Forsiden

Høringssvar fra Oslo kommune

Oslo kommunes høringssvar - Forslag til lov om endring av lov om konsesjon, lov om jord og lov om odelsretten og åsetersretten (odelsloven)

Dato: 26.09.2016

Svartype: Med merknad

Oslo kommune har gjennomgått høringsnotatet, og vårt innspill til de foreslåtte lovendringer er som følger:

2 Arealgrenser for konsesjon og odel

Stortingets anmodningsvedtak:

  • nødvendig lovendring om å heve arealgrensene for konsesjonsplikt ved erverv av bebygd eiendom og lovbestemt boplikt til 35 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord. (Vedtak nr. 486).
  • at arealgrensen endres tilsvarende for odlingsjord etter odelsloven § 2. (Vedtak nr. 487).

Departementets forslag: 

Per i dag kan bebygd eiendom erverves uten konsesjon dersom eiendommens totalareal ikke overstiger 100 dekar, og hvor ikke mer enn 25 dekar av arealet er fulldyrka og overflatedyrka jord. Etter odelsloven § 2 blir en eiendom regnet som odlingsjord når fulldyrka eller overflatedyrka jord på eiendommen er over 25 dekar, eller det produktive skogarealet på eiendommen er over 500 dekar. Departementet forstår anmodningene slik at både dagens grense for konsesjonsplikt på totalt 100 dekar, og dagens grense for odlingsjord på 500 dekar produktiv skog, skal beholdes.

 

Departementet foreslår i tråd med Stortingets anmodningsvedtak nr. 486 å heve arealgrensene for konsesjonsplikt ved erverv av bebygd eiendom og lovbestemt boplikt fra 25 dekar til 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord. Tilsvarende foreslår departementet i tråd med Stortingets anmodningsvedtak nr. 487 å heve arealgrensen for odlingsjord fra 25 dekar til 35 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord. Lov 28.november 2003 nr.98 om konsesjon ved erverv av fast eiendom (konsesjonsloven)§ 4 første ledd nr. 4 og § 5 andre ledd og lov 28. juni 1974 nr. 58 om odelsretten og åsetesretten (odelsloven) § 2 foreslås endret i henhold til dette.

 

Oslo kommunes vurdering av forslaget:

Oslo kommune viser til at konsesjonsloven har som formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlige for samfunnet, jf. §1. Formålsbestemmelsen legger opp til at flere hensyn skal tilgodeses, herunder: (1) framtidige generasjoner behov, (2) landbruksnæringen, (3) behovet for utbyggingsgrunn, (4) hensynet til miljøet, allmenne naturverninteresser og friluftsinteresser, samt (5) hensynet til bosettingen.

 

Arealgrensene i konsesjonsloven og odelsloven er avgjørende for konsesjonsplikten ved erverv av fast eiendom (konsesjonsloven § 4), boplikten ved overtagelse av eiendom konsesjonsfritt fra nær slekt (konsesjonsloven § 5), og størrelsen en eiendom må ha for å være odlingsjord etter odelsloven (odelsloven § 2).

 

Departementets foreslåtte endringer som er i tråd med Stortingets vedtak, vil innebære at færre eiendommer enn i dag vil bli omfattet av konsesjonsplikt, og at færre eiendommer vil være gjenstand for boplikt. Endringen innebærer dessuten at færre eiendommer vil kunne odles.

 

3 Priskontroll etter konsesjonsloven

Stortingets anmodningsvedtak:

  • foreta en vurdering av om avgrensningen av beløpsgrenser og arealgrenser for praktisering av priskontroll bør fastsettes i en forskrift, og ber i tilfelle regjeringen komme tilbake til Stortinget med forslag om å innføre en slik forskriftshjemmel i konsesjonsloven. (Vedtak nr. 485)
  • komme tilbake til Stortinget med forslag til hvordan priskontrollen på rene skogeiendommer kan oppheves. (Vedtak nr. 488)
  • utrede regler som gjør at skogen på kombinerte jord- og skogbrukseiendommer kan unntas fra priskontroll, og komme tilbake til Stortinget med forslag til endrede regler. (Vedtak nr. 490).

