Høringssvar fra Godwin Austen AS

Bakgrunn og innspill, bolig og boligsalg

Dato: 15.01.2018

Svartype: Med merknad

Regjeringen

 

Vedr. Justis- og beredskapsdepartementet  NOU 2009: 6 Tilstandsrapport ved salg av bolig

Jeg arbeider nå bl.a. som takstmann (NITO) men har i en rekke år vært konsulent innenfor både bedrift- og samfunnsrådgivning samt teknisk rådgivning. Jeg er utdannet både ingeniør (bygg) og siviløkonom. Her er mine innspill til det arbeid som pågår vedørende takstlovutvalgets arbeid. Jeg begynte med taksering i 2015 – trodde bransjen var i positiv endring og betydelig vekst jf. Boligsalsgrapportsatsingen. Jeg er nå helt desillusjonert på bransjens vegne, de rådende forhold ligger langt utenfor det jeg har møtt ellers i min yrkeskariere.  

Vi har i dag et generelt system innen byggebransjen med en viss teoretisk kontroll, men uten en faktisk reell kontroll. Aktørene har tilpasset seg og tilpasser seg nå videre den kontrollfrie virkeligheten. Aktører med størst endringsvillighet (yngre, merkantile) er kommet lengst i denne prosessen. Dette bunner i at den gamle bygningskontrollen er overlatt til egenkontroll, og til en teoretisk kommunal kontroll og til den kontroll som ligger i en evt. reklamasjon fra en senere kjøper av boligen. En slik reklamasjonskontroll kan imidlertid greit unngås ved at det tas de riktige forbehold i salgsdokumenter. Kontroll fra kommunen er i svært mange fall faktisk helt fraværende – ofte bare siden de kommunalt ansatte ikke ser seg selv som «lensmenn», men som offentlige tjenesteleverandører som bidrar positivt i lokalsamfunnene.

Bransjeforeningene og sertifieringsorganisasjonene til meglere og takstmenn har i dag heller ingen aktiv kontroll- og sanksjonsfunksjon. De etiske retningslinjer er mest til pynt. Det gis minimalt disiplinære reaksjoner. Finanstilsynets kontroll er i hovedsak innrettet med klagebehandling. Slik bransjen er innrettet er det ingen som har noe å vinne på å klage inn noen. Dette fungerer ikke. Det skjer i realiteten ingenting dersom man signerer på en kontrollerklæring for et bygningsmessig tiltak – feil og med overlegg.

Min erfaring er at det i dag eksisterer ikke annen kontroll enn den som tillegger personlig integritet, ærlighet og yrkesstolthet. Disse faktorene er under et veldig press. Bransjen etter hvert er preget av utenlandske håndverkere, en betydelig økning i endringproblematikk ift. regelreferanse og komplisering av regelgrunnlaget og ikke minst den økte økonomiske betydningen boligverdiene har for folk flest.

Videre opplever jeg at fagaktørene ifb. med boligsalg opptrer som harde kommersielle forretningsaktører. Dette i direkte møte med forbrukere som omtrent aldri er kjøper/selgerrollen og som ofte ikke noen som helst forutsetning for å forstå eller ivareta sine interesser. Forbrukerne «tror på» at meglerne ivaretar begge siders interesse, og forbrukerne «tror på» at de har med et forsikringsselskap å gjøre ifb. med eierskifteforsikring og eierkjøperforsikring.

Jeg opplever også en takstmannsbransje som i stor grad har lagt seg under helen på meglerbransjen. Hvem i bransjen som er bundet av et profesjonsansvar, ift. å gi korrekt informasjon, fremstår som svært utydelig. Fravær av ansvar for skrevne og uttalte opplysninger i salgsprosess og tvisteforhold benyttes i dag systematisk for å fremme egen vinning.   

Når en forbruker som er blitt eier av en bolig utsettes for feil og mangler, er systemet innrettet slik at denne står alene mot selger, megler, selgers takstmann, forsikringsaktørene - og det er gjerne ingen hjelp å få hos den lokale kommune – men heller en trussel om mulig pålegg og kostnader. Kjøper løper også all risiko for feil i egen sakshåndtering, risiko i valg av advokat og av faglig rådgiver ved reklamansjon (bygningskyndig). Og verre, kjøper er i mange tilfeller trukket inn i et forhold til en advokat med negativ økonomisk interesse i saksforholdet siden kjøper var i den tro at dette var et forsikringsselskap – Help «eierkjøperforsikring».

