NOU 2016: 10

Evaluering av garantireglene i bustadoppføringslova

Til innholdsfortegnelse

5 Nordisk rett

5.1 Innledning

Utvalget er i mandatet bedt om å se hen til de andre nordiske landenes lovgivning om sikkerhetsstillelse i forbrukerentrepriser. Disse landene har hatt tradisjon for obligatoriske byggfeilforsikringer, se kapittel 4.4. Om forholdet mellom de andre nordiske landenes ordninger og den norske garantiordningen uttalte Justisdepartementet følgende i høringsnotat 27. oktober 2008 (sitat hentet fra Prop. 130 L (2009–2010) s. 13):

«Departementet ønskjer å høyre høyringsinstansane sitt syn på kor store garantibeløpa i bustadoppføringslova § 12 bør vere. Som Bygningslovutvalet har peikt på, vil garantien oftast berre dekkje ein liten del av tapet dersom det blir konstatert alvorlege byggfeil, eller dersom entreprenøren går konkurs. Ved alvorlege byggfeil vil dei danske og svenske ordningane - og til dels også den finske - normalt gi ei betre dekning, og ved konkurs vil den svenske ordninga oftast gi forbrukaren eit betre vern. For krav som ligg innanfor garantibeløpa, er det derimot den norske ordninga som vanlegvis vil gi det beste forbrukarvernet. Grunnen til det er særleg at garantireglane i bustadoppføringslova omfattar alle manglar og forseinkingar som gir seg utslag i eit økonomisk tap, og at lova ikkje opererer med eigenandelar. Desse skilnadene mellom ordningane må det takast omsyn til ved vurderinga av kor store garantiane etter bustadoppføringslova bør vere. Det må også takast omsyn til lengda på garantiperioden, jf. neste punkt.»

Nedenfor gis det en oversikt over de nordiske ordningene. Gjennomgangen utdyper og oppdaterer innholdet i NOU 2005: 12 kapittel 28.4 og Prop. 130 L (2009–2010) kapittel 3.1.2.

5.2 Danmark

I Danmark finnes det tre garanti- og forsikringsordninger av relevans for forbrukerentrepriser. I motsetning til den norske garantiordningen dekker de bare utgifter til utbedring av alvorlige feil, og ingen av dem dekker tap som følge av forsinket ferdigstillelse.

Ved oppføring eller vesentlig ombygging av bolig (ikke fritidsbolig) er entreprenører pålagt å tegne en såkalt byggeskadeforsikring, jf. den danske byggeloven (LBK nr. 1185 14/10/2010) kapittel 4 A. Om en ombygging er vesentlig slik at forsikringsplikt oppstår, avgjøres av kommunen. Fra 1. juli 2016 vil det tre i kraft en lovendring som blant annet innebærer at det ikke er forsikringsplikt i tilfeller hvor entreprenører oppfører boliger til utleieformål.

Forsikringsplikten gjelder for enhver profesjonell entreprenør, bortsett fra blant annet entreprenører omfattet av reglene om fondsordninger nevnt nedenfor. Forbrukere som selv bygger bolig («selvbyggeri») har ikke forsikringsplikt.

Forsikringen trer i kraft ved overlevering eller – dersom overlevering ikke skjer – ved innflytning. Forsikringen er uoppsigelig i forsikringens løpetid og gjelder til fordel for den som til enhver tid eier boligen. Dersom forsikring ikke tegnes innen eieren har tatt boligen i bruk, kan kommunen pålegge entreprenøren daglige eller ukentlige bøter.

Begrunnelsen for innføringen av byggeskadeforsikringen var erfaringer med soppskader som ble oppdaget lenge etter oppføringen av nybygg. Derfor dekker forsikringen skader som meldes til forsikringsselskapet innen hele ti år fra forsikringens ikrafttreden. Men bare utgifter til utbedring av nærmere angitte vesentlige byggeskader eller fysiske forhold som tilsier risiko for slike skader, dekkes av forsikringen, jf. opplistingene i forskriften om byggeskadeforsikring (BEK nr. 1292 af 24/10/2007). For eksempel dekkes ikke skader på innretninger utendørs, herunder terrasser og garasjer. Forsikringen dekker heller ikke boligeierens indirekte tap som følge av en byggeskade.

Forsikringsselskapene skal ved hjelp av en bygningssakkyndig besørge to befaringer av boligen innen henholdsvis ett og fem år etter at forsikringen er trådt i kraft. Her vurderes boligens tilstand, og skader registreres. Trafik- og Byggestyrelsen samler inn, kontrollerer og organiserer opplysningene fra forsikringsselskapenes befaringer. Forsikringsselskapene betaler et gebyr til Trafik- og Byggestyrelsen for dette arbeidet.

Når feil oppdages, kan forbrukeren velge å rette krav mot entreprenøren eller forsikringsselskapet direkte. Forsikringsselskapet overtar deretter saken og skal i første omgang forsøke å få entreprenøren til å utbedre skaden. Sikrede (eieren av boligen) skal betale en egenandel på maksimalt DKK 20 000 når byggeskader utbedres.

