Høringsnotat

Mars 2009
Snr. 08/1886

UTKAST TIL FORSKRIFT OM UNNTAK FRA DEPOSITUMSBESTEMMELSEN
I HUSLEIELOVEN
1. Innledning og bakgrunn   
   
Lagtinget traff 18. desember 2008 vedtak til lov om endringer i husleieloven. Vedtaket ble gjort etter forslag i en odelstingsproposisjon til Stortinget om samme emne, jf. Ot.prp. nr. 74 (2007–¬2008) og Innst. O. nr. 27 (2008–2009) fra Stortingets kommunal- og forvaltningskomité. Denne lov om endringer i husleieloven (heretter omtalt som lov om endringer i husleieloven) ble sanksjonert av Kongen i statsråd den 16. januar 2009.

Etter husleieloven kan det avtales at leieren, som sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter til fravikelse og for andre krav som reiser seg av leieavtalen, deponerer et beløp på opptil seks måneders leie, jf. husleieloven § 3-5. For å skape tilstrekkelig sikkerhet om selve depositumet, skal pengene settes på særskilt konto i bank eller annen finansinstitusjon som har rett til å motta slike innskudd. Dette følger av dagens lovregler, og lov om endringer i husleieloven foreslår ingen endringer i dette.

Ved ikrafttredelse av lov om endringer i husleieloven, framgår det klart av den nye husleieloven § 3-5 annet ledd at det deponerte beløp skal settes på særskilt konto i leierens navn. Dette fører til at det må opprettes én depositumskonto for hvert leieforhold. Det vil dermed ikke være adgang til å ha såkalte ”samledepositumskontoer” som innebærer at alle leierne innbetaler depositum til en felles depositumskonto som utleieren har opprettet for det formålet. Spesielt studentsamskipnadene har vært kritiske til at det må opprettes én konto for hvert leieforhold. Innspill fra blant annet disse aktørene, førte til at det i lov om endringer i husleieloven er åpnet for å gjøre unntak i forskrift fra blant annet dette kravet.

Ot.prp. nr. 74 (2007-2008) inneholder en nærmere drøftelse av behovet for unntak fra depositumsbestemmelsen. Det kan siteres fra side 18-19:

”Det deponerte beløp skal i dag settes på «særskilt» konto i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. I særskilt konto ligger at innestående må være utskilt fra så vel leierens som utleierens øvrige midler. Det har vært knyttet tvil til om det kan etableres en felles depositumskonto for flere leieforhold. Departementet foreslår at det som hovedregel skal etableres en særskilt konto i leierens navn for hvert leieforhold. Krav om én konto for hvert leieforhold vil trolig gi best oversikt, og gjøre det enkelt å kontrollere at lovens øvrige vilkår oppfylles. Det er begrenset krav til innskuddsgaranti for bank og finansinstitusjoner som har rett til å tilby slike tjenester i Norge. Bankene og andre finansinstitusjoner som tar imot innskudd i Norge, har heller ikke samme størrelse på innskuddsgarantien. Innskuddsgarantigrensen kan raskt bli overskredet dersom det opprettes en felles deponeringskonto for mange leiere.
Særlig studentsamskipnadene og ulike studentorganisasjoner har under høringen pekt på at samskipnadene i dag har en felles depositumskonto. Kontoen disponeres av samskipnaden, og ikke av en finansinstitusjon. Organisasjonene har av praktiske og kostnadsmessige grunner bedt om at dagens praksis med en samlekonto kan videreføres og at den ulovlige disponeringen over kontoen kan legaliseres. Departementet vil peke på at omtalte praksis for studentsamskipnadene er ulovlig, og at studentene derfor ikke har den sikkerheten for depositumet som de skal ha.

Det er ikke slik at en studentsamskipnad behøver å oppsøke banken for hver nye konto som opprettes, slik enkelte har hevdet. Med utgangspunkt i en stor portefølje av depositumskontoer, vil departementet videre anta at det vil være mulig for samskipnaden å oppnå rabatter i etableringskostnadene ved opprettelse av slike kontoer. Det vil også være administrative oppgaver knyttet til en samlekonto.

