6 Deling, konsesjon og tilleggsjord

6.1 Innledning

Som omtalt i kapittel 2.2 har Stortinget i anmodningsvedtak nr. 489 bedt regjeringen om å:

• vurdere hvordan produktive jord- og skogbruksarealer på en eiendom kan overdras som tilleggsjord til eiendommer som har tilstøtende grenser, ligger i nærheten av, og/eller forpaktes, uten at det skal være nødvendig å søke samtykke til deling eller konsesjon. Stortinget ber regjeringen komme tilbake til Stortinget med forslag om en slik endring.

Departementet legger til grunn at formålet med Stortingets anmodning er å stimulere til salg av tilleggsjord og -skog, og gjøre det enklere for den som erverver tilleggsjord og -skog. Slike erverv kan styrke ressursgrunnlaget på eiendommene, for eksempel hvor den som eier eiendom leier tilleggsjorda fra før, og så får erverve den.

Anmodningen fra Stortinget forstås slik at det skal foreslås regler om unntak fra delingsbestemmelsen og unntak fra konsesjonsplikt for å få dette til. Departementet forstår forbeholdene og tilleggsvilkårene som går fram av anmodningen som en ramme for unntakene, og legger til grunn at formålet med denne rammen er å skape mer rasjonelle enheter.

6.2 Gjeldende rett

6.2.1 Deling

6.2.1.1 Historikk

I jordloven av 1955 § 55 ble det innført et generelt forbud mot å dele eiendommer som var nyttet eller kunne nyttes til jordbruk eller skogbruk. Delingsforbudet ble opprettholdt i jordloven av 1995 § 12. Den nye loven var langt på vei en kodifisering av den praksis som hadde utviklet seg under den tidligere loven. Samtykke til deling kunne gis hvis deling var forsvarlig ut fra den avkastningen eiendommen kunne gi, eller hvis det forelå samfunnsinteresser av stor vekt.

I 2005 sendte Landbruks- og matdepartementet på høring et forslag om å oppheve det daværende generelle delingsforbudet i jordloven. Forslaget gikk ut på at det skulle fastsettes regler om søknadsplikt der det forelå behov for offentlig kontroll. Søknadsplikten skulle forbeholdes saker som gjaldt fradeling av jordbruksareal, og det skulle gjøres et unntak fra søknadsplikt hvis det var gitt samtykke til omdisponering, eller hvis fradelingen gjaldt jord som skulle brukes som tilleggsjord til et annet bruk i drift. Det skulle også være søknadsplikt ved fradeling av bygninger som lå i eller nær tunet på eiendommen. Forslagene ble ikke fremmet for Stortinget.

Delingsbestemmelsen ble sist endret i 2013. Vilkårene om at delingen måtte være forsvarlig ut fra hensynet til den avkastningen eiendommen kunne gi, eller at det måtte foreligge samfunnsinteresser av stor vekt for å gi samtykke til deling, ble opphevet. Endringen la blant annet til rette for at kommunene for å sikre mer effektiv drift av jorda, kunne legge større vekt enn tidligere på at arealet som skulle fradeles, skulle brukes som tilleggsjord og -skog til bruk i drift.

6.2.1.2 Innholdet i delingsbestemmelsen

Jordloven § 12 innebærer at en eiendom som er nyttet eller kan nyttes til jordbruk eller skogbruk ikke kan deles uten myndighetenes samtykke. Bestemmelsen innskrenker mao. grunneierens rett til å gjøre rettslige disposisjoner over deler av eiendommen og å gjøre faktiske disposisjoner som gjelder en del av den, for eksempel hvis eieren faktisk lar noen få rett til å bruke deler av eiendommen. Overføring av eiendomsrett omfattes av bestemmelsen. Det samme gjelder forpaktning, tomtefeste og lignende leie- eller bruksrett til en del av eiendommen dersom retten er stiftet for lengre tid enn 10 år, eller ikke kan sies opp av eieren.

Formålet med delingsregelen er å sikre og samle ressursene på bruket for nåværende og framtidige eiere. Ved avveiningen av den enkelte søknaden må forvaltningen ta hensyn til samfunnsutviklingen i området der eiendommen ligger. Regelen gjelder eiendom som er «nytta eller kan nyttast til jordbruk eller skogbruk». Uttrykket omfatter eiendommer med og uten bygninger. Det har ikke noe å si om eiendommen består av bare dyrka jord eller bare skog. Inn under bestemmelsen kommer også eiendommer som blir brukt til hagebruk. Eiendommen må ha en slik størrelse og en slik plassering at den objektivt sett kan gi grunnlag for lønnsom drift.

Ved avgjørelse av om det skal gis samtykke til fradeling skal det legges vekt på om delingen legger til rette for en tjenlig variert bruksstruktur i landbruket. I vurderingen av hva som er en tjenlig variert bruksstruktur skal hensynet til vern om arealressursene trekkes inn. Det samme gjelder hvorvidt delingen fører til en driftsmessig god løsning og om den kan føre til drifts- eller miljømessige ulemper for landbruket i området. Det kan også legges vekt på andre hensyn hvis de faller inn under formålet i jordloven. Utgangspunktet er imidlertid at samtykke til deling skal gis hvis det ikke går ut over de interesser bestemmelsen skal verne om.

6.2.1.3 Tinglysingskontroll, tilsyn og reaksjoner ved overtredelse av bestemmelsen

Et dokument som går ut på å overdra en rett som er omfattet av delingsbestemmelsen kan etter tinglysingsloven § 12 a, ikke tinglyses uten at det er gitt samtykke til deling. Kommunen og fylkesmannen skal etter jordloven § 19 føre tilsyn med at det ikke skjer ulovlige fradelinger. Hvis delingsbestemmelsen eller vedtak fastsatt med hjemmel i den ikke blir overholdt, kan det brukes tvangsgebyr for å rette opp forholdet. Se jordloven § 20. Det kan for eksempel brukes tvangsgebyr for å følge opp vilkår som er fastsatt i forbindelse med et samtykke til deling.

6.2.1.4 Tilgrensende lovverk

Når eieren av en landbrukseiendom velger å dele eiendommen, vil det i mange tilfelle være aktuelt å opprette en ny grunneiendom, enten for det arealet som skal selges videre, eller for arealet som eieren ønsker å beholde selv. Oppretting av ny grunneiendom krever etter plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav m søknadsbehandling og tillatelse fra kommunen. Dette innebærer at kommunen behandler to delingssaker, en etter jordloven § 12, og en annen etter plan- og bygningsloven § 20-1 første ledd bokstav m.

Kommunal- og moderniseringsdepartementet (den gang Miljøverndepartementet) og Landbruks- og matdepartementet har lagt til grunn at slike saker først skal vurderes etter plan- og bygningsloven. Kommunen har i den forbindelse en samordningsrolle etter plan- og bygningsloven § 21-5 hvis tiltaket er betinget av tillatelse fra andre myndigheter. Kommunen kan etter bestemmelsen vente med å avgjøre saken inntil den nødvendige tillatelsen foreligger, og kommunen skal forelegge saken for berørt myndighet hvis den ikke allerede har mottatt en uttalelse i saken. Kontroll med om det foreligger delingssamtykke etter jordloven er en del av kommunens samordningsoppgave etter denne bestemmelsen. Kommuner som i ettertid behandler søknaden etter jordloven må foreta en konkret og selvstendig behandling etter jordloven, selv om kommunen har gitt dispensasjon etter plan- og bygningsloven § 19-2 og delingssamtykke etter samme lov.

Enkelte andre lover inneholder forbud mot fradeling av visse rettigheter. Dette gjelder viltloven av 29. mai 1981, laks- og innlandsfiskeloven av 15. mai 1992 og servituttloven av 29. november 1968. Disse reglene er ikke foreslått endret i proposisjonen her, og departementet går derfor ikke nærmere inn på innholdet i reglene.

Det er ikke nødvendig med delingssamtykke når en driftsenhet blir delt etter delingsprinsippet i odelsloven § 14. Bestemmelsen er aktuell når driftsenheten består av flere odelseiendommer slik at den som har best odelsrett bare har fortrinnsrett til en av dem.

6.2.1.5 Praksis ved søknad om fradeling

Det er for tidlig å si noe om effekten av endringene i delingsbestemmelsen som ble gjort i 2013. Statistikken viser imidlertid at det gis noe færre avslag enn tidligere. I 2012 var avslagsprosenten ca. 9, i 2014 var den redusert til 6,9, mens den i 2015 var på 71.

KOSTRA-rapporten for 2015 viser at kommunene behandlet i alt 4 113 søknader om deling etter jordloven § 12. Av disse ble 3 826 innvilget helt eller delvis, mens 287 ble avslått. Av søknadene som ble innvilget, ble 16,7 prosent innvilget av hensyn til bosetting og 16,3 prosent av de som ble innvilget gjaldt tilleggsjord. Det foreligger ikke opplysninger som viser hva som var formålet for fradelingen i de øvrige sakene.

Antall behandlede delingssaker varierer mellom fylkene. I 2015, som i tidligere år, ble det behandlet flest saker i Nordland (506), mens det ble behandlet færrest i Finnmark (53). Hordaland og Vest-Agder hadde høyest avslagsprosent med henholdsvis 13,9 og 13,3, mens Vestfold hadde lavest med 1 prosent.

I perioden 2006–2015 er det klar forskjell på fylkene med hensyn til avslagsprosent. Rogaland har høyest med et gjennomsnitt på 17 prosent, mens Østfold har lavest med et gjennomsnitt på 5,3 prosent. For hele landet var den gjennomsnittlige avslagsprosenten for denne perioden 9,3.

6.2.2 Konsesjon

6.2.2.1 Konsesjonspliktens omfang

Konsesjonsplikten innebærer at erverv av fast eiendom forutsetter tillatelse fra konsesjonsmyndighetene. Kommunen avgjør saken i første instans. Søknad om konsesjon kan innvilges, avslås eller innvilges på slike vilkår som er påkrevd for å fremme lovens formål. Avslås søknaden, må erververen enten sørge for at overdragelsen blir omgjort, eller at eiendommen blir overdratt til noen som kan få konsesjon eller som ikke trenger konsesjon, jf. § 18. Formålet med konsesjonsloven og konsesjonspliktens omfang er beskrevet i kapittel 4.2.1.