Det er et vilkår for å få byggetillatelse fra kommunen at det fremlegges et tilbud om byggeskadeforsikring fra et forsikringsselskap. Ved søknad om «ibrugtagningstilladelse» er det nødvendig med dokumentasjon på at forsikringen er tegnet. Kommunen registrerer opplysninger om byggeskadeforsikringer i det såkalte Bygnings- og Boligregistret, jf. «lov om bygnings- og boligregistrering» (BBR-loven) (LBK 1080 05/09/2013).

En annen form for sikkerhetsstillelse er dekning fra den såkalte Byggeskadefonden. Ved oppføring og renovering av offentlig støttede byggeprosjekter, som for eksempel ungdomsboliger og eldreboliger, skal bygningseieren betale én prosent av vederlaget til dette fondet, jf. lov om almene boliger mv. (almenboligloven) (LBK nr. 1278 18/11/2015) kapittel 11. Formålet med fondet er å øke byggkvaliteten. Innbetalingene dekker utgifter til nødvendig utbedring av nærmere angitte ikke uvesentlige byggeskader, jf. opplistingen i forskriften om skadedækning fra Byggeskadefonden (BEK nr. 742 27/06/2011). Fondet dekker ikke bygningseierens indirekte tap. Byggeskadene må være meldt til fondet innen 20 år etter overtakelsen. Bygningseieren skal først kreve utbedring av byggeskaden med grunnlag i kontrakten med entreprenøren. Hvis entreprenøren ikke utbedrer, eller hvis utbedring haster, dekker fondet 95 % av bygningseierens utgifter. Fondet avgjør om det er bygningseieren selv eller fondet som skal sørge for utbedringen. Fondet har regressrett overfor entreprenøren eller dennes forsikringsselskap. Byggeskadefonden benytter store deler av innbetalingene til å gjennomføre to lovpålagte befaringer av bygningene innen fem år etter overtakelse. Her blir bygningenes tilstand vurdert og eventuelle byggeskader registrert.

Et lignende fond gjelder for privateide utleieboliger som har fått offentlig støtte til fornying – Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse (BvB), jf. lov om byfornyelse og udvikling af byer (bofornyelsesloven) (LBK nr. 1041 31/08/2015) kapittel 7 og tilhørende forskrifter. BvB har i stor grad samme formål og reguleres tilnærmet likt som Byggeskadefonden. Én forskjell mellom de to fondene er at det ikke er bygningseieren som skal innbetale innskudd til BvB, men kommunen som har tildelt støtte til boligfornyingsprosjektet. Det skal innbetales et beløp tilsvarende en og en halv prosent av ombyggingskostnadene.

5.3 Sverige

Ved oppføring av, eller gjennomføring av anmeldelsespliktige arbeider på en- eller tomannsboliger skal profesjonelle entreprenører etter svensk rett stille såkalt «färdigställandeskydd», jf. lag om färdigställandeskydd (2014:227). I likhet med ved den danske byggeskadeforsikringen er forbrukere som selv bygger bolig uten hjelp fra næringsdrivende ikke pålagt å stille slik sikkerhet («självbyggare»). Samtidig er det forbrukerens plikt å påse at entreprenøren har stilt ferdigstillingsgaranti. Sikkerhetsstillelsen stilles i form av en bankgaranti eller en forsikring.

Ferdigstillingsgarantien gjelder i byggeperioden og skal sikre at arbeidene sluttføres. Den dekker erstatning for utgifter til å sluttføre gjenstående arbeider i tilfeller hvor avtalen heves som følge av entreprenørens forsinkelse. Ferdigstillingsgarantien dekker også erstatning til utbedring av feil oppdaget ved overtagelsesforretningen og skader som følge av slike feil, såfremt entreprenøren er konkurs eller på annen måte er ute av stand til å oppfylle sin utbedringsplikt. Banken eller forsikringsselskapet har regressrett mot entreprenøren. Garanti- eller forsikringsbeløpet skal utgjøre minst ti prosent av kontraktssummen.

Av de nordiske ordningene er det muligens den svenske ferdigstillingsgarantien som ligner mest på garantiordningen i bustadoppføringslova § 12. Det som blant annet skiller de to ordningene er at det etter den svenske (og den danske) ordningen skal dokumenteres overfor bygningsmyndighetene at det er stilt garanti.

Tidligere stilte svensk rett også krav om at entreprenørene tegnet en «byggfelsförsäkring» for perioden etter overtakelse, jf. lag om byggfelsförsäkring m.m. (1993:320). Forsikringen gjaldt for ikke uvesentlige «byggfel» som ble meldt innen ti år etter overtakelse og som ikke kunne dekkes av andre forsikringer. Formålet med innføringen i 1993 var å beskytte beboere mot alvorlige byggfeil som viste seg lenge etter oppføring. I likhet med ferdigstillingsgaranti var byggfeilforsikring en forutsetning for å få byggetillatelse. Og i likhet med den danske byggeskadeforsikringen, måtte forsikringsselskapet gjennomføre befaringer etter overtakelse.

