Klage på områdefredning langs Havna allé 15 (Villa Dammann) i Anne Maries vei 22, Oslo

Miljøverndepartementet viser til Deres brev av 23.04.12 med klage på Riksantikvarens vedtak om områdefredning etter kulturminneloven av del av eiendommen Anne Maries vei 22 i Oslo kommune. Klagen ble oversendt departementet fra Riksantikvaren den 11.05.12.

Konklusjon:

Miljøverndepartementet har vurdert alle sider av saken og har etter en samlet vurdering kommet til at Riksantikvarens vedtak opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Fredningsbestemmelsenes siste strekpunkt utgår.

Bakgrunn

Riksantikvaren fredet 11.07.1997 Villa Damman med hageanlegg med hjemmel i lov om kulturminner av 9. juni 1978 nr. 50, § 15. Begrunnelsen var at bygningen representerer et av modernismens hovedverk i Norge, og enkeltelementene i anlegget har tydelige stilhistoriske fellestrekk, tuftet på den funksjonalistiske idé. Eiendommen ligger i Havna allé 15, som grenser til flere boligeiendommer i Anne Maries vei. En av disse eiendommene, Anne Maries vei 22, er ubebygget.

I 2010 søkte Camilla Gahr og Ole Martin Vordahl v/ Bislet Arkitekter AS om rammetillatelse for oppføring av bolig med tre bruksenheter i Anne Maries vei 22. Eiendommen grenser til bakhagen i Havna allé 15. Det ble gitt rammetillatelse den 25.10.10, men etter klage fra eierne av Havna allé 15 og Fortidsminneforeningen avdeling Oslo og Akershus ble rammesøknaden endret. Oslo kommune ga ny rammetillatelse 08.07.11. Riksantikvaren vurderte prosjektet som en trussel mot nasjonale verneverdier og fattet 06.04.11 vedtak om midlertidig fredning etter kulturminneloven § 22 nr 4 jf § 19 av et område utenfor Havna allé 15. Området utgjør et ni meters belte i bakkant av boligeiendommene i Anne Maries vei 18 til og med 24, langsmed eiendommenes grense mot Havna allé 15. Tiltakshaverne v/Advokatfirma Wikborg, Rein & Co påklaget vedtaket ved brev av 19.05.11. Med klagen fulgte også brev av 14.05.11 fra Bislet Arkitekter AS med utfyllende begrunnelse for klagen. Miljøverndepartementet opprettholdt den midlertidige fredningen i vedtak 18.08.11.

Riksantikvaren påbegynte den 01.09.11 ordinær fredningssak for områdefredning etter kulturminneloven § 19 av den samme sonen som var midlertidig fredet. Tiltakshaver hadde i brev av 24.10.11 innvendinger mot fredningsforslaget. Det hadde også plan- og bygningsetaten i Oslo kommune i uttalelse 14.10.11.

Riksantikvaren fattet vedtak om fredning av området den 30.03.12. Formålet med fredningen er å sikre viktige opplevelsesverdier rundt Havna allé 15, således å opprettholde dagens situasjon med hensyn til siktlinjer og så fri arrondering som mulig rundt den fredete bygningen og hageanlegget. Innenfor områdefredningen er det ikke tillatt å oppføre bygninger eller andre faste installasjoner, nye gjerder skal være lave og gjennomsiktige og vegetasjon må holdes slik at den ikke sperrer siktlinjer til/fra Anne Maries vei.

Tiltakshaver v/ Advokatfirma Wikborg, Rein & Co (heretter kalt klager) klaget på vedtaket i brev av 23.04.12, og viste igjen til begrunnelsen i Bislet Arkitekter AS’ brev av 14.05.11. Riksantikvaren oversendte klagen til Miljøverndepartementet den 11.05.12 med opplysning om at direktoratet opprettholdt fredningsvedtaket. Befaring ble holdt 04.06.12 med representanter for klager, Riksantikvaren og Miljøverndepartementet.

Klagers anførsler i klage av 23.04.12

Klager hevder at vedtaket er uhjemlet og derfor må oppheves. Kulturminneloven § 19 gir bare adgang til å frede et område rundt et fredet kulturminne så langt det er nødvendig for å bevare virkningen av kulturminnet i miljøet. Dette forutsetter at planlagte prosjekter i området vil utgjøre et fremmedelement i miljøet, og derved forringe virkningen av Villa Dammann med hage i dette miljøet. Klager viser til brev av 14. mai 2011 (som fulgte klagen på den midlertidige fredningen) fra Bislet Arkitekter AS v/sivilarkitekt Geir Andreassen. Det fremgår her at det planlagte tiltaket ikke har slik karakter.

