17 Ikrafttredelses- og overgangsbestemmelser. Endringer i andre lover
17.1 Innledning
Departementet foreslår at loven skal tre i kraft fra den tid Kongen bestemmer. Videre foreslår departementet en egen overgangsbestemmelse som skal regulere i hvilken utstrekning den nye loven skal få anvendelse på tidligere inngåtte husleieavtaler. Blant annet foreslår departementet at en avtalepart skal ha vern mot å få redusert sine rettigheter for det tidsrommet leieavtalen er uoppsigelig fra den andres side, samtidig som parten har vern mot å bli pålagt nye plikter mens han selv er bundet av leieavtalen. Avslutningsvis foreslår departementet endringer i andre lover, blant annet borettslagsloven, husleiereguleringsloven og rettsgebyrloven.
17.2 Ikrafttredelses- og overgangsbestemmelser. Forholdet til gamle og nye husleieavtaler
Gjeldende rett
Da den någjeldende husleielov ble vedtatt i 1939, ble det gitt overgangsbestemmelser om nedsettelse av leie og oppsigelsesvern. Leienedsettelse kunne bare settes i verk fra den tid leieforholdet kunne sies opp. Bestemmelsene om oppsigelsesvern skulle gjelde for oppsigelser som ble gitt etter at loven trådte i kraft. Ut over dette var det ikke gitt overgangsbestemmelser. Forutsetningen var at den nye loven skulle gjelde så langt Grunnlovens forbud mot tilbakevirkning tillot det. Liknende overgangsbestemmelser ble gitt ved den omfattende revisjonen av husleieloven i 1969.
Utvalgets forslag
Utvalget har foreslått at loven skal tre i kraft fra det tidspunkt Kongen bestemmer. Utvalget har ikke villet foreslå en lang overgangsperiode, der gammel og ny husleielov skal gjelde ved siden av hverandre.
Utvalget foreslår at loven skal gjelde fullt ut for leieavtaler som er inngått etter lovens ikrafttredelse. For tidsubestemt leieavtale, inngått før lovens ikrafttredelse, foreslår utvalget at loven skal gjelde fra utløpet av den lengste oppsigelsesfristen, regnet fra lovens ikrafttredelse. Dersom leieavtalen stiller leieren gunstigere enn det som følger av en fravikelig bestemmelse i den nye loven, skal avtalen gjelde. Videre foreslår utvalget følgende unntak eller endringer i forhold til disse forslagene:
For det første foreslås det at bestemmelsene i utvalgets tilråding til § 3-1 første ledd om leien, skal gjelde fra det tidspunktet leien etter lov eller avtale skal fastsettes på ny. For det andre foreslås det at utvalgets tilråding til bestemmelser i kapittel 10 om oppsigelse, skal gjelde for oppsigelse som gis etter lovens ikrafttredelse. For det tredje foreslås det at utvalgets tilråding til bestemmelser i § 11-6, om vederlag for forbedringer, skal gjelde dersom utleierens samtykke er gitt etter lovens ikrafttredelse.
For det fjerde foreslås det at utvalgets tilråding til bestemmelser i §§ 12-1, 12-2 og 12-4 ikke skal gjelde for avtale inngått før lovens ikrafttredelse. For det femte foreslås det at utvalgets tilråding til bestemmelser i § 13-1 om voldgift, skal gjelde for voldgiftsavtaler som er inngått etter lovens ikrafttredelse. Utvalgets tilråding til bestemmelser i §§ 13-3 og 13-5 om midlertidig bruksrett og muntlig saksforberedelse, foreslås å gjelde der søksmål er reist etter lovens ikrafttredelse. Utvalgets tilråding til bestemmelser i § 13-4 om foregrepet tvangskraft, foreslås å gjelde dersom dommen er avsagt etter at loven trådte i kraft. For dommer som blir forkynt etter at loven har trådt i kraft, foreslås det at ankefristen skal være to måneder.
Utvalget har videre foreslått at leieavtale mellom borettslag eller boligaksjeselskap og selskapsmedlem med bruksrett også skal regnes som tidsubestemt.
