13 Leieforholdets varighet - opphør

13.1 Innledning

Kapittelet handler om leieforholdets varighet. En leieavtale faller normalt bort ved partenes oppsigelse eller ved utløpet av den avtalte leietid. Det skilles derfor mellom tidsubestemte og tidsbestemte leieavtaler, som også kan opphøre ved heving eller med grunnlag i ekstraordinære tilfeller, slik som ved leierens død.

Departementet foreslår at partene kan si opp en tidsubestemt leieavtale dersom ikke annet er avtalt eller framgår av en lovbestemmelse. Departementet foreslår at utleieren bare kan si opp leieavtale om bolig dersom det foreligger en særlig oppsigelsesgrunn. Dette vil likevel ikke gjelde leieavtale om enkelt beboelsesrom, der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Har utleieren adgang til å si opp leieavtalen, må han varsle leieren, som innen en frist på én måned kan protestere. Dersom leieren protesterer innen fristen, foreslår departementet at utleieren skal ha tre måneder på seg til å gå til søksmål for å få oppsigelsen stadfestet.

Departementet foreslår at retten skal kunne sette til side utleierens oppsigelse dersom den er ulovlig eller dersom den etter vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig. Retten skal likevel ikke kunne sette oppsigelsen til side dersom den skyldes leierens vesentlige mislighold av leieavtalen. Rettens kompetanse skal også begrenses ved oppsigelse av tidsubestemt leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren har adgang til en annens bolig, og ved leie av lokale der leien er avtalt pr dag, og selvstendig leie av garasje eller bod.

Departementet foreslår at partene skal kunne inngå tidsbestemte leieavtaler. Vilkåret er at opphørstidspunktet er fastsatt på forhånd, og for boliger foreslås det at avtalen må være inngått for minst tre år. Minstetiden foreslås likevel satt til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. Tidsbestemte leieavtaler for kortere tid bør kunne inngås dersom det foreligger saklig grunn for dette. Skal partene ha en rett til å si opp leieavtalen i leieperioden, må dette avtales.

Departementet foreslår at utleierens hevingsrett blir lovfestet, selv om denne retten følger av alminnelig avtalerett. Departementet foreslår også særlige oppsigelsesregler for det tilfellet at leieren dør i leieperioden.

13.2 Begreper

Gjeldende rett

I gjeldende lov skilles det gjennomgående mellom tidsbegrensede og oppsigelige leieavtaler. Oppsigelige leieavtaler blir også omtalt som «vanlige leieavtaler».

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår at skillet mellom tidsbegrensede og oppsigelige leieavtaler opprettholdes - men at begrepene byttes ut med «tidsbestemte» og «tidsubestemte» leieavtaler.

Høringsinstansenes merknader

Den norske Advokatforening tilrår at den nye loven opprettholder de opprinnelige begrepene. Terminologien er vel innarbeidet, og «tidsbestemt» og «tidsubestemt» er såvidt fonetisk like at de kan bli forvekslet og lede til unødige misforståelser.

Departementets vurderinger

Departementet vil tilrå at begrepene «tidsbestemt» og «tidsubestemt» innføres som en formålstjenlig nyordning, selv om det nok vil kunne gå en tid før begrepene er innarbeidet i praksis. Til tross for at ordene er forholdsvis like rent fonetisk, er de både konsekvente og lett forståelige. Også tidsbestemte avtaler kan være oppsigelige, og det er tilfellet både etter gjeldende rett og lovutkastet. Begrepene trenger heller ikke være brukt i leieavtalen. Avgjørende for den juridiske forskjellen vil være om partene har avtalt opphørstidspunkt eller ikke.

13.3 Oppsigelse av tidsubestemt leieavtale

13.3.1 Adgangen til oppsigelse

Gjeldende rett

Etter gjeldende lov kan partene si opp leieforholdet med avtalt eller lovlig varsel dersom leieavtalen ikke er inngått for en viss tid (oppsigelig). Det er likevel en begrensning i utleierens adgang til å si opp en leieavtale. Det må foreligge en saklig grunn, og oppsigelsen må framstå som rimelig. Dette er i loven kommet til uttrykk i bestemmelsen om rettens kompetanse til å sette til side den usaklige eller urimelige oppsigelsen. Hva som er saklig, er ikke lovfestet.

Utvalgets forslag

Utvalget har foreslått at en tidsubestemt leieavtale kan sies opp av leieren hvis ikke annet er avtalt. Leieren kan følgelig si opp vilkårlig; det er ikke nødvendig å begrunne oppsigelsen, og utleieren har ikke noe vern mot oppsigelse. Utvalget har foreslått at utleieren bør kunne si opp en tidsubestemt leieavtale om bolig dersom (1) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden; (2) ved nedriving eller ombygging av eiendommen, slik at den må fravikes, (3) der leieren har misligholdt leieavtalen, (4) eller der det foreligger annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

Utvalget foreslår at leieavtaler om enkelt beboelsesrom, der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig, og leieavtaler om lokale der leien er avtalt pr dag, og selvstendig leieavtale om garasje eller bod ikke skal gå inn under bestemmelsen som begrenser adgangen til oppsigelse.

Høringsinstansenes merknader

Norges Leieboerforbundforeslår at leieavtalen bare skal kunne sies opp av en næringsdrivende utleier der leieren vesentlig misligholder sine forpliktelser. Ellers skal leieavtale om bolig kunne sies opp dersom husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller av noen som hører til husstanden; ved nedriving eller ombygging av eiendommen, som gjør at husrommet må fravikes, og utleier tilbyr en tilfredsstillende erstatningsleilighet; leieren har leid i egenskap av vaktmester eller portner i gården, og utleier kan vise til at leiligheten må kunne benyttes av etterfølgeren; avtalen gjelder et selvstendig leieforhold om garasje eller bod; avtalen gjelder leie av enkelt beboelsesrom hvor leieren etter kontrakten har adgang til utleierens leilighet; eller det foreligger en annen saklig grunn til å si opp avtalen. Norges Leieboerforbund mener at utleieren, samtidig med at han sier opp leieavtalen på grunn av nedriving og ombygging, skal være forpliktet til å tilby leieren en tilfredsstillende erstatningsbolig.

Den norske Advokatforening mener at i eiendommer med inntil fire boliger, kan oppsigelse bare finne sted der det foreligger vesentlig mislighold. I slike eiendommer kan avtalen også sies opp dersom boligen skal brukes av utleieren selv eller noen som hører til hans husstand, og oppsigelsen ikke vil virke urimelig for leieren. Oppsigelse kan også finne sted dersom det foreligger særlig grunn for å si opp avtalen. Den norske Advokatforening vil advare mot alternativet som gir utleieren mulighet til å si opp leieavtalen dersom det foreligger en annen saklig grunn. Dette alternativet kan oppfattes som en videreføring av dagens hovedregel. Foreningen mener at hvis alternativet skal være med, så bør det stå «særlig grunn til å si opp leieavtalen». Denne skjønnsregelen gir dårlig forutberegnlighet, og for mye av skjønnet overlates til retten. Dette vil kunne dempes noe ved at det i forarbeidene blir angitt eksempel på anvendelsen av rimelighetsvurderingen.

Departementets vurderinger

Departementet har først funnet grunn til å stille spørsmål ved om leieren i den nye husleieloven trenger et vern mot å bli oppsagt av utleieren. Etter gjeldende rett er vernet utformet som en kompetanse for domstolene til å sette utleierens oppsigelse til side, enten fordi den er usaklig eller urimelig. Gjennom rettspraksis er det slått fast at det skal relativt lite til for at en oppsigelse skal regnes som saklig begrunnet. Kjernen i oppsigelsesvernet er derfor at oppsigelsen skal settes til side dersom den virker urimelig overfor leieren.

Dersom leieren får et for sterkt vern mot å bli oppsagt, kan dette føre til en ikke uvesentlig reduksjon av det samlede tilbudet av utleieboliger. Dette argumentet underbygges av en analyse som Norges Byggforskningsinstitutt har foretatt av tilbudssiden av utleiemarkedet (1994). Rapporten beskriver hvordan utleierens husleiekrav varierer under ulike former for husleielovgivning (oppsigelses- og leieprisvern). Et sterkt oppsigelsesvern fører til mindre tilbud og høyere husleier. Husholdninger som særlig trenger den tryggheten og stabiliteten et vern kan gi, er de som har dårligst evne til å betale for det. Husholdninger som bare har planer om leie midlertidig, har mindre å tjene på et sterkt vern. De kan i større eller mindre grad bli nødt til å betale utleieren en kompensasjon for at utleier ikke vet eller stoler på at leieren bare er ute etter et midlertidig bosted. Husholdninger som ønsker et varig alternativ, vil isolert sett tillegge oppsigelsesvernet stor verdi. Mange av disse husholdningene har imidlertid dårlig økonomi, slik at høy leie vil ramme dem hardt.

Selv om et sterkt oppsigelsesvern slik vil kunne gi et redusert tilbud av utleieboliger og føre til noe høyere husleier, mener departementet at det fremdeles er grunn til å legge stor vekt på å gi leieren, og hans familie, best mulig botrygghet. Boligen vil for de fleste være en fundamental ramme rundt tilværelsen, og departementet mener at en av de viktigste formålene med boliglovgivningen bør være å sikre trygghet for beboerne enten boligen blir leiet eller eiet. Departementet vil derfor foreslå at bestemmelsene om oppsigelsesvern blir videreført i den nye loven.

Departementet vil etter dette først foreslå at leieren fremdeles skal ha rett til å si opp leieavtalen, om ikke annet er avtalt. Departementet har ikke funnet det nødvendig å pålegge leieren å begrunne oppsigelsen. I praksis har det sjelden oppstått problemer i så måte.

I forhold til utleierens oppsigelsesrett er det hensiktsmessig å skille mellom leie av lokale og leie av bolig. Når det gjelder oppsigelse av leieavtale om bolig, vil departementet i likhet med utvalget foreslå regler som verner leieren mot usaklige oppsigelser. Boligen utgjør rammen for leierens og familiens boligsituasjon. Hensynet til leierens botrygghet tilsier derfor etter departementets vurdering at utleierens rett til oppsigelse begrenses til situasjoner der det foreligger en særlig oppsigelsesgrunn. Som akseptabel oppsigelsesgrunn vil departementet foreslå de tilfellene der utleieren skal bruke boligen selv som fast bopel. Tilsvarende rett bør han ha dersom noen av medlemmene i husstanden ønsker å flytte inn i boligen. Utleieren bør videre kunne si opp leieavtalen dersom den skal rives. Det samme bør gjelde der boligen skal ombygges, slik at leieren må flytte. Men utleieren bør bare kunne påberope seg disse grunnene dersom det foreligger reelle planer om ombygging. Rett til oppsigelse bør ikke utleieren ha dersom leieforholdet ikke skaper vesentlige vansker for gjennomføringen av tiltaket.

