Høringssvar fra Norske boligbyggelags landsforbund (NBBL)

Dato: 30.09.2021

Høringsinnspill til Eiendomsmeglingsutvalgets utredning

Innledning

Det vises til Finansdepartementets høring av Eiendomsmeglingsutvalgets utredning (NOU 2021: 7 Trygg og enkelt eiendomsmegling). Høringsfristen er 4.10.2021.

Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL) er interesseorganisasjonen for 41 boligbyggelag. Disse har 1.135.000 medlemmer og forvalter om lag 570.000 boliger i over 14.700 boligselskap over hele landet. Boligbyggelagene bidro til bygging av cirka 4 000 boliger i 2020. Enkelte av medlemmene våre driver eiendomsmegling.

Som representanten for boligbyggelagene, og deres 1,1 millioner medlemmer, er NBBL opptatt av at det skal være trygt å selge og kjøpe bolig i Norge. Bolig er for de aller fleste den største investeringen de gjør i livet. Både for kjøper og selger er det mye informasjon å fordøye, og vanskelige vurderinger som må tas. Særlig i et hett boligmarked, er det viktig at det juridiske rammeverket sikrer partene i en bolighandel god informasjon og tilstrekkelig med tid. Samtidig er det viktig at bolighandel ikke gjøres unødvendig komplisert og tidkrevende.

Selv om en kan selge bolig selv, og det stadig dukker opp nye nettbaserte produkter som legger til rette for dette, har eiendomsmeglerne fortsatt en sentral rolle i bolighandelen. Det er derfor viktig at denne rollen reguleres på en måte som ivaretar det overordnede målet om trygg og enkel bolighandel.

Generelt

Etter NBBLs vurdering videreføres og forsterkes mange krav som er med på å sikre partene en trygg bolighandel. Det fjernes også enkelte unødvendige krav. Etter vår vurdering vil derfor forslaget generelt sett bidra til det overordnede målet om en tryggere bolighandel.

Det er enkelte temaer vi er særskilt opptatt av, og vi vil knytte noen kommentarer til disse i det følgende.

Særskilte temaer

Budprosessen

Det har i lang tid vært stor oppmerksomhet rundt budprosessen, særlig på at denne prosessen går for raskt. Dette er også bakgrunnen for at Stortinget kom med et anmodningsvedtak der regjeringen «bes sikre boligkjøpernes behov for mer tid i bolighandelen gjennom forskriftene til eiendomsmeglingsloven eller ved å fremme forslag for Stortinget om endringer i avhendingsloven.» Eiendomsmeglingsutvalgets utredning er en del av oppfølgningen av dette anmodningsvedtaket.

Utvalget innhentet bistand fra Oslo Economics for å sammenligne budprosessene i ulike land, blant annet Norge, Nederland, England og Danmark. I denne sammenligningen er Norge et av få land som opererer med en åpen auksjonsbasert budprosess. De andre landene har ulike former for lukkede budprosesser der partene forhandler seg frem til en pris. Ifølge Oslo Economics kan fordelen med en fremforhandlet løsning være en noe mer stabil prisutvikling og en roligere budprosess. Ulempen er at det kan ta lang tid å få solgt en bolig.

Utvalget foreslår i det store og det hele å videreføre gjeldende rett, uten større omlegginger av den åpne auksjonsbaserte budprosessen. At kjøpsprosessen ikke trekker ut i tid og at det er en stor grad av åpenhet i budprosessen har klare fordeler. Det er derfor langt fra sikkert at en mer lukket forhandlingsprosess er bedre enn den vi har i dag. NBBL støtter derfor en videreføring av dagens ordning.

Akseptfrist, hemmelige bud og kupping

Utvalget foreslår noen grep for å sikre en mer ryddig budprosess og å gi interessenter noe bedre tid. For det første foreslås det at alle bud skal ha en minste akseptfrist på 30 minutter. NBBL støtter forslaget. Dette kan gi noe bedre tid både for potensielle kjøpere til å vurdere om – og i tilfelle hva – de skal by, og for eiendomsmeglere til å utføre oppdraget, herunder sjekke finansiering og gi informasjon til partene. Samtidig er vi enige med utvalget i at en minste akseptfrist på 30 minutter neppe vil redusere tempoet i budprosessene vesentlig.