Bislet Arkitekter AS mener at prosjektet i dimensjonering følger bygningsstrukturen i området. Dette gjelder retning, høyde og plassering på tomten, og underbygges av at Oslo kommune vurderer tiltaket å være i tråd med reguleringsplanen for området.  Bebyggelsen langs Anne Maries vei har varierende takformer og møneretning, og plasseringen av bygningene følger tomtenes ”øvre del” – den delen som er nærmest den landskapsryggen Villa Dammann ligger på. Prosjektet i nr 22 ligger ikke nærmere nabogrensen enn de andre boligene som grenser mot Havna allé 15. Pergolaen i hagen i Havna allé 15 går parallelt med grensen mot eiendommene i Anne Maries vei, og må som plantestativ være ment å ha skjermende funksjon mot den bebyggelse man visste ville komme. Fredningsbeltet på ni meter gjør det umulig å gjennomføre prosjektet, fordi byggehøyden da må senkes og bygningsvolumet reduseres. Et fredningsbelte på ni meter parallelt med grensen til Havna allé 15 gir uansett ikke noen frisiktkorridor, verken fra gateløpet i Havna allé eller fra forhagen til Villa Damman.

Klager mener at Riksantikvarens begrunnelse for fredningen legger større vekt på omgivelsenes betydning for Villa Dammann og hagen, enn på virkningen av dette kulturminnet i sine omgivelser. Forutsetningen ved utviklingen av området rundt Villa Dammann siden 1920/30-tallet har vært at Anne Maries vei 22 skal bebygges.

Riksantikvaren har i for stor grad bygget sin begrunnelse på innvendinger og faglige vurderinger som kom frem i naboklagen på den første søknaden om rammetillatelse etter plan- og bygningsloven, og som ikke var – eller er, knyttet til vurderingstemaet i kulturminneloven § 19. Disse innspill har også bidratt til å gi et fortegnet bilde av prosjektet.

Fredningen går lenger enn det som er nødvendig, ettersom prosjektet kan gjennomføres med kompenserende tiltak, slik at den visuelle opplevelsen av Villa Dammann i miljøet ikke blir forringet. Det vises til Oslo kommunes merknader, gjengitt i Riksantikvarens brev med fredningsvedtaket.

Riksantikvarens merknader, jf oversendelsesbrev av 11.05.12

Formålet med fredningen er å sikre viktige opplevelsesverdier rundt hus og hage med pergola i Havna allé 15. Avgjørende for fredningsvedtaket har vært å sikre fri og åpen transparens for den fredede pergola. I tillegg er det lagt vekt på så frie siktlinjer som mulig, sett fra Villa Damman og hagen.

De allerede bebygde eiendommene som inngår i områdefredningen følger en relativt ensartet byggelinje mot Havna allé 15, som gir et åpent rom i ni meters bredde mot den fredete eiendommen. Unntaket er boligen i Anne Maries vei 20, som er oppført før Villa Dammann. Bygningenes møneretning er også i flukt med veiretningen. Byggeprosjektet i Anne Maries vei 22 bryter dette mønsteret. Utformingen og plasseringen av Villa Dammann gjenspeiler arkitektenes ønske om at utsikt fra tomten og interiøret ble best mulig.

Prosjektet med byggehøyde ca seks meter over marknivå og 5,4 meter fra grensen mot Havna allé 15 blir for dominerende. Prosjektet ville også sperret for vesentlige siktlinjer; fra Villa Dammann langs og gjennom pergolaen, fra hagen gjennom pergolaen og oppover fra Anne Maries vei. Området rundt et fredet kulturminne har en viktig opplevelsesverdi, og kan angi den historiske lesbarheten. Også en estetisk vurdering av området rundt kulturminnet kan tillegges vekt i beskyttelsen av kulturminnet i sitt miljø. I en § 19-fredning legges vekt på hvordan det fredete kulturminnet oppleves utenfra, og omgivelsenes virkning på kulturminnet. Opplevelsesverdien nødvendiggjør transparens og så frie siktlinjer som mulig rundt eiendommen, og for hagens del; mot sør og vest. Riksantikvaren kan ikke godta ny bebyggelse som reduserer disse hensynene i forhold til hvordan situasjonen var da eiendommen ble fredet i 1997.

Riksantikvaren beskriver også nærmere betydningen av hagen med pergolaen som følger grensen mot Anne Maries vei 20 og 22. Bygning og hage i Havna allé 15 er anlagt slik for å gi eiendommen en godt synlig virkning i landskapet, også sett nede fra Anne Maries vei. Det finnes faglig støtte for dette i en uttalelse fra professor Mari Lending og førsteamanuensis Erik Fenstad Langdalen ved Arkitektur- og designhøgskolen, hvis uttalelse fulgte naboklagen på den opprinnelige byggetillatelsen (rammetillatelse).

