Høyringssvar om forslag til endringar plan- og bygningsloven, eigarseksjonslova og burettslagslova

Vi visar til departementet sitt brev av 3.5.2019 kor Fylkesmannen i Rogaland blir bedt om å uttala seg til departementet sitt forslag til endringar i plan- og bygningslova, eigarseksjonslova og burettslaglova. Fylkesmannen har følgjande merknadar til endringsforslaget:

Del 1: Forslag til endringar i plan- og bygningslova

Kap. 1 Forslag til revidert kapittel 31- krav til eksisterande byggverk

Generelt meiner Fylkesmannen at føresegner som gjelder oppfølging av noko som er ulovleg høyrer heime i lovas kapittel 32 om oppfølging av ulovlege forhold. Kapittel 31 gjeld krav til eksisterande byggverk og i den grad byggverk ikkje blir halde i den stand lova krev jf. t.d. forslag til ny § 31-1, er dette ulovleg og forholdet skal følgjast opp etter kapittel 32, jf. § 32-1. Det ville vere meir i samsvar med lovas system om føresegner om oppfølging av ulovlege forhold vart flytta til kapittel 32.

Pkt. 1.1.

Ny § 31-1. Vidareføring av gjeldande rett.

Fylkesmannen meiner det er positivt at dette grunnleggjande prinsippet blir første føresegn i kapittel 31. Fylkesmannen meiner at det må vurderast om det er behov for å sjå endringane i samanheng med føresegner om sikring av terreng/uteområde i kapittel 28.

Pkt. 1.2.

Ny § 31-2. Presisering av at det berre er relevante tekniske krav som skal oppfyllast ved tiltak på eksisterande byggverk.

Vi er i utgangspunktet positive til at det presiserast at det berre er relevante krav som gjeld.

Første avsnitt tredje punktum kan etter vår meining klargjerast (endring i kursiv):

"øvrige tiltak gjelder lovens krav kun for de deler av byggverket som tiltaket omfatter, og er avgrenset til krav som har klar effekt for byggverkets funksjon"

Pkt. 1.3.

Ny § 31-3. Byggverk som er eller brukast i strid med seinare vedteken plan - klargjering av kva tiltak kan tillatast utan krav om dispensasjon frå plan.

Departementet ynskjer innspel til om første avsnitt er nødvendig. Vi meiner at det ikkje er nødvendig å ha føresegnene i første avsnitt då dette allereie følgjer av §§ 11-6 og 12-4 om rettsverknad av plan.

Fylkesmannen i Rogaland har vanskeleg for å sjå at det føreslegne andre avsnitt bidrar til harmonisering med unntaka frå søknadsplikt då unntak frå søknadsplikt berre gjeld for tiltak som er i samsvar med plan, jf. t.d. § 20-5 første setning (nedst på side 9 i høyringsnotatet).

Det vil vere saker kor t.d. fasadeendring eller oppføring av tekniske installasjonar er i strid med plan, t.d. i verneområde, og unntaket frå søknadsplikt gjeld ikkje i slike tilfelle. Det vil etter vårt syn vere uheldig om det kom inn ei føresegn som seier at slike tiltak er unnatekne frå krav om dispensasjon for eksisterande byggverk. Dette vil kunne føre til ein uklar situasjon for m.a. "Trehusbyen" i Stavanger.

Pkt. 1.4.

Ny § 31-4. Gjeldande § 31-2 fjerde avsnitt fungerer ikkje etter sin hensikt og det er nødvendig med endringar for å sikre at føremålet med føresegna blir oppfylt. Gjeldande føresegn nyttar også omgrep som ikkje samsvarer med omgrepsbruken elles i lova og det er derfor nødvendig å rydda i omgrepsbruken også.

Det er uklårt kor langt den nye føresegna rekker. Gjeld føresegna berre tiltak på eksisterande bygningsmasse (slik eksempla på side 13 tyder på), eller gjeld føresegna for eksisterande byggverk i vidare forstandslik at t.d. tilbygg på eksisterande byggverk er omfatta? Viss føresegna gjeld for eksisterande byggverk i ein slik vidare forstand, vil dette ha store konsekvensar for planmessig styring av høgde, avstand og utnyttingsgrad.

Departementet ber om innspel på om nokre av momenta i bokstav a kan utelatast. Vi meiner at type tiltak og formål med tiltaket i overlappar kvarandre i stor grad.

Fylkesmannen i Rogaland meiner at det bør vurderast om det i det heile skal være mogleg å gjere unntak frå krav som skal ivareta personars liv og helse, branntryggleik og fare mot flaum og skred. Det kunne t.d. gjelde eit unntak kor det er kartlagt fare for flaum og/eller skred.

