26 Administrative og økonomiske konsekvenser
Utvalget redegjorde for konsekvensene av sine forslag i punkt 2.4 i NOU 2014: 6, men ettersom departementets lovforslag på flere punkter avviker fra utvalgets forslag, er det mindre interessant å redegjøre for utvalgets konsekvensanalyse her.
Departementet mener at lovforslaget ikke vil medføre store administrative eller økonomiske konsekvenser verken for det offentlige eller for private. Enkelte av lovforslagene vil kunne føre til mindre administrative og økonomiske konsekvenser for forbruker og kommune.
Forslaget i kapittel 6 om kjøperett for leier av bolig vil bidra til en lovverksforenkling. Lovverksforenklinger er en betydelig bidragsfaktor inn i arbeidet med å effektivisere offentlig sektor. Gjennom å fjerne kjøperetten frigjøres de offentlige ressursene som i dag brukes på å gjennomføre kjøperetten. Det vil føre til redusert administrasjon for kommunene.
For den enkelte leier som i dag ville fått muligheten til å benytte seg av kjøperetten, vil bortfallet kunne føre til negative økonomiske konsekvenser, da alternativet kan være å kjøpe en annen bolig til en høyere pris.
Å sette juridiske grenser på utleieretten i eierseksjonssameier kunne være et tiltak for å dempe investeringsviljen i sekundærboligmarkedet. Som det fremgår i kapittel 7, mener departementet at det ikke foreligger tilstrekkelig tungtveiende grunner til å foreslå å innføre utleierestriksjoner i eierseksjonsloven nå. Dersom det på et senere tidspunkt skulle bli aktuelt å vurdere utleierestriksjoner, vil det være viktig å få belyst hvilke utslag dette ville gi i bolig- og leiemarkedet.
De foreslåtte endringene i kapittel 9 om eierseksjonslovens forhold til plan- og bygningsloven ventes å medføre enkelte innsparinger. At boligseksjoner ikke lenger skal kunne seksjoneres dersom ikke seksjonene er godkjente som boenheter etter det plan- og bygningsrettslige regelverket, vil komme forbrukerne til gode. Forbrukere forventer å kunne legge til grunn at en seksjonert bolig er offentligrettslig godkjent til sitt bruk. Med den nye regelen øker sannsynligheten for at forbrukerne får denne forventningen innfridd. Finansieringsinstitusjonene vil med den nye regelen ikke i like stor grad som nå, risikere å stole på en seksjoneringstillatelse for et tiltak som kan være ulovlig etter plan- og bygningsloven. Bankene vil i større grad unngå å finansiere ikke-godkjente boliger som må utbedres og/eller ikke kan selges til den prisen banken la til grunn da byggelån eller lån til senere kjøp, ble gitt. For kommunene vil det innebære litt merarbeid å kontrollere at det nye vilkåret er oppfylt. Ved å ta kostnaden med å sikre at boligen er lovlig før seksjonering kan tillates, skapes det etter departementets vurdering likevel ryddigere forhold. Ressursbruken ved å kontrollere plan- og bygningsmessige forhold allerede på seksjoneringstidspunktet vil redusere kommunens ressursbruk for tilsyn og ulovlighetsoppfølging. Det nye seksjoneringsvilkåret kan medføre at det blir noen flere avslag på søknader. Flere avslag kan føre til flere klager i seksjoneringssaker og dermed noe merarbeid for kommunen og eventuelt fylkesmannen, som skal ta stilling til klagen. I alt forventes imidlertid de positive virkningene å være langt større enn de negative, og endringen forventes å være en samfunnsøkonomisk lønnsom effektivisering.
Forslaget i kapittel 10 om rett til å kreve seksjonering, forventes å gi små økonomiske konsekvenser for samfunnet, men kan bety mye for en boligeier som gjennom regelen får seksjonert boligen, med et objekt som er lettere å få solgt som konsekvens. Ved å innføre regler som gir en sameier i et ikke-seksjonert boligsameie rett til å kreve at sameiet blir seksjonert, vil variantene av sameie i bolig dessuten blir færre og markedet bli mer oversiktlig for boligkjøpere. Dersom standardkravene ikke er oppfylt i en eller flere av boligene i et slikt sameie, og eieren på seksjoneringstidspunktet ikke ønsker å foreta standardhevingen, vil regelen om at neste eier må oppgradere, medføre noen kostnader for denne. Det er imidlertid rimelig grunn til å forvente at de fleste uansett i egen interesse ville gjort de påkrevde oppgraderingene. De boligene som blir oppgradert vil dessuten få høyere markedsverdi.