For tidsbestemt leieavtale inngått før lovens ikrafttredelse foreslås det at utvalgets tilråding til bestemmelser i lovens kapittel 1 til 12 ikke skal gjelde. Bestemmelsene som gjelder utvalgets tilråding til kapittel 13 skal gjelde tilsvarende for tidsbestemt leieavtale inngått før lovens ikrafttredelse. En leieavtale som bare kan sies opp av en av partene, og en leieavtale som bare kan sies opp dersom det foreligger vesentlig mislighold, regnes da som tidsbestemt i forhold til de foreslåtte regler.
Høringsinstansenes merknader
Statsbygghar forståelse for at den nye loven får virkning for etablerte tidsubestemte leieforhold, men ser et klart behov for blant annet å avklare hvordan partene skal forholde seg med hensyn til garantier for leien, som går utover den nye lovens begrensning, og for lån etter någjeldene lovs § 42, som Statsbygg antar vil stride mot det forbudet som er regulert i utvalgets lovutkast § 3-8. Linstow Eiendommener at slik forslaget er formulert, vil det få betydning for en lang rekke eksisterende tidsubestemte leieavtaler. Dette vil kunne skape prosesser.
Departementets vurderinger
Departementet foreslår at loven skal ta til å gjelde fra den tid Kongen bestemmer. For leieavtaler som er inngått etter lovens ikrafttredelse, bør den nye loven gjelde fullt ut. For leieavtaler som er inngått før lovens ikrafttredelse er departementet enig med utvalget i at det ikke er ønskelig med en lang overgangsperiode med to husleielover som skal gjelde parallelt i en del husleieforhold. På den annen side skulle det heller ikke være nødvendig å gripe mer inn i eksisterende avtaleforhold enn det som er nødvendig for å få til en smidig overgang.
I likhet med utvalget mener departementet at overgangsbestemmelsene bør være slik utformet at en avtalepart har vern mot å få redusert sine rettigheter for det tidsrommet leieavtalen er uoppsigelig fra den andres side. Samtidig bør parten ha vern mot å bli pålagt nye plikter mens han selv er bundet av leieavtalen. Nye regler bør etter departementets mening kunne innføres fra utløpet av oppsigelsesfristen for den av partene som har lengst oppsigelsesfrist. Men for avtaler som er uoppsigelige for et bestemt tidsrom, for en eller begge av partene, bør nye regler først innføres fra det tidspunkt begge parter har adgang til å komme ut av leieforholdet.
For de tilfellene der den ene parten har en ubetinget rett til å forlenge eller å fornye en tidsbestemt leieavtale, bør denne avtalen regnes for å være uoppsigelig for hele perioden, i forhold til den andre parten. Etter departementets vurdering bør heller ikke de nye reglene gjelde før begge partene har hatt mulighet til å avslutte leieforholdet. Det avgjørende bør være om den andre parten hadde en reell mulighet til å avslutte avtalen eller ikke. Er oppsigelsesadgangen betinget, oftest slik at utleieren bare kan si opp leieavtalen i tilfelle av vesentlig mislighold fra leierens side, bør hovedregelen være slik at disse leieavtalene blir regnet som uoppsigelige. Et unntak bør likevel gjøres for borettslag og boligaksjeselskapsforhold. Her er den lovfestede ordningen at andelseieren/aksjonæren bare kan sies opp i tilfelle av vesentlig mislighold, jf. borettslagsloven §§ 38 og 90. Her er leieforholdet inngått mellom den enkelte andelseier/aksjonær og fellesskapet av andelseiere/aksjonærer. Det er etter departementets mening forsvarlig å innføre de nye bestemmelsene fra utløpet av leierens oppsigelsesfrist - som er på seks måneder. Ved bortleie av bolig mot lån (obligasjonsleiligheter) vil situasjonen normalt være at avtalen ikke kan sies opp av utleieren så lenge lånet ikke er innfridd. I denne perioden bør nye bestemmelser ikke innføres. Er derimot lånet innfridd, og avtalt eller lovbestemt minste leietid utløpt, slik at avtalen kan sies opp av begge parter, bør de nye reglene gjelde.
