Høringssvar fra MHO

Dato: 04.10.2021

Utvalget har etter det vi skjønner ikke undersøkt nærmere hvordan loven har funksjonert for næringsmegling.

Forskjellen mellom forbrukere og andre samt forskjellen mellom kjøp og leie er bærende for forslagene om ulike typer av tillatelser til å megle, se særlig punkt 15.4.6 om differensierte konsesjonstyper.

Utvalget mener at handel med næringseiendom skjer mellom to profesjonelle aktører. Det er riktig hvis man med "profesjonelle" mener alle andre enn forbrukere. Likevel er det slik at de færreste næringsdrivende selger, kjøper eller leier ut eiendom så hyppig at de kan regnes som "profesjonelle". For dem kan beskyttelsesbehovet – som ifølge utvalget består i å redusere risiko – i realiteten derfor være omtrent like stort som for forbrukere. Det er derfor ikke opplagt at eiendomsmegleren – den profesjonelle tredjeparten – skal spille noen annen rolle i næringsmegling enn i annen megling.

Vi vil peke på at næringsmegling kan omfatte svært store verdier, også ved leie. Noen leieavtaler er økonomisk sett det samme som kjøpsavtaler, typisk de langsiktige, der leietaker i realiteten påtar seg både (del)finansiering og drift i en lang periode.

For selgere, kjøpere, utleiere og leietakere i næring kan kjøp/leie ha stor betydning for økonomien, på samme måte som for forbrukere. Tilgang til bestemte lokaler kan være virksomhetskritisk. Både kjøpsavtaler og leieavtaler kan være langt mer kompliserte enn dem forbrukere inngår.

Utvalgsflertallet trekker også frem at salg av eiendom ved næringseiendom i mange tilfeller "egentlig" skjer ved overdragelse av aksjer. Loven § 1-2 annet ledd nr. 4 sier egentlig det motsatte, nettopp fordi salg av aksjer "egentlig" er omsetning av fast eiendom, "dersom omsetningen hovedsakelig tar sikte på overdragelse av eiendom". Det er ikke klart hvorfor dette "særtrekket" skal begrunne differensierte krav til tillatelser.

Man kan være enig i utvalgets flertalls vurdering at det er "rimelig å legge til grunn at personer som kjøper eller selger næringseiendom, handler som ledd i næringsvirksomhet, og må i større grad kunne forventes å være i stand til å ivareta sine egne interesser eller innhente profesjonell bistand, enn det som er tilfelle i boligmegling". Vurderingen ser ikke ut til å gjelde leie. Vi mener likevel at hvis selger først benytter seg av "profesjonell bistand" i form av eiendomsmegler, er det liten grunn til at beskyttelsen for selger og kjøper skal reduseres utover det som gjelder i dag.

Vi slutter også derfor ikke til utvalgsflertallets ubetingede vurderinger og konklusjoner i punkt 15.4.6.1. Vi er ikke nødvendigvis uenig i forslagene i punkt 15.4.7.3, men vi mener at de ikke er tilstrekkelig begrunnet.

Når det gjelder advokater og eiendomsmegling, viser vi til det vi har skrevet ovenfor, om betydningen av og kompleksiteten ved både kjøp og leie. Dette tilsier at det må være mulig å bruke advokater som meglere av eiendom.

I punkt 14.4.2 foreslår utvalget å føye til formålsbestemmelsen at forbrukerhensynet skal være særlig fremtredende.

Vi viser til Ot. prp. 16 (2006-2007) punkt 3.2 og 3.4, der forbrukerhensyn ikke er spesielt nevnt. Utvalget skriver også at "bestemmelsen er en viktig faktor ved tolkningen av bestemmelser ellers i loven og ved utøvelse av skjønn". Ved forberedelsen av nåværende lov skrev Justisdepartementet i sin høringsuttalelse blant annet at det "er i tvil om den foreslåtte formålsbestemmelsen vil ha en selvstendig egenverdi og virke retningsgivende ved tolkningen av lovens øvrige bestemmelser", se nevnte proposisjon punkt 3.3.

Det er vanskelig å se at utvalgets forslag vil utgjøre noen forskjell. Vi tror tvert imot at forslaget er mer egnet til å forvirre ved den konkrete lovtolkingen og -anvendelsen. I svært mange tilfeller vil jo både kjøper og selgere være forbrukere. Vi går derfor imot forslaget om at "med særlig hensyn til forbrukerens interesser" tas inn i formålsbestemmelsen.

Høringssvaret omfatter ikke andre forslag i utredningen enn dem som er gjennomgått ovenfor.