Høringssvar fra Norsk Eiendom

Deres referanse: 22/5204-1

Høringssvar: Forslag til forbud mot negative servitutter og eksklusive leieavtaler i dagligvaremarkedet

Innledning

Norsk Eiendom er bransjeforeningen for over 290 eiendomsutviklere og –forvaltere, inkludert profesjonelle boligutleieaktører, fra hele landet. Våre medlemmer utvikler, forvalter og leier ut næringseiendom og boliger. Herunder leier flere av våre medlemmer ut lokaler til dagligvareaktørene.

Norsk Eiendom er positiv til tiltak som bedrer konkurransesituasjonen i næringslivet, herunder tiltak som fremmer nyetableringer i dagligvarebransjen. Vi er imidlertid noe usikre på om den foreslåtte reguleringen treffer godt nok i forhold til den uttalte målsettingen. Et forbud mot negative servitutter og eksklusivitetsklausuler i leiekontrakter vil innebære en inngripen i partenes avtalefrihet, hvilket vil kunne gi uønskede konsekvenser i enkelte tilfeller, både fra et forretningsmessig og samfunnsmessig ståsted. Derfor er det viktig at et eventuelt forbud er nøye gjennomtenkt og treffsikkert, og at det ikke går lengre enn det som er nødvendig for å oppnå den uttalte målsetningen.

Vi savner en nærmere analyse av flere relevante faktiske og rettslige forhold, som etter vårt syn burde blitt presentert og redegjort for i høringen. Det vises særlig til de punkter i høringsnotatet der departementet selv etterspør informasjon og vurderinger fra høringsinstansene.

Bruk av negative servitutter og avtaleklausuler i leiekontrakter kan være ulovlig allerede etter dagens lovgivning. I den utstrekning hensikten med lovforslaget kun er å videreføre og presisere innholdet i de skranker for bruk av negative servitutter og eksklusive leieklausuler som allerede følger av gjeldende rett, fremstår det som mer hensiktsmessig å utgi en veileder enn å vedta nye regler.

I forlengelse av ovennevnte bør det vurderes om det i første omgang er tilstrekkelig å innføre en opplysningsplikt ved etablering av negative servitutter og eksklusivitets­klausuler. Dette gjerne i kombinasjon med en veileder som tydeliggjør hva som er tillatt og forbudt etter gjeldende rett. Innføring av en opplysningsplikt vil bevisstgjøre aktørene på problemstillingen, herunder forutsette at aktørene foretar nærmere vurderinger av eksklusivitetsklausulenes lovlighet. Hvis innføring av en slik opplysningsplikt har ønsket effekt vil det ikke være behov for ytterligere lovreguleringer med de inngrep i avtalefriheten som en forbudsregulering medfører.

For ordens skyld nevnes at Norsk Eiendom ikke har gjort noen nærmere analyse av departementets fremstilling av EØS-rettslige og konkurranserettslige spørsmål. I vårt høringssvar har vi forutsatt at departementets fremstillinger og vurderinger av både faktiske og rettslige forhold i høringsnotatet er korrekte.

Ut over ovennevnte har vi noen ytterlige kommentarer, slik det fremgår i det følgende:

Forbud mot eksklusivitetsklausuler kan hindre etableringer og vekst

Norsk Eiendom antar at regler for bruk av og forbud mot negative servitutter og eksklusive leieavtaler potensielt kan senke terskelen for nyetableringer i dagligvarebransjen, forutsatt en hensiktsmessig og tilstrekkelig treffsikker utforming av reglene. Det vil i så fall være positivt.

Samtidig bør man se hen til at et forbud vil kunne representere en etableringshindring i enkelte tilfeller. Nyetableringer er ofte kostbare, særlig i nye bygg. Ved nyetableringer vil ofte utleier og leietaker være enige om at det er hensiktsmessig for begge parter at leietaker sikres en form for eksklusivitet, slik at leietaker er sikret det kundegrunnlaget som er nødvendig for å forsvare investeringen ved nyetableringen. Tilsvarende vil en eksisterende dagligvareforretning som ønsker å utvide sin etablerte butikk og sitt vareutvalg ved å flytte til i nye lokaler i samme bygg eller til nye lokaler "på andre siden av gata" kunne være avhengig av å sikre at de gamle lokalene ikke arves direkte av en konkurrent etter utflytting. I så fall risikerer handelsaktøren å miste sin opparbeidede kundebase ved at kundene fortsetter å gå til det etablerte handelspunktet av gammel vane. Da kan det være strategisk riktig for aktøren å droppe en ellers ønsket nyetablering eller utvidelse, og bli i sine gamle handelslokaler. I så fall taper både utleier, leietaker og dagligvarekundene på et forbud mot negative servitutter og eksklusivitetsklausuler.

Det ovenstående innebærer at det kan være tilfeller der det er avgjørende for gjennomføringen av samfunnsnyttige prosjekter, at man får avtalt den type reguleringer som den foreslåtte forskriften skal forhindre. Ved en eventuell innføring av et forbud mot negative servitutter og eksklusivitetsklausuler bør det derfor vurderes om slik regulering likevel kan tillates for en begrenset periode.

Oppsummering – Norsk Eiendoms oppfatning

Norsk Eiendom er i prinsippet positive til regler som potensielt kan senke terskelen for nyetableringer i dagligvarebransjen. Med henvisning til overstående er det imidlertid Norsk Eiendoms oppfatning at de foreslåtte reglene ikke er tilstrekkelig gjennomarbeidede og presise, og at konsekvensene av forslaget ikke er tilstrekkelig utredet. Dermed fremstår forslaget som et potensielt uheldig inngrep i markedsaktørenes avtalefrihet.

I første omgang bør departementet vurdere om det er tilstrekkelig å utarbeide en veileder som presiserer innholdet i de skranker for bruk av negative servitutter og eksklusive leieklausuler som allerede følger av gjeldende rett. Eventuelt kan man vurdere å supplere veilederen med en opplysningsplikt ved etablering av negative servitutter og eksklusivitets­klausuler for dagligvare­markedet, for å bevisstgjøre markedsaktørene når de inngår avtaler om negative servitutter eller eksklusivitetsklausuler. Først hvis disse tiltakene ikke gir ønsket effekt bør det være aktuelt å innføre forbud mot etableringer av negative servitutter og eksklusivitetsklausuler i dagligvarehandelen.

Norsk Eiendom stiller gjerne til disposisjon hvis departementet ønsker ytterligere innspill fra bransjen.

Med vennlig hilsen

Sven Magnus Rivertz
Advokat
Norsk Eiendom