Riksantikvaren merker seg at også Oslo kommune erkjenner at byggeprosjektet i Anne Maries vei 22 vil ha innvirkning på det fredete kulturminnet i Havna allé 15, ettersom den beskriver avbøtende tiltak som kan dempe virkningen av nybygget hvis det tillates oppført så nær som 5,4 meter fra tomtegrensen. Tiltakene er ikke nok for å unngå den negative påvirkning prosjektet ville få på Villa Dammann med hage.

Fredningssonen med ni meters bredde samsvarer med byggeavstanden for hoveddelen av boligen i Anne Maries vei 24 og det sørøstlige hjørnet av boligen i Anne Maries vei 18.

Riksantikvaren opprettholder sitt vedtak idet fredningsbeltet bevarer virkningen av kulturminnet Villa Dammann i sitt miljø. Dersom det planlagte byggeprosjektet i Anne Maries vei 22 ble realisert, ville det i for stor grad ha redusert opplevelsesverdien av Havna allé 15, både fra denne eiendommen og fra gateløpet i Anne Maries vei. I avveiningen mellom lokale utbyggingsbehov i Anne Maries vei 22 og hensynet til nasjonale kulturminneverdier, må sistnevnte gis forrang, så lenge det fortsatt er et stort areal av Anne Maries vei 22 som kan bebygges.

Oversendelsesbrevet ble sendt klager i kopi med adgang til å gi tilleggsmerknader innen ti dager. Slike merknader ble ikke gitt.

Etter befaringen den 04.06.12

Miljøverndepartementet ba i brev oversendt pr e-post 12.06.12 Riksantikvaren om ytterligere opplysninger i saken. Riksantikvaren besvarte brevet pr e-post 15.06.12. Arkitekten for byggeprosjektet i Anne Maries vei 22, Geir Andreassen, har kommentert departementets og Riksantikvarens korrespondanse i e-poster 22.06 og 25.06.12. Vedlagt den siste e-posten følger også en situasjonsplan med angivelse av prosjektets gesimshøyde i forhold til ulike steder i terrenget langs hagen i Havna allé 15. På forespørsel fra tiltakshaver ved advokat Line Eskedal i advokatfirma Wikborg, Rein & Co, bekreftet departementet i e-post 22.06.12 at ytterligere opplysninger som kunne avklare prosjektets høyde i forhold til ferdig terreng mot Havna allé 15 kan bidra til sakens opplysning. Advokatfirmaet sendte ved brev av 07.08.12 inn nye volumoppriss av bebyggelsen i Anne Maries vei, sett fra veien og fra Havna allé 15, og fasade-, snitt og plantegninger i målestokk 1:200.

Departementets merknader

Kulturminneloven § 19 gir hjemmel til å frede et område rundt et fredet kulturminne, for å beskytte virkningen av kulturminnet i miljøet eller vitenskaplige interesser som knytter seg til det. I kulturminneloven av 1978 var bestemmelsen en videreføring av tidligere bestemmelser i henholdsvis fornminneloven og bygningsfredningsloven. Begrunnelsen for bestemmelsen er at det kan være nødvendig å båndlegge omgivelsene for å verne et fredet kulturminne, slik at det fremstår som lesbart i sitt opprinnelige miljø. Det må vurderes om kulturminnet og omgivelsene sammen kan gi allmennheten forståelse av hvordan disse to har virket inn på hverandre; funksjonelt, arkitektonisk og estetisk sett, og denne virkningen må være så viktig at den bør bevares. Områdefredningen kan bare vedtas så langt det er nødvendig av hensyn til det fredete kulturminnet. 

Miljøverndepartementet merker seg at saken vekker stor interesse i kulturminnemiljøene og blant arkitekter. Villa Dammann og hageanlegget har vesentlig betydning innenfor norsk funksjonalisme, og er også viktig innenfor internasjonal modernistisk arkitektur på 1930-tallet. Det er klageinstansens rolle å forsikre seg om at sakens resultat blir i samsvar med loven, og hensynene bak den. Departementet kan derfor også prøve alle sider av saken.

I denne saken har Riksantikvaren fredet et belte langs det fredete kulturminnet Villa Dammann med hage for å sikre den visuelle opplevelsen av kulturminnet sett utenfra, og omgivelsenes påvirkning av opplevelsen man har av kulturminnet når man står på eiendommen og ser ut. Områdefredningen er utløst av den visuelle virkning den planlagte boligen på naboeiendommen ventes å få for Villa Dammann med hage.

