regnes dermed etter dagbokføringen og ikke etter anmerkningen i grunnboken. Et dokument skal innføres i dagboken under den dato det er kommet inn til registeret, jf. tinglysingsloven § 7 første ledd første punktum. Imidlertid skal et dokument «som kommer inn etter et av departementet fastsatt klokkeslett føres inn i dagboken for den påfølgende dag», jf. tinglysingsloven § 7 første ledd annet punktum. I tinglysingsforskriften § 11 første ledd er det fastsatt at et dokument som kommer inn til kontoret senere enn klokken 14:00, innføres under neste kontordag. Dersom flere dokumenter føres inn i dagboken på samme dag, får de den samme prioriteten, uten hensyn til hvilket dokument som først ble dagbokført, jf. tinglysingsloven § 20 annet ledd første punktum.

Regelen om at dokumenter som er dagbokført samme dag, skal ha lik prioritet, gjelder ikke dersom en frivillig rettsstiftelse dagbokføres samme dag som en utleggs- eller arrestforretning. I slike tilfeller får den tvungne rettsstiftelsen prioritet foran den frivillige rettsstiftelsen, jf. tinglysingsloven § 20 annet ledd første punktum. I de tilfeller der flere utleggsforretninger er dagbokført samme dag, går den eldste utleggsforretningen foran, jf. tinglysingsloven § 20 annet ledd annet punktum. I NOU 1982: 17 Ny tinglysingslov side 129 står det følgende om prioriteten mellom utleggsforretninger:

«Når man skal avgjøre hvilken forretning som er eldst, er det klokkeslettet for avholdelsen som er avgjørende, jfr. Tinglysingsavgjørelser (1955) s. 151-152. Det følger av tvangsfullbyrdelsesloven § 77 at namsmannen skal holde utleggsforretningene i den rekkefølge de er kommet inn. Er den ene begjæring kommet inn den 9. oktober og den annen den 10. oktober, vil den første få best prioritet selv om det ved en feil ikke står i utleggsboken i hvilken rekkefølge utleggene skjedde, se Tinglysingsavgjørelser (1979) A 67-18. Kommer begjæringene inn samme dag, regnes de som samtidige. I utleggsforretningene må det da gjøres oppmerksom på at de også er blitt avholdt samtidig.»

Tvangsfullbyrdelsesloven 1915 § 77 er videreført i tvangsfullbyrdelsesloven 1992 § 7-8.

Tinglysingsloven § 23 regulerer rettsvernet for avtalebaserte rettigheter i kollisjon med konkurs og tvangsakkord. Dersom et kontraktserverv skal kunne stå seg overfor konkursboet, må retten være «innført i dagboken senest dagen før konkursåpningen», jf. tinglysingsloven § 23 første ledd første punktum. Har det umiddelbart forut for konkursen vært gjeldsforhandling i samsvar med konkurslovens regler, og denne har innbefattet forhandling om tvangsakkord, blir dagen for åpningen av tvangsakkorden avgjørende, jf. § 23 første ledd annet punktum. For at et konkraktserverv skal kunne stå seg ved tvangsakkord, må ervervet være «innført i dagboken senest dagen før åpningen av forhandling om tvangsakkord», jf. tinglysingsloven § 23 annet ledd.

8.2 Arbeidsgruppens rapport

Arbeidsgruppen foreslår at prioriteten for en tinglyst rettighet regnes fra det tidspunktet en rettighet er meldt til tinglysing, jf. arbeidsgruppens rapport punkt 9 side 39 og forslaget til endringer i tinglysingsloven § 20 første ledd. En rettighet som er meldt til tinglysing, vil etter det foreslåtte få prioritet foran rettigheter som ikke er meldt til tinglysing på et tidligere klokkeslett. Det foreslås at en rettighet skal regnes som meldt til tinglysing «når registerføreren har registrert meldingen», jf. forslag til § 7 i tinglysingsloven. Forslaget om innføring av klokkeslettprioritet innebærer en endring sammenlignet med gjeldende rett, hvor prioriteten regnes fra dagen for dagbokføring (dagbokføringsprioritet). Arbeidsgruppen begrunner endringsforslaget med at dagbokføringsprioritet medfører at man ikke kan få full klarhet i sin rettsstilling før alle krav om tinglysing den aktuelle dagen er ferdig behandlet. Det vises til at dagbokføringsprioritet er en fornuftig løsning ved papirbasert tinglysing, fordi mange dokumenter uansett kan komme inn samtidig med posten. Arbeidsgruppen mener imidlertid at grunnene til å opprettholde denne løsningen faller bort ved elektronisk tinglysing. Det vises også til at klokkeslettprioritet er den løsningen som er valgt i verdipapirregisterloven § 7-1.

