Høringssvar fra Norske Boligbyggelags Landsforbund SA (NBBL)

Høringsuttalelse - Endring i boliglovene - Digitale årsmøter, elektronisk kommunikasjon m.v.­­­­­­­­

NBBL støtter høringsforslaget fra departementet.

Vi viser til våre tidligere høringsuttalelser både til forslaget til nye permanente regler som var på høring i mai, og til høring om midlertidige regler i mars.

Reglene som nå fremmes er i stor grad like for alle tre lover. Dette er for borettslagsloven og eierseksjonsloven en fordel, og NBBL støtter at reglene på dette området ikke bør skille mellom om man bor i et borettslag eller i et eierseksjonssameie. Begge boligformer skal ivareta hensynet til privatpersoner og forbrukere uten detaljert fagkunnskap om boligretten.

Boligbyggelagene er imidlertid i en annen posisjon enn boligselskapene. De er bedrifter drevet etter samvirkeprinsippene, med profesjonell virksomhet, både som medlemsorganisasjon, forretningsfører, boligutbygger osv.

Til forslag til endringer i boligbyggelagsloven:

Boligbyggelagene har en administrasjon, som kommuniserer på vegne av boligbyggelaget og styret, med medlemmene og andre. Det er ikke styret i boligbyggelaget som kommuniserer direkte med medlemmene, men administrasjonen. Selv om styret er ansvarlig for administrasjonen, og må fatte prinsipielle avgjørelser og føre kontroll med administrasjonen, så fungerer disse styrene i praksis svært annerledes enn styrene i borettslag og sameier.

Det vises til høringsnotatet side 26(i dokument på KMDs hjemmeside, men s 22 i dokument utsendt til NBBL) under punktet om bbl § 1-5, hvor det vises til «…..slik som pålegg om salg.» Boligbyggelaget gir ikke pålegg om salg, det er det styrene i borettslag og eierseksjonssameier som gjør. Eksemplet passer derfor dårlig for boligbyggelagenes egen virksomhet. I sitt virke som forretningsfører kan boligbyggelaget representere boligselskapene, men her vil de måtte forholde seg til de reglene som gjelder for sin kunde.

Det er etter vårt syn nærmere å sammenligne boligbyggelagene med aksjeselskapene og deres styrer. Lovteksten bør derfor formuleres nærmere aksjelovgivningen, og annen selskapslovgivning, slik at det ikke oppstår tolkningstvil som kan vanskeliggjøre konkurransevilkårene for boligbyggelagene opp mot deres konkurrenter; boligutbyggere og regnskapsfirmaer.

NBBL foreslår etter dette at reglene for boligbyggelag formuleres likt som reglene i aksjeloven og eventuelt samvirkeloven, i den grad denne har bestemmelser om det samme. Dette er spesielt tydelig i forslaget til bbl §1-5 og reglene om elektronisk kommunikasjon.

Til forslaget til bbl § 2-6:

Vi er ikke kjent med at brønnøysundregisteret har stiftelsesdokumenter for boligbyggelag. NBBL har imidlertid utarbeidet standarddokumenter for dette.

Til forslaget til bbl § 5-6:

Kommentarene til forslaget preges av en forståelse av at generalforsamlingen i boligbyggelag er som generalforsamling og årsmøte i boligselskaper. Dette er ikke tilfelle. Generalforsamling i boligbyggelag preges for det første av at boligbyggelaget har betydelig flere medlemmer enn boligselskapene. Dette har ledet til ordningen med delegater. Men selv med delegater vil det i de fleste tilfeller være mange flere deltakere i møtet enn for et vanlig boligselskap. For det andre vil sakene som skal behandles være annerledes. Det vil i stor grad være saker knyttet til driften av boligbyggelaget, altså virksomheten i en bedrift, og ikke driften av boligselskapet der man bor.

Boligbyggelagene er positive til at det er opp til boligbyggelaget selv å vurdere om møtet skal avholdes fysisk eller digitalt.

Mange av boligbyggelagene ser på generalforsamlingen som en viktig møtearena mellom boligbyggelaget og medlemmene, både de som bor i tilknyttede borettslag og de ikke-boende medlemmene.

På grunn av antall deltakere i møtet er saker som inviterer til diskusjon ikke like godt egnet for digital behandling. Generalforsamlingen er i tillegg til det formelle, også en viktig sosial møteplass. Mange boligbyggelag bruker generalforsamlingen til å sette fokus på boligbyggelaget og dets arbeid, inkludert betydning av å stå sammen, og til å pleie kontakten mellom styret og medlemmene. Noen har i tillegg lagt kulturinnslag, foredrag av interesse, matservering osv. til møtene. Alt dette gir en dimensjon til møtene som gir god åpning for å stille spørsmål, og ha god kontakt mellom boligbyggelaget og medlemmer og delegater.