Utleieren bør også kunne si opp leieavtalen dersom leieren har misligholdt pliktene etter avtalen, for eksempel at han har latt være å betale husleien, og dette ikke skyldes lovlig tilbakeholdelse av betalingen. Departementet vil her foreslå at det ikke blir stilt krav om at misligholdet skal være vesentlig. Dersom misligholdet er vesentlig, må utleieren i alle tilfeller kunne si opp leieavtalen. Alternativt kan han også heve leieavtalen. Den norske Advokatforening har foreslått at det i eiendommer med inntil fire boliger, bare skal kunne sies opp der det foreligger vesentlig mislighold. Departementet mener dette blir en for streng regel, da alle utleiere bør ha muligheten til å si opp leieforholdet der det foreligger mislighold fra leierens side. Leieren kan også tenkes å bli mindre forsiktig med husrommet dersom han på forhånd vet at utleieren bare kan si opp leieavtalen der misligholdet er vesentlig.

Videre vil departementet foreslå at utleieren også bør ha rett til å si opp leieavtalen der utleieren har andre saklige grunner for oppsigelse. Det vil være umulig i en lovtekst å ta med alle grunner som kan tenkes å være saklige. Derfor må det bli opp til domstolene å slå fast hvilke dette kan være. Alle andre oppsigelsesgrunner som ikke går inn under de positivt oppnevnte, må vurderes under denne rettslige standarden. Den norske Advokatforening har foreslått at det bør stå «særlig grunn» i stedet for «saklig grunn». Etter departementets vurdering ville det føre til en noe høyere terskel for å kunne si opp. Departementet stiller seg kritisk til dette da retten i alle tilfeller må foreta en konkret vurdering av hvorvidt den begrunnede oppsigelsen skal godtas eller ikke. Uttrykket «saklig grunn» vil etter departementets vurdering være tilfredsstillende til dette formålet.

Norges Leieboerforbund har foreslått at utleieren skal være forpliktet til å tilby leieren en erstatningsbolig ved oppsigelse på grunn av nedriving eller ombygging. Etter departementets skjønn er det ikke rimelig å pålegge utleieren en ubetinget plikt til å skaffe erstatningsbolig i slike tilfelle. I de kommuner der det er gitt kommunal vedtekt til plan- og bygningsloven § 91a annet ledd, kan kommunen derimot sette som vilkår at den som skal bygge om eller rive bygningen skaffer leierene en erstatningsbolig.

Departementet er enig med utvalget som foreslår at en utleier skal ha fri adgang til å si opp leieavtaler som gjelder enkelt beboelsesrom med tilgang til en annens bolig. Dette vil gjelde hybelboere, som vanligvis benytter rommet som et midlertidig bosted, for eksempel i en studiesituasjon. Hybelleieren og utleieren vil i disse tilfellene naturlig komme nær hverandre ettersom leieobjektet vil være en del av utleierens hjem. Dette vil gi et særlig grunnlag for konflikt. Selv om en leier også i slike leieforhold kunne ønske vern mot oppsigelse, foreligger det etter departementets syn særlige omstendigheter som tilsier rett for utleieren til å si opp leieren i slike tilfelle, uten at utleieren skal risikere at saken bringes inn for retten med fare for at leieforholdet skal vedvare i mange måneder før det foreligger en realitetsavgjørelse. Uten en slik bestemmelse ville utleiemarkedet av slike boliger trolig også bli kraftig redusert.

Når det gjelder leie av lokale, kan departementet ikke se at det skulle være nødvendig å begrense oppsigelsesadgangen til å omfatte bestemte grunner. Etter departementets skjønn er det ikke behov for å beskytte en næringsdrivende leier i denne forbindelse. Her bør utgangspunktet være at utleieren kan si opp leieavtalen, men at retten kan sette oppsigelsen til side dersom den vil virke urimelig, jf. lovutkastet § 9-8 og omtalen under pkt. 13.3.3.

13.3.2 Oppsigelsesfrist og formkrav

Gjeldende rett

Hovedregelen er en fravikelig oppsigelsesfrist på fire måneder. For boliger med to rom eller mindre er fristen tretti dager. Den samme oppsigelsesfristen gjelder for hybler, garasjer og boder. For leie av bolig eller forretningslokale, der leien er avtalt pr dag, er fristen én dag. Er oppsigelsen begrunnet med nedriving eller ombygging, gjelder en ufravikelig fire måneders frist. Gjeldende lov har ikke egne regler for å beregne fristen, men langt på vei kan regelen i prosesslovgivningen benyttes jf. domstolsloven § 148. Etter gjeldende rett må utgangspunktet for fristen være det tidspunktet da oppsigelsen er mottatt av den andre parten. Framover må fristens lengde regnes i dager og hele kalendermåneder. Faller flyttedagen på en søndag e l, flyttes den fram til første arbeidsdag.

Oppsigelsen skal være skriftlig, opplyse leieren om søksmålsretten og -fristen, og om fristens utgangspunkt. Er ikke grunnen til oppsigelsen oppgitt, skal det stå at leieren kan kreve skriftlig begrunnelse, dersom han framsetter skriftlig krav om det. Unntak fra formkravene er gjort for leieforhold der leieren mangler oppsigelsesvern, slik som i møblerte leieforhold. Oppfyller ikke utleierens oppsigelse de ufravikelige formkrav, er den ugyldig. Flytter leieren frivillig, er oppsigelsen likevel gyldig.

Utvalgets forslag

Den alminnelige oppsigelsesfristen er foreslått å være tre måneder. Fristen skal da gjelde for alle leieforhold, både ved leie av bolig og ved leie av lokale, med mindre noe annet er avtalt eller følger av loven. Fristen begynner å løpe den dagen oppsigelsen er kommet fram til den andre parten. På hvilket tidspunkt oppsigelsen er kommet fram, må avgjøres på grunnlag av alminnelige avtalerettslige regler. Oppsigelsen skal normalt regnes for å være mottatt den dagen oppsigelsesbrevet blir lagt i postkassen til leieren. Utvalget forslår at fristen skal ende på månedens siste dag. Dette er nytt i forhold til gjeldende lov. Det vil si at hvis oppsigelsen kommer fram tidlig i måneden, vil oppsigelsesfristen bli nesten fire måneder. Videre foreslår utvalget at oppsigelsesfristen for leie av enkelt beboelsesrom, der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, og for selvstendig leieavtale om garasje eller bod, skal oppsigelsesfristen være tretti dager. For leieavtale om lokale der leien er avtalt pr dag, skal oppsigelsesfristen være én dag. Utvalget har foreslått at lovens bestemmelser om oppsigelsesfrister skal kunne fravikes.

Utvalget foreslår å videreføre gjeldende rett, slik at oppsigelsen skal være skriftlig og begrunnet. Den skal også opplyse at leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen tretti dager etter mottakelsen av oppsigelsen. Oppsigelsen er ugyldig dersom den ikke oppfyller formkravene. Leieren kan uten risiko forholde seg passiv, og han kan gjøre det samme når oppsigelsen inneholder uriktige opplysninger. Oppsigelsen betraktes da som en nullitet. Flytter leieren, anses oppsigelsen for godtatt.

Ved leie av enkelt beboelsesrom med adgang til en annens bolig, eller ved leie av lokale der leien er betalt pr dag, eller ved leie av garasjer eller boder, gjelder bare kravet om at oppsigelsen skal være skriftlig. Dette må sees på bakgrunn av at leieren i disse tilfellene ikke har noe materielt vern mot oppsigelse.

Høringsinstansenes merknader

Juss-Bussforeslår at for leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, og for selvstendig leieavtale om garasje eller bod, skal oppsigelsesfristen være minst tretti dager fra oppsigelsen er kommet fram til utleier. Det er viktig med en enhetlig måte å beregne fristen på. Det anmerkes at utvalgets forslag til å beregne fristen ikke er nærmere begrunnet.

Forbrukerrådethevder at det er mange som misforstår beregningen av fristene, særlig når det gjelder tidspunktet for når oppsigelsesfristen begynner å løpe. Derfor er det bedre å endre reglene for når fristen begynner å løpe enn når fristen løper ut. Dette vil gi ens regler for husleieloven og lov om arbeidervern og arbeidsmiljø, noe som kunne være både avklarende, og avverge konflikter.

Norges Leieboerforbundforeslår å kreve at oppsigelsen skal opplyse om at leieren kan kreves kastet ut av leiligheten med mindre leieren protesterer skriftlig til utleieren innen 30 dager etter mottakelse dersom oppsigelsen ikke godtas.

Departementets vurderinger

Departementet mener at partene selv må kunne avtale hvilken frist som passer best i det enkelte leieforholdet, men at det i de tilfellene der partene ikke har avtalt noen frist, skal legges til grunn lovens frister.

Departementet foreslår, som utvalget, at oppsigelsesfristen bør være tre måneder til opphør ved utløpet av kalendermåneden. For leieavtale om enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, og for selvstendig leieavtale om garasje eller bod, bør oppsigelsesfristen være én måned. Blir garasjen eller boden leid sammen med et lokale eller en bolig, er det den avtalte eller generelle oppsigelsesfristen som gjelder. For leieavtale om lokale, der leien er avtalt pr dag, foreslås det at oppsigelsesfristen skal være én dag.

Ved beregningen av fristen må det fastsettes to tidspunkter. Først må fristens utgangspunkt fastslås, det vil si det tidspunktet da fristen begynner å løpe. Forbrukerrådet har her foreslått at utgangspunktet for beregningen av fristen bør være den samme som ved oppsigelse av arbeidsavtaler. I følge arbeidsmiljøloven (§ 58) er utgangspunktet ved beregningen den første dag i måneden etter at oppsigelsen fant sted. Departementet er enig i at det ville være lett å fastslå fristens utgangspunkt dersom en tok utgangspunkt i første dag i måneden etter at oppsigelsen kom fram til den andre parten. Men da foreligger det samtidig to tidspunkt, ett da oppsigelsen kom fram, og ett når fristen begynner å løpe. Departementet er av den oppfatning at det vil være like hensiktsmessig å beregne fristen ut fra når oppsigelsen er kommet fram til den andre parten, og vil foreslå at regelen utformes slik. Således får partene bare ett tidspunkt å forholde seg til. Hva som skal regnes for å være «kommet fram», må avgjøres etter alminnelige avtalerettslige regler og prinsipper. Juss-Buss har foreslått dette tidspunktet ved leie av garasjer eller boder, eller enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig. Etter departementets skjønn bør utgangspunktet for beregningen av fristen være lik i alle leieforhold.

Deretter må en fastslå fristens avslutning, det vil si opphørstidspunktet for leieavtalen. Fra det tidspunktet skal leieren ha flyttet ut og utleieren ha fått tilbake disposisjonsretten over husrommet. Utvalget foreslår at beregningen av fristen skal forenkles ved at leieavtalen opphører ved utløpet av en kalendermåned, det vil si siste dagen i siste måneden. Departementet er enig i dette forslaget, men beregningen av opphørstidspunktet må fremdeles utfylles med domstolslovens bestemmelser om beregning av frister der oppsigelsesfristen er fastsatt i måneder eller i dager. Hvis for eksempel opphørstidspunktet faller på en søndag, blir tidspunktet flyttet fram til mandagen, slik at leieren vil være forpliktet til å flytte innen utgangen av mandagen.

