Høringssvar fra Person som ikke har oppgitt navn

Referanse: 034527

Dato: 05.06.2021

I omsetning av eiendom er det to ting man ønsker som selger, at budrunden blir irrasjonell og at man har minst mulig ansvar etter salget. En eiendomsmegler er ekspert i vage formuleringer slik som "solrik terrasse" som i praksis betyr en stripe med 1cm sollys på terrassen en gang i løpet av året. Meglere er derfor ikke den beste kilden til informasjon bestandig, spesielt ikke hvis man har en vanlig forståelse av "solrik" og andre ord som dekker ansvarsfraskrivelse og skaper forventninger på samme tid. Det bør derfor ikke stenges for at salg av eiendom kan skje på andre måter enn gjennom meglere.

Det er forslag om at man må være tilknyttet et registrert meglerforetak. Dette forslaget er dårlig fordi det overfører mye makt bort fra meglere og advokater og over til eiere av spesialiserte meglerforetak. Konsekvensen er, da disse foretakene ofte tar minst 50% av provisjonen fra salget, at man gir meglerforetakene monopol på store deler av verdiskapingen i meglervirksomhet. Det er mye bedre å heller opprette en sentral registreringsordning for individuelle personer slik at personer som er godkjente som meglere kan slippe det fordyrende mellomleddet ett meglerforetak vil være. Kvaliteten på et megleroppdrag vil selvfølgelig bli dårligere dersom den som utfører oppdraget må ha dobbelt så mange oppdrag for å tjene det samme. Dette handler om å gi oppdragsgiveren nok resurser til at det er går an å leve av å gjøre et grundig arbeid.

Videre er det forslag om at kupping skal bli ulovlig. Dette er en feil måte å gripe problemet an på. Utfordringen i en handel er at opplysningene i handelen ikke er gode nok. For å bøte på denne utfordringen må man stille krav om målinger og kontroller av bygningsmasse, elektrisk anlegg , støy, VVS og solforhold. Hvis gode rapporter og dokumentasjon på dette foreligger er det overhode ikke nødvendig at kjøper snakker direkte med en megler. Som regel er det faktisk selgeren som har bodd i boligen og kan svare best på spørsmål kjøper har og bli enig med kjøper om "kupping" hvis kjøper er fornøyd med svarene den får. Pålegger man boliger å bare omsettes gjennom en stressende budrunde blir mye av fleksibiliteten i en salgsprosess borte og man oppgir da alle andre former for handel enn en rendyrket priskonkurranse. Priskonkurranser i budrunder er lite rasjonelle, informasjon og boligens stand mister all sin betydning og megleren får for mye makt. Meglere har en tendens til å misbruke makten sin gjennom å presse prisen opp i budrunder med uriktig informasjon og anbefalinger om å "kline til med et høyt bud for å skremme andre i budrunden". Lovgiver bør ikke gjøre at dette blir den eneste måten man kan kjøpe bolig på i landet, alternativer slik som muligheten for å "kuppe" dvs bli enig med selger direkte i ro og fred bør derfor fortsatt være lov. For å bøte på problemene rundt informasjon bør regjeringen sørge for å opprette nye stillinger til kvalitetskontroll og dokumentasjon i salgsprosesser slik at risikoen for eventuelle feilopplysninger i samtale mellom kjøper, selger , eller kjøper, megler blir avbøtet av tredjeparter.

Fremtidsrettet lovgivning.