Utvalget foreslår også forbud mot hemmelige bud. NBBL støtter forslaget. Hovedregelen i Norge er en åpen transparent budprosess, og det er denne ordningen som boligkjøperne er vant til. Hemmelige bud, det vil si bud som ikke skal videreformidles til andre budgivere, kommer derfor overraskende på øvrige budgivere. Dette svekker tillitten til budprosessen.

Utvalget drøfter inngående om det bør innføres lovforbud mot kupping, det vil si at kjøper gir bud direkte til selger, gjerne før budgivningen har startet. Utvalgets flertall er negative til denne praksisen, men det foreslås likevel ikke et lovforbud. Etter NBBLs vurdering så kan det være både positive og negative effekter av kupping, noe også utredningen påpeker. Kuppingen kan være hensiktsmessig både for kjøper og selger. Selger og kjøper gis større grad av forutberegnelighet og trygghet enn en budprosess. Kupping har kanskje særlig vært en viktig strategi for kjøpere i pressområder som gjentatte ganger har opplevd ikke å nå opp i budrunder.

Samtidig har kupping også negative konsekvenser: Selger risikerer å få en lavere pris ved at boligen ikke går til den som er villig til å betale mest. Dette er særlig uheldig der det er en erfaren kjøper, for eksempel en eiendomsutvikler, og en forbrukerselger. Omfanget av dette er imidlertid usikkert og informasjonsassymetrien reduseres noe ved at forbrukerselgeren har fått bistand av en eiendomsmegler i å sette en prisantydning før kuppbudet kommer. NBBL støtter derfor utvalgets forslag om å avvente en eventuell lovregulering av dette.

Upartiskhet

Utvalget foreslår at språkbruken i formålsbestemmelsen fornyes ved å erstatte begrepene «uhildet» og «mellommann» med «upartisk» og eiendomsmegler. Videre foreslås det å få frem forbrukerhensynet i lovteksten.

Etter NBBLs vurdering kan det stilles spørsmål ved om eiendomsmeglere oppfattes som upartiske. De får sitt oppdrag fra selger av boligen og vil, innenfor regelverket, søke å oppnå en god pris for selger. Det er ikke nødvendigvis noe galt i dette såfremt megleren gir alle de opplysningene og oppfyller alle de pliktene som megler har overfor kjøper.

NBBL støtter likevel forslaget fordi upartiskhet uansett er en viktig målsetning, selv om den ikke alltid oppfylles. NBBL er også enig i viktigheten av at vernet av forbrukernes interesser, både forbrukerkjøpere og forbrukerselgere, er et viktig formål med loven som bør fremgå av lovteksten.

Opplysningskrav

Boligkjøpere må få tilgang til alle relevante opplysninger om eiendommen før det skal tas en kjøpsbeslutning. En av de aller viktigste oppgavene for eiendomsmeglerne er å gi mulige kjøpere alle disse opplysningene. Utvalget foreslår å presisere i lovteksten at alle opplysninger som kjøper har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen, skal gis skriftlig. NBBL støtter dette forslaget.

Hvilke opplysninger som generelt sett har betydning i en kjøpsavtale er imidlertid et vurderingsspørsmål, og det er derfor viktig, slik dagens eiendomsmeglingslov og utvalget foreslår, at det eksemplifiseres i loven hvilke opplysninger som alltid må gis. Her foreslår utvalget flere justeringer.

For det første foreslås det at megler skal opplyse om det foreligger ferdigattester eller midlertidige brukstillatelser og om det foreligger avvik mellom dette og faktisk eller markedsført bruk. Det skal også opplyses om rom som er markedsført eller innredet for utleie, faktisk er godkjent for boligformål. NBBL støtter forslaget. Dette er opplysninger som de aller fleste boligkjøpere vil vektlegge vet et kjøp.

Samtidig er det ikke alltid like lett å hente ut denne informasjonen. Tidligere har det vært ulik praksis i kommunene med hensyn til utferdigelse av ferdigattester. Slik vi forstår det, var det blant annet i perioden mellom 1987 og 1997 ikke obligatorisk med bygningskontroll i kommunene, noe som førte til at kommunene ikke var sterke pådrivere for at ferdigattest skulle utstedes, med det resultat at mange byggetiltak i denne perioden ikke har ferdigattest. Ved endringen av plan- og bygningsloven 1. juli 2015, ble det innført en bestemmelse som gjør at det ikke blir utstedt ferdigattester for tiltak omsøkt før 1998. Problemstillingen er nærmere drøftet i Innst. 270 L (2013–2014). Dersom det ikke foreligger ferdigattest for slike tiltak, vil det dermed heller ikke være mulig å få ordnet med ferdigattest i ettertid, og en eventuell søknad om ferdigattest skal avvises av kommunen. Fremtidige forarbeider kan med fordel omtale ulike situasjoner for manglende ferdigattester og gi nødvendig veiledning for hva slags opplysninger megleren skal gi i slike tilfeller.