Rettsvernet til en boligkjøper er reelt avhengig av en evne som bare besittes av en promille av befolkningen. Selv ikke innen det skapeste forretningsliv er det noe ala - her er aktørene alltid «forstått» og nærer en viss vegring mot å feilinformere og «late som ingenting».

Dette er de juridiske problemområdene jeg np konkret vil fremheve.

 

Undersøkelsesplikten

Undersøkelsesplikten for private boligkjøpere må bare fjernes.

Denne uklare skjønnsdefinerte plikten skaper svært mye usikkerhet hos en kjøper ift. en reklamasjonssak. Det bør kunne stilles krav som at salgsdokumentasjonen skal være uttømmende og korrekt, og en privat bolig bør trykt kunne kjøpes usett – enten man er blind eller ikke. Denne rettspraksisen med at undersøkelsesplikten øker i takt med fagkompetansen hos den eller de som deltar undersøkelsene har frembrakt en forunderlig virkelighet. Det harmonerer overhode ikke med folks rettsoppfatning at noen skal tape sivile rettigheter dersom man bringer med en fagmann på visning. Da min datter kjøpte egen bolig deltok jeg selvsagt ikke på visningene. Dette er jo egentlig helt håpløst.

Anbefaling

Fjernes undersøkelsesplikten vil dette virke klart skjerpende for kvalitet og tydelighet i dokumentasjonen fra selger (megler/takstmann).

Fjernes undersøkelsesplikten vil kjøpere igjen ha fordel av faglig bistand ifb. med et kjøp slik at dette faktisk etterspørres. Slik det er nå plikter nærmest en bygningskyndig/takstmann etter interne etiske retningslinjer å opplyse om at dette som å ivareta en kundes interesse, og evt. fraråde.

 

Forbehold og såkalte risikoopplysninger

Disse bør markeres med krav om en klar henvisning til det rettslige forhold som det konkret siktes til i risikoopplysningen. Eks.1: I dag skriver vi i takstene f.eks. ting som at «soverommets vindu er for lite», uten at det angis hvorfor det er for lite og følgene av at vinduet er for lite. Kjøper synes kanskje ikke vinduet er så lite - det er jo ingenting å se ut av det uannsett osv. Nå kjøper så evt. reklamerer på at boenheten i sokkeletasjen ikke har godkjent rømningsvei /dagslysflate, noe som medfører at boligen som er solgt med soverommet som P-rom ikke lovlig kan leies ut med soverom, møtes kjøper med at det er gitt en risikoopplysning og at kjøper da selv burde funnet ut hvorfor dette vinduet var for lite. Eks.2: Hvem skal reelt sørge for relevante opplysninger til kjøper når selger nettopp har leid et par gjestearbeidere til å gjøre om et soverom ifb. med en badutvidelse, bygget om rør og el. men bommet på det meste av forskriftskrav, fagmessig utførelse og unnlatt å søke kommunen. Selger er i utgangspunktet et stolt av nybadet som har kostet han 400.000,- og han ønsker dette fremhevet i takstrapporten. Han står også fritt til å legge bort din takst og få en ny fra annen takstmann. Hvem skal reelt sørge for relevante opplysninger til kjøper?

I dag tar jeg gjerne et generelt forbehold i premissene slik «Rom defineres som primære og sekundære rom ut fra takstmannens skjønn og etter bruken av rommet på befaringstidspunktet, selv om bruken kan være i strid med tidligere eller gjeldende byggeforskrifter og tillatelser for eiendommen.

Tegninger kan avvike ift. bygningene slik de i dag fremstår. Det er ikke kontrollert om bruk eller tiltak ved boligen mangler byggegodkjenning eller om arealoppgaver for ligningsverdi og for kommunale avgifter er korrekte».

Selv om det er åpenbart for takstmannen at et slikt bad er et potensielt problem «spør og undersøker man ikke» de problematiske tingene. Selger selv … «kjenner ikke til at forholdet er ulovlig».

Eksisterer det noe positivt - men ufarlig - som kan skrives, så skriver man det. Men, ingenting om det problematiske nevnes – det dekkes med generelle forbehold. Så anfører selger i egenerklæring at dette er gjort som egeninnsats og da er en reklamasjonen enda mindre aktuell etter dagens rettspraksis. Jeg ser ofte at takstmenn skriver i premissene at «fall på bad er ikke kontrollert». 

Slik holder man på i dag med diverse forbehold og halvkvedede risikoopplysninger, det antydes egeninnsats og det pyntes på realitetene. Og, kjøper finner et nytt flott bad og ser ikke noe konkret feil med badet i salgsdokumentene.