Lovens system er at konsesjonsloven § 2 fastsetter at fast eiendom ikke kan erverves uten konsesjon. Loven fastsetter unntak som fører til at det i de fleste tilfeller likevel ikke er nødvendig å søke konsesjon. Det er gjort unntak fra konsesjonsplikt på grunnlag av eiendommens karakter og unntak på grunnlag av erververens stilling. Følgen av unntakene er at konsesjonsplikten i all hovedsak gjelder erverv av eiendommer med produktive arealer over en viss størrelse, overdragelse av fast eiendom der kommunen har innført lokal forskrift om nedsatt konsesjonsgrense, og erverv av enkelte ubebygde tomter eller arealer.

6.2.2.2 Avgjørelse av konsesjonsspørsmålet

Konsesjonsloven § 9 inneholder bestemmelser om hvilke momenter det skal legges vekt på ved avgjørelse av en søknad om konsesjon. Det er gjort rede for innholdet i bestemmelsen og praktiseringen av den i kapittel 4.2.1.

6.2.2.3 Kontroll og oppfølging av konsesjonssaker

Konsesjonsplikten gjør det nødvendig å ta stilling til hvilke erverv som utløser konsesjonsplikt og som følgelig skal behandles. Unntakene som er fastsatt i lov eller forskrift dokumenteres som hovedregel ved hjelp av et egenerklæringssystem koblet til det enkelte erverv. Dette systemet er igjen koblet til tinglysing, jf. konsesjonsloven § 15 som fastsetter at: «Erverv som krever konsesjon etter denne loven, kan ikke tinglyses eller matrikkelføres med mindre konsesjon er gitt.»

For hovedtyngden av erverv som ikke utløser konsesjonsplikt, skal erverver fylle ut et skjema for egenerklæring. Opplysningene på skjemaet bekreftes av kommunen, og skjemaet skal følge skjøtet ved innsending til tinglysing. Tinglysingen, som utføres av Kartverket, skal ikke skje før det enten foreligger dokumentasjon for konsesjonsfrihet eller dokumentasjon for at konsesjon er gitt.

Dersom søknad om konsesjon avslås, følger det av konsesjonsloven § 18 at kommunen skal sette en frist for erverver til å sørge for omgjøring av overdragelsen eller overdragelse til noen som kan få konsesjon eller ikke trenger konsesjon. Dersom fristen oversittes, kan kommunen la eiendommen bli solgt gjennom namsmyndighetene (tvangssalg), jf. konsesjonsloven § 19.

6.3 Statistikk

Statistikk som bygger på data fra matrikkelen og Landbruksregisteret viser at det per desember 2015 var registrert ca. 185 000 eiendommer. Dette er eiendommer som består av minst fem dekar jordbruksareal, og/eller minst 25 dekar produktiv skog.

Mange av eiendommene har forholdsvis lite jordbruksareal. For eiendommer med jordbruksareal var den gjennomsnittlige arealstørrelsen på jordbruksarealet 67 dekar. Per desember 2015 var det ca. 163 000 eiendommer med minst fem dekar jordbruksareal.

Kilde: SSB Landbrukseiendommer

Figur 6.1 viser at ca. 79 900 eiendommer i 2015 hadde mer enn 35 dekar jordbruksareal. På samme tidspunkt var ca. 77 100 eiendommer over arealgrensene for odel slik grensen kan bli med forslaget til endringer slik dette går fram av tabell 4.3.

Figur 6.2 viser den prosentvise fordelingen av eiendommene etter størrelsen på jordbruksarealet.

Kilde: SSB Landbrukseiendommer

I rapporten Leiejord – avgjørende for økt norsk matproduksjon er det vist til at det er nær sammenheng mellom eiendomsstruktur, bruksstruktur, driveplikt og andelen leiejord. Det er videre vist til at andelen jordbruksbedrifter med leiejord og andelen leid jordbruksareal har økt over tid, og at leiejord har vært en avgjørende faktor for å effektivisere matproduksjonen, og at den også har vært viktig for produksjonen av råvarer i jordbruket. I rapporten er det vist til at 55 prosent av jordbruksbedriftene leide jord i 1999, mens denne andelen hadde økt til 62 prosent i 2013. I 1999 utgjorde andelen leiejord 31 prosent av det totale jordbruksarealet i drift. I 2013 var andelen økt til 44 prosent. Leiejordsandelen økte i samtlige fylker i denne perioden. Aust-Agder og Troms hadde høyest leiejordsandel med 60 prosent mens Rogaland og Nord-Trøndelag hadde lavest leiejordsandel med henholdsvis 34 og 35 prosent. Rapporten er også omtalt i kapittel 8.6.1. Antallet leieforhold i 2015 var 112 400, og andelen leiejord var 44,4 prosent.

For eiendommer med skogareal var den gjennomsnittlige arealstørrelsen på 530 dekar. Per desember 2015 var det ca. 132 270 eiendommer med minst 25 dekar produktivt skogareal.

Figur 6.3 viser den prosentvise fordelingen av den produktive skogen på eiendommene.

Kilde: SSB Landbrukseiendommer

Ytterligere statistikkopplysninger vedrørende eiendommer med skog går fram av kapittel 5.3.

6.4 Høringsforslaget

I høringsnotatet foreslo departementet regler om unntak fra delingsbestemmelsen og unntak fra konsesjonsplikt for å stimulere til salg av tilleggsjord og -skog. De to forslagene var en oppfølging av Stortingets anmodningsvedtak nr. 489.

Forslagene om unntak innebar at eier kunne dele fra ett tun på ikke mer enn fem dekar og selge resten av eiendommen til en som ervervet den som tilleggsjord eller -skog til egen eiendom. Den som ervervet tilleggsarealet måtte enten være eier av tilgrensende eiendom, eller ha leid eller forpaktet eiendommen eller jordbruksarealet i minst fem år forut for ervervet. En forutsetning for å falle inn under unntakene var at erververen oppfylte driveplikten på eiendommen. Det måtte dessuten foreligge en skriftlig avtale mellom partene. Det var dessuten en forutsetning for unntak fra delingsbestemmelsen at det fradelte tunet var bebygd med et bolighus.

En annen forutsetning for begge unntakene var at erververs eiendom var over en viss størrelse. Høringsnotatet kunne etterlate noe tvil om erververens eiendom måtte være mer enn fem dekar jordbruksareal eller 25 dekar produktiv skog, eller om den måtte være mer enn 35 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord eller 500 dekar produktiv skog, dvs. arealgrensen for odlingsjord, for at unntakene skulle få anvendelse. Departementet opplyste derfor i eget brev til høringsinstansene at forslaget innebar at grensen skulle være fem dekar jordbruksareal eller 25 dekar produktiv skog.

6.5 Høringsinstansenes syn

6.5.1 Oversikt over høringen

Høringsnotatet inneholdt forslag om to unntak, det ene fra delingsbestemmelsen, og det andre fra konsesjonsplikten. Unntakene hadde imidlertid sammenfallende formål og tilnærmet sammenfallende innhold. Hovedtyngden av høringsinstansene har på denne bakgrunn uttalt seg om begge forslagene under ett. Enkelte høringsinstanser, som for eksempel Nord- og Sør-Trøndelag fylkeskommune, Harstad kommune, Hjartdal kommune og Rennebu kommune, viser i uttalelsen sin at de kan ha noe ulikt syn på om det bør innføres unntak bare fra delingsbestemmelsen, eller om det også bør følges opp med et unntak fra konsesjonsplikt.

Departementet har mottatt 202 uttalelser som gjelder forslagene om unntak fra delingsbestemmelsen og konsesjonsplikten ved fradeling og erverv av tilleggsjord.

Et mindretall av høringsinstansene støtter forslagene om å gjøre unntak. Se den generelle omtalen av høringen i kapittel 2.4.3. Enkelte av disse høringsinstansene forutsetter imidlertid at enkeltvilkår knyttet til unntakene må endres dersom de skal støtte forslagene. Eksempler på dette er Farsund kommune som forutsetter at det fradelte tunet ikke overstiger 5 dekar, og Innherred samkommune og Larvik kommune som tar forbehold om at unntakene knyttes til felles grense. Meldal kommune og Orkdal kommune forutsetter at erververs eiendom er over 25 dekar jordbruksareal. Enkelte av de høringsinstansene som støtter forslaget gir en selvstendig begrunnelse for tilslutningen. Eiendom Norge og Vest-Agder Høyres landbruksutvalg er eksempler på høringsinstanser som gir uttrykk for at forslaget kan stimulere til salg av tilleggsareal og styrke privat eiendomsrett.

Et stort flertall av høringsinstansene frarår forslagene til unntak. En del høringsinstanser har dessuten subsidiært gitt uttrykk for hva de mener om vilkårene for å gjøre unntak for det tilfellet at forslagene blir vedtatt. En del viktige argumenter som er trukket fram av høringsinstansene går fram i kapittel 6.5.2.

6.5.2 Nærmere om uttalelsene fra faglagene i landbruket

Norges Bondelag, Norges Skogeierforbund, NORSKOG og Norsk Bonde- og Småbrukarlag har ulikt syn på forslaget.

Norges Bondelag uttaler:

«Norges Bondelag går sterkt i mot forslaget om å unnta fradeling av tunet fra jordloven § 5 når eiendommen selges som tilleggsjord til tilgrensende eiendom.»

Norges Bondelag uttaler tilsvarende om unntaket fra konsesjonsplikt. Norges Bondelag presiserer at organisasjonen ikke under noen omstendigheter kan støtte det opprinnelige forslaget om unntak fra delingsbestemmelsen, men fremmer selv et alternativt forslag til lovendring. Norges Bondelag presiserer i den forbindelse at konsesjonsfritt salg av tilleggsjord bør begrenses til tilfeller hvor det både er en opplagt rasjonaliseringsgevinst, og hvor det er et behov for tilleggsjord for å sikre familiebruket på den eiendommen jorda skal legges til. Norges Bondelag uttaler i tilknytning til sitt eget forslag:

«Norges Bondelag kan likevel støtte unntak fra plikten til å søke om fradeling av ett tun, forutsatt at eiendommen i sin helhet selges som tilleggsjord til konsesjonspliktig eiendom med aktiv landbruksdrift som (a) har full- eller overflatedyrket jord grensende inntil tilkjøpt eiendoms full- eller overflatedyrkede jord, og (b) kjøpers eiendom før kjøpet har maksimalt 300 dekar dyrket jord eller 3 000 dekar produktiv skog.»