Arbeidsgruppen legger til grunn at dersom man skal ha et kombinert system der rettigheter dokumentert på papir kan tinglyses på samme måte som rettigheter dokumentert elektronisk, må man sørge for at prioriteten for rettigheter basert på papir ikke blir avhengig av tilfeldigheter, som i hvilken rekkefølge de forskjellige dokumentene i dagens post registreres. Det foreslås derfor at innkomsttiden til rettigheter som ikke er innsendt ved et elektronisk skjema, skal settes til klokken 24 den dagen meldingen er mottatt hos registerføreren, jf. arbeidsgruppens forslag til § 7 i tinglysingsloven. Arbeidsgruppen legger til grunn at det er forsvarlig å gi papirbaserte rettigheter prioritet etter rettigheter med elektronisk dokumentasjon, og viser til at dersom man har hast, vil man uansett ikke bruke papirdokumentasjon – som typisk sendes i posten.

Arbeidsgruppen foreslår videre at rettigheter som er meldt til tinglysing samtidig, gis lik prioritet, jf. forslaget til endringer i tinglysingsloven § 20 annet ledd. Arbeidsgruppen uttaler at ved klokkeslettprioritet vil to rettigheter svært sjelden bli registrert samtidig, men etter unntaksregelen for papirtinglysing i forslaget til § 7 i tinglysingsloven kan derimot flere dokumenter få samme registreringstidspunkt, jf. arbeidsgruppens rapport punkt 22.1 side 67.

Det foreslås videre å oppheve regelen om at utleggs- og arrestforretninger går foran andre rettserverv som er tinglyst samme dag. Om dette uttaler arbeidsgruppen følgende, jf. rapporten punkt 22.1 side 67:

«Ved klokkeslettprioritet er dette en unødvendig komplikasjon, og gir en minimal fordel for utleggstakere. Utlegg registreres allerede elektronisk, slik at særregelen i § 7, som gir papirdokumenter dårlig prioritet, ikke får anvendelse på utlegg.»

Arbeidsgruppen foreslår også endringer i tinglysingsloven § 23 om rettsvern for avtalebaserte rettigheter i kollisjon med konkurs og tvangsakkord. Forslaget innebærer at kravet om at rettsstiftelsen må være «innført i dagboken senest dagen før» åpningen av konkursen eller tvangsakkorden byttes ut med at rettigheten må være «meldt til tinglysing før» åpningen av konkursen eller tvangsakkorden. Arbeidsgruppen har ikke begrunnet sitt forslag og i spesialmerknadene til tinglysingsloven § 23 uttaler arbeidsgruppen at endringene kun er av terminologisk art, jf. rapporten punkt 22.1 side 67.

For å korrespondere med de foreslåtte endringene i tinglysingsloven §§ 7, 20 og 23 foreslår arbeidsgruppen også enkelte endringer i burettslagslova §§ 6-4, 6-5 og 6-11.

8.3 Høringsinstansenes syn

Fire høringsinstanser støtter arbeidsgruppens forslag om å regne prioriteten for en tinglyst rettighet fra det tidspunktet rettigheten meldes til tinglysing. Disse er: Brønnøysundregistrene, Politidirektoratet,Statens kartverk og Finansnæringens Fellesorganisasjon. Ingen av høringsinstansene har uttalt seg imot forslaget.

Finansnæringens Fellesorganisasjon uttaler at man ser forslaget om klokkeslettprioritet som en naturlig konsekvens av en innføring av elektronisk tinglysing. Politidirektoratet uttaler at direktoratet er enig i at klokkeslettprioritet er hensiktsmessig ved elektronisk tinglysing under forutsetning av at det er åpnet for at dokumenter som mottas samtidig, gis lik prioritet. Politidirektoratet viser til at prøveordningen med elektronisk tinglysing av utleggsforretninger har vist en alvorlig svakhet med dagens løsning når det gjelder å få registrert flere pant på samme prioritet. Politidirektoratet har i sin uttalelse innarbeidet følgende uttalelse fra Namsfogden i Oslo:

«Namsmannen skal avholde utleggsforretninger i den rekkefølge de kommer inn, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 7-8. Når namsmannen har mottatt to begjæringer mot samme skyldner samme dag, må forretningene avholdes slik at kreditorene gis lik prioritet i eiendommen. Det er ikke fysisk mulig å overføre begge utleggsforretningene elektronisk og samtidig. Namsmannen må enten sikre rettsvern hurtig ved å benytte elektronisk overføring og feil prioritetsfastsettelse eller innsending per post. Sistnevnte øker imidlertid faren for illojale disposisjoner i tidsrommet fra avholdelse og frem til rettsvernet er sikret.