Anbefaling

Det må stilles krav til en klar henvisning til det rettslige forhold som det konkret siktes til i risikoopplysningen dersom denne skal ansees som reell.

 

Svært uklare krav til profesjonsansvaret hos fagpersoner tilknyttet bolighandelen.

Profesjonen takstmann er ikke lovregulert og hva en takstmann egentlig er er rimelig uklart. Det følger imidlertid av diverse dommer (LR) at en takstmann har det, eller den som setter seg til og takserer. Det oppfattes i bransjen at den som takserer har et strengt profesjonsansvar og dennes feil ift. almene verdsettelsesprinsipper og aktsomhet for verdikorrigerende forhold medfører erstatningsansvar overfor den som evt. lider et økonomisk tap. Bransjen har lenge bedt om en lovregulering, en dette har ikke staten imøtekommet.

I dag møter jeg takster nærmest over alt med åpenbare feil, merkverdige verdsettelsesprinsipper og med grov uaktsomhet fra en rekke offentlige og privat – gjenre alle disse som er gitt tilgang på eiendomsverdi.no. Disse, enten de er ansatte entreprenørfirma, boligbyggelag, skadesaneringsfirma, banker, forsikringsselskaper, skatteetaten, advokater e.a. har gjerne en oppfatning om at … de er jo ikke takstmenn og derfor kan gjøre som de vil. Når vi som utfører taksering som selvstendig næringsdrivende og/eller konsulenter og som har kostet på oss en sertifisering av NTF/NITO påtaler deres feil virker det som om de mener det bare er vi som har et rettslig ansvar for det vi setter på papiret.  Man kan saktens lure på om Norge er på tur å miste referansen for hva som er «almene verdsettelsesprinsipper» siden så mange offentlig og privat ansatt driver og takserer slik de selv ønsker for å få en takstverdi som tjener eget formål.

I reklamasjonssaker møter man også dette med at det tilsynelatende bare er takstmannen som har et profesjonsansvar.

Dersom vi påstår noe som er feil har jeg eksempler på at både kjøper og takstmann trues med søksmål for følgene av de feil vi måtte ha forelagt eierskifeforsikringsselskapet. Gjerne i et eget truende skriv.

I motsatt fall synes det å være fritt frem for fagpersoner innen eiendomshandel (jurist/saksbehandler i eierskifteforsikringsselskap) og fremsette påstander om hva som helst. Jeg har en sak nå hvor  vedkommende saksbehandler hos eierskifteforsikringsselskapet bare påstår at samtlige reklamasjonspunkter er for seint reklamert. Når flere reklamasjonspunkter er helt nylig påvist av meg, umulig for en lekmann å oppdage og reklamert etter få uker og ett år etter boligkjøpet tjener denne type påstand i saken bare til å fremme usikkerhet og overgivelse hos den reklamerende.

Kjøper må gjerne da iverksette undersøkelser og skaffe annen bistand for å avklare om dette virkelig stemmer. I korrespondansen for øvrig er det også fritt frem og … ikke kjenne til … helt vanlige forhold innen boligrett og boligforvalting og aktører er heller ikke på noe vis bundet av det faktum at eierskifteforsikringsselskapet er delaktig i saker med rettskraftige dommer i ligninde forhold. Det er greit nok at kjøper har bevisbyrden, men det må kunne forventes at en fagperson innen eiendomshandel f.eks. kjenner til saksbehandling hos kommunene. Jeg har et eksempel hvor Protector mente kjøper bare måtte søke kommunen om å innrede kjelleren slik den ulovlig var innredet, for å se hva de evt. ga av pålegg, og så skulle da kommunens pålegg være utgangspunkt for reklamasjonssaken og ikke påviste brudd på forskriftene jf. reklamasjonsrapporten. Det hører med til historien at dette anbefalte vår eierkjøperforsikringsselskap kjøper å gjennomføre.

At f.eks. saksbehandlere hos Protector, som har store mengder reklamasjonssaker, skriftlig overfor den reklamerende fritt skal kunne late som om et badgulv er ok når dette åpenbart ikke er det er forstemmende. Badgulv er en gjenganger. Det at selskapet så senere i prosessen endrer oppfatning og faktisk tilbyr erstatning for mangelen medfører aldri noe spørsmål om ansvar eller profesjonsansvar ift. opprinnelig stillingstagende hos forsikringsselskapet. Den som reklamerer møter jurister som åpenbart ikke har noe ansvar for riktigheten i det de måtte påstå og skrive, og som åpenbart forfølger sakene ut fra prinsippet om at «det er lov å prøve seg». Den reklamerende er ofte ikke klar over dette og vil i utgangspunktet jevnføre eierskifteforsikringsselskapet med andre forsikringsselskaper hvor det i en helt annen grad saksbehandles iht. forsikringstagerens rettigheter i en standard avtaleformular, og ikke nødvendigvis for å søke å unngå utbetaling for enhver pris.