Norges Bondelag uttaler videre at unntakene ikke bør utvides til å gjelde erverv av eiendom som har vært leid eller forpaktet i minst fem år. Norges Bondelag uttaler i tilknytning til dette forslaget:

«Dette forslaget er særdeles ekstremt og innebærer i realiteten at konsesjonsloven er foreslått opphevet. Med utgangspunkt i den situasjon som er beskrevet foran i punkt 3.3.1.2 og 3.3.1.2, gir forslaget aksjeselskaper, investeringsselskaper og andre interessenter blankofullmakt til konsesjonsfritt å kjøpe jordbruksarealer som de har en femårig jordleieavtale på. I tillegg vil kjøpet omfatte utmark som tilhører den leide eiendom. Dernest kan samme selskap eller investor fritt kjøpe alle eindommer som grenser til den tilkjøpte eiendommen, jf forslaget som omtales foran under punkt 3.4.2.1. Det er ikke skissert noen øvre grense for konsesjonsfritt oppkjøp.

Det er tilsynelatende lagt inn et forbehold om at kjøper må eie en «landbrukseiendom fra før, men kravene til slik eiendom er satt så lavt at de ligger langt under dagens konsesjonsgrense (5 dekar jordbruksareal eller 25 dekar produktiv skog). Dette kravet vil derfor ikke utgjøre noen nevneverdig skranke for et aksjeselskap eller en investor som ønsker å kjøpe arealressurser i Norge.»

Norges Skogeierforbund ønsker også unntak fra delingsbestemmelsen og konsesjonsplikten som kan bidra til at det legges bedre til rette for et aktivt skogbruk. Organisasjonen peker på at unntakene fra delingsforbudet ikke bør føre til uheldige følger for eiendoms- og bruksstrukturen, og viser til at den som erverver tilleggsjord og -skog bør ha en eiendom fra før som er over de nye arealgrensene for odlingsjord. Norges Skogeierforbund viser for øvrig til at Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund lanserte et felles forslag sommeren 2015. Organisasjonen uttaler om dette forslaget:

«Det ble foreslått å redusere skatt ved salg til tilgrensende eiendommer, forenkle fradeling ved salg til naboeiendommer, og ikke ha konsesjonsplikt ved kjøp av naboeiendommer inntil en viss størrelse. Forslaget fra NSF og NB omfattet ikke leie/forpakting. Begge organisasjonene mener konsesjonsloven er viktig og må videreføres.

Forskjellen på departementets forslag og forslagene fra NB/NSF er at vårt forslag gjaldt naboeiendommer (felles grense) og innebar en begrensning i størrelse. Vi sa også en forenklet fradeling, ikke å fjerne delingsbehandlingen totalt. Det lå ikke inne i vårt forslag at det skulle gjelde leiejord eller forpaktning. Forslaget var også tenkt rettet mot aktive skogeiere/bønder, og skulle bidra til et bedre ressursgrunnlag for disse.»

NORSKOG støtter forslagene om at det må bli enklere å overdra eiendom som tilleggsjord/skog uten at det må søkes deling eller konsesjon. NORSKOG mener imidlertid at forslagene bør gå lenger. Det bør være mulig å selge bare skogen eller kun den dyrka marka for å skaffe kapital til ytterligere investeringer i den av de to næringene eieren velger å satse på, forslagene bør ikke begrenses til salg av hele eiendommen med unntak av tun. NORSKOG er imidlertid enig med Norges Skogeierforbund i at erververs eiendom må oppfylle arealgrensene for odlingsjord. NORSKOG viser ut over dette til at spørsmålet om eiendommene skal grense til hverandre, eventuelt hvor stor avstand som kan aksepteres mellom dem, stiller seg ulikt alt etter om det dreier seg om kjøp av jordbruksareal eller skog som tillegg til eksisterende eiendom. NORSKOG uttaler om dette:

«Utfordringen er å sette klare krav til avstand mellom to enheter når et areal skal vurderes om det er et tilleggsareal som bidrar til å utvikle en rasjonell driftsstruktur. NORSKOG mener at kravet om at unntak fra delingsbestemmelse kun gis når salget skjer til naboeiendom er for snevert. Det er helt klart at det må legges andre krav til avstand mellom enhetene til grunn ved vurdering av skog som tilleggsareal enn ved erverv av dyrka mark. Også for skogbruket vil nytteeffekten være størst ved kjøp av tilgrensende eiendom. Men, selv om avstanden mellom skogenhetene er større enn at skogsmaskiner kan flyttes på egne hjul mellom enhetene vil det være betydelige fordeler knyttet til kjøp av tilleggsareal. Skogeieren vil legge sitt samlede ressursgrunnlag til grunn for beregning av et langsiktig bærekraftig avvirkningsnivå. Det vil ikke bli avvirket litt på hver enhet hvert år, men årsavvirkningen tas på den ene av enhetene og veksler mellom disse fra år til år. Følgelig vil hver enkelt drift bli større og driftskostnadene pr m3 vil avta. Det vil også kunne avvirkes på en enhet og investeres på en annen. Skog må derfor også kunne selges konsesjonsfritt til andre enn tilgrensende naboeiendom for å øke omsetningen og bedre eiendomsstrukturen…

Nytteeffekten ved tilleggsarealer er stor selv om de ikke er tilgrensende. NORSKOG mener at det må aksepteres at skogeier konsesjonsfritt må kunne erverve tilleggsareal også når dette ligger i en nabokommune.»

Norsk Bonde- og Småbrukarlag er imot forslagene, og uttaler:

«Norsk Bonde- og Småbrukarlag er prinsipielt imot de foreslåtte reglene om unntak fra delingsbestemmelsen og unntak fra konsesjonsplikt i forbindelse med salg av tilleggsjord og -skog. Dette gjelder også i saker der det aktuelle arealet grenser til erververs egen eiendom eller der aktuell erverver av jordbruksarealet har leid/forpaktet dette arealet i minst 5 år forut. Forslaget om konsesjonsfritt erverv etter 5 års forutgående leie anser Norsk Bonde- og Småbrukarlag for å være et klart forsøk på å omgå hele intensjonen med dagens konsesjonsregelverk.»

Faglagenes uttalelser er kommentert fortløpende der de hører hjemme i gjennomgangen nedenfor.

6.5.3 Argumenter for eller imot forslagene

6.5.3.1 Uttalelser om endringsbehovet

En del høringsinstanser har uttalt seg om endringsbehovet. Dette går for eksempel fram av uttalelsen fra NORSKOG som er referert i kapittel 6.5.2, og dessuten av uttalelsene fra høringsinstanser som mener det bør gis unntak fra delingsbestemmelsen, men ikke fra konsesjonsplikten eller vice versa, se kapittel 6.5.1.

Hovedtyngden av de høringsinstansene som uttaler seg om behovet for endring, er imidlertid høringsinstanser som mener at gjeldende regler er tilfredsstillende. Blant disse er Fylkesmannen i Hedmark, Fylkesmannen i Møre og Romsdal, Fylkesmannen i Sogn og Fjordane og Fylkesmannen i Sør-Trøndelag. Fylkesmannen i Møre og Romsdal uttaler:

«Fylkesmannen er enig med departementet i at det er ønskelig med omstruktureringer i eier- og bruksstrukturen for å øke omsetningen av tilleggsjord og -skog. Vi kan imidlertid ikke se at dagens delingsbestemmelse og konsesjonsplikt ved kjøp av tilleggsjord er til hinder for dette, snarer tvert imot.»

Fylkesmannen i Sør-Trøndelag uttaler:

«…vil peke på at det ikke nødvendigvis er reglene i seg selv som er til hinder for salg, jf. henvisningen til Senter for bygdeforskning sin rapport ovenfor under punkt 2. Dessuten ble det gjort endringer i delingsbestemmelsen i jordloven § 12 i 2013 for å stimulere til økt salg av tilleggsareal. Mye tyder på at praksis etter denne bestemmelsen har dreid i retning av å gjøre det lettere å få fradelt areal som skal selges som tillegsareal.»

Også en rekke kommuner og fylkeskommuner gir uttrykk for at det ikke er behov for å endre reglene. Eksempler på dette er Nordland fylkeskommune, Oppland fylkeskommune, Gol kommune, Jølster kommune, Nore og Uvdal kommune, Ringsaker kommune, Sirdal kommune og Steinkjer kommune. Ringsaker kommune som blant annet framhever at endringene må ses i et langsiktig perspektiv, uttaler:

«Endringene som nå er foreslått kan medføre en uthuling av dagens regelverk, i tillegg til at endringene vil være uoversiktlige for både grunneiere og forvaltningen. De fleste endringsforslagene er enten unødvendige, uten effekt, eller strider mot formålsparagrafene i både konsesjonsloven og jordloven. Forslagene svekker også det kommunale handlingsrommet. Totalt sett vil forslaget gi et dårligere verktøy for å ivareta dagens landbruk og ikke minst landbruket i et langsiktig perspektiv. Hvilke lovverk vi har er avgjørende for hvem som skal eie produksjonsressursene våre i framtida, og for utviklingen av bruksstrukturen. Jord og skog er interessante og sikre investeringsobjekt.»

Steinkjer kommune uttaler:

«Steinkjer kommune ser ikke at regjeringens nye forslag til endringer i konsesjonsloven, jordloven og odelsloven verken er nødvendige eller ønsket, sett ut fra de tidligere vedtak og høringer som er gjort siden 2013. Steinkjer kommune fraråder at det … åpnes for unntak fra konsesjonsplikt ved kjøp av naboeiendom og/eller leiejord som er leid mer enn 5 år.»

Flere høringsinstanser gir uttrykk for at gjeldende regler ikke er til hinder for bruksrasjonaliseringer. Eksempler på dette er uttalelser fra Fylkesmannen i Rogaland, Audnedal kommune, Aurskog Høland kommune og Vestfold Bonde- og Småbrukarlag. Fylkesmannen i Rogaland uttaler:

«I Rogaland skjer det mykje bruksrasjonalisering. Etter Fylkesmannen i Rogaland sitt syn legg dagens reglar til rette for utstrakt sal av tilleggsjord. Vi viser blant anna til at ein kan leggje til eit tillegg på inntil 50 % på jordbruksareal ved kjøp av jord som tilleggsjord, og at seljar sit att med stor verdi på frådelt tun/bustad. I pressområde har frådelt tun stor verdi som romsleg bustadeigedom. Seljar sit ofte att med to bustader som kan delast og seljast til høg marknadspris. I distriktskommunar får frådelt bustad/tun og god verdi som buplass, alternativ svært høg verdi som fritidseigedom.»

Audnedal kommune uttaler:

«Tilrettelegging for driftsrasjonalisering ved kjøp av tilleggsareal ivaretas på en god måte gjennom forvaltningen av jord- og konsesjonsloven i dag.»

6.5.3.2 Er forslagene egnet til å øke omsetning av tilleggsjord og -skog

Som nevnt i kapittel 6.5.1 støtter et mindretall av høringsinstansene forslagene om å gjøre unntak. Selv om ikke alle disse høringsinstansene uttrykkelig har uttalt seg om det, kan uttalelsene tolkes slik at det ligger implisitt i dem at forslagene til unntak er egnet til å øke omsetningen av jord og skog som tilleggsareal til andre landbrukseiendommer.