I den grad loven etter dette kommer til anvendelse på en leieavtale, vil departementet i likhet med utvalget foreslå at dersom den nye lovbestemmelsen er fravikelig, skal det avgjørende for om bestemmelsen kommer til anvendelse være om den eldre leieavtalen inneholder en tilsvarende regulering av leieforholdet. Dersom avtalen ikke inneholder noen regel om for eksempel retten til å overføre leieretten sammen med virksomheten, bør lovbestemmelsen komme til anvendelse. Dersom dette er regulert i avtalen, bør ikke lovbestemmelsen benyttes. Utvalget har her nevnt at det kan oppstå vanskelige grensetilfeller, men det er etter departementets syn ikke mulig å unngå dette i en overgangsperiode.
Departementet er også enig med utvalget i at det er behov for en del spesifikke bestemmelser i tillegg til disse retningslinjene for når de nye reglene skal anvendes på eldre avtaler. Bestemmelsene om overleveringen og krav til husrommet i kapittel 2 kan ikke gjøres gjeldende dersom overlevering alt har skjedd. Har overlevering ikke skjedd på det tidspunktet loven gjøres gjeldende på forholdet, bør den nye loven gjelde.
Departementet vil foreslå at de fleste bestemmelsene i kapittel 3 skal gjelde også for eldre tidsubestemte leieforhold. Det bør imidlertid gjøres unntak for bestemmelsene som fører til en begrensning i adgangen til å utligne eiendommens utgifter på leierne. Begrensningen i utligningen bør bare kunne gjøres gjeldende fra ny fastsettelse av leie, på grunnlag av avtale eller lovbestemmelse. Lovlig avtalte garantibeløp, som avviker fra de nye bestemmelsene i § 3-6, bør fortsatt kunne gjøres gjeldende så lenge leieavtalen varer. Dette bør også gjelde fornyelse av eksisterende garantiavtaler, dersom leieren var forpliktet til å medvirke til slik fornyelse etter leieavtalen som gjaldt ved lovens ikrafttredelse. Det ville være urimelig om en avtalt bankgaranti på for eksempel 1 års leie, måtte reduseres til 6 måneders leie, som følge av at den nye loven inneholder en slik begrensning. Når det gjelder bestemmelsene i kapittel 4 om leieprisvernet, bør disse også kunne gjennomføres på eldre tidsubestemte leieavtaler. Dette vil føre til at avvikende reguleringsklausuler ikke lenger vil gjelde for leie av slike boliger. Ved leie av lokale vil avtalte reguleringer likevel gjelde fordi loven kan fravikes. Er ingenting avtalt, må bestemmelsene i kapittel 4 gjelde.
Etter departementets vurdering bør bestemmelsene i kapittel 5 kunne gjøres gjeldene for eldre tidsubestemte leieavtaler. Det samme bør gjelde for bestemmelsene i kapittel 6, selv om de er nye i forhold til dagens lov. I kapitlene 7 og 8 er det enkelte bestemmelser som medfører endring i leierens favør sammenlignet med gjeldende rett. Disse bør kunne gjennomføres for eldre tidsubestemte leieavtaler. Når det gjelder kapittel 9, bør dette kapittelet gjelde for enhver oppsigelse fra utleierens side som blir gitt etter at loven har tatt til å gjelde. Dette bør også gjelde der den nye loven ellers ikke gjelder for avtalen, for eksempel fordi leieavtalen er uoppsigelig fra leierens side for en lengre tidsperiode. Særlig er det viktig at reglene om formkrav og om hvem som skal reise søksmål, blir entydige, og to regelsett for utleierens oppsigelse unngås.
I forhold til kapittel 10 om leierens fraflytting m.m, bør det etter departementets vurdering tas inn en særlig overgangsregel for § 10-5 om vederlag for forbedringer. Denne regelen bør bare gjelde der samtykke til forbedringer er gitt etter at loven har tatt til å gjelde. Er samtykket gitt før, må leierens krav bygges på gjeldende lov § 38 sjette ledd, som sier at dersom en oppsigelse blir kjent gyldig av retten, og leieren med samtykke eller tillatelse etter gjeldende lov § 23, har forbedret leiligheten eller rommet med særlige tiltak utover vanlig vedlikehold, kan retten pålegge utleieren å betale en rimelig godtgjørelse til leieren for den fordel utleieren antas å få av de foretatte forbedringer. De andre bestemmelsene bør kunne anvendes på eldre tidsubestemte leieavtaler.