Pkt. 1.5.

Ny § 31-5. Føremålet med endringane er språklege forenklingar utan realitetsendring.

Pkt. 1.6.

Ny § 31-6. Føremålet med endringane er språklege forenklingar utan realitetsendring.

Pkt. 1.7.

Ny § 31-7. I hovudsak ei vidareføring av innhaldet i gjeldande § 31-3 andre ledd.

Fylkesmannen i Rogaland meiner at oppfølging av ulovlege forhold høyrer heime i pbl. kapittel 32. Føresegna i ny § 31-7 svarar langt på veg til § 32-3 som seier at plan- og bygningsmyndigheitene kan pålegga retting av forhold i strid med lova. Dersom det oppstår forhold som er i strid med § 31-1, kan den ansvarlege gis pålegg om retting i medhald av § 32-3 og den føreslegne § 31-7 synes på den bakgrunn å vere overflødig.

Viss departementet ikkje er einig i at føresegna er overflødig, meiner vi at formuleringa er noko uheldig og at den må endrast (endring i kursiv):

"tiltak som avverger fare for skade på, eller avbøter vesentlig ulempe"

Pkt. 1.8.

Ny § 31-8 og § 31-9.

Fylkesmannen i Rogaland meiner at oppfølging av ulovlege forhold høyrer heime i pbl. kapittel 32.

Føresegna i ny § 31-8 svarar langt på veg til § 32-4. § 32-4 gir berre heimel for pålegg om stans og opphøyr av bruk med augneblikkeleg verknad, men kunne enkelt vore endra til å omfatte også retting av ulovlege forhold i tidskritiske tilfelle.

Vi kan ikkje sjå at det er heimel for tvangsmulkt i gjeldande § 31-3 slik det er sagt i punkt 1.8.1 første avsnitt i høyringsnotatet. Viss departementet held fast ved at det skal gjevast føresegner om pålegg i kapittel 31 bør det kanskje takast inn føresegner om tvangsmulkt eventuelt ei tilvising til heimel for tvangsmulkt i § 32-5.

Pkt. 1.9.

Ny § 31-10.

Det er positivt at det presiserast at pålegg om riving inneber løyve til riving då dette har vært ei problemstilling i enkelte saker.

Vi er einig i at "sterkt skjemmende" er overflødig.

Det verkar ikkje naturleg å knyte vilkår til pålegg. Eit pålegg kan etter vår oppfatning innehalde krav som skal sikre at omsyn til helse, miljø og tryggleik skal ivaretakast ved gjennomføring av pålegget. Ettersom pålegget reknast som eit løyve til riving og det er vanleg å knyte vilkår til løyve, er problemstillinga av liten betydning.

Pkt. 1.10

Ny § 31-11.

Positivt at kommunen får moglegheit til å gripe inn.

Pkt. 1.11.

Ny § 31-12. Vidareføring av gjeldande rett.

Pkt. 1.12.

Ny § 31-13. Vidareføring av gjeldande rett.

Kap. 2 Føresegn som ikkje er vidareført i kapittel 31.

Fylkesmannen har ingen merknadar til departementets merknader i kapittelet.

Kap. 3 Forslag til andre endringar i plan- og bygningslova

Pkt. 3.1

Føresegna presiserer at omsynet til tilgjenge er eit av lovas føremål. Dette er ingen realitetsendring, men kun ei kodifisering av gjeldande rett. Fylkesmannen har ikkje merknader til dette, og støtter departementets vurderingar.

Pkt. 3.2

Departementet foreslår at omsynet til tilstrekkeleg bustadbygging takast inn i § 3-1. Grunngjevinga bak forslaget er tronga for å legge til rette for «raskere, enklere og rimeligere boligbygging». Fylkesmannen har ikkje merknader til sjølve lovendringa. Fylkesmannen er samd i at endringa av § 3-1 vil kunne bidra til å sette enda større fokus på etterspurnaden for bustadbygging, særleg i dei store byane der tronga er størst. Tilstrekkeleg bustadproduksjon er i så måte ein viktig del av det heilskaplege bustadsosiale arbeidet.

Av dialogen Fylkesmannen har med kommunane på Nord-Jæren på dette området vil vi likevel nemne at «raskere, enklere og rimeligere» bustadbygging ofte tas til inntekt for fortsett bustadbygging utanfor kommunens eigne byutviklingsområder og influensområder for høgverdig kollektivtransport. I same høve settast det gjerne også fram misnøye med statlege planretningslinjer for samordna bustad,- areal- og transportplanlegging (SPR BATP), som opplevast for rigide og for fokusert på fortetting i områder der det er dyrt å bygge bustader. Ved å endre føresegna som foreslått vil ein, i tillegg til å sette bustadpolitikk høgare på planagendaen, også opne opp for meir diskusjon om bustadbygging utanfor områder sett av til byutvikling og fortetting. Fylkesmannen anbefaler derfor at departementet presiserer at endringa er foreslått for å bidra til økt bustadproduksjon i prioriterte byutviklingsområder med god kollektivdekning.