Flere høringsinstanser gir imidlertid uttrykk for at de enten tviler på at forslagene er egnet til å øke omsetningen av tilleggsjord og -skog, eller at de direkte mener at det ikke vil skje noen økt omsetning. De høringsinstansene som uttaler seg om dette spørsmålet oppgir litt ulik begrunnelse for sitt syn. Landbruksdirektoratet er for eksempel i tvil om forslagene vil føre til økt omsetning. Landbruksdirektoratet uttaler i tilknytning til dette:

«Departementet begrunner forslaget med et ønske om å legge til rette for økt omsetning av tilleggsjord- og skog, blant annet for å redusere andelen leiejord. Ervervene forslaget gjelder vil som den klare hovedregel få tillatelse ved behandling etter jord- og konsesjonsloven allerede per i dag. Landbruksdirektoratet er derfor i tvil om forslaget vil gi de tilsiktede virkningene. Som et alternativ vil Landbruksdirektoratet heller foreslå at dagens praksis klargjøres og presiseres ytterligere gjennom rundskriv.»

Også en rekke kommuner viser til at tillatelse til deling og konsesjon som hovedregel gis allerede etter dagens praksis. Eidsvoll kommune viser for eksempel til at det i kommunen er gitt delingstillatelse og konsesjon ved salg av tilleggsjord uten unntak i de siste femten år. Iveland kommune viser til at kommunens praksis de siste ti år har vært å gi slike tillatelser. I innstillingen til uttalelsene fra Gol kommune og fra Hol kommune er det vist til at erfaringen i kommunen er at det ikke er jordloven som er til hinder for større omsetning av tilleggsjord, men at det heller er eierens tilknytning til eiendommen og skattereglene som har betydning for det.

Flere høringsinstanser er inne på at endringen legger til rette for at prisnivået øker slik at de fradelte arealene ikke lenger er aktuelle som tilleggsjord. Eksempler på kommuner som er inne på dette er Gol kommune, Harstad kommune, Leksvik kommune, Rissa kommune og Åmli kommune. Åmli kommune uttaler:

«Det bør vere ei prisvurdering for alle delar av konsesjonspliktige landbrukseigedommar som grunnlag for ei langsiktig og berekraftig forvaltning, der prisdanninga ikkje hindrar for mange i å satse på ei framtid i landbruket.»

Noen høringsinstanser mener at forslagene kan føre til større utbud av tilleggsjord og tilsvarende mindre leiejord, men gir uttrykk for at andre uheldige følger av forslagene innebærer at de likevel ikke støtter forslagene. Sogn og Fjordane fylkeskommune uttaler:

«Meir deling og sal av tilleggsjord kan ha positive sider m.a. for å redusere leigejordandelen i landbruket. Framlegget er for omfattande og gjev eit for stort frislepp.»

6.5.3.3 Uttalelser om konsekvenser ved å gi unntak ved fradeling og erverv av tilleggsjord

Mange høringsinstanser peker i høringsuttalelsene sine på hvilke konsekvenser unntak fra både delings- og konsesjonsbehandling vil få. Flere høringsinstanser, som støtter forslagene og som uttaler seg om konsekvensene, legger vekt på at forslagene vil kunne føre til at driftsenhetene styrkes. Et eksempel på dette er uttalelsen fra NORSKOG som er gjengitt i kapittel 6.5.2.

Flere høringsinstanser peker på at det er de langsiktige virkningene av unntakene som er det sentrale. Landbruksdirektoratet er blant høringsinstanser som frarår forslagene. Direktoratet viser til at store og viktige arealer vil bli unntatt fra behandling etter jord- og konsesjonsloven, noe som kan få store konsekvenser på sikt. Også Hyllestad kommune og Ringsaker kommune gir uttrykk for at det er vanskelig å forutse hvilke konsekvenser forslagene vil føre til over tid. Landbruksdirektoratet uttaler videre om dette:

«Samlet innebærer forslagene at en person eller et selskap uten landbrukseiendom som erverver en mindre landbrukseiendom konsesjonsfritt, kan leie jord og deretter erverve jorda og tilgrensende arealer uten å måtte søke om tillatelse til deling, og uten å måtte søke konsesjon. Det er heller ikke stilt krav til hva slags planstatus erververs opprinnelige eiendom må ha for å kunne oppfylle kravet om at erverver må eie eiendom fra før. Ved at erververen verken må søke deling eller konsesjon, mister forvaltningen muligheten til å ivareta de hensynene jord- og konsesjonsloven skal ivareta i dag. På sikt vil dette kunne føre til at store og viktige arealer unntas fra behandling etter jord- og konsesjonsloven. Denne virkningen av de foreslåtte endringene er ikke drøftet i høringsnotatet. Landbruksdirektoratet ønsker å påpeke disse mulige virkningene av forslaget. Landbruksdirektoratet viser særlig til at forvaltningen i liten grad vil kunne hindre at landbruksjord eies av aksjeselskaper eller andre typer selskapsformer. Landbruksdirektoratet viser også til at forslagene åpner for at utbyggingsinteresser over tid samler seg landbrukseiendommer i pressområder for i neste omgang å jobbe for at disse omreguleres til utbyggingsformål. Dette vil etter Landbruksdirektoratets mening kunne virke direkte i mot Stortingets målsetning om et sterkere jordvern.

Jord- og konsesjonsloven bygger på en forutsetning om at det skal være en samfunnskontroll med hvem som eier jord og skog. Det strider mot denne forutsetningen at store og viktige arealer for jord- og skogbruk skal kunne unntas fra behandling etter jord- og konsesjonsloven. Landbruksdirektoratet mener derfor det er behov for å vurdere om formålet med lovene må endres, dersom forslagene skal gjennomføres.»

Fylkesmannen i Østfold uttaler:

«Lovforslaget om jordlovs- og konsesjonsfri adgang til å kjøpe leid jord uten tilstøtende grense kan føre til at det blir en fragmentert eierstruktur (lappeteppe).»

Svært mange av de høringsinstansene som er negative til forslagene om å innføre unntak, viser til at selv om ressursgrunnlaget på eiendommen som får tilleggsjord eller skog kan styrkes, vil forslagene føre til driftsmessig dårligere løsninger enn med dagens regelverk. Årsaken det pekes på er at vurderingen av de driftsmessige løsningene utelukkende skal foretas av grunneier selv. Noen uttaler seg om dette på generelt grunnlag, andre gir eksempler. Suldal kommune uttaler om dette:

«Dersom vurderinga av landbruksinteressene skal overlatast til den einskilde grunneigar, kan fragmenteringa og dei driftsmessige ulempene for landbruket bli mykje større enn i dag. I samband med sal av tilleggsjord bør det og vere ei landbruksfagleg vurdering både når det gjeld frådeling av tun og dei driftsmessige konsekvensane ved fordeling av jorda.»

Eigersund kommune uttaler:

«Dersom vurderingen av landbruksinteressene skal overlates til den enkelte grunneier kan fragmenteringen og de driftsmessige ulempene bli mye større enn i dag.»

Landbruksdirektoratet mener at forslagene vil føre til dårligere drift, og uttaler om dette:

«I områder hvor det er attraktivt å erverve landbruksarealer til annet formål enn landbruk, vil unntak fra plikten til å søke deling og konsesjon trolig føre til at prisen på tilleggsarealer øker. Det vil dermed bli vanskeligere å få kjøpt tilleggsareal for de som ønsker å erverve arealet for å drive landbruksvirksomhet. Det vil på sikt kunne føre til dårligere drift av arealene.»

Klepp kommune viser til at forslagene konkret kan føre til lange transportavstander og uønskede trafikkmessige og miljømessige konsekvenser. Kristiansand kommune uttrykker at forslagene vil kunne føre til at det opprettes jordteiger som vil bli vanskelig å drive, at adkomst til produktive arealer kan bli sperret, at jordbruksareal tas ut av drift, og til økt konfliktnivå mellom landbruksdrift og utenforstående knyttet til spredning av husdyrgjødsel, jordbearbeiding osv. Også uttalelsen fra Ål kommune peker på konkrete problemstillinger knyttet til driftsmessige forhold. Ål kommune uttaler:

«I Ål er driftsforma med få unntak husdyrhald. Vinterfor skal fraktast til driftssenteret og husdyrgjødsla skal ut på enga. Tilleggsjord langt unna driftssenteret er difor både drifts-, miljø- og klimamessig uheldig. Med framlegget til lovendring mistar kommunane mogelegheita til å følgje opp målet i jordlova om driftsmessig gode løysingar i landbruket.»

Flere av de høringsinstansene som er opptatt av at forslagene vil føre til driftsmessig dårlige løsninger, peker på at dette har sammenheng med hvordan eiendomsstrukturen er i dag, med mange teigdelte eiendommer. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane uttaler for eksempel:

«Med dei teigdelte driftseiningane som er vanleg på våre kantar, vil det ofte vere heilt tilfeldig kva eigedomar som potensielt kan bli slått saman utan noko form for godkjenning.»

Sarpsborg kommune gir uttrykk for at vilkåret som er foreslått om at alt selges til en kjøper, kan gi uheldig arrondering. Grue kommune peker på at når unntakene også skal gjelde leietaker, kan det bli mange som vil bruke regelen slik at potensialet for at det oppstår driftsmessige ulemper er stort. Eidsvoll kommune viser til at reglene i dag legger opp til en dialog mellom eier og kommunen om hvilke driftsmessige løsninger som er best. Også Fylkesmannen i Sogn og Fjordane er opptatt av denne dialogen, og uttaler om den:

«Å syte for at alle dei ulike ressursane som utgjer ein landbrukseigedom vert avhenda på ein slik måte at resultatet vert samfunnsgagnleg, byr tidvis ikkje på dei store vanskane, men ofte kan det vere behov for både landbruksfagleg, økonomisk og juridisk rådgjeving og assistanse for å kome i mål. I slike tilfelle gjer som regel kommunane ei stor innsats for å få til tenlege løysingar. Og at resultatet oftast vert bra for alle partar, kan vi mellom anna sjå av di vi sjeldan får klagesaker som spring ut av slike prosessar.»