Bestemmelsene i kapittel 11 bør ikke kunne gjøres gjeldende for eldre leieavtaler. Bestemmelsene i kapittelet forutsetter at det alt ved inngåelsen av leieavtalen blir gjort klart for leieren hva slags leieforhold han går inn i. Dette innebærer at bestemmelsene i dagens § 41 fortsatt vil regulere tidligere inngåtte husleieavtaler som omfattes av denne bestemmelsen. Når det gjelder bestemmelsene i kapittel 12, er § 12-1 uaktuell for eldre leieavtaler. Etter bestemmelsen er voldgiftsavtaler ugyldige i boligleieforhold. Men slike leieavtaler er etter gjeldende rett også ugyldige i andre leieforhold dersom avtalen er inngått før tvisten oppstod. En voldgiftsklausul som var ugyldig da den ble inngått, bør ikke gjøres gyldig ved den nye loven. Takstnemndsordningen etter § 12-2 bør kunne kreves etter at loven er gjort gjeldende overfor eldre oppsigelige leieavtaler. Bestemmelsene om midlertidig bruksrett i § 12-3 bør gjelde for alle leieforhold, forutsatt at søksmål er reist etter at loven trådte i kraft. Bestemmelsen i § 12-4, om foregrepet tvangskraft, bør tilsvarende gjøres gjeldende hvor dommen er avsagt etter lovens ikrafttredelse.
Når det gjelder departementets forslag om at den spesielle ankefristen i husleiesaker på fjorten dager blir opphevet, bør det gis en overgangsregel som sier at den ordinære ankefristen skal gjøres gjeldende for alle dommer som er forkynt etter at loven trådte i kraft.
Reglene om bortleie av bolig mot lån i kapittel 9 i dagens husleielov bør fortsatt gjelde for slike avtaler som er inngått før lovens ikrafttredelse, jf. også vurderingen av dette spørsmålet under pkt. 7.6.
17.3 Opphevelse og endringer i andre lover
Lov 16. juni 1939 nr. 6 om husleie
Utvalgets forslag
Utvalget har foreslått at dagens husleielov oppheves fra det tidspunkt ny husleielov trer i kraft.
Høringsinstansenes merknader
Ingen av høringsinstansene har hatt merknader til forslaget.
Departementets vurderinger
Departementet foreslår i likhet med utvalget at fra den tid loven her trer i kraft oppheves dagens husleielov.
Lov 4. februar 1960 nr. 2 om borettslag
Gjeldende rett
Dersom ikke annet følger av borettslagsloven gjelder husleieloven av 1939 og lovgivningens øvrige bestemmelser om leie av husrom på leieforholdet mellom borettslaget og den enkelte andelseier vedkommende den boligen som er knyttet til andelen. Dette fremgår av borettslagsloven § 34. Dersom husrommet blir ødelagt av brann eller lignende og skaden blir utbedret eller boligen gjenoppbygget, har andelseieren krav på å leie boligen.
Utvalgets forslag
Utvalget har foreslått at borettslagsloven § 34 endres slik at bestemmelsene i ny lov om husleieavtaler og lovgivningens øvrige bestemmelser om leie av husrom får anvendelse så langt de passer.
Utvalget foreslår at følgende bestemmelser i utvalgets forslag til ny husleielov likevel ikke skal få anvendelse: §§ 3-1 og 3-8, kapittel 4, §§ 5-3, 6-4 tredje ledd annet punktum, kapittel 7, §§ 8-3, 8-4, 9-1, 9-2, 9-3 første ledd, 9-4 til 9-9. Paragraf 9-3 annet og tredje ledd får anvendelse, og overføres leieretten i medhold av disse bestemmelsene gjelder § 9-7 for den overføringen. Kapittel 10, med unntak av §§ 10-9, 10-11, 10-12. Paragrafene 11-4, 11-6 og 11-7 og kapittel 12 foreslås ikke å gjelde.
Utvalget foreslår at utleie til ny andelseier etter overføring av andel ikke skal regnes som inngåelse av ny leieavtale i forhold til bestemmelsene i kapittel 2 og kapittel 11 i den nye loven. Dersom boligen blir ødelagt ved brann eller annen hendelig begivenhet i leietiden, har vedkommende andelseier krav på å leie boligen dersom skaden blir utbedret eller boligen gjenoppbygget.