Det bør være mulig å tilrettelegge for namsmannen også ved elektronisk overføring kan fastsette det innbyrdes prioritetsforholdet direkte eller å lage en bestemmelse om at det for utleggsforretninger som tinglyses samme dag, er avgjørende når forretningen er avholdt. Hva som datateknisk er den enkleste løsningen kan vi ikke uttale oss om.»

Brønnøysundregistrene og Statens kartverk støtter arbeidsgruppens forslag om at en tinglysingsmelding som sendes inn på papir, gis prioritet fra et bestemt klokkeslett. Ingen av høringsinstansene har uttalt seg imot forslaget. Brønnøysundregistrene uttaler:

«Brønnøysundregistrene er enig med arbeidsgruppen i at den foreslåtte ordningen med klokkeslettprioritet er forsvarlig. Hertil kommer at papirdokumenter til tinglysing gis innbyrdes lik prioritet fra midnatt etter mottak. Dersom det haster med å få heftelsen tinglyst, bør den elektroniske løsningen velges, forutsatt at den finnes.»

Toll- og avgiftsdirektoratet tar ikke uttrykkelig stilling til arbeidsgruppens forslag om klokkeslettprioritet og unntaksregelen for papirbasert tinglysing, men uttaler at dersom man skal gå over til klokkeslettprioritet, bør tidspunktet for de papirbaserte rettighetene heller settes til et fast tidspunkt for når siste post mottas, for eksempel klokken 14:00.

Politidirektoratet har som eneste høringsinstans uttalt seg om arbeidsgruppens forslag om å oppheve regelen om at utleggs- og arrestforretninger går foran andre rettserverv som er tinglyst samme dag. Politidirektoratet mener det er svært uheldig å fjerne den særstilling som utleggs- og arrestforretninger har med tanke på prioritet. Politidirektoratet viser til at namsmannen ikke har teknisk mulighet til å ha med seg PC koblet til saksbehandlingssystem og elektronisk forbindelse til registerfører ut i felten i forbindelse med gjennomføring av forretninger. Politidirektoratet uttaler at en opphevelse av særstillingen som utleggs- og arrestforretninger har med tanke på prioritet, åpner for at saksøkte kan unndra seg forfølging ved å disponere urettmessig over eiendommen. Det uttales videre at bestemmelsene om prioritetsfordel i tinglysingsloven § 20 og burettslagslova § 6-5 er sentrale for å redusere muligheten for kreditorunndragelse. Politidirektoratet har i sin uttalelse innarbeidet følgende uttalelse fra Namsfogden i Oslo:

«Endringsforslaget er begrunnet i at det skal være en ‘unødvendig komplikasjon’ som dessuten gir en ‘minimal fordel for utleggstakere’. Utleggsforretninger skal som hovedregel startes på saksøktes adresse. Bestemmelsen gir namsmyndigheten anledning til å oppsøke skyldner personlig, beslutte at det skal tas pant i eiendom og så dra tilbake på kontoret for å gjennomføre rettsvernsakten ved å føre beslutningen inn i saksbehandlingssystemet. Endringsforslaget innebærer at namsmannen alltid må sikre rettsvern for utlegg eller arrest, før en oppsøker skyldner. Det er klart uheldig og trolig en utilsiktet virkning av endringsforlaget.»

8.4 Departementets vurdering

Departementet slutter seg til arbeidsgruppens forslag om innføring av klokkeslettprioritet, jf. forslaget til endringer i tinglysingsloven § 20 første ledd. Dette er en endring sammenlignet med gjeldende rett hvor et dokument får prioritet fra dagen for dagbokføring.