De reklamerende fester i utgangspunktet betydelig lit til den en jurist i et forsikringsselskap faktisk skriver - man ønsker at vi har et land hvor man kan tro på en fagperson med juridisk embedseksamen.  

 

Eierkjøperforsikringsselskapet – Help.

Da min søster kjøpte en liten borettslagsleilighet var jeg med til megleren ved kontraktssignering - en yngre kar som ikke kjente oss. Han sa, «- skal du ikke ha forsikring, det må du jo ha, det tar jo alle nå»,overbærende, fremoverlent og klar for å kryss av på blokka. «Ja, det må jeg vel» sa min søster og så spørrende på meg.

Igjen jevnfører kundene eierkjøperforsikringsselskapet med andre forsikringsselskaper. Kunden tror i mange tilfelles at dette er noe ala tinglysning eller urådighetserklæring – eller de vet ikke hva noe av dette faktisk er, og setter all sin lit til at megleren vet best og ivaretar begge parter.

Det kjøper egentlig får er et advokatfirma med negative økonomiske insentiver overfor klientes sak. Videre har denne advokaten tatt forbehold mot å forfølger forhold mot megler. Dette forstår bare en promillen av befolkningen. Min søster var milevis fra å forstå noe av dette.

I de tilfellene hvor jeg har laget reklamasjonsrapporten, og kjøper har hatt Help, opplever jeg at mye av tilbakemeldingene minner om eierforsikringsselskapenes – av type «alle punktene kan lett imøtegås av Protector». Lydhørheten overfor eierforsikringsselskapet helt forskjellig hos Help enn når kjøper har en frittstående advokat. Min erfaring er at Help ikke tilfører noe i saken ift. å styrke kjøpers sak. Mitt inntrykk er også at den uheldige kjøper som har tegnet eierkjøperforsikring havner i en situasjon hvor det nærmest er 2 advokatfirma som representerer motparten og som har incentiver til og forsøker å få kjøper til å frafalle saken eller i hvert fall redusere reklamasjonen. Det letes med lys og lykt hos begge advokatfimaene - på sider av bordet - etter momenter som kan skape usikkerhet omkring reklamasjonspunktene. Den bygningskyndige/takstmannen som har laget reklamasjonsrapporten skal liksom kunne gå hjem når rapporten er levert, men det stilles spørsmål og misforstås vedrørende alt mulig - gjerne forhold som er omtalt i rapporten. Er han sertifisert hos NTF/NITO kan denne heller ikke i reklamasjonssaker inngå noe «no cure no pay». Eierkjøperforsikringen dekker heller ikke kostnader til dokumentasjon av reklamasjonsforholdene, bare Helps arbeid eller annen juridisk bistand. Jeg har konkret opplevd at Help påstår at det er uheldig at det fremsettes så mye i reklamasjonssaken, og sier til meg at « … når kjøperne bare får en par hundre tusen, så sitter de tilbake med dokumentasjonen av alle disse forholdene og plikter å opplyse om disse når de igjen skal selge».  Det er jo en svært underlig betraktning, men noe riktig er det i det siden det ofte er salgsdokumentasjonen sakens dreier seg om – ikke boligen.  

Omfattende og store reklamasjonssaker mangler incentiv hos eierskifteforsikringsselskapet for forlik på et større beløp – de tar heller rettsaken. Sakskostnadene blir forholdvis sett mindre og oppveier ikke sannsynligheten for at enten kjøper bakker ut, retten setter et lavere erstatningsbeløp og for mulighetene som gjerne åpner seg for regress mot megler og/eller selger.

 

Fravær av gevinstmulighet i reklamasjonsforhold.

Systemet gir bare den som reklamerer en teoretisk kompensasjon for selve mangelsforholdet samt de kostnader som retten finner nødvendig for å opplyse saken. Det ligger ingen gevinst som kompensasjon for den risiko den reklamerende påtar seg og som en type straff for den som har forsømt seg. En selger som opptrer grovt uaktsomt og mot bedre viten for å bli kvitt en bolig med feil og mangler risikerer bare å måtte kompensere for det denne egentlig skulle kompensert for gjennom et mindre attraktivt salgsobjekt. I den grad det ikke kommer til dom med sakskostnader er det i teorien ingen økonomisk risiko å unnlate å opplyse om kjente negative forhold. Det er – fritt frem.