Selv om det fra leierens ståsted er ulemper med en samlekonto, ser departementet at enkelte større aktører, som studentsamskipnadene, med mange leieforhold av kort varighet, kan ha ønsker om å opprette samlekontoer. Studentsamskipnadene driver heller ikke kommersielt slik at økte utgifter veltes over på leierne. Departementet foreslår etter dette at det som utgangspunkt skal opprettes en særskilt konto i leierens navn for hvert leieforhold, men at departementet får hjemmel til å gjøre unntak fra lovens krav gjennom forskrift, for eksempel unntak fra kravet om særskilt konto i leierens navn for hvert leieforhold. Forskriftshjemmelen er spesielt aktuell i forhold til studentsamskipnadene. Som tidligere nevnt er hvem som kan administrere kontoordningen også viktig for studentsamskipnadene. Dette kan også vurderes i forbindelse med en forskrift. Departementet vil i den forbindelse måtte vurdere om det skal stilles krav til konsesjon, tilsyn av virksomheten, sikkerhetsstillelse mv. Før det er aktuelt å benytte en slik forskriftshjemmel, vil departementet undersøke om det kan oppnås tilfredsstillende løsninger og i så fall, hva som vil være kostnadene med en slik løsning. Departementet vil foreta slike vurderinger i dialog med relevante aktører. Departementet vil også foreslå at det for klausulerte boliger til elever og studenter gis adgang til å kreve forskuddsleie for inntil tre måneder, jf. punkt 12.3 om dette.”

I Innst. O. nr. 27 (2008-2009) under punkt 5.2 ble det sagt følgende om dette:

”Komiteen mener at en egen depositumskonto for hver enkelt student som bor i bolig administrert av studentsamskipnadene er en unødvendig byråkratisk ordning. Komiteen mener at depositum fra studentene kan stå på en felles konto, under forutsetning av at renteinntektene fra depositumskontoen brukes til studentvelferd. Komiteen ber departementet følge opp dette i forskriftsarbeidet.”

Departementet fremmer her forslag til forskrift som gjør unntak fra lov om endringer i husleieloven § 3-5. Forslaget innebærer at det gjøres unntak fra kravet til egen konto for hvert leieforhold i husleieloven § 3-5 annet ledd. Unntaket er begrenset til å gjelde for studentsamskipnadene, og det er satt et tak for størrelsen på depositumet som kan deponeres etter dette unntaket.

2. Unntak fra depositumsbestemmelsen

2.1 Innledning
Utgangspunktet etter lov om endringer i husleieloven er at det skal opprettes en særskilt konto i leierens navn. Departementet vurderer i det følgende om det skal gjøres unntak fra kravet til særskilt konto i leierens navn eller fra andre krav som følger av husleieloven § 3-5 slik den lyder etter lov om endringer i husleieloven.

2.2 Unntak - egen konto for hvert leieforhold
Departementet mener det er viktig at leieren skal være trygg på at utleieren ikke urettmessig disponerer over depositumskontoen. Leieren kan enkelt kontrollere dette hvis beløpet står på en egen konto. Selv om depositumet står på en felleskonto, kan leieren likevel sikres mot urettmessige disponeringer hvis utleieren ikke har rett til å disponere over kontoen på egenhånd. Departementet mener det er viktig at utleieren ikke kan disponere over midlene uten samtykke fra leieren.

Departementet mener videre at leierne bør være sikret mot at depositumet går tapt på grunn av den begrensede innskuddsgarantien som gjelder for bank- og finansinstitusjoner. Innskuddsgarantigrensen kan raskt bli overskredet dersom det opprettes en felles konto for mange leieforhold. Så vidt departementet er kjent med gir dagens beste sikringsordninger sikkerhet for inntil 2 millioner kroner. Dette innebærer at dersom innestående på felleskontoen i finansinstitusjoner med slike sikringsordninger overstiger dette beløpet, vil det overskytende kunne gå tapt. Dersom leierne skal sikres i like god utstrekning som det som følger av å ha én egen konto for hvert leieforhold, vil utleieren måtte stille garantier for det innestående på felleskontoen. Dette vil påføre utleieren kostnader. Selv med dagens finanskrise, er det relativt begrenset fare for konkurs i finansinstitusjonene. Når det gjelder studentsamskipnadene, har studentorganisasjonene selv uttalt at dette er en risiko som studentene ønsker å ta når dette avveies mot en lavere leie. Studentene er dermed villige til å ta en risiko som kan føre til at innebetalt depositumsbeløp går tapt. Departementet vil derfor ikke foreslå at det stilles krav om bankgaranti, eller liknende, hvis studentsamskipnadene oppretter én felles depositumskonto. For å begrense leiernes mulige økonomiske tap dersom finansinstitusjonen skulle gå konkurs, vil departementet foreslå at studentsamskipnadene ikke kan kreve mer enn høyst tre måneders leie som depositum etter denne ordningen. Etter husleieloven § 3-5 kan utleieren, her studentsamskipnaden, kreve inntil seks måneders leie i depositum. I praksis krever studentsamskipnadene i dag én til to måneders leie. Et tak på tre måneders leie vil dermed ikke innebære noen begrensning for studentsamskipnadene så sant denne praksisen opprettholdes. Dersom studentsamskipnadene skulle ønske et høyere depositum enn tre måneders leie, kan studentsamskipnadene avtale at leieren foretar en slik deponering etter husleieloven § 3-5. Departementet gjør høringsinstansenes uttrykkelig oppmerksomme på at adgangen til å opprette én felles depositumskonto vil kunne bety et økonomisk tap for leierne dersom finansinstitusjonen skulle gå konkurs. Høringsinstansene bes spesielt fremme eventuelle innvendinger mot en slik løsning.