Pkt. 3.3

Departementet foreslår at hovudombygging skiljast ut som eit eiga tiltak i § 20-1. Fylkesmannen har ikkje merknader til sjølve lovendringa, og støttar departementets vurderingar når det gjeld dette. Departementet tar sikte på å utarbeide ei rettleiing med døme som blant anna vil omtale nærare kva som ligger i omgrepet. Dette er positivt, då det ikkje går tydeleg frem kva som ligg i omgrepet i dag. Høyringsnotatet har tydeleg eksemplifisert tiltak som er omfatta og ikkje omfatta av omgrepet. Fylkesmannen meiner det hadde vore positivt om det i rettleiinga også vart vist til årsaka til at hovudombygging er søknadspliktig, for å gjere tydeleg grensa mellom hovudombygging/vesentleg endring/fasadeendring på den eine sida og grensa mellom hovudombygging/nyoppføring av bygg på den andre sida, jf. teksten i høyringsnotatet s. 28 om i kva grad vurderinga av om det ligg føre hovudombygging kan prøvast av domstolane.

Pkt. 3.4

Departementet visar til at gjeldande § 31-2 tredje ledd er vanskeleg å forstå og kan feiltolkast. Forslaget presiserer og gjer innhaldet i føresegna tydelegare. Føresegna blir delt i to og flytta til to andre kapittel i lova. Når føresegna som gjeld ekspropriasjon som avslagsgrunn vert flytta til kapittel 29 (Krav til tiltaket), vert den gjeldande generelt, og ikkje berre for eksisterande byggverk. Fylkesmannen støttar departementets vurderingar og er positiv til dette. For å gjere det tydelegare at føresegna er ei materiell avslagsføresegn endrast ordlyden frå «unnlate å gi tillatelse» til «avslå». Fylkesmannen støttar departementets vurderingar når det gjeld presiseringa i § 21-4 om sakshandsamingstid.

Pkt. 3.5

Departementet har føreslege to alternative endringar av § 21-6 om privatrettslege forhold. I forslaget til ny føresegn er det vist til både «plan- og bygningsmyndighetene» og til «Bygningsmyndighetene». Viss dette ikkje er eit bevisst val, meiner Fylkesmannen at omgrepsbruken bør samkøyrast i føresegna. Fylkesmannen støttar primært alternativ 2, og er samd i vurderingane som går frem av høyringsnotatet. Videre støttar vi forslaget om, og meiningsinnhaldet i, nytt felles andre ledd slik det går frem av høyringsnotatet punkt 3.5.6 IV. Fylkemannen meiner likevel at andre og tredje punktum i andre ledd er noko uklar, og at teksten med fordel kan formulerast om.

Alternativ 1: Fylkesmannen er også positiv til løysinga med dokumentasjonsplikt for tiltakshavarar som skal bygge på annan manns grunn. Vi støtter departementets vurderingar om at det vil vere unødvendig komplisert å måtte gå til retten for å hindra andre frå å bygga på eiga eigedom. Likevel, alternativ 1 vil kunne føra til nye tolkingsproblem samanlikna med dagens situasjon (til dømes om samtykket er tilstrekkeleg, frivillig, informert, utvitydig osv.), og endringa vil derfor ikkje nødvendigvis føre til nokon forenkling for bygningsmynda. Som departementet viser til, er desse vurderingane forhold domstolane er best eigna til å vurdere.

Pkt. 3.6

Føremålet med endringane er språklege forenklingar og strukturelle endringar utan realitetsendring. Fylkesmannen støtter departementets vurderingar.

Pkt. 3.7

Meiningsinnhaldet i § 31-1 flyttast til § 29-2, frå ei føresegn med avslagsheimel på vilkår til ei føresegn med sjølvstendig avslagsheimel. Kommunens høve til å avslå vert utvida. Fylkesmannen har ikkje merknader til dette, og støtter departementets vurderingar.

Kap.4 Økonomiske og administrative konsekvensar

Fylkesmannen er positiv til at presiseringar og enklare språk vil gjera det lettare for tiltakshavarar og bedrifter å forstå regelverket, og samtidig gjere regelverket lettare å forvalte. Fylkesmannen er ikkje nødvendigvis samd i at det ei positiv verknad av forslag til ny § 31-4 at «det blir enklere å utnytte de mange uinnredede loftene som finnes i store byer. Dette bidrar til bedre utnyttelse av eksisterende bygningsmasse, noe som er positivt for bygningseier og samfunnet», sjølv om tanken bak er at kommunen kan legge avgjerande vekt på at byggverket får betre standard.

