Høringssvar fra Eiendomsadvokatenes servicekontor

Dato: 15.09.2021

Høringsuttalelse - NOU 2021 Trygg og enkel eiendomsmegling

Innledning

Eiendomsadvokatenes Servicekontor er en forening for advokater som har eiendomsmegling som et vesentlig virksomhetsområde, og for advokatledede eiendomsmeglingsforetak. Vi bistår våre medlemmer ved å arrangere kurs som oppfyller kravene til etterutdanning, medhjelperkurs/medhjelpereksamen, råd i enkeltsaker, dokumentmaler, maler for å ivareta krav etter hvitvaskingsloven m.v. Vi har i dag ca. 200 advokatforetak som medlemmer.

Om forslaget

Eiendomsmeglingslovutvalget foreslår ikke en ny lov, men en rekke endringer i gjeldene lov. Noen av de mest vidtrekkende forslagene gjelder advokaters rett til å drive eiendomsmegling.

Utvalget foreslår at dagens ordning hvor advokater har rett til å drive eiendomsmegling direkte på bakgrunn av advokatbevilling oppheves og erstattes av krav til ordinær foretaksbevilling for eiendomsmegling.

Forslaget innebærer at advokater vil bli underlagt de samme regler som eiendomsmeglings-foretak, herunder krav til formalisert internkontroll for den eiendomsmeglingsfaglige utøvelsen av virksomheten. Forslaget innebærer også at advokater som driver eiendomsmegling blir underlagt krav til etterutdanning, uavhengig av antall omsetninger. I dag er advokater fritatt for etterutdanning dersom det er mer enn seks måneder siden siste omsetning.

Advokater blir også underlagt samme krav til egenkapital og krav til egnethet som for andre eiendomsmeglingsforetak. Øvrige krav til uavhengighet, forbud mot egenhandel, annen næringsvirksomhet m.v gjelder allerede i dag for advokater slik at krav om særskilt bevilling ikke gjør noen forskjell.

Eiendomsadvokatenes syn på lovforslaget

Eiendomsadvokatene er positive til at det stilles samme krav til advokater som driver eiendomsmegling som for andre eiendomsmeglingsforetak, herunder skjerpede krav til etterutdanning og internkontroll.

I lovforslaget legges opp til nye krav til fagansvarlige, utvalget skriver i pkt 17.4.3: «Advokatbevilling alene skal ikke lengre kvalifisere til å være fagansvarlig, se drøfting i pkt 15.4.3 Utvalget foreslår at advokater som har eiendomsmeglingsfaglig kompetanse, kan være fagansvarlig. Kurs for fagansvarlige kommer i tillegg til kompetansekravet for advokater under konsesjonstype 1.»

Det kreves konsesjonstype 1 for å gjennomføre ordinære salg av boliger og gjennomføre oppgjør i slike handler slik at også fagansvarlig i advokatforetak må oppfylle disse kravene.

I lovforslaget legges det opp til en omfattende regulering gjennom forskrifter, herunder skal innholdet av kompetansekravet for advokater, «eiendomsmeglingsfaglig kompetanse» fastsettes i forskrift. Utvalget spesifiserer ikke nærmere hvilke krav som skal stilles her utover å henvise til gjeldene krav til oppgjørspraksis for å få eiendomsmeglerbrev. Det foreslås her at advokatene må enten må gjennomføre et fastsatt antall oppgjør eller ta et oppgjørskurs.

Eiendomsadvokatene er enige i at det bør stilles krav til «eiendomsmeglingsfaglig kompetanse» for å være fagansvarlig. Vi synes imidlertid at et krav tilsvarende den oppgjørspraksis som kreves for å få eiendomsmeglerbrev er lite treffende. Lov om eiendomsmegling og øvrig lovgivning knyttet til omsetning av fast eiendom er ikke obligatorisk pensum på jusstudiet.

Som fagansvarlig skal man følge opp og kontrollere det arbeid som utføres i foretaket. Dette omfatter vesentlig mer enn bare teknisk gjennomføring av oppgjør. Vi ønsker derfor at lovgiver tar hensyn til dette og stiller krav til mer generelle kunnskaper om eiendomsmegling og at kravet til antall oppgjør m.v. tones ned.

Så vidt vi kan se har ikke lovutvalget vurdert konkret behovet for overgangsregler slik som tilfellet var for megler uten utdanning ved siste lovrevisjon. Det er i dag en rekke advokater som stiller sikkerhet for eiendomsmegling. Eiendomsadvokatene mener at for denne gruppen må innrettes egne overgangsbestemmelser for sikre forutsigbarhet.

En løsning kan her være å gi bestemmelser i forskrift om at advokater som stiller sikkerhet ved lovens ikrafttredelse oppfyller kravene dersom de har hatt et antall omsetninger de siste tre år. Lovutvalget skriver at det i 2020 bare var 82 advokater som hadde ti eller flere formidlinger/oppgjørsoppdrag av 976 som stilte sikkerhet.

Lovutvalget presiserer at kravene for å ha «eiendomsmeglingsfaglig kompetanse» ikke må stilles så høyt at de ikke kan oppnås i en vanlig advokatpraksis. Det er derfor viktig at krav til antall omsetninger i en overgangsbestemmelse ikke settes så høyt at de fleste av disse ikke lengre kvalifiserer for å drive eiendomsmegling. Dette er også viktig for å opprettholde konkurransen med eiendomsmeglingsforetak, og da særlig prisen for oppgjørsoppdrag.

I tillegg til kravet til «eiendomsmeglingsfaglig kompetanse» følger det av lovforslaget at alle nye fagansvarlige må gjennomføre et kurs som omhandler klientmiddelbehandling, risikostyring/internkontroll, klientmiddelbehandling og anti-hvitvasking jf lovforslagets § 2-9(3).

Dette kravet vil også gjelde for advokater som kommer inn under en overgangsordning. Slik eiendomsadvokatene ser det bør dette kurset i seg selv være tilstrekkelig til at advokaters som stiller sikkerhet i dag har den nødvendige kompetansen til fortsatt å drive eiendomsmegling i sin advokatvirksomhet.

Utvalget foreslår videre krav til egnethetsvurdering av eiendomsmeglingsfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere. I advokatforetak oppfyller advokatfullmektiger kravene til å være eiendomsmeglerfullmektig gjennom sin utdanning. Advokatfullmektiger blir egnethetsvurdert og må levere politiattest ved søknad om autorisasjon som advokatfullmektig. Denne gruppen bør derfor fritas for ny egnethetsvurdering hos Finanstilsynet.

Eiendomsadvokatene har ingen kommentarer til øvrige forslag i lovforslaget.

For Eiendomsadvokatenes servicekontor.

Alf Kåre Knudsen Johan Arnt Mettevoll

styreleder daglig leder

Vedlegg