Utvalget foreslår at det i § 37 annet ledd annet punktum skal stå at dersom leieavtalen er sagt opp, må dessuten fristen for å protestere mot oppsigelsen etter utvalgets forslag til lov om husleieavtaler § 10-12 være utløpt uten at leieren har protestert, eller oppsigelsen må være stadfestet ved forlik eller rettskraftig dom.
Høringsinstansenes merknader
NBBL har foreslått at det skal tas inn en justering i borettslagsloven § 34. Laget mener at lovforslaget ikke forenkler lovgivningen for borettslag, snarere tvert i mot. Her dreier det seg om kompliserte rebuser hvor utgangene kan være flere. Utformingen av bestemmelsen viser behovet for at det raskt må settes i gang med en totalgjennomgang av lovgivningen for borettslag, med sikte på å finne fram til et mindre komplisert regelverk som bedre fanger opp nye behov i dagens boligmarked.
OBOS mener at bestemmelsen om søksmålsbyrde passer dårlig i borettslag hvor andelshaver både er leier og medeier (andelseier) i borettslaget. Når andelseieren mottar en slik oppsigelse, er det naturlig at han selv bringer saken inn for retten.
Departementets vurderinger
Departementet viser til at det er nedsatt et utvalg som skal foreta en totalgjennomgang av lovgivningen for borettslag med sikte på å vurdere om dagens lov ivaretar partenes interesser på en tilfredsstillende måte. Det er meningen at utvalget skal avgi sin innstilling innen utgangen av 1999. Departementet vil derfor foreslå at det ved ikrafttredelsen av ny lov om husleieavtaler ikke blir foreslått andre endringer i borettslagsloven enn de som er nødvendige for å få til en naturlig overgang til den nye loven - og for at gjeldende lov om borettslag kan fungere sammen med de nye bestemmelsene.
Departementet vil etter dette foreslå at borettslagsloven § 34 og § 37 blir endret i samsvar med utvalgets forslag. Den enkleste løsningen ville være å gi en generell henvisning til husleieloven, slik ordningen delvis er i dag. Men det viser seg vanskelig å benytte en del av bestemmelsene i husleieloven i borettslagsforhold. Derfor bør det gjøres særlige unntak fra husleieloven i borettslagsloven. Departementet er enig med utvalget i at det bør gjøres unntak fra bestemmelser som ikkekan anvendes i forholdet mellom borettslaget og andelseieren. I tillegg bør det presiseres at husleielovens regler bare gjelder så langt de passer. Da blir det for eksempel ikke nødvendig å gjøre særskilt unntak for bestemmelsene som gjelder for leie av lokale.
Departementet vil foreslå at det gjøres to unntak fra bestemmelsene i kapittel 3. Dette gjelder for det første bestemmelsen i § 3-1 om fastsettelse av husleien. I borettslag fastsettes leien av styret på grunnlag av budsjett over lagets inntekter og utgifter. Det samme bør for det andre gjelde bestemmelsen i § 3-7 om forbud mot andre ytelser ved leie av bolig. Denne bestemmelsen bør ikke forhindre at borettslaget på vanlig måte krever innskudd av andelseieren. Ellers følger det av borettslagsloven hvilke ytelser som kan kreves. Videre bør heller ikke kapittel 4 om leieprisvern i husleieloven brukes i forholdet mellom andelseieren og borettslaget da leien fastsettes som alt nevnt.
Departementets forslag til kapittel 5 bør kunne gjelde, med unntak av § 5-4 første ledd annet punktum, som setter forbud mot at utleieren kan forandre husrommet uten leierens samtykke. Adgangen til å gjøre forandringer mot et mindretalls ønsker, blir regulert av borettslagsloven § 46. I og med at leieretten er permanent, kan ikke laget vente med å gjøre forandringer til andeleieren flytter. Heller ikke forslaget til kapittel 6 om beboerrepresentasjon passer på borettslagsforhold. Representasjonen i borettslaget blir utførlig regulert i borettslagsloven.