På kjøpers side er det som regel et betydelig behov for ivaretakelse av kjøperen som person lagt ut over det å belyse reklamasjonsforholdet faglig og juridisk. Kjøper har (med unntak av for denne nevnte promillen) et betydelig behov for saksveiledning, vurderinger av sakens (reklamasjonspunktenes) styrke, klargjøring av feil og forvirrende innspill fra motparten, personlig motivasjon og finansiering av risikokapital for faktisk å kunne gjennomføre en slik reklamasjonssak hvor det altså ikke eksisterer en oppside - bare en utligning av et tap.

Anbefaling

Selgersiden må pålegges å opplyse om alle negative forhold. Dette må omfatte alle negative forhold som alle engasjert ifb. opplysningsplikten (selger, megler, takstmann) kjenner til eller burde kjenne til. Unnlatelse av å opplyse om negative forhold må være erstatningsbetingene i seg selv (jf. det må prinsippielt kunne antas at dette virket inn på budprosessen).

   

Systemendringene de siste par årene

Meglerforetak og banker har systematisk lagt opp til å unngå reelt uavhengige takstmenn.

Bankene og meglerforetakene innretter nå takst og verdivurdering slik at dette enten løses ved en tilgjengelig grovmasket statestikk som blir svært lett feil på små plasser (e-takst) og ellers gjennom fast tilknyttede takstmenn. Dersom takstmannen ikke er av en slik kategori kreves det gjerne at taksten ikke skal inneholde taksering av markedsverdi.

Takstbransjen (NTF/NITO) for sin del har etterhvert mange medlemmer i dette systemet og bransjens etiske retningslinjer som bl.a. krever flg.:

«Takseringsoppdragene fra samme oppdragsgiver skal i denne perioden (24 mnd red.anm.) heller ikke overstige 20 % av den totale takseringsrelaterte omsetningen til takstmannen eller takseringsforetaket. Det kreves også at en Uavhengig Takstmann skal skriftlig vise eventuelle engasjement knyttet til

objektet(ene) som takseres, til oppdragsgiver og til parter (megler red. anm.) som på annen måte er knyttet til objektet(ene) de samme 24 månedene.»

 

Den fast tilknyttede takstmannen engasjeres og sendes til selgers bolig uten forutgående kontakt disse mellom. Megler innestår for takstmannen overfor selger (kunden). Takstmannen skriver imidlertid selgers navn på sin faktura, men denne gjøres opp (forskutteres) av megler. Disse takstmennene kommer så i et sterkt avhengighetsforhold til sin megler siden hoveddelen av oppdragene genereres på denne måten. De er i praksis inhabile og de må i praksis takke nei til reklamasjonsoppdrag hvor denne meglerkjeden er involvert. De blir gjerne også for «lydhøre» for meglers synspunkter på takstrapporten.

Jeg har aldri sett en slik «meglerbestilt takst» angi % av totale takseringsrelaterte omsetning, aldri.

Jeg har heller aldri sett en anførsel om engasjement knyttet til parter (megler) – selv ikke for takstmenn som offentlig har annonsert at de har fått avtale med meglerforetak.

Jeg har heller aldri sett eller hørt om forespørsel e.a. til en takstmann vedrørende dette fra bransjeorganisasjonene, eller Finanstilsynet.

Da jeg begynte som takstmann tok jeg runden til meglerne i regionen og … la igjen visittkort. Det meglerne gjennomgående da spurte om var – om jeg hadde avtale med noen. Når jeg ikke forsto hva slags avtale de siktet til ville de ikke prate mer med meg om den saken.

Systemendringer de siste par årene drevet at meglerforetak og bankene er i praksis på tur å fordrive uavhengige takstmenn, vanskeliggjøre tilgang på fagpersonell til reklamasjonssaker og tilrettelegge for at fri adgang til å forlede folk til å kanskje betale 1 mill. for mye.

 

Anbefaling

Det må lovreguleres hva en takserer er og hvilke krav som stilles til denne for å kunne virke som takserer.

Ved boligsalg må det kreves rapport fra takserer med et minimumsinnhold og tjenesten takserer må ikke lovlig kunne være en del av en annen tjeneste eller selges eller formidles ifb. med en annen tjeneste. Ved inngåelse av avtale om salg gjennom eiendomsmegler om salg av bolig må det foreligge en rapport fra en takserer.

 

Med hilsen

Eirik F. Hansen