Departementet tilrår at det blir stilt forholdsvis strenge formkrav til utleierens oppsigelse som en del av leierens oppsigelsesvern. Kravene sikrer at leieren på en klar og utvetydig måte blir gjort kjent med de rettigheter han har etter loven. Ved å få kjennskap til hva som er grunnen til oppsigelsen, kan han imøtegå disse anførslene overfor utleieren og protestere mot oppsigelsen. Oppsigelsen bør følgelig være skriftlig og begrunnet så fullstendig at leieren kan ta stilling til om han vil protestere. Leieren bør også, som i dag, få informasjon om at han kan protestere skriftlig innen én måned etter mottakelsen av oppsigelsen. I tillegg bør leieren få opplysning om at dersom han ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.

Etter departementets mening skulle det være unødvendig med strenge formelle krav der leieren ikke har oppsigelsesvern, slik som ved leieavtaler om lokale der leien er avtalt pr dag, og ved utleie av enkelt beboelsesrom med adgang til en annens bolig, jf. utkastet § 9-8 tredje ledd og omtalen under pkt. 13.3.3. Oppsigelsen bør være skriftlig for å sikre notoritet.

13.3.3 Rettslig prøving av oppsigelse

Gjeldende rett

Etter gjeldende lov kan retten, etter krav fra leieren, kjenne en oppsigelse ugyldig dersom retten finner at oppsigelsen mangler fyllestgjørende saklig grunn, eller at den vil virke urimelig. Vilkårene er alternative, en saklig begrunnet oppsigelse skal settes til side hvis den virker urimelig. En usaklig begrunnet oppsigelse skal alltid kjennes ugyldig selv om den ikke virker urimelig. Gjennom rettspraksis er det slått fast at det skal relativt lite til for at en oppsigelse skal regnes som saklig begrunnet. Kjernen i oppsigelsesvernet er derfor at oppsigelsen skal settes til side hvis den virker urimelig overfor leieren. Retten skal her foreta en konkret avveining av interessene der leierens behov for boligen må veies opp mot utleierens behov for alternativ anvendelse.

Gjeldende lov har også noen direkte unntak fra rettens adgang til å overprøve en oppsigelse. For det første gjelder dette forretningslokaler som blir leid bort pr dag, i tillegg til garasjer og boder. Videre gjelder det unntak for fullt møblerte boliger eller enkelt beboelsesrom når leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig. Dernest gjelder det unntak der leieobjektet skal rives - eller der det har foregått ulovlig boligbytte. Et viktig unntak er at retten heller ikke kan sette til side en oppsigelse som skyldes leierens vesentlige mislighold av leieavtalen.

Etter tvangsfullbyrdelsesloven kan en oppsigelse godtas som særlig tvangsgrunnlag dersom leieren har reist søksmål innen fristen. Det samme gjelder der slikt søksmål er reist, og retten har kommet fram til at oppsigelsen likevel er gyldig.

Utvalgets forslag

Hele utvalget har foreslått å gi retten kompetanse til å prøve om oppsigelsen er lovlig. Retten må da prøve om det etter loven kreves en konkret oppsigelsesgrunn, og kontrollere at den oppgitte grunnen foreligger. Dersom grunnen foreligger, må retten konkret vurdere om oppsigelsen framstår som urimelig. Utvalget vil gi retten mulighet til å sette en oppsigelse til side dersom retten ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig. Denne overprøvingsretten innebærer en videreføring av oppsigelsesvernet i dagens lov.

Utvalget har foreslått at retten ikke kan overprøve oppsigelser av leieavtaler om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. Utvalget har foreslått at retten heller ikke skal ha adgang til å overprøve oppsigelsen ved leie av lokale der leien er avtalt pr dag, samt ved separat leie av garasjer og boder. Retten har heller ikke adgang til å sette en oppsigelse til side dersom den har kommet fram til at leieren vesentlig har misligholdt leieavtalen.

Utvalget har foreslått at bestemmelsen i gjeldende lov, om at utleie av møblert enkelt beboelsesrom, helt møblerte leiligheter eller deler av en slik leilighet, ikke lenger skal være unntatt fra oppsigelsesvernet. Utvalget mener at møblering i seg selv ikke synes å gi grunn til å unnta leieforholdet fra oppsigelsesvernet. Møblene må betraktes som en tilleggsytelse som leieren betaler for på vanlig måte.

Ett medlem vil videreføre dagens regler på den måten at en oppsigelse ikke kan kjennes ugyldig dersom eiendommen skal rives. Det er uheldig å bruke tid på behandling i kanskje flere rettsinstanser i slike saker, der det regelmessig står store økonomiske interesser på spill.

Høringsinstansenes merknader

Forbrukerrådetog Juss-Bussmener dagens oppsigelsesvern bør videreføres og rettspraksis lovfestes. Norges Takseringsforbund mener at næringsleiere er en uensartet gruppe, men at det likevel er naturlig at boligleiere får sterkere oppsigelsesvern. Televerket er i hovedtrekk enig i utvalgets forslag, som for lokaler i stor grad medfører en videreføring av dagens regler. Norges Leieboerforbundforeslår at retten skal sette oppsigelsen til side dersom retten ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at oppsigelsen vil virke urimelig. En oppsigelse av leieavtale om enkelt beboelsesrom hvor leieren etter kontrakten har adgang til utleierens bolig, og selvstendig leieavtale om bod eller garasje, foreslås det at retten bare kan sette oppsigelsen til side dersom særlige grunner gjør det rimelig.

Norges Forsikringsforbundog Televerket mener at retten ikke bør ha kompetanse til å overprøve en oppsigelse av en leieavtale om lokale dersom eiendommen skal rives. Det ville være uheldig å bruke så mye tid på rettssaker der så store økonomiske interesser står på spill. Byggherreforeningen og Huseiernes Landsforbunds avdeling for eiendomsselskapermener at det kan nevnes enkelte unntaksbestemmelser for oppsigelsesvernet knyttet til rehabiliteringsarbeider og nybygg.

Departementets vurderinger

Departementet vil foreslå at retten fortsatt skal kunne sette til side oppsigelser dersom vilkårene for oppsigelse ikke foreligger, eller dersom retten etter en helhetsvurdering av begge parters interesser kommer til at oppsigelsen vil virke urimelig. Formålet med bestemmelsen er å sikre leieboerne trygghet mot usaklige eller urimelige oppsigelser.

Som det er redegjort for under pkt. 13.3.1, vil dette etter departementets skjønn fortsatt være et av de viktigste formålene med loven. En vesentlig styrking av leierens oppsigelsesvern ville trolig føre til at færre private ville leie ut, og dermed føre til en reduksjon av det totale tilbudet av utleieobjekter. Som nevnt under pkt. 3.1 står private utleiere for ca. 75% av all boligutleie. En vesentlig styrking av oppsigelsesvernet ville derfor trolig ramme potensielle leiere i form av større konkurranse om leieobjektene og føre til høyere husleier. Etter departementets mening gir dagens regler om oppsigelsesvern en balansert avveining av partenes interesser på dette punktet. Dette tilsier etter departementets skjønn at disse reglene videreføres uten store endringer.

Departementet vil derfor foreslå at retten for det første må ta standpunkt til om oppsigelsen er lovlig. Retten må kontrollere om oppsigelsen forutsetter en bestemt oppsigelsesgrunn. Etter lovutkastet § 9-5 annet ledd forutsettes det at det må foreligge en særlig oppsigelsesgrunn for at utleieren kan si opp en tidsubestemt leieavtale om bolig. Dersom det i avtalen eller i loven forutsettes en bestemt grunn, vil retten måtte ta stilling til om grunnen virkelig foreligger i det aktuelle tilfellet, for eksempel om utleieren virkelig skal bruke boligen selv, eller om eiendommen virkelig skal rives eller bygges om, og dette nødvendiggjør fraflytting.

Dersom retten kommer til at oppsigelsen er lovlig, bør retten kunne prøve om oppsigelsen likevel skal settes til side som urimelig, vurdert ut fra begge parters forhold. Retten bør ha kompetanse til å sette til side en ellers lovlig oppsigelse som ugyldig; det vil si at den ikke får virkning etter sitt innhold. Retten bør foreta en vid avveining av partenes interesser, der leierens ønske om å fortsette leieforholdet må veies opp mot utleierens ønske om å bruke boligen på annen måte. Denne avveiningen må foretas med utgangspunkt i situasjonen slik den framstår på domstidspunktet. Departementet har ikke hatt til hensikt å forandre rimelighetsvurderingen etter gjeldende lov. I tvilstilfeller vil derfor en rikholdig rettspraksis gi retningslinjer for rettens skjønnsutøvelse også etter den nye loven.

Dette innebærer at dersom utleieren har oppgitt som oppsigelsesgrunn at han trenger husrommet til egne formål, vil dette være et sterkt moment i hans favør, men retten må likevel vurdere hvor sterkt dette behovet er for utleieren. Det samme må gjelde der utleieren har oppgitt at husrommet skal disponeres av noen andre i utleierens husstand, men en slik interesse vil vanligvis ikke ha samme vekt som utleierens ønske om å bruke husrommet selv. Om leieren har misligholdt leieavtalen, vil dette være et moment i rettens avveininger, men hvilken vekt dette skal tillegges, må vurderes på bakgrunn av tilfellets grovhet, konsekvensene for naboer og eiendommen, hvorvidt det er gitt advarsel og lignende. Dersom misligholdet er vesentlig, vil departementet imidlertid foreslå, at retten som i dag, ikke skal ha kompetanse til å tilsidesette oppsigelsen, jf. også omtalen under punkt 13.5.

Retten bør alltid legge vekt på om oppsigelsen vil føre til at leieren blir uten sted å bo. Dersom det er grunn til å tro at dette vil skje, bør oppsigelsen vanligvis settes til side. Situasjonen på boligmarkedet vil dermed få innflytelse på rettens vurdering. Det må forventes at leieren selv begynner å se seg om etter et annet sted å bo dersom han blir oppsagt. Utleieren har ingen plikt til å tilby leieren et alternativt husrom, men om han gjør dette, må det tas i betraktning ved rettens vurdering av om oppsigelsen skal settes til side. Retten bør også legge vekt på om flyttingen i seg selv vil medføre en personlig eller økonomisk belastning. Det bør legges vekt på om oppsigelsen vil få konsekvenser for andre enn leieren selv, for eksempel husstandsmedlemmer. Framleierens interesse i at hovedleieforholdet forsetter, bør også tillegges vekt, jf. omtalen under punkt 11.4.