Etter departementets skjønn vil bare deler av kapittel 7 om opptak i husstanden og framleie passe i forholdet mellom andelseieren og borettslaget. Utkastet § 7-4 om adgangen til framleie ved midlertidig fravær passer ikke, da spørsmålet blir regulert av borettslagsloven § 34a. Heller ikke passer husleieloven § 7-5, som omhandler adgangen til framutleie ved tidsbestemte leieavtaler. I følge borettslagsloven § 35 første ledd kan leieavtalen ikke gjøres tidsbestemt.
Departementet har vurdert om bestemmelsene i kapittel 8 om personskifte kan benyttes i borettslagsforhold. De fleste bestemmelsene vil være uaktuelle i borettslagsforhold, da selve bruksretten normalt må følge andelen. Normalt kan ikke en andelseier bare overdra leieretten til andre uten å overdra andelen.
I forholdt til kapittel 8 vil departementet foreslå at bare § 8-3 annet og tredje ledd, som gir ektefelle og samboer (husstandsmedlem) rett til å overta leieforholdet, likevel skal gjelde. Dersom leieretten blir overført etter denne regelen, bør også § 8-5 om gjennomføring av leierskiftet gjelde ved den overføringen. De øvrige bestemmelsene i kapittel 8 passer ikke i borettslag, ettersom retten til boligen må følge retten til andelen.
Når det gjelder § 8-3 første ledd om at en ektefelle kan tre inn i leieavtalen når leieren forlater den felles boligen, kan denne muligheten ikke uten videre være til stede i borettslagsforhold. Dette må trolig også være situasjonen i forhold til § 31 sjette ledd i dagens husleielov. Det kan ikke være slik at en ektefelle i denne situasjonen kan etablere en selvstendig og varig leierett til boligen uavhengig av forholdet til andelen. Tilfellet er heller ikke regulert i borettslagsloven § 39, på linje med tilfellene der ektefellen eller samboeren blir værende etter en oppløsning av et husstandsfellesskap. Selv om ektefellen eller samboeren blir boende, vil de ikke ha rett til å bli værende lenger enn til at andelen blir avhendet. For samboere blir det ingen forskjell på fraflytting og oppløsning av husstandsfellesskapet. Også dette er forhold som bør reguleres nærmere ved en revisjon av borettslagsloven. Inntil videre bør unntaket for kapittel 8 også omfatte § 8-3 første ledd, uten at det dermed er tilsiktet noen endring av gjeldende rett.
Departementet vil videre foreslå at de fleste bestemmelsene i husleieloven kapittel 9 ikke skal gjelde i borettslagsforhold. Unntak bør likevel gjøres for bestemmelsen om utleierens hevingsrett ved vesentlig mislighold (§ 9-9), bestemmelsen om formkrav ved oppsigelse ved vesentlig mislighold (§ 9-7) og bestemmelsen om rettens adgang til å sette til side en oppsigelse (§ 9-8). I borettslagsforhold kan borettslaget bare si opp leieavtalen dersom andelseieren har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold og oppsigelsesfristen vil være en måned, jf. borettslagsloven § 36. Andelseieren kan si opp leieforholdet med seks måneders varsel, jf. borettslagsloven § 38. Dersom det er borettslaget som vil si opp andelseieren, forutsetter borettslagsloven at bestemmelsene i husleieloven skal benyttes. Retten skal følgelig kunne overprøve en oppsigelse - men kan likevel ikke sette den til side som ugyldig hvis det viser seg at andelseieren vesentlig har misligholdt avtalen. Oppsigelsen står seg derimot hvis andelseieren unnlater å reise søksmål innen fristen.
Departementet har ingen innvendinger til at bestemmelsene føres videre, men den nye loven medfører noen justeringer. Som utvalget nevner, kan likevel rettens vurdering av hva som skal regnes som vesentlig mislighold, bli noe annen i og med at andelseierens tilknytning til boligen normalt vil være sterkere enn for en leier. Men selve formkravene ved en oppsigelse bør være de samme. Den vesentligste endringen vil i alle tilfeller være at søksmålsbyrden ved en oppsigelse er byttet om, slik at det nå vil være borettslaget som må gå til søksmål hvis andelseieren protesterer mot oppsigelsen. Departementet kan ikke se at det vil være en større byrde for et borettslag å gå til søksmål enn for andre utleiere. Det skulle derfor ikke være grunn til å gjøre unntak fra denne bestemmelsen, slik OBOS har foreslått.