En rekke høringsinstanser, som frarår endringene, gir uttrykk for at forslagene vil kunne føre til endringer i eierforholdene og derav følger for bosetting. Stjørdal kommune og Fylkesmannen i Østfold er eksempel på høringsinstanser som påpeker at forslagene vil kunne føre til omfattende strukturendringer. Stjørdal kommune uttaler:

«Forslaget om må oppheve konsesjonsplikten ved kjøp av tilleggsareal vil gi rom for betydelig oppsamling av eiendommer uten at det offentlige har noen kontroll med dette... Det er ikke foreslått noen begrensninger på hvor mange eiendommer eller hvor store areal som kan kjøpes.»

Fylkesmannen i Østfold uttaler:

«I et lengre tidsperspektiv vil de ulike unntaksreglene, sett i sammenheng, kunne lede til at landbruksareal i nærmest ubegrenset utstrekning faller utenfor konsesjonsbehandling. For eksempel kan man leie jord konsesjonsfritt i 5 år og deretter kjøpe jorda konsesjonsfritt og uten jordlovbehandling. Man kan konsesjonsfritt erverve et lite areal, fra 5–35 dekar dyrka jord, for deretter å erverve arealer av ubegrenset størrelse med tilstøtende grense, hele tiden uten konsesjonsbehandling.»

Mange av disse høringsinstansene er opptatt av at forslagene vil føre til at eiendommene overføres fra personlig eierskap til upersonlige eiere, som for eksempel aksjeselskaper. Høringsinstansene viser til at slik overføring er uheldig fordi den kan få konsekvenser for bruken av arealene på eiendommene, prisnivået, oppsamling av eiendommer og bosetting. Eksempler på høringsuttalelser hvor dette er problematisert er uttalelsene fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, Østfold fylkeskommune, Andebu kommune, Gausdal kommune, Harstad kommune, Rendalen kommune og Stjørdal kommune. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder uttaler:

«Etter forslaget så vil et AS som eier landbrukseiendom, kunne erverve tilleggsareal uansett størrelse konsesjonsfritt, noe som er i strid med forarbeidene i konsesjonsloven, der det fremgår at landbrukseiendommer først og fremst bør eies av private personer og ikke aksjeselskaper.»

Østfold fylkeskommune uttaler:

«Det er viktig at jord forblir tilknyttet matproduserende enheter basert på familiegårdsbruket. Derfor er det viktig at all jord blir omsatt slik at den forblir i slike driftsenheter. Det betyr at vi enten må la regelverket være som i dag, eller at den eiendommen som søker tillagt jord selv må være konsesjonspliktig. Ellers vil det være gjenstand for betydelig spekulasjon og uthuling av regelverk.»

Også uttalelsen fra Andebu kommune reflekterer dette. Kommunen uttaler:

«For de tilfeller der et selskap (eks et AS) eier en landbrukseiendom og har leiekontrakt på jorda til andre landbrukseiendommer, vil selskapet kunne erverve tilleggsjord uten forutgående konsesjonsbehandling dersom unntaksbestemmelsene i jordloven og konsesjonsloven vedtas. Rådmannen mener at dette vil være et uheldig utslag av de foreslåtte unntaksbestemmelsene, da det er ønskelig med fortsatt personlig eierskap til landbrukseiendommer.»

Gausdal kommune viser til at muligheten for at det fradelte arealet blir løst på odel innebærer at boplikten svekkes. Gausdal kommune uttaler:

«En odelsberettiget vil kunne løse eiendom på odel. Det kan bli tilfeller der tunet er fradelt og at en odelsberettiget reiser odelsløsningssak. …. Det innebærer at odelssøksmål ikke kan hindre fradeling, men at arealene ellers, som selges som tilleggsareal blir tatt tilbake på odel og en står att med en ubebygd landbrukseiendom. Slike eiendommer vil ikke være omfattet av boplikt og det kan øke andelen av «fjernstyrte» landbrukseiendommer.»

Flere høringsinstanser viser også til at endringene vil kunne føre til større konkurranse om eiendommene til andre formål enn landbruksdrift, og dermed også til høyere priser. Uttalelsene fra Rendalen kommune og Suldal kommune er eksempler på dette. Rendalen kommune uttaler:

«Ulike kjøpere etterspør ulike biter i en landbrukseiendom. Svekking av den offentlige myndighetsutøvelsen etter jordlov og konsesjonslov vil medføre at kapitalsterke kjøpere med formål fritid, rekreasjon, egenutøvelse av jakt og fiske eller eiendomsspekulasjon presser prisene på mange landbrukseiendommer og landbruksarealer oppover, og vil kunne utkonkurrere kjøpere med formål egen landbruksproduksjon. En styrking av den frie eiendomsretten på bekostning av vurdering av landbruksmessige hensyn og pliktene i landbrukslovverket med blant annet konsesjonsplikt, boplikt og priskontroll, vil svekke situasjonen for den som ønsker å drive aktivt landbruk framover, og styrke situasjonen for den som er i ferd med å forlate næringa eller den som ønsker å eie landbrukseiendom uten egen bosetting eller landbruksdrift.»

Suldal kommune gir uttrykk for at denne konkurransen også kan få innvirkning på investeringene i landbruket. Suldal kommune uttaler:

«Det kan og bli uforholdsmessig høg pris på tilleggsjord når det offentlege ikkje skal vurdere prisen. Forslaget tek etter rådmannen si vurdering større omsyn til dei som skal selja enn til dei som kjøper for å driva landbruk. Jordkjøparen kan koma til å bruka så store ressursar på å kjøpa jord at det går ut over andre investeringar på bruket. Slik kan det oppstå investeringsetterslep som gir dårlege løysingar for landbruket.»

Hjartdal kommune som også er opptatt av mulighetene for den som har behov for tilleggsjord, peker dessuten på at reglene heller ikke åpner for rekruttering til næringen. Hjartdal kommune uttaler:

«Forslaget om unntak vil gje dei som allereie eig landbrukseigedom eit fortrinn ved omsetnad av tilleggsjord og -skog. Forslaget vil og medføre at eigarar som oppfyller driveplikta ved bortleige og bur ein annan stad, vil ha det same fortrinnet til å erverve tilleggsareal som lokale eigarar. Det kan også medføre at dei som i dag ikkje eig landbrukseigedom kan få det vanskelegare enn i dag med å kjøpe slik eigedom.»

Enkelte høringsinstanser viser til at forslagene svekker det kommunale handlingsrommet for å nå lokale mål for eiendoms- og bruksstruktur og bosetting. Uttalelsene fra Lierne kommune og Ringsaker kommune gir eksempel på dette. Lierne kommune uttaler:

«Konsesjonsloven gir kommunene som lokal offentlig myndighet mulighet til å påvirke eier- og bruksforhold på fast eiendom innenfor kommunegrensene og dermed mulighet til å styre bruk av arealressursene i tråd med lokale målsettinger.»

Flere høringsinstanser viser til at endringene i eiendoms- og bruksstruktur vil kunne få uheldige følger for jordvernet. Landbruksdirektoratet, Buskerud fylkeskommune, Rogaland fylkeskommune, Grue kommune og Stjørdal kommune er blant høringsinstanser som tar opp dette. Landbruksdirektoratet uttaler:

«Landbruksdirektoratet viser også til at forslagene åpner for at utbyggingsinteresser over tid samler seg landbrukseiendommer i pressområder for i neste omgang å jobbe for at disse omreguleres til utbyggingsformål. Dette vil etter Landbruksdirektoratets mening kunne virke direkte imot Stortingets målsetning om et sterkere jordvern.»

Buskerud fylkeskommune peker på at forslagene kan åpne for erverv til utbyggingsformål, og tilføyer:

«Det må imidlertid påpekes at det også kan være der formålet synes å være å få omregulert arealet til utbygging. Dette gjelder alle områder av Buskerud. Sentrum i bygda ligger ofte rundt de fineste gårdene. Dette er også en aktuell problemstilling i forhold til at folk ønsker å skaffe seg fritidsboliger.»

Stjørdal kommune uttaler:

«Fradeling av gårdstun kan føre til økt utbyggingspress på tilgrensende areal, og jordverninteressene kan dermed bli skadelidende. Fradelte gårdstun kan ofte ha en størrelse som gjør det interessant for eieren å dele det opp og få etablert flere boligeiendommer…Det vil fortsatt være nødvendig med behandling etter pbl… men det er noe usikkert om disse bestemmelsene sikrer at jordbruksareal ikke omdisponeres. Kommunal- og moderniseringsdepartementet sendte i august 2015 ut forslag om endringer i pbl. § 19-2 som blant anna innebærer at det skal bli enklere å få dispensasjon. I sum kan disse forslaga føre til at jordvernet svekkes.»

Stjørdal kommune viser til at Kommunal- og moderniseringsdepartementet har sendt på høring et forslag om å endre plan- og bygningsloven § 19-2, og at dette forslaget bør ses i sammenheng med forslagene om unntak fra delingsbestemmelsen og konsesjonsplikt ved erverv av tilleggsjord. Stjørdal kommune gir uttrykk for at de to forslagene i sum kan føre til at jordvernet svekkes.

Samferdselsdepartementet peker på at Statens vegvesen i sin høringsuttalelse har vurdert hvordan forslagene eventuelt vil kunne innvirke på grunnerverv. Statens vegvesen uttaler:

«Forutsatt at det finnes kjøpere i den kretsen unntaket gjelder for, innebærer dette, så vidt vi kan se, at det meste av landbruksarealene her i landet vil kunne selges uten å måtte søke om konsesjon eller om delingstillatelse etter jordloven. I den grad dette vil føre til en økning i prisnivået, kan vi, tilsvarende som når det gjelder de endrede regler for priskontroll, ikke se at dette får noen betydning for erstatningsnivået ved grunnerverv. Dessuten er det slik at salgsverdien ved ekspropriasjon er den pris vanlige kjøpere er villig til å gi, jf. vederlagsloven § 5. Kretsen av kjøpere som vil være omfattet av unntaket vil være så begrenset at vilkåret om vanlig kjøper ikke er oppfylt.»

6.5.3.4 Uttalelser knyttet til vilkårene for de lovbestemte unntakene

Det går fram av kapittel 2.4 at et mindretall av høringsinstansene tilrår, men at et stort flertall frarår unntakene fra konsesjonsplikt og deling i forbindelse med salg og erverv av tilleggsjord. Endel høringsinstanser, også blant dem som frarår endringene, har imidlertid også gitt kommentarer til forslagene til vilkår for unntak. I omtalen nedenfor er uttalelsene delt inn i fire grupper; 1) uttalelser som er knyttet til erververen og erververens eiendom, 2) uttalelser som gjelder vilkår knyttet til eiendommen som blir delt, 3) forholdet mellom de to eiendommene (den eiendommen arealet deles fra og erververs eiendom) og 4) uttalelser som gjelder leie eller forpaktning.