Departementet har vurdert om det skal gjøres et markert skille mellom leie av lokale og leie av bolig når det gjelder leierens vern mot oppsigelse. Det vil ofte være på det rene at de sosiale grunnene for å begrense retten til å si opp leieavtalen ikke vil gjøre seg like sterkt gjeldende ved leie av lokale. Som utvalget framhever, har oppsigelsesvernet antagelig ikke så stor direkte betydning ved leie av lokaler, siden de fleste leieavtaler blir inngått for bestemt tid. Like fullt vil en oppsigelse av et langvarig leieforhold kunne virke hardt for en som driver næring, dersom han har investert mye arbeid og kapital i lokalitetene. Av den grunn bør også leieren av lokale gis vern mot usaklige eller urimelige oppsigelser. Utvalget har vurdert om det i den nye loven bør innføres et indirekte oppsigelsesvern ved leie av lokaler etter svensk og finsk mønster. Utvalget viser til at «etter de svenske reglene kan en oppsigelse av en leieavtale for lokale ikke settes til side i den forstand at leieforholdet kan forsette, men hvis oppsigelsen er urimelig, kan leieren kreve erstatning for det tap han lider». Ingen av høringsinstansene har fremmet ønske om å innføre en slik nyordning. Departementet ser derfor ingen grunn til å fremme et slikt forslag, og foreslår i stedet å videreføre dagens vel innarbeidede ordning som gir domstolene rett til å sette til side en oppsigelse i lokalleieforhold dersom den framstår som urimelig.

Departementet vil i likhet med utvalget foreslå at retten i enkelte tilfelle ikke skal ha adgang til å sette oppsigelsen til side. Dette gjelder for det første der retten har kommet fram til at leierens mislighold er vesentlig. Utleieren bør her ikke tvinges til å fortsette leieforholdet. Hva som er vesentlig mislighold, blir drøftet nedenfor under punkt 13.5. Videre vil departementet foreslå at retten heller ikke skal ha rett til å overprøve en oppsigelse av leieavtaler om enkelt beboelsesrom der leieren etter leieavtalen har adgang til en annens bolig. I og med at det er en del av et hjem som leies bort, står disse leieforholdene i en annen stilling enn ordinære leieforhold. Det kan føre til uholdbare tilstander dersom utleieren ikke kan si opp med bindende virkning i og med at partene kommer så tett inn på hverandre. Også ved tidsbestemt leieavtale om lokale der leien er avtalt pr dag, og ved selvstendig leieavtale om garasje eller bod, bør domstolene være avskåret fra å tilsidesette en oppsigelse. I slike tilfelle kan ikke departementet se at det skulle være nødvendig å gi leieren en særlig beskyttelse mot oppsigelse.

Departementet vil foreslå at retten ikke skal avskjæres muligheten til å sette til side en oppsigelse bare fordi den utleide boligen er fullt møblert. Møbleringen bør etter departements syn regnes som en tilleggsytelse som leieren må betale særskilt for; den skal ikke gi utleiere en mulighet til å omgå reglene om oppsigelsesvern. En grunn til at møblerte boliger ble unntatt fra oppsigelsesvernet etter dagens lov, var at dette ofte gjaldt utleierens egen bolig, og at man ville sikre utleieren å få boligen tilbake når han skulle ta boligen i bruk igjen. Dette hensynet er ivaretatt ved utkastet § 11-4, hvor det foreslås at oppsigelsesvernet ikke skal gjelde ved utleie av utleierens egen bolig, jf. omtalen under pkt. 15.5.

13.3.4 Søksmålsbyrde

Gjeldende rett

I avtaleforhold er det i hovedregelen den av partene som ønsker forandring i det bestående forhold, som må reise sak for å oppnå dette mot motpartens vilje. Dette vil også gjelde i husleieforhold, der for eksempel utleieren vil heve leieavtalen og kreve at leieren skal erstatte det økonomiske tapet utleieren er blitt påført som følge av at leieavtalen er vesentlig misligholdt.

Etter gjeldende lov er dette omvendt ved utleierens oppsigelse av en tidsubestemt leieavtale. Selv om det er utleieren som ønsker at leieforholdet skal opphøre, er det leieren som må gå til søksmål dersom han ikke aksepterer at leieavtalen blir sagt opp. Leieren må nedlegge påstand om at utleierens oppsigelse blir kjent ugyldig. Men loven er ikke til hinder for at utleieren selv går til søksmål. Leieren er forpliktet til å gå til søksmål innen tretti dager etter at han har mottatt oppsigelsen. Flytter leieren, er oppsigelsen likevel å betrakte som gyldig.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår at leieren innen tretti dager etter at oppsigelsen er mottatt skriftlig, kan protestere overfor utleieren mot oppsigelsen. Oversittes fristen, kan det ikke gis oppreisning etter domstolsloven. Dersom utleieren ikke trekker oppsigelsen tilbake, blir han forpliktet til å reise søksmål mot leieren innen tre måneder etter at leierens frist løp ut. Hvis utleieren ikke reiser søksmål innen fristen, faller oppsigelsen bort.

Utvalget foreslår at det i norsk rett blir innført en nyordning på dette området. Utvalget har vist til at det i flere andre lands rett er hovedregelen at det er utleieren som må gå til sak dersom leieren vil forsette leieforholdet. Blant annet blir det vist til den danske husleieloven, som sier at leieren må protestere innen en fastsatt frist, men hvis leieren protesterer innen den fastsatte fristen, må utleieren gå til søksmål dersom han fastholder oppsigelsen. Både i svensk og finsk rett finnes det lignende ordninger. Det er også lagt vekt på at det er utleieren som vil ha en endring i avtaleforholdet. Dersom leieren motsetter seg oppsigelsen, er det ikke urimelig å pålegge utleieren å reise søksmål. Dessuten reduseres faren for rettstap, i og med at utleieren når som helst kan sende en ny oppsigelse dersom han oversitter fristen for å reise søksmål. Og som oftest vil utleiere ha sterkere økonomi og større erfaring med å ta de nødvendige skritt.

Ett medlem ønsker å føre dagens rettstilstand videre. Han anfører at den som ikke vil akseptere en bestemmelse i avtalen ført videre, må selv ta initiativ til å få den tilsidesatt ved rettens hjelp; dette er selvsagt på andre områder. Det er liten grunn til avvikende system i husleieforhold. Det er også prosessøkonomisk uheldig å frita leieren for de overveielser som normalt bør ligge til grunn for rettslige skritt.

Høringsinstansenes merknader

Norges Forsikringsforbundmener at flertallets forslag om å flytte søksmålsfristen over på utleieren er lite rimelig. Regelen er svakt begrunnet når det gjelder næringsleieforhold. Forbundet støtter mindretallets forslag. Subsidiært foreslås at bestemmelsen gjøres fravikelig i næringsleieforhold. Luftfartsverketstiller spørsmål ved om kravet til at utleieren må gå til søksmål er hensiktsmessig ved tidsubestemt lokalutleie - og slutter seg i prinsippet til utvalgets mindretall. Kredittforetakenes og Hypotekbankenes Foreningfinner det betenkelig at det innføres en form for omvendt bevisbyrde, og støtter derfor mindretallets forslag. Asker og Bærum Boligbyggelagmener bestemmelsen gir leieren en unaturlig sterk stilling sammenlignet med salgspålegg og utkastelse i eierseksjonsloven. Oslo kommuneser på forslaget om å pålegge utleieren å gå til søksmål som ytterst betenkelig. Utvalgets forslag er ellers et brudd med de prinsipper som ellers gjelder, som for eksempel ved oppsigelse i arbeidsforhold. Det etablerte oppsigelsesvernet må være tilstrekkelig. Huseiernes Landsforbunds avdeling for eiendomsselskapermener at utvalget foreslår en uakseptabel nyordning. Det vil bli reist søksmål i en rekke tilfeller der leieren ikke har overveiet konsekvensene. Prosessøkonomisk er bestemmelsen forkastelig. Utvalget har ikke gitt en holdbar begrunnelse for endringen. Selvaag Gruppenmener at det ved utleie av lokaler bør være adgang til å avtale at den någjeldende ordningen - om at leieren må gå til søksmål - skal gjelde. Alternativt kan en lovfeste en forpliktelse for utleieren til å dekke leierens sakskostnader dersom han taper, eller at utleieren blir forpliktet til å stille sikkerhet.

Den norske Advokatforeningviser til drøftelsene husleielovkomitéen av 1956 gjorde av dette spørsmålet, og den vekt som ble lagt på at eksisterende ordning med søksmålsbyrde var vel innarbeidet og neppe medførte vesentlig ulempe i praksis. Innvendingen mot dagens ordning er at det ikke kan gis oppreisning for leiere som oversitter søksmålsfristen. Dette kan avhjelpes ved at det innføres en bestemmelse som muliggjør oppreisning når særlige grunner foreligger. Den norske Advokatforening viser til at en annen innvending mot dagens ordning er at leieren som saksøker først skal redegjøre for oppsigelsen i retten. Dette kan imøtekommes ved at saksøkte i oppsigelsessaker først skal fremstille saken i første instans. En slik regel bør tilføyes i bestemmelsen.

Kirke- utdannings- og forskningsdepartementetmener at å snu søksmålsbyrden vil kunne resultere i at det kan gå mellom ett og to år fra saken er brakt inn for retten til begjæringen om utkastelse er tatt til følge. I utkantstrøk kan en da risikere at menigheten vil være uten prest så lenge saken verserer.

Forsvarsdepartementetframhever at en skriftlig protest innen tretti dager fra leierens side vil medføre at utleieren må reise sak mot leieren innen tre måneder fra utløpet av fristen, for at oppsigelsen ikke skal falle bort. Forsvarets bygningstjeneste har påpekt at dette vil kunne medføre et sterkt arbeidsbelastende system for offentlige utleiere av bolig, og anbefaler en annen hovedregel hvor det offentlige er utleier.

Justisdepartementetstøtter flertallet. De beste grunner taler for å legge søksmålsbyrden på utleieren. Justisdepartementet påpeker at utleieren fortsatt skal kunne begjære fravikelse uten søksmål i tilfeller som nevnt i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav a, b og d. I så fall bør dette komme tydeligere fram. Norges Leieboerforbund ønsker velkommen en regel om at søksmålsbyrden går over på utleieren. Regelen vil forhåpentligvis hindre mange tragiske tilfeller. Forbrukerrådeter enig i at utleieren tar initiativet til søksmål, da det er han som ønsker forandring i det bestående rettsforholdet. Med dagens ordning er faren for at leieren skal lide rettstap åpenbar. Siden konsekvensen kan bli at leieren blir husløs, er det rimelig at den som presumptivt har størst kunnskap om bestemmelsene i rettsforholdet, går til søksmål.