Etter departementets forslag får et dokument prioritet når dokumentet er «registrert». Til sammenligning foreslo arbeidsgruppen å bruke begrepet «meldt til tinglysing» for å angi prioritetstidspunktet for en tinglyst rettighet. Omformuleringen av arbeidsgruppens forslag er ikke ment å innebære en materiell forskjell. Departementet mener imidlertid begrepet «registrert» gjør det klarere at dokumentet først får prioritet når registerføreren registrerer dokumentet. Det vises også til at begrepet «registrert» brukes i burettslagslova.

Etter forslaget skal et dokument som kreves tinglyst, registreres når det kommer inn, jf. forslaget til tinglysingsloven § 7 første ledd første punktum. Ved elektronisk tinglysing vil det, når systemer er utviklet for det, forhåpentligvis bare gå sekunder fra rekvirenten sender inn dokumentet og til dokumentet er registret.

Departementet er enig med Finansnæringens Fellesorganisasjon i at forslaget om klokkeslettprioritet er en naturlig konsekvens av innføringen av elektronisk tinglysing. Etter departementets syn er klokkeslettprioritet et fremskritt sammenlignet med dagbokføringsprioritet. Ved klokkeslettprioritet vil grunnboken til enhver tid kunne være oppdatert ned på minuttet. Dette vil gi en stor grad av nøyaktighet for fastsettelsen av prioriteten mellom tinglyste dokumenter og gi brukerne en oppfordring til å være raskt ute med å tinglyse. Til sammenligning medfører dagbokføringsprioritet at man ikke får full klarhet i sin rettsstilling før alle krav om tinglysing den aktuelle dagen er ferdig behandlet. Ved papirbasert tinglysing er dagbokføringsprioritet en fornuftig løsning, siden de fleste dokumentene uansett kommer inn samtidig med posten. Men når det ved elektronisk tinglysing blir praktisk mulig å gi prioritet fra tidspunktet for mottagelse av dokumentet hos tinglysingsmyndigheten, mener departementet at denne løsningen også bør velges.

Departementet er videre enig med arbeidsgruppen i at dersom man skal ha et kombinert system der både papirdokumenter og elektroniske dokumenter kan tinglyses, må man sørge for at prioriteten for papirdokumenter ikke blir avhengig av tilfeldigheter, som i hvilken rekkefølge de forskjellige dokumentene i dagens post registreres. Departementet mener, som arbeidsgruppen, at dette kan løses ved at man fastsetter et klokkeslett for når et dokument som ikke er sendt inn elektronisk, skal regnes som registrert. Departementet foreslår at dette klokkeslettet fastsettes av departementet i forskrift, jf. forslaget til tinglysingsloven § 7 første ledd annet punktum. Forslaget skiller seg fra arbeidsgruppens forslag om å fastsette innkomsttiden til tinglysingsmeldinger på papir i selve lovteksten. Etter departementets syn er det hensiktsmessig at tidspunktet for når papirdokumenter skal regnes som registrert, fastsettes i forskrift fordi klokkeslettet blant annet må tilpasses åpningstidene for Statens kartverk, arbeidsrutinene hos Kartverket og tidspunktet for mottak av dagens post hos Kartverket. Dette er tidspunkter som kan forandre seg over tid, og det synes tungvint å måtte gå veien om en lovendring dersom Kartverket ønsker å endre sine åpningstider eller arbeidsrutiner eller rutinene for postgangen skulle endre seg. Det kan også være behov for særregler for dager der Kartverket er stengt eller har kortere åpningstider – for eksempel helger, bevegelige helligdager, romjulen eller arbeidsdagene i påsken.

Departementet ser for seg at et papirdokument som kommer inn til Kartverket senere enn for eksempel klokken 14:00, først registreres i grunnboken under neste kontordag. Postgangen og Kartverkets ekspedisjonstid medfører i dag at registerføreren uansett ikke vil motta papirdokumenter etter dette klokkeslettet.

Et papirdokument kan ikke få prioritet fra klokken 14:00 fordi tinglysingsmyndigheten må ha tid til å registrere inn alle dagens papirdokumenter før prioritetstidspunktet. Departementet ser for seg at papirdokumentet kan få prioritet klokken 16:00 den dagen dokumentet registreres inn i grunnboken. Et papirdokument bør ikke gjøres synlig i grunnboken før prioritetstidspunktet. Det bør etter departementets syn ikke være mulig å følge med på papirdokumentene når de fortløpende registreres inn i grunnboken for deretter å ha muligheten til å kapre en bedre prioritet med en umiddelbar elektronisk tinglysing. Det er en fordel om de tekniske løsningene som utvikles hos Statens kartverk kan ta høyde for dette.