Etter departementets mening bør bare deler av husleieloven kapittel 10 gjelde, da tilbakelevering av husrommet er lite aktuelt i borettslagsforhold. Det normale i slike forhold er at andelseieren, når han flytter, overfører andelen til andre. Dette vil normalt ikke blir regnet som etablering av et nytt leieforhold. Unntaksvis kan det nok forekomme at andelseieren sier opp leieforholdet uten å overdra andelen, for eksempel der han ikke får solgt andelen på grunn av misforhold mellom husleien og husrommets leieverdi. Her kan det være aktuelt for borettslaget å leie ut boligen til andre enn andelseieren en tid - og da bør bestemmelsene om tilbakelevering av husrommet gjelde i forholdet mellom borettslaget og andelseieren. Uaktuelt for slike forhold vil bestemmelsen i § 10-5 om vederlag for forbedringer være. Det samme vil gjelde § 10-6, som gjelder leie av lokale. Bestemmelsene i kapittel 11 om boliger for personer med spesielle behov enten av varig eller midlertidig karakter passer heller ikke. Borettslagsloven § 13 sjuende ledd har egne regler om øremerking av boliger til egne grupper.
Departementet vil foreslå at det i § 34 blir satt inn en bestemmelse om at utleie til ny andelseier etter overføringen av andelen ikke skal regnes som stiftelse av ny leieavtale i forhold til kapittel 2 og 10. Som framhevet av utvalget vil bestemmelsene om hvilken stand boligen skal være i ved etableringen av et nytt leieforhold, og hvilke sanksjoner som kan gjøres gjeldende ved mislighold ved inngåelsen av avtalen, ikke passe selv om det formelt sett blir etablert et nytt leieforhold. Det samme gjelder bestemmelsene om opphør av leieforholdet og tilbakelevering av husrommet. Det er trolig best å se det slik at det er andelen, med tilhørende rett til å leie, som kan overføres i borettslagsforhold - og ikke selve leieretten.
Departementet vil også foreslå at dersom boligen blir ødelagt ved brann eller annen hendelig begivenhet i leietiden, bør vedkommende andelseier ha krav på få leie boligen dersom skaden blir utbedret eller boligen gjenoppbygges.
Departementet vil avslutningsvis foreslå at borettslagsloven § 37 blir tilpasset den nye husleieloven. Der leieavtalen blir sagt opp, må fristen for å protestere mot oppsigelsen etter den nye loven § 9-8 være utløpt uten at leieren har protestert, eller oppsigelsen må være stadfestet ved forlik eller rettskraftig dom. Dette forslaget er bare ment å være en tilpasning av borettslagsloven til de nye reglene om søksmålsbyrde i oppsigelsessaker.
Lov 7. juli 1967 nr. 13 om husleieregulering m.m. for boliger
Det blir her vist til punkt 8.5 ovenfor.
Lov 13. juni 1980 nr. 35 om fri rettshjelp og Lov 17. desember 1982 nr. 86 om rettsgebyr
Gjeldende rett
Da Husleielovutvalgets innstilling ble sendt på høring gav lov 13 juni 1980 nr. 35 om fri rettshjelp § 18 nr. 3 retten myndighet til innvilge fri sakførsel etter behovsprøving til leieren i alle husleiesaker. Ved lovendringen i 1994, etter at høringsfristen til å avgi uttalelse til Husleielovutvalgets innstilling var utløpt, ble rettens kompetanse innsnevret til bare å gjelde saker om oppsigelse og tvangsfravikelse, jf. Ot prp nr. 2 (1994-95) sidene 12 og 13 og Innst O nr. 42 (1995-96) sidene 7 og 8.
I rettsgebyrloven §10 nr. 14 heter det at for behandling av sak etter husleieloven betales ikke rettsgebyr eller for meddommere i de tilfelle hvor retten må settes med meddommere.