Departementets vurderinger

Departementet vil i likhet med utvalget foreslå å snu søksmålsbyrden, slik at denne påligger utleieren. For at det skal være nødvendig å gå til søksmål, bør det etter departementets vurdering være en forutsetning at leieren skriftlig har protestert mot oppsigelsen innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt. Protestfristen bør være absolutt, uten mulighet for oppreisning. Dersom leieren ikke protesterer innen fristen, vil departementet foreslå, som i dag, at utleieren kan kreve tvangsfravikelse av husrommet etter tvangsfullbyrdelsesloven.

Etter departementets syn er det ikke urimelig å kreve at leieren skal være forpliktet til å protestere skriftlig mot oppsigelsen innen én måned etter at han har mottatt den. Dette kravet fører til at leieren blir tvunget til å tenke grundig gjennom innsigelsen. En skriftlig protest kan også medvirke til å oppklare oppståtte misforståelser mellom partene. Én måned skulle være tilstrekkelig tid for å kunne vurdere oppsigelsen og komme med skriftlig imøtegåelse av den oppgitte oppsigelsesgrunnen. Av hensyn til utleierens ønske om å få en rimelig rask avklaring av situasjonen, og i forhold til at leierens aktivitetsplikt er svært beskjeden - å sende en skriftlig protest, vil departementet foreslå at leiere som ikke protesterer innen fristen, mister retten til senere å komme med innsigelser. Flytter leieren, bør dette regnes som en aksept av oppsigelsen. Flytter han ikke, uten å ha protestert, bør utleieren ha adgang til å gå til tvangsfravikelse uten å måtte gå veien om søksmål, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd.

Dersom leieren protesterer, og utleieren ønsker å holde fast ved oppsigelsen, bør han etter departementets vurdering ha tre måneder på seg til å bestemme seg for om han vil gå til søksmål. Departementet ser ikke bort fra at det ville føre til noen færre søksmål hvis det var leieren som var forpliktet til å gå til søksmål, og at denne søksmålsfristen var forholdsvis kort. Å snu søksmålsplikten vil uvilkårlig kunne påføre utleieren mer arbeid og større kostnader. En kan heller ikke se bort fra at en del utleiere vil slutte å leie ut av frykt for slike konsekvenser. Departementet vil likevel holde fast ved at den beste løsningen er å pålegge utleieren å reise søksmål. Det er han som vil endre det bestående rettsforholdet, noe som samsvarer med det generelle hovedprinsippet i norsk rett. Tilsvarende regel finnes i andre lands husleielover. Sannsynligvis vil utleiere gjennomgående ha bedre økonomi og større erfaring med hvorledes en reiser søksmål. En unnlatelse av å reise søksmål innen den gitte fristen fører bare til at saken vil ta noe lengre tid, for utleieren kan på ny sende den samme oppsigelsen, med den samme oppgitte grunnen, til leieren. Hadde leieren søksmålsplikt, ville et for sent framsatt søksmål føre til at saken måtte avvises. Å gi leieren en rett til oppreisning, er etter departementets syn ikke noen god løsning. Departementet mener at det samlet sett gir den beste løsningen å pålegge utleieren å reise søksmål.

13.4 Tidsbestemte leieavtaler

13.4.1 Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale

Gjeldende rett

Gjeldende lov har som utgangspunkt at leieavtaler er tidsubestemte. Likevel er det adgang til å inngå tidsbestemte leieavtaler. Alle avtaler som ikke er inngått for en viss tid, er tidsubestemte.

I gjeldende lov er det ikke krav om at leieavtalen varer en fastsatt minstetid. For å verne leieren mot utleierens omgåelse av oppsigelsesvernet i form av korte, tidsbestemte leieavtaler, er det fastsatt at dersom en leilighet eller et rom er leid bort for en viss tid, men ikke for mer enn tre år - og leieren på begjæring ikke får mulighet til å fortsette leieforholdet, kan retten sette oppsigelsen til side som ugyldig dersom oppsigelsen mangler en saklig grunn, eller den vil virke urimelig. Søksmålet må fremmes minst 6 måneder før leieforholdets opphør. Forutsetningen for tilsidesettelse er at retten kommer fram til at leieavtalen kan likestilles med en tidsubestemt leieavtale.

Etter gjeldende rett er det et krav om at det avtalte opphøret skal være knyttet til et bestemt tidspunkt. I rettspraksis har en ikke godtatt at tidspunktet knyttes til en framtidig begivenhet. Skal avtalen være tidsbestemt, må den inneholde vilkår om opphørsdato eller leieperiode. Den tidsbestemte leieavtalen bortfaller uten oppsigelse når den avtalte tiden er ute. Det er ikke forbud mot å avtale at den tidsbestemte leieavtalen skal kunne sies opp i leietiden.

Utvalgets forslag

Utvalget vil ikke forby tidsbestemte leieavtaler. Det er et reelt behov for å kunne opprette slike avtaler, både ved leie av bolig og leie av lokale. Likevel må reglene utformes med tanke på å forhindre at utleieren uthuler oppsigelsesvernet ved bruk av tidsbestemte leieavtaler. Det har liten hensikt dersom partene fritt kan avtale at reglene om oppsigelsesvern ikke skal gjelde. Adgangen til å inngå tidsbestemte leieavtaler foreslås derfor begrenset ved leie av bolig. Leiere av lokale vil vanligvis ikke ha det samme behovet for vern. Disse må forutsettes selv å kunne ta vare på egne interesser.

Utvalget foreslår å forby tidsbestemte leieavtaler for kortere tid enn fem år ved leie av bolig. Det kan gjøres unntak fra hovedregelen om minstetid dersom husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, etter leieperiodens utløp. Utvalget har foreslått at det også kan gjøres unntak fra regelen om minstetid dersom utleieren har en annen saklig grunn for å inngå en kortere tidsbestemt leieavtale. I det ligger at utleieren må ha en klart påviselig og akseptabel grunn for å inngå en slik avtale. Som eksempel kan nevnes at boligen skal rives eller ombygges, eller at leieren har helt konkrete planer om å selge husrommet uten at leieretten er heftet på. Utvalget forutsetter at vurderingen skal være forholdsvis streng; det skal ikke være kurant å påberope seg dette unntaket.

Tre av utvalgets medlemmer har foreslått at det skal gjøres unntak fra kravet om minstetid for utleie av lofts- eller sokkelbolig i enebolig, eller for utleie av bolig i tomannsbolig når utleieren bor i samme hus. Gjøres det ikke unntak her, vil det samlede tilbud av husrom reduseres. Den gruppe av utleiere som først vil slutte å leie ut, er de private. Disse vil ofte bo tett inn på leieren. Også forhold som ikke kvalifiserer til oppsigelse eller heving på grunn av mislighold, kan føre til uholdbare tilstander for utleieren. De tre andre i utvalget har gått mot dette forslaget. Begrunnelsen er at det ikke skulle være behov for dette unntaket, som vil føre til at størsteparten av alle boligforhold vil falle utenfor. Kravet om minstetid vil da få liten betydning i praksis. Det er retten som skal ta stilling til om det foreligger grunn for oppsigelse der partene bor tett. Et av momentene vil da være forholdet partene i mellom. Det er like fullt oppsigelsesvernet, med den beskyttelse det gir mot vilkårlighet, som kan skape grunnlag for en verdig bosituasjon i tilnærmet jevnbyrdighet.

Dersom opphørstidspunktet ikke er fastsatt i leieavtalen, er leieforholdet å regne for tidsubestemt. Det samme foreslås å gjelde der en leieavtale for bolig er inngått i strid med kravet om minstetid, eller der den saklige grunnen ikke foreligger ved inngåelsen av leieavtalen. Unntakene fra kravet om minstetid kan bare gjøres gjeldende dersom leieren senest ved inngåelsen av avtalen er blitt gjort kjent med grunnen til tidsbegrensningen. Utleieren er ved utløpet av den avtalte leietiden forpliktet til å bruke boligen i samsvar med den oppgitte grunnen.

En leieavtale som er inngått for en bestemt tid, opphører uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietid. Det foreslås at partene skal kunne avtale at den tidsbestemte leieavtalen skal kunne sies opp i leietiden i samsvar med de begrensinger avtalen eller loven setter for retten til oppsigelse.

Høringsinstansenes merknader

Forbrukerrådet mener det er nødvendig med regler som hindrer omgåelse av oppsigelsesvernet. Trolig vil forslaget om forbud mot tidsbestemte avtaler for kortere tid enn fem år gi bedre vern enn gjeldende regler. Den Norske Stats Husbankhevder at utvalgets forslag vil innebære at leierens stilling styrkes vesentlig. Norges Leieboerforbund mener prinsipalt at tidsbestemte avtaler som hovedregel bør forbys. Subsidiært vil forbudet mot avtaler for mindre enn fem år være en forbedring. Forbudet løser likevel ikke problemet for alle leiere, spesielt ikke for de som kanskje har behov for det beste vernet. Profesjonelle leiere inngår i dag avtaler på litt over tre år når de ønsker å leie ut for lengre tid, samtidig som de vil sikre seg at boligen blir fristilt etter noen år. De fleste vil ikke ha noe problem med å flytte grensen til fem år. For noen leiere vil denne grensen bety en utrygg bosituasjon hver gang de nærmer seg femårsgrensen. Det er grunn til å legge større vekt på at en i utlandet har positiv erfaring med regler som forbyr tidsbestemte leieavtaler. Juss-Buss mener at det bare i visse tilfeller skal være adgang til å inngå leieavtaler for en viss tid. Begrunnelsen for dette er ønsket om å presisere at det er i unntakstilfeller det er adgang til å inngå slik avtaler. Juss-Buss mener at det er vilkårlig å sette leieperioden til fem år. Da leieren i utgangspunktet er ansvarlig for oppfyllelsen av leieavtalen ut leieperioden, kan dette blir særlig byrdefullt ved lange leieavtaler dersom det står igjen lang tid av leieforholdet.

NBBL mener at det er lite ønskelig med vesentlig innstramming av adgangen til å inngå tidsbestemte leieavtaler. Boligkooperasjonen har hatt positive erfaringer med boligutleiestiftelser og omplassering av permanente leiere ved for eksempel riving i byfornyelsessaker. I påvente av rivetillatelse, som kan ta år, er det rimelig å kunne leie ut for kortere perioder. Gir ikke spesialbestemmelsene i kapittel 11 fullgodt grunnlag, må det annen hjemmel til. OBOShevder også at tidsbestemte leieavtaler for kortere tid enn fem år er praktiske for begge parter. Det blir vist til erfaringer med boligstiftelsen UBO.