Del. 2 Korttidsutleige og «hyblifisering»

Kap. 5 Regulering av korttidsutleige

Fylkesmannen er samd med departementet i at det i byggjesaksforskrifta § 2-1 er behov for å gjere nærmare greie for kva som skal forståast med korttidsutleige av bustad, og å gjere greie for når kortidsutleige av bustad medfører søknadspliktig bruksendring av bustad til næringsformål. Vi er og samd i at plan- og bygningslovgivinga på dette området så langt som rå bør harmoniserast med anna lovgjeving om utleige av bustad. Fylkesmannen meiner på denne bakgrunnen at grensa på totalt 90 leigedøgn døgn per år som fastsett i eigarseksjonslova som er nemd i høyringa kan vere ein fornuftig grense for når korttidsutleige av bustad skal sjåast på som søknadspliktig bruksendring av bustad.

Fylkesmannen er samd med departementet i at hyppig utskifting av leigetakarar ved korttidsutleige av heile bustaden, kan påverke nabolaget negativt ved at slike leigeforhold kan medverke til lite ønskjeleg framandgjering i nabolaget. Fylkesmannen meiner at også korttidsutleige av ein del av bustaden kan medverke til ein slik framandgjering i nabolaget, og vi meiner difor at departementet i det vidare arbeidet med å klargjere når utleige av bustad inneber søknadspliktig bruksendring, bør vurdere i kva utstrekning også korttidsutleige av berre ein del av bustaden vil krevje søknad om bruksendring. Fylkesmannen meiner departementet også bør vurdere om det er behov for å setje ei grense for kor mange kortvarige utleigeforhold som kan tillatast innanfor ein øvre grense for antall leigedøgn per år som ikkje skal krevje søknad. Vidare meiner Fylkesmannen at departementet bør vurdere om det er behov for å skilje mellom fritidsbustader og bustader når det skal gjevast føresegner om korttidsutleige. Fylkesmannen meiner at departementet i det vidare arbeidet med å klargjere byggjesaksforskrifta også bør vurdere verknadene av meir langsiktige leigeforhold. Fylkesmannen siktar til dei tilfella kor leigar av bustaden er eit selskap som bruker bustaden til kortare eller lengre innkvartering for ulike mannskap i selskapet - for eksempel sesongarbeidarar, eller mannskap som arbeider i rotasjonen til dømes offshore arbeidarar som berre bur i bustaden i kortare periodar. Etter Fylkesmannens vurdering kan også den sistnemnde typen utleige i ein viss mon medverke til skape framandgjering i eit bustadområde. Bruksendring av bustad kan være avhengig av dispensasjon. Fylkesmannen meiner departementet i det videre arbeidet med å regulere korttidsutleige av bustad bør vurdere i kva grad bruksendring i form av intensiv kortidsutleige av bustad skal krevje dispensasjon frå arealformålet bustad.

Kap. 6 Regulering av «hyblifisering»

Fylkesmannen er samd med departementet i at det er behov for å regulere omfanget av såkalla «hyblifisering» dvs. tiltak som inneber at ein bustaden blir bygd om eller på annan måte vert tilrettelagt som bustad for fleire personar enn det som er vanleg for ein bustad med tilsvarande storleik og romløysing.

Fylkesmannen har ingen vesentlege merknadar til departementet sitt forslag til endringar i pbl. § 11-9 nr. 5 og pbl. § 17-7 nr.2.

Det er på det reine at det i ein bustad kan gjennomføre fleire mindre endringar innanfor bueininga utan at dette utløyser krav om søknad og løyve, jf. departementet sine merknader om dette på s. 59 i høyringa. Etter vår vurderinga bør departementet i det vidare arbeide med å klargjere byggjesaksforskrifta § 2-1 vurdere om det er mogleg å klargjere betre når søknadsplikta blir aktuell pga. hyblifisering av bueininga. Fylkesmannen siktar særleg til dei tilfella kor det ikkje blir gjort bygningsmessige endringar i bustaden, men kor det berre blir lagt til rette for at mange personar som ikkje er i familie med kvarande til dømes studentar kan bu i bustaden.

Del 3. Ladepunkt for EL-bil

Kap. 7. Rett til å sette opp ladepunkt i burettslag og eigarseksjonssameige

Fylkesmannen har ingen merknadar til departementet sine merknadar i dette kapittelet.