Forsiden

Høringssvar fra Martin Kile

Dato: 26.04.2020

Det er et uheldig insentiv til å misbruke plan- og bygningsloven som er bygget på tillit. Kommunen skal i saksbehandlingen legge til grunn tiltakshavers eller det ansvarlige foretakets opplysninger om at tiltaket oppfyller tekniske krav, jf. pbl §21-4. Dersom det gis en godkjenning på grunnlag av uriktige eller villedende opplysninger så vil det være uheldig at statens adgang til å overprøve reduseres. Det må ikke skapes insentiv til å påvirke bygningsrådet med privatrettslige forhold eller andre politiske virkemidler.

I saker der en dispensasjon vil påføre verdiminus på andre eiendommer så må det gis rett til kompensasjon. Det vil være en urett om dispensasjon vil kunne frata andre muligheter til tiltak. Det må ikke gis adgang til å vesentlig forringe andre eiendommer uten samtykke. Det må ikke skapes "førstemann til mølla" situasjoner, der den første som får dispensasjon hindrer andre eller påfører andre ekstra kostnader for deres eventuelle fremtidige tiltak.

I byggesaker der det benyttes ansvarlige foretak så mener jeg at det er interessekonflikter som kan være til ulempe for tiltakshaver eller naboer. Funksjonene ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende og ansvarlig utførende er i mange tilfeller det samme foretak eller flere foretak som har felles interesser ovenfor tiltakshaver eller naboer. Dette kan medføre uhensiktsmessige løsninger, uforutsette kostnader, unødig tidsforbruk, og forsuring av naboforhold som de ansvarlige foretak har et insentiv til å påføre tiltakshaver. I noen tilfeller kan tiltakshaver ende opp med en ulovlighet som må rettes eller rives.

Det burde være et uavhengig ansvarlig rådgivende foretak som skal ivareta tiltakshaver, naboer, og myndighetene sine interesser. Dette kan være en takstmann som har nødvendig faglig kompetanse til å gi råd til tiltakshaver om lover og regler, regulering og dispensasjon, eventuelle eksisterende ulovligheter, privatrettslige forhold, forskjellige og alternative løsninger, forventede kostnader, finansieringsmuligheter, forsikringer, standard kontrakter, og verdistigning for de forskjellige varianter av tiltak. Et ansvarlig rådgivende foretak skal gi tiltakshaver den informasjonen som er nødvendig og hensiktsmessig før tiltakshaver søker seg til andre ansvarlige foretak.

Jeg ser for meg at tiltakshaver bestiller en takstmann der oppdraget går ut på at det utføres en befaring av eiendommen, og en prat der tiltakshaver forklarer sine behov og ønsker. Tiltakshaver har sikkert gjort seg noen tanker og har tegnet noen ideer som kan da diskuteres. Jeg tror det er viktig at takstmann foretar en realitetssjekk og kommer med tilbakespill på det tiltakshaver har å si. Takstmann og tiltakshaver setter opp en liste sammen over forskjellige varianter av tiltak som det er interessant å taksere.

Takstmann skal også komme med egne anbefalinger av varianter for tiltak i forskjellige kostnadsklasser. Takstrapport skal inneholde en takst og en oversikt med beskrivelser av de forskjellige tiltaksvariantene. Det skal også i rapporten oppgis hvilke verdiminus de forskjellige tiltaksvariantene vil påføre de berørte naboeiendommer. Verdiminus på naboeiendommer er en kostnad som må bæres av tiltakshaver. Før tiltak nabovarsles så skal ansvarlig rådgivende foretak foreta en kontroll av prosjekteringen, søknad, gjennomføringsplan, og igjen taksere verdiminus på naboeiendommer. Nabovarsel skal inneholde den takserte verdistigning for tiltakshaver og de takserte verdiminus på berørte naboeiendommer. Berørte naboer må gis anledning til å foreta egen uavhengig taksering av verdiminus.