Lovgivningen bør også sørge for å tilrettelegge for nye former for boligsalg. Det viktigste lovgivningen kan gjøre på dette punktet er å stille krav til kvalitetskontroll. Elektrisk anlegg, bygningsmasse, støy, VVS og solforhold er fakta som alle boliger bør selges med dokumentasjon på. Hvis loven stiller krav til at kjøper får slike opplysninger muliggjør dette at salg gjennom tjenester som selvsalg kan bli en like trygg prosess. Krav om slike kontroller kan også skape arbeidsplasser for både elektrikere, rørleggere, inspektører av bygningsmasse og takstmenn. Det utarbeides også nye regler for takstmenn og man bør også her stille strengere krav til dokumentasjon i loven. I dagens takstrapporter er det mye slurving og insentivene i lovgivningen er slik at det lønner seg for megler å hyre inn takstmenn som kontrollerer minst mulig. Krav til kvalitetskontroll av bolig kan derfor ikke være vage fra lovgivers side. Lovgiver må stille konkrete krav til hvilke målinger som skal foretas slik som

- bilde av at vannet renner ned i sluket

- sertifisert godkjenning av det elektriske anlegget fra elektriker

- sertifisert godkjenning av det rør og vannledninger og koblinger fra rørlegger

- målinger av alle vegger, ikke bare stikkprøver.

- solkart over solforholdene

- db måling i forskjellige rom ved støyende bråkemaskin plassert ute og i naborom.

- fysisk test av ringeklokker / callinganlegg

- radon måling

Presentasjonen av denne dokumentasjonen bør forenkles og standardiseres av lovgiver slik at det blir enkelt for forbrukeren å forholde seg til. Samtidig bør negative utslag i en slik punktliste ha en rubrikk til meglerens forslag om konkret utbedring og pris på dette fra en oppdragsgiver. Rubrikken bør være frivillig å fyllen inn, men den bør være der slik at presentasjonen kan nyanseres konkret.

Lovgivningen kan ikke skyve risikoen for å gjøre slike kvalitetsundersøkelser over på kjøper fordi kjøper vil for det første ikke ha resurser til å organisere alle de folkene og utstyret som skal til for å gjennomføre undersøkelsene av kvaliteten. For det andre er det som regel veldig mange potensielle kjøpere og det vil dermed ikke være pragmatisk at hver kjøper foretar denne kvalitetsundersøkelsen. Det beste vil være at meglere pålegges en plikt til å skaffe denne dokumentasjonen en gang for alle potensielle kjøpere. Dette vil eliminere svært mange av problemene rundt opplysningsplikt. I en overgangsperiode vil dette medføre at arbeidsplasser som i dag lever av at opplysningsplikten ikke blir ivaretatt må finne andre måter å tjene penger på slik som for eksempel bidra til at opplysningsplikten blir ivaretatt før salget blir gjennomført. Dette kan også bidra til nye arbeidsplasser rundt tjenester for å sette boliger i stand før salg som vil være bra for alle markedsdeltaktere. Kreative finansieringsløsninger der de som setter boligen i stand før salget først får betaling etter at boligen er solgt kan gjøre dette svært attraktivt for boligselgere og flytte dagens incentiv om å opplyse minst mulig, til å opplyse mest mulig. Dette vil føre til mindre tvister og ryddigere forhold i hele bransjen.

Finansministeren uttalte at bolig var den største investeringen i de fleste sitt liv, hva er da bedre for alle enn at denne investeringen blir en god forutsigbar opplevelse der man får det man kjøper og opplysningsplikten blir ivaretatt.

Oppsummert:

- Økt frihet til alle godkjente for å drive meglervirksomhet uten tilknytning til et meglerforetak gjennom å kreve registrering direkte, slik at det ikke blir maktforskyving til meglerforetakene ved å kreve tilknytning gjennom dem. Direkte registrering er en enkel teknologisk løsning som ikke er vanskelig for staten å implementere med den teknologien vi har i 2021.

- Holde markedet åpent for kupping men addressere risikoen for opplysningsrisiko ved å introdusere strengere krav til kvalitetskontroll av boligene som selges.

- Økte absolutte krav til konkret punktvis kvalitetskontroll slik at både kjøper og selger , og kjøper og megler kan stole på dokumentasjon. med rubrikk for meglers forslag og konkret utbedringstilbud fra foreslått oppdragstaker.

- Tilrettelegge for nye arbeidsplasser ved å incentiver for at opplysningsplikten ivaretas. Dette bidrar også til økt kvalitet på bygninger som selges generelt.