NSB og Postverketanser det problematisk å forby tidsbestemte leieavtaler for kortere tid enn fem år. Kredittforetakenes og Hypotekbankenes Forening mener at adgangen til å inngå tidsbestemte avtaler for boliger er for snever. Norges Eiendomsmeglerforbundmener at det bør være adgang til å inngå tidsbestemte avtaler for kortere tid, og viser til at for eksempel studenter vil ha fordel av kortere leietid. Tidsbestemte leieavtaler vil også kunne gi utleieren bedre kontroll med leieren. Kortere leietid vil også være praktisk i påvente av nedriving. Norges Huseierforbund mener at utvalgets forslag vil føre til at mange utleieboliger vil forsvinne. I mange tilfeller vil det være utilfredstillende å inngå avtaler for fem år. Ofte trenger utleiere «prøvetid». Det er dramatisk å fjerne en slik «sikkerhetsventil». Huseiernes Landsforbund legger til at det i dag er mye usikkerhet blant folk i forbindelse med vurderingen av om de skal ta leiere inn i huset. De profesjonelle utleiere må leie ut, men alle andre leier bare ut dersom de er sikre på å bevare kontrollen over eget hus. Selvaag Gruppenmener at en er best tjent med å opprettholde gjeldende regler, som er både fleksible og gjør det risikofylt for utleier å utnytte systemet. Selvaag Gruppen mener at dette unntaket vil legge opp til omgåelser. Regelen vil effektivt stanse seriøse utleiere fra å investere i utleieboliger. Den ytterste konsekvens vil bli at den som ønsker å leie, i stedet kjøper bolig. For å unngå dette foreslås det at det blir lagt til et ytterligere unntak, som går ut på at dersom boligen vurderes solgt på tidspunktet for leietidens utløp, og leieforholdet har hatt en varighet på minst tre år, kan tidsbegrensningen gjøres gjeldende. Utvalget er for streng når det blir uttalt at det må foreligge helt konkrete planer om salg, og at det ikke skal være kurant å påberope seg dette unntaket. Formålet må være å unngå at utleieren unngår minimumstiden ved gjentatte fornyelser. Dette bør gå klart fram av forarbeidene.

Kommunale Boligadministrasjoners Landsråd, Oslo kommuneog Trondheim kommunemener at det for en del av deres utleieboliger er behov for tidsbestemte avtaler med en kortere tid enn 5 år, og at en del av deres boliger også vil falle utenfor reglene om gjennomgangsboliger. Likeledes legges det ikke godt nok til rette for kommunenes tjenester, da det for de vil være nødvendig å kunne prøve boevnen gjennom å inngå kortere kontrakter. Oslo kommuneregner med at en del av kommunenes særskilte behov dekkes av spesialbestemmelsene i kapittel 11. Men det antas at mange forhold vil falle utenfor. Boligbedriften benytter seg i stor grad av tidsbestemte leieavtaler. Dette fyller et klart behov for blant annet utleie til vanskeligstilte, hvor der er tvil om leietakerens boevne. I stedet for å få prøvd boevnen, kan de stå helt uten noe tilbud. Det må derfor tas med et unntak ved utleie fra kommunen. Eventuelt at det av forarbeidene klart framgår at disse forholdene dekkes av samlebetegnelsen «annen saklig grunn».

Forsvarsdepartementetviser til at formålet med Forsvarets utleievirksomhet tilsier at man faller inn under unntaket med saklig grunn, og vil be om at denne virksomheten uttrykkelig unntas fra hovedregelen om ikke å tildele tidsbegrensede husleiekontrakter på mindre enn fem år av gangen. Regelen vil i sterk grad gripe inn i den boligforvaltningen som Forsvaret har opprettet, dersom den skal få anvendelse på Forsvarets utleievirksomhet.

En privatpersonmener at femårsfristen kan føre til at utlendinger som bare skal være i landet en kortere tid, er mer attraktive som leiere enn nordmenn, da de med rimelig sikkerhet reiser videre. Treårsfristen bør opprettholdes for å hindre forskjellsbehandling.

Juss-Bussforeslår at «saklig» blir endret til «særlig», slik at vilkår for å benytte tidsbestemte leieavtaler framtrer klarere. Asker og Bærum Boligbyggelaguttaler at borettslag bare godkjenner framleie for en viss tid. Dette må regnes som saklig tidsbegrensning. Postverketstiller spørsmål om unntaket og annen saklig grunn gir mulighet til å inngå tidsbestemte leieavtaler for utleie av tjenestebolig for mindre enn fem år. Den norske Advokatforeninghar foreslått at den oppgitte saklige grunnen må kunne erstattes av en ny, der den første saklige grunnen er falt bort i leietiden.

Juss-Bussog Norges Leieboerforbundgår mot forslaget om at partene skal kunne inngå leieavtaler for kortere tid ved utleie av lofts- og sokkelbolig i enebolig eller ved leie av bolig i tomannsbolig når utleieren bor i samme hus, men er enig i at forslaget i stor grad vil gjelde forhold der utleieren ikke er profesjonell. Det kan derfor være grunn til å ha mer lempelige regler. Forslaget ville likevel være så omfattende at dette unntaket i realiteten ville bli hovedregelen. Statsbygg, Den norske Advokatforening, Norges Eiendomsmeglerforbundsamt Kredittforetakenes og Hypotekbankenes Foreningstøtter forslaget om å gjøre unntak fra kravet om minstetid ved utleie av lofts- og sokkelbolig.

Juss-Buss og Norges Leieboerforbundmener at regelen om at en inngått avtale i strid med kravet om minstetid blir tidsubestemt, er nødvendig for å unngå misbruk. Utleieren bør ha en orienteringsplikt om grunnen for tidsavgrensningen og bare rett til å overta bruksretten dersom han skal bruke boligen i samsvar med den oppgitte grunnen. Den norske Advokatforeningforeslår også at det i bestemmelsen skal legges til at leieren av en bolig uten avtale skal kunne si opp avtalen når det foreligger saklig grunn til det.

Departementets vurderinger

Etter departementets skjønn foreligger det et reelt behov for å kunne inngå tidsbestemte leieavtaler i en del situasjoner, og det er ikke avgjørende omstendigheter som tilsier et generelt forbud mot slike avtaler. På den annen side har det ved leie av bolig vært vanlig å inngå kortvarige tidsbestemte leieavtaler for å omgå reglene om oppsigelsesvern. For å unngå slikt misbruk, foreslår departementet at tidsbestemte leieavtaler om bolig som hovedregel må inngås for minst tre år, med mindre det foreligger en saklig grunn for kortere varighet.

Ved leie av lokaler er det vanlig å inngå tidsbestemte leieavtaler med flere års varighet, ofte med opsjon eller rett til forlengelse. Ofte vil utleieren ha spesialinnredet husrommet etter leierens ønsker. Utleieren vil da gjerne ønske å inngå en langsiktig, tidsbestemt leieavtale med sikte på avskrivning av investeringen. En långiver vil også gjerne stille krav om at utleieren inngår langsiktige leieavtaler ved oppføringen av nybygg eller ved rehabilitering av eldre bygg som vilkår for å gi lån. Det at leieavtalen er uoppsigelig i leietiden gir begge parter sikkerhet mot uventet og ubeleilig bortfall av avtalen. Samtidig vet utleieren med sikkerhet at han får tilbake bruksretten over husrommet på et tidspunkt fastsatt på forhånd. Leieren har for sin del trygghet for at han ikke uventet blir sagt opp. Etter det departementet kjenner til, har ikke bruken av tidsbestemte leieavtaler om lokaler skapt problemer i praksis. Departementet vil derfor ikke foreslå begrensinger i bruken av slike avtaler ved leie av lokaler.

Ved leie av bolig har det derimot utviklet seg en utstrakt praksis med bruk av kortvarige leieavtaler hvor leieren får leie på «prøve». Leieavtalen inngås for eksempel for seks måneder eller et år, og dersom utleieren ikke har noe å utsette på leieren etter utløpet av leietiden, får leieren forlenget avtalen for én eller flere nye tidsbestemte perioder. Formålet med tidsavgrensningen vil ofte være å unngå oppsigelsesvernet. Etter departementets syn er dette en uheldig praksis som bør stoppes. Departementet foreslår derfor at tidsbestemte leieavtaler om bolig som hovedregel minst skal bestå i tre år. Når departementet har kommet fram til at minstetiden bør settes til tre år - og ikke til fem, som forslått av utvalget, skyldes det hensynet til at en del utleiere kan slutte med utleie dersom minstetiden blir for lang, noe som i så fall vil gi dårligere utnyttelse av boligmassen. Disse samfunnsmessige virkningene bør en forsøke å unngå. Dessuten kan en leietid på fem år være lenge for en del leiere, for eksempel studenter. En leietid på tre år vil også være passende i forhold til departementets forslag til § 8-5, som gir leieren mulighet til å framleie resten av leietiden, med godkjenning fra utleieren.

Departementet vil imidlertid foreslå at det for visse typer utleieboliger likevel blir tillatt å inngå tidsbestemte leieavtaler av minst ett års varighet. Dette bør gjelde utleie av lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, forutsatt at utleieren bor i samme hus. Dette unntaket er begrunnet i den særlige nærhet som oppstår mellom utleieren og leieren ved utleie av slike husrom. Dersom utleiere av disse boligene må rette seg etter kravet om en leieperiode på minimum tre år, er det grunn til å frykte for at en del av disse utleierne vil la være å leie ut. Undersøkelsen om boforhold fra 1995 viser at 27,5 % av alle utleieboliger består av sokkelboliger og tomannsboliger der utleieren bor i samme hus. Sokkelboliger vil her si boliger i eneboliger, våningshus på gård og småbruk. Det finnes ikke tall på loftsleiligheter, men trolig er dette antallet lite. Hvor stor andel av denne boligmassen som ville forsvinne dersom minstetiden for utleie av også disse boligene skulle være tre år, er det ikke mulig å si noe sikkert om. Men for å være sikker på å opprettholde dette utleietilbudet har departementet valgt å redusere minstetiden fra tre til ett år i disse tilfellene. En slik minstetid vil trolig også passe bra for mange studenter og andre som bare er ute etter en midlertidig bolig.

Departementet vil foreslå at det kan gjøres unntak fra kravet om minstetid dersom utleieren eller noen som hører til husstanden, skal gjøre bruk av boligen selv etter at leietiden er opphørt. Et utslag av eiendomsretten til husrommet er normalt å ha bruksrett. Det er rimelig at en utleier ved leieinngåelsen kan bestemme når han selv vil gjøre bruk av denne retten. En lovbestemt begrensning vil kunne få praktiske og økonomiske konsekvenser for ham. Han kan for eksempel ha bruk for boligen for å begynne i ny jobb i nærheten. De nevnte hensyn gjør seg også gjeldende i forhold til medlemmer av utleierens husstand, for eksempel barn. For andre bør kravet til minstetid gjelde. Kravet om minstetid bør heller ikke gjelde for utleier av en bolig som han selv har brukt som egen bolig, og som blir leid ut ved midlertidig fravær, jf. spesialbestemmelsen i § 11-4.