Når det gjelder plikten til å undersøke om byggetekniske godkjenninger er i tråd med bruken av boligen, avvik fra godkjenning etc, så kan det stilles spørsmål om det ikke samtidig bør vurderes om mer ansvar burde vært lagt til takstmann. Slik det er lagt opp til i ny avhendingslov, som trer i kraft ved nyttår, så skal takstmannen basere seg på meglers undersøkelser. Det kan stilles spørsmål ved om ikke denne ordningen burde vært snudd, slik at takstmann, som er gitt mandat til å gjøre en inngående befaring og undersøkelser av boligen, også burde være den som har ansvaret for de tekniske undersøkelsene og vurdering av lovlighet på bakgrunn av boligens faktiske bruk. Dersom megler skal ha ansvar for å undersøke lovlighet, ferdigattester og samsvar med faktisk bruk, bør dette i så fall reflekteres i eiendomsmeglerstudiet.

NBBL er ellers enig i at enkelte opplysningskrav etter gjeldende lov bør fjernes, da de i praksis ikke har noen opplysningsfunksjon, eksempelvis krav knyttet til timespris og skriving av timelister der kunden har valgt provisjonsbetaling.

Egnethet

Krav om kompetanse og egnethet for eiendomsmeglere og dere medhjelpere er viktige virkemidler for å sikre en god og trygg boligomsetning, særlig for forbrukerne. Utvalget foreslår ytterligere innstramninger ved at også eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere skal oppfylle egnethetskrav og må fremlegge politiattest. I dag kan en avskiltet megler gå over i fullmektigrolle og i det vesentlige fortsette sitt virke under en annen ansvarlig megler. Dette har vi sett enkelte eksempler på. NBBL støtter derfor utvalgets forslag. I tillegg til å bidra til tryggere boligomsetning, vil dette også virke positivt for bransjens renommé.

Eiendomsmegling i kraft av advokatbevilling

Utvalget foreslår å innføre krav om at også advokater må ha tillatelse til å drive eiendomsmegling. Forslaget innebærer at advokater ikke lenger kan drive eiendomsmegling i kraft av sin advokatbevilling. Bakgrunnen for forslaget er blant annet Finanstilsynets vurdering av at mange advokater rent kompetansemessig synes å ha blitt hengende etter pga. den nivåhevingen som er skjedd blant eiendomsmeglerne som følge av økte kompetansekrav og internkontrollsystemer. NBBL mener det er viktig å stille høye kompetansekrav til alle eiendomsmeglere og at det er gode systemer som sikrer at disse kompetansekravene faktisk er oppfylt. Dette bør gjelde uavhengig av om eiendomsmegleren har en advokatbevilling eller ikke. NBBL støtter derfor utvalgets forslag om å innføre krav om tillatelse for å drive eiendomsmegling, også for advokater.

Sanksjoner

Utvalget foreslår å innføre overtredelsesgebyr på inntil fem millioner kroner eller fem prosent av omsetningen. NBBL støtter forslaget. Dette gir et mer finmasket sanksjonssystem som er mer i samsvar med andre offentligrettslig lovverk og gir Finanstilsynet mulighet til å gi mer forholdsmessige sanksjoner.

Samtidig bør det vurderes å innføre en hjemmel for forbuds- og påbudsvedtak og tilhørende vedtak om tvangsmulkt som kun må betales dersom vedtaket ikke blir etterlevd, etter modell av markedsføringsloven §§ 40 og 41. Dette kan være et godt virkemiddel for tilsynsorganet og virke disiplinerende for fremtidig adferd, samtidig som det kan benyttes som et hensiktsmessig alternativ til overtredelsesgebyr, som presumptivt bør benyttes kun i mer graverende tilfeller.

Med vennlig hilsen

Norske Boligbyggelags Landsforbund SA

Bård Folke Fredriksen

adm. dir.