De ulike tekniske løsningene tilgjengelig i dag, har visse begrensninger i forhold til det å ta ordet, avlegge stemme etc. Det er også andre tekniske utfordringer, som at alle deltakere må få tilsendt link til møtet, delegatenes deltakelse må gjennom en form for verifisering/godkjenning, som må fylle kravene til datasikkerhet, og man må ha god kontroll på stemmegivning som foregår digitalt. Dette vil stille krav til ressurser hos boligbyggelagene for å kunne gjennomføre digitale møter på en tilfredsstillende måte.

Vår erfaring tilsier at mange boligbyggelag vil fortsette med fysiske møter dersom forholdene ligger til rette for det, men at man gjerne vil ha digitale møter som et fullverdig og godt supplement. Man ser det som positivt at boligbyggelagene selv har mulighet til å beslutte og gjennomføre generalforsamlingen digitalt, der de finner at forholdene ligger til rette for det. Ekstraordinære generalforsamlinger der en skal behandle en enkelt sak kan f.eks. være godt egnet som digitalt møte, eller møter hvor man kun skal behandle enkle og formelle saker. Digitale møter er også ressursbesparende.

NBBL er enig i at det bør være en form for sikkerhetsventil, og mulighet til å kreve fysisk møte, og støtter forslaget til krav om at 1/20 av andelseierne må stille seg bak et krav for å kunne kreve fysisk møte.

NBBL støtter også forslaget om at styret selv kan avgjøre hvordan styremøter skal avholdes.

Til forslag til endringer i borettslagsloven og eierseksjonsloven:

Forslagene og kommentarer til bestemmelsene er tilnærmet identiske i borettslagsloven og eierseksjonsloven, og behandles derfor under ett.

Vi legger til grunn at formuleringen i forslag til § 7-4 nytt fjerde ledd inneholder en feilskrift, da det vises til krav om «… ein tjuandedel av andelseigarane …», mens kommentarene til bestemmelsene og forslaget ellers argumenterer med at det skal være like ordninger for begge boligformer. Vi legger til grunn at formuleringen skal være som i eierseksjonsloven, med krav om minst to andelseiere som utgjør minst 10 % av stemmene.

NBBL er positive til at det er laget felles regler for begge eierformer, og har ikke innvendinger mot dette.

Som vi har skrevet i høringsuttalelser til tidligere høringer i saken, og høring om midlertidig lov, er NBBL positive til digitalisering av virksomheten i boligselskapene. Dette er i tråd med vårt forslag til departementet fra 2018.

Erfaringene med avholdte møter etter midlertidig lovgivning har vært positive. Det er registrert økt deltakelse, og mulighet til å gjennomføre møter har muliggjort tilnærmet vanlig drift i de fleste boligselskaper. Det har vært reist noe kritikk, men nærmere undersøkelser har i de fleste tilfeller avdekket at møtene da ikke har vært gjennomført i tråd med gjeldende regler om ikke-fysiske møter. Vi har ikke innhentet statistiske tall, men tilbakemeldinger vi har mottatt fra våre medlemmer tyder på at flere enn forventet håndterte overgangen til digital kommunikasjon og -møter godt, og at evnen til tilpasning er god. Det har vært utfordrende for styrene å håndtere dette uten forutsetninger på forhånd, og i en situasjon hvor de hadde liten tid til forberedelse, og for noen, begrenset tilgang til gode digitale løsninger for avholdelse av møtene. Det finnes imidlertid allerede flere teknologiske løsninger, og vi forventer en videreutvikling av disse, og vi oppfatter derfor ikke dette som et godt argument mot digitalisering av boliglovene.

Til fremdrift og ikrafttredelse:

Frem til ny lov vedtas vil det ikke være mulig å avholde årsmøter og generalforsamlinger uten fysisk møte. Utviklingen av smittesituasjonen som følge av covid-19 gjør at det fortsatt er vanskelig å avholde fysiske møter innenfor gjeldende regler. De lokale regler varierer, og situasjonen er for mange uoversiktlig, med tanke på hvilke regler som gjelder for hvilke arrangementer der de bor.

Vi får mange tilbakemeldinger fra våre medlemmer og deres kunder, boligselskapene, som uttrykker en frustrasjon over manglende mulighet til å avholde møtene uten fysisk fremmøte nå. Dette gjelder i første omgang ekstraordinære generalforsamlinger om forhold som låneopptak, utbyggingsprosjekter osv. Det uttrykkes også en økende bekymring for at de nye reglene heller ikke vil være på plass før de første ordinære generalforsamlinger og årsmøter starter i mars. I denne forbindelse er forslaget til overgangsregler positivt; om at møtet kan avholdes selv om innkallingen er sendt før loven har trådt i kraft. Skulle det ta lengre tid enn forventet å fullføre lovbehandlingen, eller situasjonen rundt covid-19 tilsier det, anmoder vi departementet om å vurdere nye midlertidige regler, slik at driften i boligselskapene kan unngå å bli skadelidende.

Med vennlig hilsen

Norske Boligbyggelags Landsforbund SA

Bård Folke Fredriksen

Administrerende direktør

Line Bjerkek­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­

Advokat­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­­