Den svenske byggfeilforsikringen ble opphevet 1. juni 2014. Erfaringene viste at det var et lite antall forsikringsselskaper som tilbød forsikringen, og at enkelte opererte med forsikringsvilkår som ble ansett for å være ugunstige for forbrukerne, da de enten opplevdes som uklare eller inneholdt vidtrekkende bestemmelser om unntak fra erstatningsplikt. Enkelte entreprenørselskaper opplevde at de måtte betale høye forsikringspremier som ikke stod i forhold til antallet erstatningstilfeller. Det var lite effektiv konkurranse knyttet til forsikringsordningen, noe som blant annet skyldtes at forsikringsselskaper hadde sterke bånd til byggebransjen. Det kunne synes som om forsikringsselskapene satt igjen med høye gevinster. Opphevelse av ordningen ville også gjøre oppføring av bygg enklere og redusere administrasjon, jf. Ds 2011:2 Avskaffande av den obligatoriska byggfelsförsäkringen.

Ferdigstillingsgarantien kunne derimot som garantiprodukt tilbys både av banker og forsikringsselskaper. Blant annet av denne grunn fungerte garantien hensiktsmessig og ble videreført med enkelte mindre endringer.

5.4 Finland

I Finland gjelder det bare lovpålagte krav til garantier og forsikringer ved oppføring av boligsammenslutninger (dvs. borettslag, boligaksjeselskap mv.), jf. lag om bostadsköp (843/1994). I likhet med i svensk rett, skal det tegnes en sikkerhetsstillelse for ferdigstilling av bygget. Sikkerhetsstillelsen skal også gjelde i minst 15 måneder etter at bygningen er godkjent for overtakelse. Entreprenøren skal i tillegg stille en konkursforsikring som skal gjelde i ti år etter at bygningen er godkjent for overtakelse. I Prop. 130 L (2009–2010) s. 11 gir Justisdepartementet en god redegjørelse for ordningene, og utvalget anser det tilstrekkelig å gjengi denne, da rettstilstanden ikke er endret:

«I finsk rett er dei lovregulerte garanti- og forsikringsreglane avgrensa til å gjelde for bustadsamanslutningar - først og fremst bustadaksjeselskap og bustadandelslag – og deira eigarar. Framstillinga nedanfor konsentrerer seg om bustadaksjeselskap, men reglane er dei same for andre bustadsamanslutningar så sant deltakarane skal eige – og ikkje berre leige - husværa.
Reglane er gitt i ‘lag om bostadsköp av 23. september 1994 nr. 843’. Lova skil mellom ’säkerhet för fullgörande av avtal om byggande och avtal om köp av bostadsaktier’ (17-18 b §§) og ’säkerhet för den händelse att en stiftande delägare inte kan fullgöra sin prestationsskyldighet’ (19-19 c §§). Dersom bustadene blir lagde ut for sal før bygningsstyresmaktene har gitt bruksgodkjenning for alle bygga til bustadaksjeselskapet, gjeld begge ordningane. Dersom bustadene blir lagde ut for sal etter at bygningsstyresmaktene har gitt slik bruksgodkjenning, er det berre krav om at det blir stilt insolvenstrygd etter 19 §§ flg.
Lag om bostadköp 17 § fastset at den stiftande deltakaren, typisk ein profesjonell entreprenør eller utbyggjar, skal skaffe fullføringsgaranti i favør av bustadaksjeselskapet og aksjekjøparane. I byggjefasen skal garantiane vere på minst fem prosent av dei stipulerte byggjekostnadene, likevel minst ti prosent av den samla kjøpesummen for dei selde aksjane. Etter byggjefasen skal trygda utgjere minst to prosent av den samla kjøpesummen for aksjane. Trygda, som skal ha form av ein bankgaranti, ei bankdeponering eller ei eigna forsikring, skal dekkje tap som følgje av byggfeil og forseinka ferdigstilling. Ho skal gjelde i minst 15 månader etter at bygningsstyresmaktene har gitt bruksgodkjenning.
Ein stiftande deltakar skal stille insolvenstrygd til fordel for bustadaksjeselskapet og kjøparane av bustadaksjar som trygd for insolvens hos den stiftande deltakaren, jf. lag om bustadköp 19 §. Trygda blir i praksis stilt i form av ei byggfeilforsikring, og skal gjelde i minst ti år etter at bygningsstyresmaktene gav bruksgodkjenning. Forsikringsselskapet kan avgrense forsikringssummen til 25 prosent av dei stipulerte byggjekostnadene. Eigenandelen til bustadaksjeselskapet kan vere på høgst to prosent av dei stipulerte byggjekostnadene. For aksjekjøparane kan eigenandelen vere på ein og ein halv prosent av prisen ved det første kjøpet av bustadaksjen. Etter ei endring av lagen om bustadkøp som vart sett i verk 1. januar 2006, skal plikta til å stille insolvenstrygd også gjelde i tilfelle der bustadene blir selde først etter at dei har blitt ferdigstilte. Tidligare var regelen at insolvenstrygd berre måtte stillast ved sal av bustader til forbrukarar i byggjeperioden.»
Til toppen
Til dokumentets forside