1) Uttalelser om vilkår for erververen og erververens eiendom

I høringsnotatet foreslo departementet at tilleggsjorda eller -skogen skulle overdras til en erverver. Departementet har mottatt få uttalelser som inneholder særlige kommentarer til dette vilkåret. NORSKOG som tilrår forslagene til endring, gir imidlertid uttrykk for at vilkåret fører til at unntakene får et for snevert omfang. NORSKOGs uttalelse er sitert i kapittel 6.5.2.

Mange høringsinstanser har uttalt seg om vilkåret som gjelder hvor stor erververens eiendom bør være for at unntakene skal gjelde. Et tyvetalls høringsinstanser, mellom dem flere som støtter forslagene til unntak, legger til grunn at en grense for erververs eiendom på fem dekar jordbruksareal eller 25 dekar produktiv skog er for lavt. Fylkesmannen i Rogaland, Fylkesmannen i Vestfold, Forsand kommune, Gran kommune, Sandefjord kommune, Landbruksdirektoratet og Norges Skogeierforbund er blant høringsinstanser som gir uttrykk for dette synet. Fylkesmannen i Rogaland uttaler:

«Fylkesmannen i Rogaland meiner vidare at ein regel om at kjøpareigedom kan vere så liten som 5 dekar jordbruksareal, vil vere i strid med målet om å få til rasjonelle driftseiningar. Små eigedommar blir berre litt større.»

Flere av disse høringsinstansene gir også uttrykk for hva som bør være alternativ arealgrense. Landbruksdirektoratet, Norges Bondelag og Forsand kommune viser i den forbindelse til at arealgrense for konsesjonsplikt etter konsesjonsloven § 4 nr. 4 er en aktuell grense, mens Norges Skogeierforbund og NORSKOG viser til at grensen bør legges likt med grensen for odlingsjord. Rennebu kommune uttaler:

«Rennebu kommune støtter unntaksbestemmelsen som går på at en kan dele fra tun med inntil 5 dekar. Det må i slike tilfeller være et vilkår at jorda selges til et nabobruk i aktiv drift. Arealgrensen for kjøpers eiendom bør være lik konsesjonsgrensen. Dette for å ha færre arealgrenser å forholde seg til, og for å øke sjansen for at det er aktive brukere av jord og skog som kjøper tilleggsareal.»

Enkelte høringsinstanser har sett forslaget til vilkår for hvor stor erververens eiendom bør være i sammenheng med hvilken driftsform erververens eiendom har. Klepp kommune (som frarår endringene) og Sandefjord kommune (som tilrår endringene) gir uttrykk for at jordbruksareal ikke bør kunne bli tilleggsareal til andre eiendommer med mindre erververs eiendom har minst 20 dekar aktivt drevet jordbruksareal. Andre høringsinstanser har gitt uttrykk for at jordbruksarealet på erververs eiendom må være i drift. Dette gjelder for eksempel Askim kommune, Balsfjord kommune, Bjerkreim kommune, Eidsvoll kommune, Lindesnes kommune, Forsand kommune, Songdalen kommune og Voss kommune.

2) Uttalelser om vilkår knyttet til eiendommen som blir delt

I høringsnotatet forutsatte departementet at delingen og ervervet skulle omfatte alt areal på eiendommen med unntak av ett tun på inntil fem dekar. Enkelte høringsinstanser, blant annet NORSKOG og Larvik kommune, gir uttrykk for at det bør være mulig å selge til flere enn en nabo. NORSKOG uttaler:

«Ved deling må vi presisere at det ikke er ønskelig at landbrukseiendommen splittes opp i mindre enheter…NORSKOG er ikke enig i betingelsen om at hele eiendommen unntatt tun må selges. Det må være mulig å selge kun skogen eller kun dyrka marka for å skaffe kapital til ytterligere investeringer i den av de to næringene eier velger å satse på.»

Andre høringsinstanser har vært opptatt av størrelsen på tunet. Farsund kommune og Vik kommune er blant høringsinstanser som mener at fem dekar er for stort. Farsund kommune uttaler:

«I tilfeller der eiendommen er liten vil det ikke være hensiktsmessig å fradele så stor tomt. Fradelingen vil kunne føre til at produktive innmarksarealer deles fra til tomteareal og at det som følge av dette skjer en uønsket omdisponering av dyrka mark. Stor tomt vil også senere kunne deles ytterlig og føre til økt antall fradelte spredte tomter i LNF-område. Vi erfarer i egen kommune at det kan oppstå konflikt mellom eiere av fradelte tomter og landbruksdrift i områder der antallet spredt fradelte tomter har økt i årenes løp. Vi foreslår at tomtestørrelsen reduseres til ikke mer enn 3 daa, og at det settes vilkår om at det ikke må fradeles produktivt jordbruksareal til tomteareal.»

Songdalen kommune, som også vurderer arealstørrelsen, mener imidlertid at det vanskelig kan settes en fast arealgrense for hvor stort tunet skal være. Songdalen kommune uttaler:

«Vi har erfaring med at en eksakt grense kan være vanskelig å overholde i praksis. I slike saker er det erfaringsmessig vanskelig å sette en grense på 5 daa rundt gårdstunet, da disse tunene har ulik mengde bebygd areal, og er ulike i utforming. En ønsker å opprettholde fast bosetting på det fradelte tunet. Slike småbruk med eldre driftsbygninger er attraktive salgsobjekt, som en ser kan gi mulighet for begrenset dyrehold eller planteproduksjon. Her må det gjøres en skjønnsmessig vurdering når det gjelder arealets størrelse, slik at dyrket mark i minst mulig grad blir brukt til andre formål enn å dyrke mat.»

Kristiansand kommune mener at vurderingen av hvilket tun en skal beholde ikke bør bero på eiers eget valg. Kristiansand kommune uttaler i tilknytning til dette:

«Etter nytt forslag vil det være søknadsfritt å fradele tun med våningshus og driftsbygninger, bygninger som det kan være behov for ved drift av eiendommen, mens det er krav om deling dersom det gjelder fradeling av en hytte på samme eiendom etter § 12.»

3) Uttalelser om vilkår knyttet til forholdet mellom de to eiendommene

En god del høringsinstanser har kommentert forslaget til vilkår om at eiendommen som deles og erververs eiendom skal grense til hverandre. En del høringsinstanser, som Advokatforeningen, viser til at vilkåret vil føre til upraktiske og lite rasjonelle løsninger. Stjørdal kommune er også opptatt av dette, og uttaler:

«Kravet til felles grense må forstås slik at det er tilstrekkelig med ett felles grensepunkt. Der utmarksteiger går ut i en spiss eller til topps på en ås gir dette mulighet til å kjøpe eiendommer som ligger til dels langt fra driftssenteret på kjøperens eiendom. Begrepet «tilgrensende eiendom» må her forstås som alle de gårds- og bruksnumre som selgeren har grunnbokshjemmel til…I sum vil dette innebære at det kan kjøpes mange og spredte teiger uten konsesjonsplikt. Jo flere og jo mer spredt teigene ligger, jo flere muligheter for oppkjøp vil kjøperen kunne få. Det er i slike tilfeller grunn til å spørre seg om de foreslåtte reglene vil legge til rette for å få til en mer rasjonell eiendomsstruktur og bruksstruktur.»

Enkelte høringsinstanser som har gitt kommentarer til vilkåret om at eiendommene skal grense til hverandre, har supplerende forslag. Fylkesmannen i Telemark, Askim kommune, Bjerkreim kommune og Finnøy kommune er alle opptatt av at eiendommene må grense til hverandre. Bjerkreim kommune viser likevel til at jordbruksareal ikke skal kunne overdras som tilleggsjord til skogeiendommer. Fylkesmannen i Telemark mener at den felles grensen bør gå med innmark mot innmark, mens Finnøy kommune mener at grensen bør gå langs fulldyrka areal.

Andre høringsinstanser gir uttrykk for at eiendomsgrensen ikke bør være avgjørende, i hvert fall ikke alene. Eidsvoll kommune, Kvinnherad kommune, Nes kommune i Buskerud, Rollag kommune og Stjørdal kommune er for eksempel opptatt av dette. Eidsvoll kommune som er opptatt av rasjonaliseringseffekten av unntakene, uttaler:

«Mange eiendommer grenser til hverandre midt inne på åsen, mens innmark og hus ligger i hver sin grend, eller endatil i hver sin bygd, kilometervis fra hverandre. Den driftsmessige løsningen kan dermed bli svært dårlig, eller i alle fall mye dårligere enn hvis mer reelt tilgrensende naboer hadde fått kjøpe, gjerne etter råd fra kommunen. Likeledes har mange eiendommer et vell av teiger, og det er nok at to teiger berører hverandre. Rasjonaliseringseffekten er derfor svært usikker, noe som forsterkes av at det settes som krav om at alle teiger skal selges under ett.»

Stjørdal kommune uttaler:

«Kravet til felles grense må forstås slik at det er tilstrekkelig med ett felles grensepunkt. Der utmarksteiger går ut i en spiss eller til topps på en ås gir dette mulighet til å kjøpe eiendommer som ligger til dels langt fra driftssenteret på kjøperens eiendom.»

Kvinnherad kommune gir uttrykk for at unntakene ikke bør kobles til noen nabogrense, men at maksimal avstand bør være 10 kilometer. Nes kommune i Buskerud foreslår at unntakene bør kobles til tilgrensende eiendommer, men at også eiendommer med kort avstand til tilleggsarealet, for eksempel to kilometer, bør omfattes.

NORSKOG viser til at jordbruksdrift og skogsdrift er forskjellig, slik at det er behov for ulike avstandsgrenser for skog og jordbruksareal. NORSKOG uttaler:

«Utfordringen er å sette klare krav til avstand mellom to enheter når et areal skal vurderes om det er et tilleggsareal som bidrar til å utvikle en rasjonell driftsstruktur. NORSKOG mener at kravet om at unntak fra delingsbestemmelse kun gis når salget skjer til naboeiendom er for snevert. Det er helt klart at det må legges andre krav til avstand mellom enhetene til grunn ved vurdering av skog som tilleggsareal enn ved erverv av dyrka mark. Også for skogbruket vil nytteeffekten være størst ved kjøp av tilgrensende eiendom. Men, selv om avstanden mellom skogenhetene er større enn at skogsmaskiner kan flyttes på egne hjul mellom enhetene vil det være betydelige fordeler knyttet til kjøp av tilleggsareal. Skogeieren vil legge sitt samlede ressursgrunnlag til grunn for beregning av et langsiktig bærekraftig avvirkningsnivå. Det vil ikke bli avvirket litt på hver enhet hvert år, men årsavvirkningen tas på den ene av enhetene og veksler mellom disse fra år til år. Følgelig vil hver enkelt drift bli større og driftskostnadene pr m3 vil avta. Det vil også kunne avvirkes på en enhet og investeres på en annen. Skog må derfor også kunne selges konsesjonsfritt til andre enn tilgrensende naboeiendom for å øke omsetningen og bedre eiendomsstrukturen. ..NORSKOG mener at det må aksepteres at skogeier konsesjonsfritt må kunne erverve tilleggsareal også når dette ligger i en nabokommune.»