 

Departementets forslag:

Departementet foreslår i tråd med Stortingets anmodningsvedtak nr. 485, en hjemmel for forskrift i konsesjonsloven slik at beløpsgrenser fastsettes i forskrifts form, og ikke som i dag gjennom rundskriv. Departementet mener at arealgrensene bør lovfestes.

 

Departementet foreslår i tråd med Stortingets anmodningsvedtak nr. 488 at priskontroll ved erverv av rene skogeiendommer bør oppheves.

 

Departementet oppfatter at Stortingets vedtak nr. 490 er begrunnet ut fra et ønske om at skogen kan unntas fra priskontroll, men at det skal være priskontroll ved erverv av de øvrige ressursene på slike "kombinerte" eiendommer med både jord og skog. Ved erverv av bebygd eiendom med både jord og skog foreslår departementet i tråd med Stortingets anmodningsvedtak nr. 486 at gjeldende arealgrense for konsesjonsplikt på 25 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord heves til 35 dekar. Departementet foreslår som en oppfølging av Stortingets anmodningsvedtak nr. 490 dessuten at dagens arealgrense på 500 dekar produktiv skog for priskontroll ved erverv av skog skal sløyfes ved erverv av bebygd eiendom med både jord og skog.

 

Ved erverv av ubebygde eiendommer med både jord og skog sender departementet to alternative lovtekster på høring. Alternativ 1 innebærer at det ikke gjøres endringer i forhold til innholdet i gjeldende regler, og at det som i dag alltid vil være priskontroll ved slike erverv. Alternativ 2 innebærer at priskontroll unnlates hvis eiendommene ikke består av mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord. Både etter alternativ 1 og 2 er imidlertid ordlyden i bestemmelsen om priskontroll endret slik at lovteksten angir både at det skal føres priskontroll ved erverv av eiendom som skal brukes til landbruksformål, og hvilke arealgrenser priskontrollen vil gjelde for.

 

Oslo kommunes vurdering av forslaget:

Omfanget landbrukseiendommer med priskontroll må ses i sammenheng med reglene om konsesjonsplikt. Arealgrensene for priskontroll ved erverv av bebygd eiendom og grensene for lovbestemt boplikt og odlingsjord er i dag sammenfallende. Departementet mener derfor at det vil være uheldig å endre arealgrensen for priskontroll separat uten at endringen ses i sammenheng med tilsvarende lovbestemte grenser for konsesjonsplikt, boplikt og odlingsjord. Oslo kommune er enige i denne vurderingen.

 

Kommunen viser til at formålet med priskontroll er at eiendommer som skal nyttes til landbruk, omsettes til en pris som bidrar til å realisere ulike mål i landbrukspolitikken. Prisnivået skal blant annet ikke være høyere enn det som reflekterer verdien av eiendommens driftsgrunnlag og den verdi eiendommen har som bosted, samtidig som det ikke stilles krav om urimelig høy egenkapital. Dette er for å sikre rekruttering av aktive yrkesutøvere til næringen og legge til rette for eierskap til landbrukseiendommer som gir grunnlag for langsiktig god ressursforvaltning. Det er et mål å legge til rette for inntektsmuligheter og sosiale forhold som skaper stabile heltids- og deltidsarbeidsplasser i landbruket.

 

Konsekvensen av departementets forslag vil innebære at spørsmålet om priskontroll bare blir avhengig av om eiendommen består av mer enn 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord. Oslo påpeker at heving av arealgrensen for priskontroll vil medføre at det blir vanskeligere å komme inn i landbruket.