Forslaget i kapittel 11 om å flytte seksjoneringstidspunkt forventes å kunne gi noen administrative og økonomiske konsekvenser. Gjennom å tillate seksjonering allerede på rammetillatelsestidspunktet vil utbyggere kunne få finansiert sine prosjekter på et tidligere – og for dem ofte mer hensiktsmessig – tidspunkt. Lovendringen vil gi ytterligere fleksibilitet i finansieringssituasjonen, slik at utbyggerne kan få flere valgmuligheter for hvordan de ønsker å organisere finansieringen. Risikoen for at det bygges i strid med seksjoneringen vil imidlertid kunne øke. Det kan gi noe økte administrative kostnader for kommunene og Kartverket, dersom regelen fører til økt behov for reseksjonering. Disse effektene er likevel, basert på erfaringene fra Oslo kommune, ventet å være små. Det er ventet at de positive utslagene av forslaget vil være større enn de negative, og at lovendringen vil være økonomisk gunstig både for utbygger og for samfunnet forøvrig.
Forslaget i kapittel 12, som gir kommunen rett til å kreve reseksjonering, er forventet å gi en klar samfunnsøkonomisk nyttevirkning. Det vil være positivt for seksjonseiere og brukere at seksjoneringen av eiendommen samsvarer med de faktiske forholdene. Det må også forventes at regelen sikrer at registerdata over fast eiendom i matrikkelen blir mer pålitelig. Retting av avvik vil også sikre grunnbokens troverdighet. Det må beregnes noe merarbeid når kommunen og Kartverket skal utføre sine oppgaver. Byggenæringen kan forvente at et pålegg om å rette opp avvik kan gi noe merarbeid og økte kostnader, men disse antas å være ubetydelige sett i forhold til det totale kostnadsbildet for et byggeprosjekt.
Innføring av frister for kommunens behandling av seksjoneringssaker, som er omtalt i kapittel 13, vil forhåpentligvis få ned saksbehandlingstiden. Lovbestemte frister gir økt forutsigbarhet og bedre mulighet til å planlegge. Dette vil kunne være kostnadsbesparende for utbyggere. Tidsfristene kan også gi behov for noe økt bemanning i kommunene, men dette gjelder først og fremst for de større kommunene. Erfaringsmessig er det få seksjoneringssaker i de mindre kommunene. Det vil imidlertid ikke bli dyrere å behandle sakene raskere, ettersom det er liggetiden som i dag utgjør en stor del av saksbehandlingstiden.
Forslaget i kapittel 14 om nye regler om gebyr vil gi økte kostnader for dem som søker om å seksjonere. På den annen side vil det føre til at kommunene i større grad får dekket sine kostnader knyttet til saksbehandlingen. Ettersom gebyret skal begrenses til selvkost, blir arbeidet med seksjonering nå selvfinansierende. Bortfall av ordningen med halvt gebyr ved avslag, vil gi søkere insentiver til å gjøre en bedre jobb med søknaden. Dette vil kunne redusere søkernes totale kostnader, samt redusere kommunenes administrative kostnader og antall avslag og klager.
Forslaget i kapittel 15 og 16 om nye og tydeligere regler om vedlikeholdsplikt og om erstatningsansvar for mangelfullt vedlikehold vil gi seksjonseierne bedre innsikt i sine plikter og rettigheter. Samtidig viser erfaringer fra andre lover som bare har hatt til formål å klargjøre rettigheter og plikter at slike klargjøringer kan virke prosessdrivende.
Forslaget om nye revisjons- og regnskapsregler i kapittel 19 innebærer en betydelig forenkling. Samtidig fører endringene til at flere eierseksjonssameier enn i dag får plikt til å føre regnskap etter regnskapslovens regler og til å ha statsautorisert eller registrert revisor.
Nye regler om sammenslåing av eierseksjonssameier, som er omtalt i kapittel 22, vil ha klar positiv effekt ved at panthavere i seksjoner i det sameiet som skal slås sammen med et annet ikke løper risiko for å bli fortrengt av utleggspant.
Lovforslaget får mindre konsekvenser for statlige organer. Økonomiske konsekvenser for private er det vanskelig å si noe sikkert om.