Departementet vil foreslå at det også kan gjøres unntak fra kravet om minstetid dersom utleieren ved inngåelsen av avtalen kan oppgi en annen saklig grunn for tidsbegrensningen. I en del tilfeller kan utleieren ha en saklig grunn for at leietiden blir av kort varighet. Dette kan for eksempel skyldes at han er blitt pålagt av myndighetene å rive eiendommen, eller at en offiser i Forsvaret er beordret til å tjenestegjøre på et annet sted enn der han har sin faste bolig for to år, og følgelig ønsker å sikre seg en leieavtale for denne perioden. Det lar seg vanskelig gjøre å lovfeste alle grunner som kan være saklige. Derfor må den skjønnsmessige vurderingen overlates til domstolene. Departementet er likevel enig med utvalget i at vurderingen bør være forholdsvis streng. Det skal ikke være kurant å påberope seg dette unntaket.

Departementet vil videre foreslå at utleieren skal ha mulighet til å forlenge en tidsbestemt leieavtale med den samme leieren dersom det etter at leieavtalen ble inngått oppstår uforutsette omstendigheter som fører til at den oppgitte grunnen først vil inntre på et senere tidspunkt. Dersom det for eksempel ble inngått en leieavtale for ett år, begrunnet med at sønnen da skulle benytte boligen etter å ha fullført sine studier i utlandet, kan leieavtalen forlenges dersom utleierens sønn ikke ville kunne ta boligen i bruk på det oppgitte tidspunktet fordi han strøk til eksamen og følgelig må oppholde seg lenger i utlandet. Utleieren kan da unngå at leieavtalen blir tidsubestemt ved å forlenge avtalen fram til det tidspunktet sønnen nå forventes å bli ferdig med studiet.

Når det gjelder kommuners behov for å kunne inngå tidsbestemte leieavtaler i en «prøveperiode» for å teste leierens boevne, viser departementet til at det i §11-2 er foreslått at det skal kunne inngås tidsbestemte leieavtaler for kortere tid enn tre år for utleie av bolig som etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune, skal brukes som gjennomgangsbolig for personer med spesielle boligbehov av midlertidig karakter. Dette kan for eksempel gjelde kommunale gjennomgangsboliger for ungdom. For de leieforholdene som faller utenfor denne særregelen, vil departementet foreslå at de vanlige reglene skal gjelde. Departementet kan ikke se at det skulle være behov for et generelt unntak for kommunens utleie. Også leiere som kan sies å ha dårlig boevne, bør ha det samme vernet som andre leiere. Kommunen må i hvert enkelt tilfelle kunne påvise at det foreligger en saklig grunn der det er ønskelig med en leieperiode på under tre år. Alternativt kan kommunen inngå en tidsubestemt leieavtale, som vil gi kommunen rett til å si opp avtalen dersom leieren misligholder leieavtalen.

Departementet vil gå inn for at den tidsbestemte leieavtalen blir tidsubestemt dersom avtalen er inngått i strid med de ufravikelige reglene i loven. Det vil etter departementets mening være en uforholdsmessig reaksjon hvis hele leieavtalen skulle kjennes ugyldig. Det vil ikke være urimelig å kreve at avtalen skal oppgi leieforholdets varighet, enten i form av en konkret dato eller et bestemt antall tidsenheter. Heller ikke er det urimelig å kreve at det i avtalen oppgis hvilken grunn utleieren har for å inngå kortere tidsbestemt leieavtale enn henholdsvis tre eller ett år. Viser det seg at utleieren ikke har til hensikt å bruke boligen i samsvar med den oppgitte grunnen, har departementet ingen betenkeligheter med å tilrå at leieforholdet forsetter med vanlig oppsigelsesvern.

Departementet vil foreslå at partene ikke skal ha rett til å si opp en tidsbestemt leieavtale i leietiden dersom dette ikke er avtalt. Leieforholdet faller ellers bort uten oppsigelse etter at leietiden er utløpt. Departementet vil ikke gå inn for å gi leieren en lovfestet rett til å si opp avtalen, selv om oppsigelsen knyttes til en saklig grunn. En slik lovfestet adgang ville ta bort den tidsbestemte leieavtalens tiltenkte formål om å verne utleieren mot uventet og ubeleilig bortfall av leieforholdet.

Departementet vil gå inn for å lovfeste kravet om at opphørstidspunktet skal være fastsatt i leieavtalen. Partene skal være klar over når leietiden løper ut. Ingen av høringsinstansene har hatt innvendinger til et slikt krav.

13.4.2 Flyttevarsel og forlengelse av leieavtalen

Gjeldende rett

Flytter ikke leieren etter endt leietid, må utleieren sende leieren varsel om flytting innen én måned etter at leietiden er ute. Unnlater utleieren å sende slikt varsel, eller kommer varselet for sent fram, går leieavtalen over til å bli tidsubestemt. Ønsker utleieren fremdeles ikke å forsette leieforholdet, må han si opp leieavtalen på lovlig måte. Leieren kan da bli boende ut oppsigelsestiden.

Spørsmålet om leieren i dette tilfellet kan gjøre bruk av oppsigelsesvernet, har vært oppe i Høyesterett to ganger (Rt 1963 side 179 og Rt 1964 side 680) uten at spørsmålet har fått noen endelig avklaring.

Gjeldende rett er ikke til hinder for at partene inngår tidsbestemte leieavtaler der leieren har rett til å fornye avtalen ved utløpet av leietiden. Om leieren har rett til å fortsette leieforholdet på de samme vilkår som tidligere, vil være avhengig av en tolking av selve leieavtalen og forutsetningene for denne.

Utvalgets forslag

Utvalget foreslår at der leieforholdet fortsetter i mer enn tre måneder etter utløpet av den avtalte leietid, uten at utleieren skriftlig har oppfordret leieren til å flytte, er leieavtalen gått over til å bli tidsubestemt. Formålet med regelen er å sikre en avklaring av situasjonen der leieforholdet fortsetter som før etter avtalt opphørsdato.

Hvorvidt leieforholdet faktisk har fortsatt i minst tre måneder ut over avtalt opphørsdato, må avgjøres på grunnlag av en fortolkning av det avtalte opphørstidspunktet. Videre kreves det at utleieren forsømmer å sende flyttevarsel innen fristen. Flytteoppfordringen må være skriftlig, og den må på en klar måte gi uttrykk for at utleieren vil ha slutt på forholdet. Utleieren kan sende et skriftlig flyttevarsel også i tiden før avtalt opphørsdato. Sendes dette lang tid i forveien, må en vurdere konkret om varselet etter omstendighetene er egnet til å skape den nødvendige klarhet over forholdet. En begjæring om fraviking rettet til namsmyndighetene, er tilstrekkelig som flyttevarsel dersom denne meddeles leieren innenfor fristen.

Utvalget har gitt uttrykk for at utkastet til lov ikke er ment å være til hinder for at partene avtaler at leieren skal ha en opsjon til å forlenge eller fornye den tidsbestemte leieavtalen. Utnytter leieren den rett han har i henhold til klausulen om fornying eller forlengelse, vil avtalen enten gå over til å være tidsubestemt, eller den kan være slik at det etableres en ny tidsbestemt leieavtale. Hvilket alternativ som skal legges til grunn, må avgjøres på grunnlag av en konkret tolking og utfylling, men er det tvil, følger det av lovforslaget at avtalen anses tidsubestemt.

Høringsinstansenes merknader

Juss-Bussmener at tidsfristen bør være som i dagens bestemmelser, det vil si én måned etter utløpet av leieforholdet. Det er ingen grunn til å endre gjeldende rett. Forbrukerrådet mener at formuleringen er mye bedre enn den tilsvarende regelen i gjeldende lov, da den er klarere når det gjelder oppsigelsesvernet. Samtidig er Forbrukerrådet usikker på om det er grunn til å utvide utleierens «reaksjonsfrist» til tre måneder, og går inn for å opprettholde den nåværende fristen. Norges Leieboerforeningmener at «reaksjonsfristen» er for lang.

Departementets vurderinger

Departementet vil foreslå at leieavtalen går over til å bli tidsubestemt der leieforholdet fortsetter i mer enn tre måneder etter utløpet av den avtalte leietid uten at utleieren skriftlig har oppfordret leieren til å flytte. Etter departementets syn er utleieren den nærmeste til å handle, da det er han som ønsker å endre den bestående situasjon. I de tilfellene leieren har flyttet ut før leietidens opphør, eller like etterpå, oppstår ikke denne forpliktelsen. Denne forpliktelsen har også den fordel at utleieren blir tvunget til å ta stilling til om han ønsker å forlenge leieforholdet. Har leieren fått flyttevarsel, kan han ikke lenger anføre at han var uvitende om plikten til å flytte.

Departementet har vurdert utvalgets forslag om å gi utleieren en frist på tre måneder. Flere høringsinstanser har foreslått at gjeldende frist på én måned bør videreføres. Departementet har her funnet grunn til å legge størst vekt på utleierens interesse i ha tid nok til å områ seg. Leieren vil normalt alt ved leieforholdets begynnelse være klar over når leieavtalen opphører. Belastningen med å vente på utleierens avgjørelse er ikke større for leieren enn han etter departementets syn må finne seg i.

Når det gjelder spørsmålet om hvor tidlig utleieren kan sende det skriftlige flyttevarselet, er departementet enig med utvalget i at det her må foretas en konkret vurdering med hensyn til om varselet er egnet til å skape den nødvendige klarhet. Departementet finner ikke grunn til å detaljregulere dette i loven. Departementet finner heller ikke grunn til å vise til den parallelle varslingsplikt etter tvangsfullbyrdelsesloven. Men en begjæring om fraviking rettet mot namsmyndighetene må gjelde som et flyttevarsel etter husleieloven. Vilkåret er at denne meddelelsen blir gitt til leieren innenfor den fristen som er fastsatt i loven. Blir det varslet for sent, vil leieavtalen gå over til å bli tidsubestemt. Dette kan få den konsekvensen at en eventuell utkastelsesklausul ikke lenger kan gjøres gjeldende som grunnlag for fraviking.

Departementet tilrår at den nye loven ikke begrenser partenes mulighet til å avtale at partene skal ha en avtalefestet rett til å forlenge leieforholdet. Partene må stå fritt til å avgjøre om det skal inngås ny tidsbestemt leieavtale eller om leieforholdet skal gå over til bli tidsubestemt.

13.5 Heving ved vesentlig mislighold

Gjeldende rett

Etter gjeldende avtalerettslige prinsipper kan en part heve avtalen dersom den andre har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold av avtalen. I gjeldende lov er det ikke noen generell regel som lovfester utleierens rett til å heve leieavtalen ved leierens vesentlige mislighold av leieavtalen. Utleieren har likevel etter de ulovfestede prinsipper adgang til å heve. Leierens hevingsrett er nevnt flere steder i loven.

Utvalgets forslag

Utvalget viser til at bakgrunnen for at lovforslaget ikke inneholder regler om utleierens rett til å heve leieavtalen, i første rekke er at en oppsigelse ikke kan settes til side av retten dersom leieren har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold. Siden utleieren i de fleste tilfeller allerede har stilt husrommet til leierens disposisjon når misligholdet inntrer, har utleieren som oftest lite å vinne på å heve leieavtalen.