4) Uttalelser som gjelder leie/forpaktning

I høringsnotatet la departementet i tråd med anmodningen fra Stortinget til grunn at også leietaker/forpakter skulle kunne falle inn under unntakene på visse vilkår. Mange høringsinstanser gir uttrykk for at dette er en uheldig løsning. Fylkesmannen i Rogaland gir for eksempel uttrykk for at en slik regel vil gi rom for mange uheldige tilpasninger. Osen kommune viser til at en slik regel vil kunne sementere tilstander som ikke er klimavennlig med tanke på transportavstander. Fylkesmannen i Vestfold viser til at det kan være forskjell på vurderingen av driftsmessige forhold avhengig av om man eier eller leier et areal. Fylkesmannen uttaler:

«Når det gjelder de eiendommene som har vært leid i 5 år, mener vi det i en del sammenhenger er forskjell på den vurderingen som gjøres i forhold til driftsmessige gode løsninger for leiejord og for eiejord. Eiendomsstrukturen er mer permanent og vanskeligere å endre enn struktur utfra arealer som leies.»

Flere høringsinstanser, blant andre Fylkesmannen i Rogaland, Fylkesmannen i Sogn og Fjordane, Bjerkreim kommune, Bø kommune i Telemark, Forsand kommune, Eidsvoll kommune og Sarpsborg kommune, viser til at avtalene om leie ofte inngås ut fra personlige forutsetninger, ikke nødvendigvis med bakgrunn i hva som er en driftsmessig god løsning. Fylkesmannen i Rogaland uttaler:

«Forvaltninga vil og over tid miste oversikt og verktøy til å påverke ein tenleg eigedoms- og bruksstruktur. Avtalar blir ofte inngått på grunn av relasjonar, ikkje på grunn av driftsmessige gode løysingar. Vidare vil dette forslaget kunne føre til meir leigejord. Leigejord er bra, men omfanget i dag er vel stort. I Rogaland har del leigejord på jordbruksareal stege frå 19 % til 36,9 % på 15 år, sjå vedlegg 3. Viss leigejorddelen blir større, kan dette verke inn på investeringsvilje og driftsvilje.»

Eidsvoll kommune uttaler:

«Den som følger litt med på leiemarkedet vet at personlige motsetnings- eller vennskapsforhold ofte kan ha mer å si for et leieforhold enn hva som er driftsmessig rasjonelt. Jordtypen har også mye å si ved dyrking av spesielle kulturer, kulturer som kanskje bare dyrkes i korte perioder i en spesiell brukers driftstid, eller bare av en generasjon. Priskrig mellom leietakere kan medføre at det nest beste leieforholdet avtales fordi det er noen som gjør hva de kan for å få tak i mer jord tilsynelatende uavhengig av avstand fra sitt driftssentrum. Det er i det hele tatt svært ofte individuelle og kortsiktige forhold som er bestemmende for leieforhold, og i jordbrukssammenheng er 5 år svært kort sikt. Dette medfører at det driftsmessig er mange «halvgode» leieforhold, eller i beste fall leieforhold som dagens bruker vil og har råd til å akseptere, men som på lang sikt ikke er bærekraftige. Skal en så bidra til å sementere en slik bruksstruktur med å åpne for «enklere» omsetning av leiejord, oppnår en på sikt en enda mer brokete eiendomsstruktur enn dagens. Det gagner i alle fall ikke «framtidige generasjonar sine behov».»

Flere høringsinstanser viser til at en regel om at også leietaker skal kunne falle inn under unntakene, åpner for spekulasjon, og kan føre til at det personlige eierskapet blir satt under press. Advokatforeningen og Sarpsborg kommune har vist til at utvidelsen av unntakene til å gjelde ved leie kan føre til spekulasjon med fiktive leiekontrakter. Uttalelsene fra Fylkesmannen i Vestfold, Østfold fylkeskommune, Innherred samkommune og Vik kommune er også eksempler på høringsinstanser som tar dette opp. Sarpsborg kommune uttaler:

«Krav om leieforhold uten hensyn til arrondering, legger til rette for at eksisterende «krysskjøring» opprettholdes og forsterkes.»

Østfold fylkeskommune uttaler:

«Østfold Fylkeskommune vil sterkt fraråde at det tillates konsesjonsfritt kjøp av jord som har vært leid i minst 5 år. Dette kan føre til betydelige spekulasjoner og avtaler «under bordet» der rike personer/selskaper som ikke bor ved eiendommen eller næringsmiddelindustrien eller andre spekulanter vil forsøke å lage avtaler som benytter en slik ordning for å skaffe seg tilgang til jord og eiendom.»

Vik kommune uttaler:

«Dette kan opna for at investorar (t.d. utbyggjarar eller matvarekjede) og andre kapitalkrefter får fri tilgang til landbruksareal. Aksjeselskap kan eige landbruksføretak. Det vil heller ikkje vere nokon offentleg handsaming av leigeavtalen og omsynet til matproduksjon og driftsmessig gode løysingar vert sett til side.»

Enkelte høringsinstanser peker også på at dersom leietaker får rettigheter på areal andre eier, kan det føre til at mange blir betenkte på å leie bort jorda si. Uttalelsene fra Arendal kommune, Bamble kommune og Grue kommune reflekterer dette.

I høringsnotatet ble det foreslått et vilkår om fem års forutgående leietid. En del høringsinstanser har gitt kommentarer til leietidens lengde. Fylkesmannen i Buskerud reiser spørsmål ved om en leietid på fem år er tilstrekkelig. Bjerkreim kommune og Gjesdal kommune mener at vilkåret enten ikke er i samsvar med formålene i jordloven og konsesjonsloven, eller svekker disse formålene. Folldal kommune viser til at et vilkår om leietid på fem år åpner for kreative avtaler. Folldal kommune uttaler:

«For eksempel vil man kunne risikere at kjøp av arealer avtales med en pris ved tiltredelse av leieavtala og med avtale om at hjemmelsoverdragelsen skjer etter 5 år.»

Enkelte høringsinstanser, blant dem Iveland kommune, Tvedestrand kommune og Sauda kommune, påpeker i sine høringsuttalelser at starttidspunktet for leieavtaler som skal omfattes av unntaket, må være det tidspunktet kommunen mottar kopi av leiekontrakten, ikke tidspunktet når partene sender den til kommunen.

6.5.4 Uttalelser om forvaltningens rolle herunder kontroll

Flere høringsinstanser som tilrår unntakene, viser til at det er viktig å forenkle byråkratiet ved deling og salg av tilleggsjord. Et eksempel på dette er Vestfold fylkeskommune. Vest-Agder Høyres landbruksutvalg som tilrår unntakene, er imidlertid usikre på om forslaget vil ha en byråkratisk gevinst.

Andre høringsinstanser som frarår forslagene, for eksempel Rogaland fylkeskommune, Andebu kommune, Eidsvoll kommune, Fyresdal kommune, Grong kommune og Grue kommune, legger i sine uttalelser til grunn at forslagene til unntak ikke vil føre til forenkling av byråkratiet. Landbruksdirektoratet uttrykker tvil med hensyn til om forslagene vil spare ressurser i forvaltningen. Andebu kommune viser til at kommunen vil bli så involvert i saken at et unntak vil gi minimale administrative besparelser. Fyresdal kommune viser til at fradelingen uansett krever behandling etter plan- og bygningsloven, og Grue kommune viser til at saker om fradeling til tilleggsjord ofte er kurante saker. Grue kommune peker på at det er mange forutsetninger som må foreligge for at unntakene skal få anvendelse, og at dette i seg selv gjør det tvilsomt om unntakene vil gjøre det enklere å dele fra og erverve tilleggsjord. Sarpsborg kommune viser til at forslagene vil føre til noe mindre arbeidsforbruk forbundet med delingssaker etter jordloven, men potensielt gi langt mer ressurskrevende og konfliktfylte delingssaker/dispensasjonssaker etter plan- og bygningsloven.

Flere høringsinstanser har i høringsuttalelsene sine pekt på behovet for kontroll med ulovlig deling og overdragelse uten konsesjonsbehandling. Fylkesmannen i Nordland er blant dem. Fylkesmannen uttaler:

«Slik Fylkesmannen i Nordland ser det, vil forslagene om unntak fra søknadsplikt ved deling og unntak fra konsesjonsplikt kunne gi kommunene (og Fylkesmannen) store utfordringer med å kontrollere at det ikke skjer ulovlige fradelinger og å føre kontroll med hvem som skal få overta landbrukseiendommer. Det må utarbeides nytt egenerklæringsskjema. Den kommunale bygningsmyndighetens samordningsplikt etter plan- og bygningslovens § 21-5 er ikke foreslått endret. På side 54 i høringsbrevet anfører departementet at forslagene til unntak fører til at reglene knyttet til deling og overdragelse av landbrukseiendom blir mer kompliserte enn de er i dag og at kommunene dermed vil få utfordringer med gjennomføring av veiledning og kontroll. Fylkesmannen slutter seg til denne vurderingen.»

Fylkesmannen i Rogaland og Sauherad kommune peker på at kontrollen kommer sent i prosessen. Fylkesmannen i Rogaland uttaler:

«Det vil og vere vanskeleg å fange opp frådelingar i strid med regelverket (ein kjem for seint inn i prosessen). Med mindre det ligg føre eit effektivt kontrollsystem opnar endringa for at eigedommane blir splitta opp utan at ein oppnår den tilsikta rasjonaliseringsvinsten.»

Sauherad kommune uttaler:

«Om jordleige skal bli eit vilkår som gir grunnlag for unntak frå delingsregelen, vil det medføre at kommunane får nye oppgåver med forvalting, registrering og kontroll av leigeavtaler. Unntaket frå delingsbestemmelsen i jordlova for sal/kjøp av leigejord som tilleggsjord medfører ingen rasjonalisering i kommunane si forvalting, det vert ikkje forenkling for seljar, og forslaget gir ingen garanti for at ein når målsetting i jordlova om driftsmessige gode løysingar og rasjonelle driftseiningar.»

