Høringssvar fra Aase Tveito

Det er nødvendig med offentlig autorisasjon av bygningskyndige

Dato: 15.01.2018

Svartype: Med merknad

 

 

Deres ref: 17/6220 EP KMW/HBER/bj

 

Høringssvar – forslag til lovendringer for å øke bruken av tilstandsrapporter ved omsetning av bolig i forbrukerforhold og forslag om endring av avhendingslova § 4-10

 

I mitt høringssvar ønsker jeg å trekke frem våre erfaringer med bruk av tilstandsrapport og takstmenn i en sak der vår sønn og svigerdatter kjøpte sin første bolig. Jeg vil argumentere for at tilstandsrapport har liten verdi dersom vesentlige feil i denne ikke har konsekvenser for den som utarbeider rapporten. Jeg vil derfor sterkt støtte en offentlig autorisasjonsordning for bygningskyndige, og at denne autorisasjonen kan trekkes tilbake dersom det gjentatte ganger utarbeides svært mangelfulle eller feilaktige tilstandsrapporter.

Vår sønns sak har versert i rettsvesenet, helt frem til Høyesterett og er derfor godt belyst der (HR-2017-515-A (sak nr. 2016/1246)). Alle tre rettsinstanser gir kjøper medhold i at det var alvorlige mangler ved boligen, men utmålt erstatning var likevel lavere enn saksomkostninger slik at hele prosessen har vært en enorm økonomisk belastning for to unge kjøpere. Dette skyldes etter min mening hovedsakelig at tilstandsrapporten som var utformet var mangelfull, og at dette ikke har noen konsekvenser for takstmann.

Kort fortalt kjøpte de andre etasje i en horisontaldelt tomannsbolig. Denne hadde to innredede hybler på loftet, som var tydelig markedsført både i annonse og prospekt. Det forelå boligsalgsrapport utarbeidet at NITO-godkjent taktsmann, noe som skulle gjøre kjøper trygg på at boligen var slik den var beskrevet. I prospektet var hyblene nevnt hele 38 ganger, og muligheten for leieinntekter var avgjørende for at de unge kjøpte huset. Dette lå også til grunn for lånetilsagn fra meglers bankforbindelse. Ved overtakelse viste det seg at rømningsvegene fra hyblene ikke var i henhold til forskriftene, og ved nærmere undersøkelse viste det seg at rommene ikke var godkjent til boligformål. Dette til tross for at det fulgte med tilstandsrapport der takstmannen hadde påpekt små og uvesentlige detaljer (som fuktskade på en kjøkkenbenk i den ene hybelen), men overhodet ikke kommentert at rommene ikke kunne brukes som beboelsesrom. I løpet av saksgangen viste det seg at tegningene som viste hybler (og som lå ved prospektet) var utarbeidet av selger, og at ominnredning til boligformål aldri var omsøkt kommunen. Megler hadde i løpet av de 10 månedene han hadde hatt oppdraget ikke sørget for å innhente kommunale tegninger for boligen. Det var en spasertur på 10 minutter fra hans kontor til Rådhuset, og det tok oss 15 minutter å få tegningene på forespørsel. Han hadde også bare innhentet meglerpakke for underetasjen. (Begge seksjonene ble solgt samtidig av samme selger hos samme megler). I meglerpakken for andre etasje var det mulig å lese seg frem til at det ikke var godkjente beboelsesrom på loftet. Det tar tre dager å få tilsendt meglerpakke.

Eier var forsikret hos Protector, som etter litt diskusjon sendte en takstmann for å vurdere mangelen. Denne kom til at utbedringskostnadene ville være i størrelsesorden 150 000 kroner, og således ikke vesentlige. Kravet ble avvist på dette grunnlaget. Denne taksten inneholdt en rekke faktiske feil. Vår sønn stevnet selger og i løpet av saksgangen kom samme takstmann til at utbedringene ville koste 1,25 millioner kroner, mer enn åtte ganger så mye som hans første anslag. (Takstmannen er fortsatt flittig brukt av Protector). Tingretten fant at korrekt kostnad til utbedring var 1,6 millioner kroner, det vil si mer enn ti ganger så mye som det første estimatet fra takstmannen til Protector.

I Tingretten forklarte den bygningskyndige som hadde utarbeidet tilstandsrapporten at «han hadde sett at det ikke var godkjente rømningsveger, men han hadde ikke funnet noe felt i tilstandsrapporten som passet». Det er et spesifikt felt i tilstandsrapporten der han kan skrive ned forhold som har med lover og forskrifter å gjøre. Det står også i standarden som tilstandsrapporten er basert på, at alle sikkerhetsmangler skal angis i oppsummeringsfeltet.

Verken Protectors takstmann eller den bygningskyndige som utarbeidet tilstandsrapporten er dum eller kunnskapsløs. Begge er avhengig av nye oppdrag for hhv forsikringsselskap og megler, og det får man ikke dersom man avdekker forhold som kan velte hele salget av boligen. Og, som vår sak har vist, det har ingen konsekvenser for takstmenn å overse alvorlige feil, «glemme» å føre opp vesentlig utbedringskostnader (som man siden kan føre opp igjen uten at det ser ut til å gå på troverdigheten løs).

Dersom et system med tilstandsrapport skal gjøre boligsalgene tryggere for både kjøper og selger er vi derfor avhengig av at man velger alternativ tre for kontroll- og autorisasjon av den bygnings-sakkyndige. (Avsnitt 5.2 i NOU) Det må ha konsekvenser for takstmenn at de i en tilstandsrapport – som jo skal gjøre kjøper trygg på at salget er ordentlig – overser vesentlige egenskaper, som at 1/3 av arealet som er ført opp som boligareal faktisk er et loft og ikke noe annet. Et autorisasjonssystem vil også gjøre det mulig å kreve en tilfeldig valgt sakkyndig som takstmann i et tvistetilfelle, og det vil dermed gjøre det mulig å få en takst som ikke er utformet ut fra ønsket om å få flere oppdrag. Jeg er også helt enig med medlemmet Holm som i forslag til forskriftens §3-1 andre ledd foreslår at

(2) Føretaket skal ikkje ta imot oppdrag frå eigedomsmeklarar. Føretaket skal heller ikkje ta imot oppdrag frå eigarar, advokatar, forsikringsselskap eller andre som føretaket på grunn av samarbeid eller anna har slik tilknyting til at det er skikka til å skape tvil om den uavhengige stillinga i høve til oppdraget.

Eiendomsmeglere og eierforsikringsselskaper er storkunder hos takstmenn og bygningskyndige. Det er ikke grunn til å tro at det ikke påvirker deres yrkesutøvelse, spesielt siden det ikke har noen nedside å værer lemfeldig med hva man påpeker og ikke. Man kan tenke seg ordninger der megler må be om en sakkyndig, men ikke selv kan velge hvilken som til enhver tid skal brukes, så lenge vedkommende har nødvendig autorisasjon. På den måten vil ikke bygningskyndige ha insentiver for å utforme tilstandsrapportene etter meglers ønske.

Både meglere og takstmenn bør i større grad være ansvarlige for mangelfulle opplysninger om boliger som selges, slik at de har en egeninteresse i å være både grundige og ærlige. Slik systemet fungerer i dag, vil man kun risikere at selger dømmes til å betale tilbake det han har fått for mye ved å holde tilbake eller gi feilaktig informasjon. Nedsiden er altså null, mens oppsiden er betydelig. 

 

Vennlig hilsen

 

Aase Tveito