I forhold til rettens kompetanse til å sette en oppsigelse til side, har utvalget kommet med forslag til hva som skal regnes for å være vesentlig mislighold av leieavtalen: Vesentlig mislighold skal det for det første være dersom leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie eller oppfylle andre krav som reiser seg av leieavtalen; for det andre der leieren, tross skriftlig varsel fra utleieren, i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere; for det tredje der leieren uten å ha rett til det helt eller delvis overlater bruken av husrommet til andre og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør; for det fjerde der leieren, uten å ha rett til det, bruker husrommet på annen måte eller til andre formål enn avtalt og tross skriftlig advarsel fra utleieren ikke bringer forholdet til opphør; eller for det femte der leieren for øvrig misligholder sine plikter på en slik måte som gjør det nødvendig å bringe leieavtalen til opphør.

Høringsinstansenes merknader

Huseiernes Landsforbunds avdeling for eiendomsselskaper mener det er uakseptabelt at et leieforhold ikke skal kunne heves på grunn av leierens vesentlige mislighold av leieavtalen. Selvaag Gruppen har gitt uttrykk for at en bør følge det alminnelige avtalerettslige prinsippet og gjøre vesentlig mislighold til hevingsgrunn. Statsbygg antar at det ikke har vært meningen å utelukke heving av leieavtalen. Det blir vist til utvalgets bestemmelse om deponering, hvor en kan slutte seg til at heving kan være aktuelt dersom utleiebeløpet ikke deponeres. Adgangen til å heve avtalen bør framkomme og avklares i denne bestemmelsen.

Justisdepartementet viser til at det i utkastet er listet opp en rekke forhold som skal anses som vesentlig mislighold av leieavtalen, og som skal ha den virkning at en oppsigelse som er begrunnet i disse forholdene, ikke kan settes til side av retten som urimelig. I merknadene til bestemmelsen er det presisert at opplistingen skal anses som uttømmende. I tilknytning til bestemmelsen bør det klargjøres hvilken betydning det skal ha at leieren bedriver straffbare handlinger i husrommet. Justisdepartementet antar at dersom utleieren kan risikere straff for forholdet som foregår i husrommet, må dette anses som et vesentlig mislighold av leieavtalen. I praksis kan det for eksempel oppstå tilfeller der det kan anses som medvirkning til det straffbare at husrommet stilles til disposisjon. Det kan være et eget straffbart forhold å leie ut til bestemte formål. Her vises det særlig til den foreslåtte endring i straffeloven § 206, som innebærer at en utleier kan straffes dersom vedkommende leier ut lokaler eller hus som han forstår skal brukes til ervervsmessig utukt, eller der utleieren viser grov uaktsomhet i så måte.

Justisdepartementet antar at slike forhold vil falle inn under det avsluttende forslaget som viser til annen misligholdelse, eller til alternativet om at leieren uten å ha rett til det bruker husrommet på en annen måte eller til andre formål. Her kan det oppstå vanskelige spørsmål om bevisbyrde og tvilsrisiko. På den ene side bør en utleier kunne vinne fram med en oppsigelsessak dersom det er overveiende sannsynlig at leieren bedriver virksomhet som utleieren kan straffes for å ha leid ut lokaler til. I den sivile saken kan det neppe kreves at de strengere beviskrav i straffeprosessen er oppfylt. På den annen side bør en utleier ikke kunne bruke en påstand om for eksempel prostitusjon som grunnlag for lettere å få sagt opp en leieavtale. Når det gjelder straffbare forhold som bare leieren kan straffes for, er det neppe grunnlag for generelt å anse slike forhold som vesentlig mislighold.

Den norske Advokatforening mener at en slik uttømmende oppregning av hva som er vesentlig mislighold fra leierens side, som utvalget har foreslått, vil være nyttig og hindre prosesser.

Departementets vurderinger

Departementet tilrår at utleierens rett til å heve leieavtalen blir nærmere regulert i den nye loven, slik en del høringsinstanser har foreslått. Departementet vil foreslå at utleieren skal kunne heve leieavtalen på grunn av vesentlig mislighold fra leierens side uavhengig av om leieavtalen er tidsbestemt eller tidsubestemt. Departementet ser heller ingen betenkeligheter med å lovfeste utleierens hevingsrett, da leierens rettssikkerhet vil være tilfredsstillende ivaretatt. I stedet for å sende melding om oppsigelse, vil utleieren måtte gi leieren en skriftlig hevingserklæring, som skal oppgi grunnen til at det kreves heving. Aksepterer ikke leieren hevingen, kan utleieren gå til namsretten og kreve tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven. Namsretten skal ta kravet til følge dersom det foreligger forhold som gjør det åpenbart at utleieren hadde adgang til å heve leieavtalen uten oppsigelse. Der det ikke er åpenbart at leieren har misligholdt leieavtalen på en vesentlig måte, må utleieren normalt reise søksmål for å få rettens stadfestelse av hevingen. Etter at dommen er rettskraftig vil den være tvangsgrunnlag for en etterfølgende tvangsfravikelse.

Det vil etter departementets vurdering ikke være vesensforskjell på behandlingsmåten om utleieren velger oppsigelse eller heving. I noen tilfeller kan det nok være en fordel for utleieren å benytte heving for å gjøre slutt på leieforholdet. Dette kan særlig gjelde der partene har avtalt en forholdsvis lang frist for oppsigelse, eller der det er lang tid igjen av en tidsbestemt leieavtale.

Departementet vil forslå at det i bestemmelsen om heving blir presisert hva som regnes som vesentlig mislighold av avtalen. Departementet vil foreslå at utvalgets forslag til presisering blir lagt til grunn i sin helhet. Ingen av høringsinstansene har kommet med vesentlige innsigelser til dette forslaget.

Dette innebærer at det vil foreligge vesentlig mislighold av avtalen dersom leieren vesentlig bryter den plikten han etter avtalen har til å betale leie eller å oppfylle andre krav som reiser seg av avtalen. Det samme må gjelde der leieren i vesentlig grad forsømmer pliktig vedlikehold eller opptrer på en slik måte at han er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen og øvrige brukere. Men det må være et vilkår at leieren først har fått en skriftlig advarsel fra utleieren. Dernest foreligger det vesentlig mislighold der leieren ulovlig overlater bruken av husrommet til andre. Forutsetningen er også her at leieren har rettet seg etter en skriftlig advarsel fra utleieren. Misligholdet må også være vesentlig dersom leieren bruker husrommet på annen måte eller til andre formål en avtalt, til tross for skriftlig advarsel fra utleieren. For eksempel kan leieren i strid med avtalen ha tatt i bruk et lokale som bolig, eller omvendt. Til slutt er det foreslått en mer generell regel, som tar sikte på de mest kvalifiserte formene for mislighold, for eksempel at leieren raserer deler av boligen. Her er det ikke rimelig å forlange at utleieren sender leieren en skriftlig advarsel. Avtalebruddet må her være så alvorlig at det framstår som nødvendig å fjerne leieren fra husrommet.

Hva som regnes for vesentlig mislighold, må vurderes konkret. Departementet mener at det er grunn til å stille strenge krav her. Ved vurderingen må en ta utgangspunkt i omfanget av misligholdet; det kan være tale om gjentatte forsømmelser eller bare vedvarende mislighold. Skyldes misligholdet unnskyldelig rettsvillfarelse fra leierens side, kan dette tilsi at det ikke regnes for å være vesentlig. Har leieren gjort seg skyldig i flere former for mislighold, bør overtredelsen sees under ett. Det kan derfor tenkes at misligholdet blir å anse som vesentlig i tilfeller der leieren har gjort seg skyldig i en lang rekke overtredelser, som hver for seg ikke kan regnes for å være vesentlige.

Kommunal- og regionaldepartementet er enig med Justisdepartementet i at leierens straffbare handlinger i husrommet skal regnes som vesentlig mislighold av leieavtalen. Dette vil særlig gjelde der utleieren kan bli straffet for medvirkning ved å ha stilt husrommet til disposisjon for den straffbare handlingen. Det vises her til straffeloven § 206 andre ledd bokstav c, der det heter at en som leier ut lokaler, selv om vedkommende forstår at lokalene brukes til ervervsmessig utukt eller utviser grov uaktsomhet i så måte, kan straffes med bøter eller med fengsel i inntil fem år.

Departementet foreslår at det også blir tatt inn en bestemmelse som fastslår at leierens erstatningsansvar i leieperioden skal gjelde i hevingstilfellene. Det vil si at leieren er ansvarlig for utlegg, tapt leie, o.l. etter reglene i lovutkastet § 5-8. Departementet viser til merknadene under punkt 9.7.

13.6 Leierens død

Gjeldende rett

Dør leieren i leieperioden får både utleieren og dødsboet etter gjeldende lov rett til å si opp både tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler, med lovlig frist. Dødsfallet gir begge parter en ekstraordinær rett til å si opp leieavtalen. I disse tilfellene gjelder ikke formkravene.

Utvalgets forslag

Utvalget vil videreføre gjeldende regler, da disse er både praktiske og hensiktsmessige. Siden dødsboet sjelden vil ha noen interesse av leieretten, er det heller ikke noen grunn til å gi det særlig vern mot oppsigelse. Hadde leieren rett til å overføre leieretten, har utleieren ikke rett til å si opp leieavtalen. Vil dødsboet i dette tilfellet si opp, må oppsigelsen gis innen tre måneder, regnet fra dødsfallet. Oppsigelsen skal være skriftlig, ellers gjelder de vanlige bestemmelsene om oppsigelse av tidsubestemte leieavtaler.

Høringsinstansenes merknader

Justisdepartementetuttaler at forslaget ikke skaper spesielle problemer i forhold til medlemmene av husstanden som etter bestemmelsen i kapittel 9, om leierens død, ønsker å overta leieretten. For oversiktens skyld kan det være hensiktsmessig å ta inn en henvisning til den andre bestemmelsen.

Departementets vurderinger

Departementet vil gå inn for å gi både utleieren og dødsboet rett til å si opp leieavtalen med lovlig varsel, selv om leieavtalen er inngått for lengre tid eller med lengre oppsigelsesfrist. Utleieren bør ikke ha rett til å si opp leieavtalen dersom leieren hadde rett til å overføre leieretten til andre. Dødsboet har da mulighet til å fortsette leieforholdet, men dersom dødsboet ønsker å si opp avtalen, må oppsigelsen finne sted innen tre måneder, regnet fra dødsfallet. Siden dødsboet vil være forpliktet til å betale leie, vil dødsboet ikke være interessert i å pådra boet større utgifter enn nødvendig. Dødsboet får således en særlig mulighet til å få avsluttet leieforholdet før avtalt tidspunkt og med kortere oppsigelsesfrist.

Siden dødsboet ikke har behov for noe oppsigelsesvern, er det heller ikke grunn til å stille andre krav til oppsigelsen enn at den skal være skriftlig. Det skulle heller ikke være grunn til å gi dødsboet mulighet til å få prøvd utleierens oppsigelse for retten.