Departementet mente på bakgrunn av de dokumenter som fulgte klagesaken og den påfølgende befaring, at det var vanskelig å vurdere enkelte helt sentrale opplysninger i saken. Departementet ba derfor om ytterligere opplysninger fra Riksantikvaren knyttet til grunnlaget for vurderingene i områdefredningen, og opplysninger om byggesaken i Anne Maries vei 22. Både Riksantikvaren og prosjektets arkitekt svarte på dette.

Ved bidrag fra prosjektets arkitekt har departementet fått klarlagt hvilken byggehøyde prosjektet faktisk vil få. Riksantikvaren har uavhengig av dette fastholdt at avstanden til grensen må være minimum ni meter.  Departementet har vurdert de mulige byggehøyder som reguleringsplanen åpner for og er enig med Riksantikvaren i at en byggegrense på ni meter er tilstrekkelig for å sikre opplevelsesverdien av Villa Damman og hagen. Denne avstanden er derfor i seg selv nok til at det skapes nødvendig rom og luft rundt Havna allé 15 slik at formålet med fredningen fortsatt blir ivaretatt.

En del av begrunnelsen for Riksantikvarens fredningsvedtak er å sikre siktlinjer mellom bakhagen i Havna allé 15 og Anne Maries vei. Det er nesten ti meter høydeforskjell mellom gateløpet i Anne Maries vei og Havna allé 15. Utbyggingsmønsteret i Anne Maries vei er slik at boligene er trukket vekk og opp fra veien. Sammen med tomtens beskaffenhet og reguleringsplanens rammer, betyr dette at en påregnelig utnyttelse av eiendommen med områdefredningen uansett vil stenge for siktlinjer mellom bakhagen i Havna allé 15 og Anne Maries vei. Etter departementets vurdering vil det ikke være mulig, innenfor gjeldende regulering, å opprettholde slike siktlinjer. Denne delen av Riksantikvarens begrunnelse må derfor utgå. Etter departementets vurdering er det   likevel grunnlag for å opprettholde vedtaket, ettersom avstandskravet uansett anses tilstrekkelig til å sikre fredningsverdiene i Havna allé 15.

Miljøverndepartementet har for øvrig ikke funnet at det foreligger saksbehandlingsfeil eller rettsanvendelsesfeil som har hatt betydning for resultatet, jf forvaltningsloven § 41.

Konklusjon:

Miljøverndepartementet har vurdert alle sider av saken og har etter en samlet vurdering kommet til at Riksantikvarens vedtak opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. Fredningsbestemmelsenes siste strekpunkt utgår.

Fredningsvedtaket vil etter dette få følgende ordlyd:

Med hjemmel i kulturminneloven (kml) § 19 første ledd fattes vedtak om fredning av område som vist på kart nedenfor for deler av følgende fire eiendommer i Oslo kommune:

• Anne Maries vei 18 (gnr/bnr 42/24)
• Anne Maries vei 20 (gnr/bnr 42/19)
• Anne Maries vei 22 (gnr/bnr 42/50)
• Anne Maries vei 24 (gnr/bnr 42/27)

Fredningens omfang:

Vedtaket gjelder områdefredning av et sammenhengende arealbelte av deler av hagene på nevnte eiendommer med bredde på 9 meter i østlig retning mot eiendomsgrensen til ”Villa Dammann”, Havna allé 15 (gnr/bnr 43/20). Fredningsområdet fremgår av kart på dette vedtakets side 2.

Fredningen omfatter kun tomteareal og fredningsgrensen går i ytterkant mot eksisterende boligbebyggelse på tomtene. Fredningsbeltet omfatter ikke deler av eksisterende bolighus som ligger delvis innenfor arealbeltet. At bebygget areal ikke inngår i fredningen, fremgår også av kartet.

Fredningens formål:

Fredningens formål er å sikre viktige opplevelsesverdier rundt fredet hovedbygning og hageanlegg på naboeiendommen, “Villa Dammann”. Formålet med områdefredningen er således å opprettholde dagens situasjon med hensyn til siktlinjer og så fri arrondering som mulig rundt den fredede funkisvillaen og det fredede hageanlegget med pergola i Havna Allé 15.

Fredningsbestemmelser:

• Det kan ikke oppføres nye bygninger eller andre faste installasjoner innenfor det fredede området.
• Ved oppføring av nye gjerder i grense mot «Villa Dammann», Havna Allé 15 skal disse ha lav og transparent karakter (nettinggjerde). Denne fredningsbestemmelse utfyller grannegjerdelova § 3 og § 4.

 

Med hilsen

Elisabeth Platou (e.f.)
avdelingsdirektør

Susanne Colding

Kopi:
Riksantikvaren, Postboks 8196 Dep, 0034 Oslo
Bislet Arkitekter AS, Kristian Augusts gt 12, 0164 Oslo
Jorunn Salthella og Erling Kagge, Havna Allé 15, 0373 Oslo