 

Videre vises det til at skogen som utmark spiller en viktig rolle for jordbruket som ressurs i form av beite, seter og kapitalreisning til nyinvesteringer i bygg og anlegg på gården. Ved generasjonsskifte er tilgang på skogarealer og inntektsmuligheter fra skoghogst av vesentlig betydning for å løse finansiering av eierskiftet. Rene skogeiendommer er eiendommer uten jordbruksareal eller jordbruksareal mindre enn den lovfestede arealgrensensen. Oppheving av priskontroll på rene skogeiendommer kan medføre økt omsetting av skog til fordel for friluftsliv og jakt, som igjen medfører fare for at dyrket jord blir tatt ut av drift.

 

Oslo kommune stiller seg derfor negative til de foreslåtte lovendringene om å fjerne priskontroll ved salg av rene skogeiendommer. Oslo mener at priskontroll sikrer landbruket (jord- og skogbruk) langsiktig risikospredning og mulighet for utnyttelse for jordbruket (nydyrking og beite). Med lovendringen kan generasjonsskifte i landbruket/jord-skogbruk bli dyrere i bynære strøk.

 

Oslo kommune er positive til forslaget om å innføre en hjemmel for forskrift i konsesjonsloven slik at beløpsgrenser fastsettes i forskriftsform. Dette vil bety at beløpsgrenser fastsettes gjennom høringsprosesser og ikke direkte gjennom administrative rundskriv. Administrasjonskostnadene i kommunen vil ikke øke vesentlig med lovendringen.

 

4 Deling, konsesjon og tilleggsjord

 

Stortingets anmodningsvedtak:

  • vurdere hvordan produktive jord- og skogbruksarealer på en eiendom kan overdras som tilleggsjord til eiendommer som har tilstøtende grenser, ligger i nærheten av, og/eller forpaktes, uten at det skal være nødvendig å søke samtykke til deling eller konsesjon. Stortinget ber regjeringen komme tilbake til Stortinget med forslag om en slik endring.

 

Departementets forslag:

Departementet foreslår regler om unntak fra delingsbestemmelsen og unntak fra konsesjonsplikt for å stimulere til salg av tilleggsjord og -skog.

Forslaget om unntak fra delingsbestemmelsen er betinget av at eier deler fra tun på ikke mer enn fem dekar, og selger resten av eiendommen til en som erverver den som tilleggsjord eller -skog til egen eiendom. Gjelder ervervet jordbruksareal, må eiendommen arealet legges til være i drift. Den som erverver tilleggsarealet må enten være eier av tilgrensende eiendom, eller hvis ervervet dreier seg om jordbruksareal, ha leid eller forpaktet arealet i minst fem år forut for ervervet. I begge tilfeller må den eiendommen erververen har fra før være over en viss størrelse, i lovutkastet er dette knyttet til arealgrensene for odlingsjord, jf. odelsloven § 2. Departementet ber imidlertid høringsinstansene om innspill til hvor denne grensen bør legges, for eksempel på 5 dekar jordbruksjord eller 25 dekar produktiv skog. Forslaget om unntak fra delingsbestemmelsen forutsetter ut over dette at det må foreligge en skriftlig avtale mellom partene.

 

Forslaget om unntak fra konsesjonsplikten er betinget av at den som erverver tilleggsarealet enten eier eiendom som grenser til tilleggsarealet, eller har leid arealet i minst fem år forut for ervervet. Ervervet må gjelde hele eiendommen med unntak av tun på ikke mer enn fem dekar. I lovutkastet er det som ved unntak fra delingsbestemmelsen lagt til grunn at den eiendommen erververen eier fra før må falle inn under arealgrensene for odlingsjord etter odelsloven § 2. Departementet ber imidlertid høringsinstansene om innspill til hvor denne grensen bør legges, for eksempel på 5 dekar jordbruksjord.

 

Oslo kommunes vurdering av forslaget:

Kommunen fraråder at jordlovsbehandling utelates ved spørsmål om tilleggsjord og – skog. Forslaget hindrer vurdering av om intensjonen er tilleggsareal til andre gårdsbruk eller om det er ren fradeling av tun. Konsesjonsfriheten kan da følge av jordlovsvedtaket. Oslo kommune har derfor ikke tatt stilling til hvor en eventuell ny arealgrense bør legges.