Utvalgets forslag
Utvalget foreslo en innstramming i dagjeldende lov om fri rettshjelp §18 første ledd nr. 3, slik at leier av lokale ikke skulle kunne tilkjennes fri rettshjelp etter behovsprøving. Leier av bolig skulle fortsatt ha slik rett. Tilsvarende innsnevringer ble foreslått i rettsgebyrloven for betaling av rettsgebyr eller for meddommere i de tilfelle hvor retten må settes med meddommere.
Høringsinstansenes merknader
Justisdepartementetpeker på at departementet har under arbeid en proposisjon om endringer i rettshjelpsloven og anbefaler derfor at utkastets forslag til endring ikke blir gjennomført på dette tidspunktet.
Når det gjelder rettsgebyrloven peker Justisdepartementet på at da husleiesaker i 1939 ble gjort gebyrfrie, var dette av boligpolitiske og sosiale grunner. Loven inneholdt beskyttelsesregler til fordel for leieren. Justisdepartementet mener at forholdene er annerledes i dag enn da husleieloven ble vedtatt. Det kan vanskelig sies at husleiesaker i sin alminnelighet fortsatt skal stå i en særstilling og være fritatt for rettsgebyr. Selv om noen også i dag kan betraktes som uformuende, vil de alminnelige reglene om fri rettshjelp kunne komme inn. Dessuten kan det i en del tilfeller være vanskelig å avgjøre hva som er en husleiesak. Justisepartementet er kjent med at det er mye usikkerhet om reglene på dette området, og at praksis vedrørende gebyr i slike saker kan variere. Justisdepartementet anser dette som uheldig.
Det er etter Justisdepartementets vurdering også svært uheldig at tvister mellom næringsdrivende i husleieforhold skal være gebyrfrie. Dette er tilfelle i dag, og det bør innføres rettsgebyr også i visse husleiesaker i boligforhold. Dette kan for eksempel være aktuelt i saker om tvister vedrørende overdragelse av leieforhold og tilbakesøking av innskudd. Saker om nedsettelse av tilbakebetaling av leie etter husleielovens § 35 og etter husleiereguleringsloven, bør imidlertid etter Justisdepartementets mening fortsatt være gebyrfrie. Dette vil være i samsvar med lovgiverens intensjon. Videre bør gebyrfritak opprettholdes i oppsigelsessaker i boligforhold for private.
Det er også reist spørsmål om behandlingen i ankeinstansen bør være gebyrfri. Forarbeidene angir ingen spesiell grunn til at gebyrfritak ved anke og kjæremål ble innført ved vedtakelsen av lov om rettsgebyr, bortsett fra et generelt ønske om en utvidelse av ordningen. Justisdepartementet vil anta at de samme økonomiske hensyn vil gjøre seg gjeldende ved anke/kjæremålsbehandling som ved behandling i første instans. Det bør derfor etter Justisdepartementets mening heller ikke være gebyr for anker eller kjæremål i de sakene som er gebyrfritt i første instans.
Justisdepartementet har ikke selv foretatt noen endringer, og er enig med utvalget i at endringsforslaget på korrekt måte bør behandles samtidig med forslaget om ny lov om husleieavtaler. Justisdepartementet slutter seg således til utvalgets forlag om endring i rettsgebyrloven § 10 nr. 14, slik at det bare er i boligleieforhold at det ikke skal betales rettsgebyr. Dessuten bør bestemmelsene i husleiereguleringsloven § 51 fjerde ledd endres tilsvarende.
Departementets vurderinger
Som det fremgår av omtalen over, er bestemmelsene om fri rettshjelp i husleiesaker nylig vurdert av Stortinget, jf. Innst O nr. 42 (1994-95) og Ot prp nr. 2 (1994-95). Departementet vil derfor ikke foreslå endringer i disse bestemmelsene nå. Når det gjelder utvalgets forslag til endringer i rettsgebyrloven, er Kommunal- og regionaldepartementet i likhet med Justisdepartementet enig med utvalget i at det ikke er behov for regler som sikrer leiere av lokale gebyrfritak. Slike leiere vil som regel være profesjonelle næringsdrivende, uten behov for særbehandling. Leiere av bolig bør derimot fortsatt være fritatt for gebyrplikten. Som Justisdepartementet mener Kommunal- og regionaldepartementet at også behandlingen i ankeinstansen bør være gebyrfri.