Denne faren for leierens tap ved utleierens konkurs er også grunnen til at departementet ikke vil foreslå at andre aktører enn studentsamskipnadene får anledning til å opprette en fellesdepositumskonto. Studentsamskipnadene er i en særstilling. Disse sammenslutningene har et nonprofit formål, og samskipnadene drives av studentene selv. En besparelse på samskipnadenes hånd, vil dermed komme studentene til gode. Det er for øvrig et politisk mål å bidra til billige studentboliger.

2.3 Unntak - disponering over depositumskontoen

Etter husleieloven § 3-5 fjerde ledd følgende, skal finansinstitusjonen ved opphør av leieforholdet foreta utbetalinger fra depositumskontoen i tråd med husleielovens bestemmelser. Studentsamskipnadene ønsker unntak også fra denne delen av bestemmelsen slik at samskipnadene kan foreta utbetalinger fra depositumskontoen.

Departementet viser til at det er en grunnleggende forutsetning i dagens husleielov at verken leieren eller utleieren har anledning til å disponere over depositumskontoen. Dette sikrer at en nøytral aktør, en finansinstitusjon, foretar oppgjør og utbetaler fra kontoen når lovens vilkår er oppfylt. Utleieren, her studentsamskipnadene, vil ha en egen interesse når det vurderes å utbetale fra depositumskontoen. Hvis studentsamskipnadene får en slik rett, er det også større risiko for at depositumsmidlene inngår i konkursboet til en studentsamskipnad dersom det skulle skje en urettmessig sammenblanding av midler forutsatt en konkurs.

Departementet har vurdert om studentsamskipnadene likevel skulle få en rett til å disponere over depositumskontoen forutsatt en konsesjonsordning med tilsyn og garantiordninger. Departementet mener imidlertid en slik ordning vil føre til ikke ubetydelige kostnader og administrasjon. Det er også lagt vekt på at dette vil bryte med den grunnleggende forutsetning som gjelder depositumskontoer om at verken leieren eller utleieren disponerer over kontoen. Departementet vil derfor ikke foreslå at studentsamskipnadene får en rett til å disponere over depositumskontoen på egenhånd.

3. Økonomiske og administrative konsekvenser
Deponering etter forslaget vil gi studentsamskipnadene en enklere mulighet når det gjelder å motta depositum. Dette vil kunne legge til rette for billigere studentboliger.
Leierne vil imidlertid ikke være like godt sikret mot at depositumet går tapt på grunn av den begrensede innskuddsgarantien som gjelder for bank- og finansinstitusjoner. Innskuddsgarantigrensen kan raskt bli overskredet dersom det opprettes en felles konto for mange leieforhold. Departementet antar likevel at det er en relativt begrenset fare for konkurs i finansinstitusjonene.
Forslaget antas ellers ikke å ha betydelige økonomiske eller administrative konsekvenser.

4. Forslag til forskrift

Fastsatt av Kommunal- og regionaldepartementet xx.xx.2009 med hjemmel i lov 26. mars 1999 nr. 17 om husleieavtaler (husleieloven) § 3-5 åttende ledd

Forskrift om unntak fra husleieloven § 3-5

§ 1 Forskriftens virkeområde
Denne forskriften gjelder unntak fra husleieloven § 3-5 annet ledd.

§ 2 Unntaket
En studentsamskipnad kan avtale at det deponeres et beløp på inntil 3 måneders leie på en felles depositumskonto med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. En felles depositumskonto må være adskilt fra leierens og utleierens øvrige midler. For øvrig gjelder husleieloven § 3-5.

§ 3 Forbud
Det kan ikke avtales at leieren skal betale andre eller større beløp etter unntaket som er angitt i denne forskriften.  Det kan heller ikke avtales at det i tillegg skal deponeres inntil 3 måneders leie på en særskilt konto i leierens navn etter husleieloven § 3-5.
Den som har betalt beløp i strid med denne forskrift, kan alltid kreve beløpet tilbakebetalt eller erstattet av utleier. Avtalen for øvrig er bindende selv om tilbakebetaling eller erstatning blir krevd.

§ 4 Ikrafttredelse
Forskriften trer i kraft fra den tid departementet bestemmer.