Forskriftshjemmelen gir mulighet til å fastsette et tidligere eller senere skjæringstidspunkt (for når man er over i en ny dag) og prioritetstidspunkt enn det som er antydet foran. Prioritetstidspunktet må imidlertid ikke settes senere enn det som er nødvendig av hensyn til Kartverkets arbeidsrutiner. Departementet er ikke enig med arbeidsgruppen i at papirdokumenter konsekvent bør gis prioritet etter elektroniske dokumenter. Departementet antar at Kartverket ved innføringen av elektronisk tinglysing vil behøve en del tid for å registrere inn alle dagens papirdokumenter. Men etter hvert som Kartverket får innarbeidede rutiner og mengden papirdokumenter synker, antar departementet at prioritetstidspunktet vil kunne settes tidligere enn klokken 16:00. Dagens tinglysingsforskrift § 11 må tilpasses forslaget her.

Departementet følger ikke opp arbeidsgruppens forslag om å oppheve prioritetsfordelen for utleggs- og arrestforretninger. Departementet har blant annet lagt vekt på høringsuttalelsene til Politidirektoratet og Namsfogden i Oslo. Etter departementets syn er bestemmelsene om prioritetsfordel i tinglysingsloven § 20 og burettslagslova § 6-5 sentrale for å redusere muligheten for kreditorunndragelse. Konsekvensene av et forslag om oppheving av denne prioritetsfordelen har ikke blitt tilstrekkelig utredet, og departementet finner derfor ikke grunn til å fravike ordningen i denne omgangen. Innføring av klokkeslettsprioritet og tinglysing uten dagbokføring gjør det likevel nødvendig å foreta noen mindre språklige endringer i prioritetsregelen, jf. forslaget til nytt tredje ledd i tinglysingsloven § 20.

Departementet foreslår videre, i tråd med arbeidsgruppens forslag, at rettserverv som er registrert samtidig, gis lik prioritet, jf. forslaget til endringer i tinglysingsloven § 20 annet ledd. Når man ved elektronisk tinglysing har klokkeslettprioritet, vil det i praksis være svært sjelden at to dokumenter registreres samtidig. Etter særregelen for papirtinglysing kan imidlertid flere dokumenter få samme registreringstidspunkt, jf. forslaget til tinglysingsloven § 7 første ledd annet punktum. For papirdokumenter vil dokumenter som registreres samme dag, dermed fortsatt ha lik prioritet.

For utlegg foreslås en videreføring av bestemmelsen om at den eldste utleggsforretningen går foran når flere utleggsforretninger er registrert samme dag, jf. forslaget til tredje ledd annet punktum i tinglysingsloven § 20 som viderefører gjeldende tinglysingslov § 20 annet ledd annet punktum. Imidlertid kan også to utleggsbegjæringer måtte betraktes som samtidige slik at utleggsforretningene skal gis lik prioritet, jf. høringsuttalelsen fra Politidirektoratet og Namsfogden i Oslo. Departementet forutsetter at de tekniske løsningene som utvikles for elektronisk tinglysing, tar høyde for at det i enkelte tilfeller vil være nødvendig å registrere to utleggsforretninger på samme prioritet.

Departementet følger heller ikke opp arbeidsgruppens forslag om endringer i tinglysingsloven § 23 om rettsvern for avtalebaserte rettigheter i kollisjon med konkurs og tvangsakkord. Konsekvensene av et slikt forslag er ikke tilstrekkelig utredet eller begrunnet. Departementets forslag om å sløyfe kravet om dagbokføring fra tinglysingsloven, jf. proposisjonen punkt 5.4.4, gjør det likevel nødvendig med enkelte språklige endringer i tinglysingsloven § 23.

For å korrespondere med de foreslåtte endringene i tinglysingsloven §§ 7, 20 og 23 foreslår departementet også enkelte endringer i burettslagslova §§ 6-4 og 6-5.

Prioritetsfordelen for utleggs- og arrestforretninger og regelen om rettsvern mot konkurs og tvangsakkord medfører at et ferdigregistrert dokument risikerer å miste sin prioritet dersom det senere samme dag for eksempel registreres et utlegg eller det åpnes konkurs. Det bør derfor tas inn et standardisert forbehold om dette i tinglysingsattesten eller utskriften av grunnboken.