 

Foreslått endring kan medføre økt spekulasjon omkring hvorvidt forpaktningsavtaler og/eller leiejordsavtaler kan gi grunnlag for konsesjonsfritak. Forslaget innebærer uklare kontrolloppgaver for kommunen.

 

5 Fradeling av tomter

Departementet foreslår en regel om unntak fra søknadsplikten etter delingsbestemmelsen i jordloven § 12 for ubebygde tomter ikke over 2 dekar til bolig, fritidshus eller naust. Forslaget kommer i tillegg til Stortingets anmodningsvedtak nr. 489 om å lempe på delingsbestemmelsen. Forslaget er begrunnet ut fra et ønske om å bidra til forenkling av regelverket, redusere byråkratiet og gi den enkelte bonde større råderett over egen eiendom i tråd med det som er sentrale mål i Sundvolden-plattformen. Unntaket gjelder kun på areal som ikke er jordbruksareal (fulldyrka jord, overflatedyrka jord eller innmarksbeite). Som følge av forslaget foreslår departementet samtidig en endring i konsesjonsloven § 4 første ledd nr. 1. Forslaget får ingen betydning for plikten til å søke deling etter plan- og bygningslovens regler.

 

Oslo kommunes vurdering av forslaget:

Kommunen fraråder forslaget om lempning på jordlovsbehandling for små tomter. Endringen innebærer en svekkelse av vektlegging av landbruket i området og yrkesaktive i landbruket. Kommunen vil kunne avklare tomtedelinger etter plan- og bygningsloven gjennom kommuneplanen i overordnet planlegging. Jordloven som særlov for yrkesaktive innenfor landbruksektoren (formålsparagrafen i jordlova), er imidlertid ikke nødvendigvis vektlagt. Det frarådes derfor at jordloven mister sin tyngde som sektorlov.

 

6 Driveplikt

Departementet foreslår flere endringer i jordloven § 8 som gjelder driveplikt for eiere av jordbruksareal.

 

Departementet foreslår å oppheve kravet om at leieavtalen skal vare i minst 10 år. Et lovbestemt vilkår om varighet i 10 år kan være gunstig for enkelte husdyrprodusenter som har behov for en langsiktig tidshorisont for eksempel ved bygging av driftsbygninger. Vilkåret er imidlertid en uheldig binding av avtalefriheten ved andre produksjoner, for eksempel grønnsaksproduksjon der produksjonen er avhengig av vekstskifte. Departementet mener at regelverket bør åpne for større fleksibilitet. Videre foreslår departementet å oppheve kravet om at leiejord skal være tilleggsjord til annen landbrukseiendom, og dermed også at avtalen skal føre til driftsmessig gode løsninger. Kravet om at leieavtalen skal være skriftlig, opprettholdes. Det foreslås at eieren får en plikt til å sende kopi av leieavtalen til kommunen.

 

Departementet foreslår også å oppheve departementets (kommunens) myndighet til å inngå avtale om bortleie av jord når pålegg om bortleie, tilplanting eller andre tiltak ikke etterkommes.

 

Oslo kommunes vurdering av forslaget:

Oslo kommune fraråder å fjerne vilkåret om 10-års leieavtale i jordloven. Kommunens jordareal er sterkt avhengig av dreneringsvedlikehold innenfor de økonomiske rammene hva gras- og kornproduksjon kan gi. Færre år i avtalen skaper usikkerhet om leietaker får leie arealene i etterkant av leieperioden.

 

7 Bestemmelser om tilskudd

 

Departementet foreslår en tilføyelse i jordloven § 18 (føresegner om tilskudd) om at endelig vedtak om tilbakebetaling av tilskudd er tvangsgrunnlag for utlegg, slik at staten ikke først er nødt til å få fastslått betalingsplikten ved dom.

 

Oslo kommunes vurdering av forslaget:

Oslo kommune har ingen kommentar til dette forslaget.

 

 

Lan Marie Berg

byråd