Både Fylkesmannen i Rogaland og Nord-Aurdal kommune peker på at unntakene vil føre til at det vil bli behov for mer veiledning og kontroll enn tidligere. Nord-Aurdal kommune uttaler:

«Endringane fører til at regelverket kring deling og overdragelse blir meir komplisert og kan gje utfordringar og behov for meir veiledning og kontroll for kommunen. For eksempel vil det måtte bli meir kontroll med at vilkåra for delinga er tilstade, ved skriftlege kontrakter, korrekt leigetid mm.»

Også enkelte andre høringsinstanser frarår unntakene fordi de vil føre til mer kontroll. Dette gjelder for eksempel Herøy kommune, Midsund kommune, Stranda kommune og Vega kommune. Vega kommune uttaler:

«Slik som forslaget foreligger ser det ut til å medføre unødvendig ekstra arbeid for kommunen i form av kontroll av de faktiske forhold. Ut i fra det omfanget Vega kommune har i dag med salg av tilleggsjord fungerer dagens ordning. Vega kommune er svært imøtekommende når det gjelder salg av tilleggsareal i dag og den nye unntaksbestemmelsen vil bare føre til ekstra kontrollarbeid for kommunen.»

KS er opptatt av kontrollsystemet og peker på at systemene i jordloven og plan- og bygningsloven må samordnes. KS uttaler:

«KS mener departementet bør vurdere å innføre samordningsbestemmelser i jordloven, konsesjonsloven og plan og bygningsloven som sikrer et effektivt kontrollsystem for å hindre en ulovlig fradeling.

Eventuelt kan det være tilstrekkelig at dette sikres gjennom endringer i plan og bygningsloven i forbindelse med behandling av søknad etter denne lovens § 20-1, 1 ledd (m).

KS foreslår at det i tillegg til at det innføres samordningsbestemmelser, tas inn en bestemmelse i både jordloven og konsesjonsloven at grunneier eller annen med disposisjonsrett som igangsetter en fradelingsprosess med hjemmel i unntaksbestemmelsene i jordloven § 12 er ansvarlig for at disse vilkårene er oppfylt. Bestemmelsen kan bygges opp etter samme prinsipp som pbl § 23-4.»

Kartverket uttaler seg ikke om forslagene til unntak som sådan, men om følgene de vil få for det digitale arbeidet med kontroll med deling og konsesjon, og dermed for et effektivt eiendomsmarked. Kartverket uttaler:

«Vi har stor forståelse for viktigheten av et konsesjonsregelverk, men vi vil likevel påpeke at ekstra krav til dokumentasjon som skal oversendes Tinglysingsmyndigheten vil motvirke den digitaliseringsprosess som er igangsatt og ha innvirkning på hvor stor del av rettsstiftelsene i grunnboken som kan behandles maskinelt. Effektiviteten i tinglysingssystemet og i markedet for omsetning av eiendom vil være avhengig av hvor stor grad av rettsstiftelsene som på sikt kan behandles og registreres automatisk i grunnboken. Et effektivt eiendomsmarked har stor samfunnsøkonomisk betydning.»

6.5.5 Alternative forslag

Noen få høringsinstanser, deriblant Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund, har i sine uttalelser, jf. kapittel 6.5.2, lansert andre forslag som tar sikte på å stimulere til økt salg av tilleggsjord og -skog, herunder forslag til unntak fra delingsbehandling og konsesjonsplikt.

Askim kommune foreslår at jordbruksarealet eller skogarealet på eiendommer under konsesjonsgrensen bør kunne selges uten jordlovbehandling til naboeiendom med aktiv landbruksproduksjon. Fylkesmannen i Finnmark foreslår et tilleggsvilkår om at leietaker eller forpakterens driftssenter må ligge nærmere enn 15 kilometer fra tilleggsjorda. Advokatforeningen reiser spørsmål ved om ikke vilkårene for deling etter jordloven og plan- og bygningsloven bør samkjøres. Landbruksdirektoratet gir uttrykk for at det er behov for å vurdere om formålet med lovene må endres som følge av forslagene.

Enkelte høringsinstanser har gitt uttrykk for at de nye reglene som er foreslått, er uoversiktlige og kompliserte i forhold til dagens regler. Nord-Fron kommune, Ringsaker kommune, Sarpsborg kommune og Sel kommune er blant disse.

6.6 Departementets vurderinger og forslag

6.6.1 Behovet for endring – hva er problemet og hva vil vi oppnå

Dagens eiendoms- og bruksstruktur i landbruket er et resultat av omsetningene av hele og deler av eiendommer gjennom mange generasjoner. Utbudet av eiendommer og muligheten for å dele eller sammenføye eiendommer er dermed sentrale stikkord for endringer i eiendoms- og bruksstrukturen.

Endringer i eiendoms- og bruksstrukturen kan påvirke utviklingen innen mange ulike politikkområder innenfor landbruks- og arealpolitikken, blant annet bosettingen, sysselsettingen, avgang av produktive landbruksarealer (jordvern) og driften på eiendommene. Slike endringer skjer imidlertid over tid og har flere årsaker enn endret eiendoms- og bruksstruktur. Gol kommune og Hol kommune har for eksempel vist til skattereglene i sine høringsuttalelser, se omtale i kapittel 6.5.3.2. Det er derfor i praksis ikke mulig å isolere virkningene av endringer i eiendoms- og bruksstruktur fra de øvrige forholdene som påvirker denne utviklingen.

De politiske målene for eiendoms- og bruksstrukturen er fastsatt av Stortinget, og går fram av jordloven § 1. Arealressursene skal brukes på den måten som er mest gagnlig for samfunnet og de som har yrket sitt i landbruket. Ressursene skal disponeres på en måte som gir en tjenlig, variert bruksstruktur ut fra samfunnsutviklingen i området, og med hovedvekt på hensynet til bosetting, arbeid og driftsmessig gode løsninger.

Det går fram av kapittel 6.3 at den gjennomsnittlige størrelsen på jordbruksarealet på hver eiendom i 2015 var 67 dekar. Se også figur 6.2 som viser antallet eiendommer for året 2015 gruppert etter størrelsen på eid jordbruksareal. Eiendommene er forholdsvis små målt ut fra dagens økonomiske rammebetingelser. En forholdsvis høy leiejordsandel over hele landet bidrar likevel til at produksjonen kan foregå på en kostnadseffektiv måte. Se omtale i kapittel 6.3 av rapporten Leiejord – avgjørende for økt norsk matproduksjon. Også eiendommene i skogbruket er forholdsvis små målt ut fra den avkastningen de kan gi. Se figur 6.3 som viser antallet eiendommer i 2015 gruppert etter størrelsen på produktivt skogareal.

Stortinget har i anmodningsvedtak nr. 489 bedt om at det blir vurdert hvordan produktive jord- og skogbruksarealer kan overdras som tilleggsjord. Næringskomiteens flertall har i den forbindelse i Innst. 153 L (2015–2016) uttalt følgende om behovet for endringer:

«Komiteens flertall, medlemmene fra Høyre, Fremskrittspartiet, Kristelig Folkeparti og Venstre, mener at dersom to eiendommer grenser til hverandre, ligger nært hverandre og/eller forpaktes enten på fulldyrka eller overflatedyrka jord, der jorda drives, så skal det åpnes for at den nærliggende eiendommen kan kjøpes, og tunet skilles fra, uten at søknad om konsesjon og deling er nødvendig.

Disse medlemmer mener at denne endringen vil skape mer rasjonelle enheter i landbruket som vil bidra til at hovedformålet med konsesjonsloven opprettholdes.

Komiteens medlemmer fra Høyre, Fremskrittspartiet og Venstre mener at dette også skal gjelde for skogeiendommer.

Disse medlemmer fremmer derfor følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen vurdere hvordan produktive jord- og skogbruksarealer på en eiendom kan overdras som tilleggsjord til eiendommer som har tilstøtende grenser, ligger i nærheten av, og/eller forpaktes, uten at det skal være nødvendig å søke samtykke til deling eller konsesjon. Stortinget ber regjeringen komme tilbake til Stortinget med forslag om en slik endring.»

Komiteens medlem fra Kristelig Folkeparti fremmer følgende forslag:

«Stortinget ber regjeringen vurdere hvordan produktive jordarealer på en eiendom kan overdras som tilleggsjord til eiendommer som har tilstøtende grenser, ligger i nærheten av, eller forpaktes, uten at det skal være nødvendig å søke samtykke til deling eller konsesjon. Stortinget ber regjeringen komme tilbake til Stortinget med forslag om en slik endring.»

Som det er vist til i kapittel 3.1 er regjeringens mål kostnadseffektiv matproduksjon. Det er også vist til at klimautfordringene globalt tilsier at avvirkingen av skog til forskjellige trebruks- og energiformål bør økes. Disse utfordringene og tiltak knyttet til dem, er ut over omtalen i proposisjonen her, presentert for Stortinget i Meld. St. 11 (2016–2017) Endring og utvikling – En fremtidsrettet jordbruksproduksjon og Meld. St. 6 (2016–2017) Verdier i vekst – Konkurransedyktig skog og trenæring.

Regjeringen legger på denne bakgrunn, og i tråd med komitemerknadene i Innst. 153 L (2015–2016), i kapittel 3.4 til grunn at det er et mål å etablere en mer rasjonell eiendoms- og bruksstruktur innen jordbruk og skogbruk for å legge bedre til rette for kostnadseffektiv produksjon.

For jordbruket er det også i rapporten Leiejord – avgjørende for økt norsk matproduksjon vist til at det bør gjøres endringer i lovverket med sikte på å få bedre samsvar mellom eier og bruker av jordbruksareal. Det foreslås at dette bør gjøres ved at det stimuleres til økt salg av jordbrukseiendom som tilleggsjord til andre landbrukseiendommer.

Behovet for økt utbud av skogeiendommer generelt, herunder omsetning av skog som skal legges til en annen eksisterende skogeiendom, er beskrevet i kapittel 5.6.2.1 i tilknytning til Stortingets anmodningsvedtak som gjelder priskontroll. Også innen jordbruket kan økt omsetning av tilleggsjord åpne for endringer i eiendoms- og bruksstrukturen som gjør næringen bedre i stand til å løse de utfordringene den står overfor. Større selveide enheter kan, på en bedre måte enn med dagens bruk av leiejord, legge til rette for at matproduksjonen skjer på en kostnadseffektiv og bærekraftig måte sett i et langsiktig perspektiv. Et sentralt mål i landbrukslovgivningen har over generasjoner vært at eier og bruker skal være den samme. Dette er lagt til grunn ved de endringer i eiendomslovgivningen som har skjedd over lang tid. Det bygger på en oppfatning av at selveiende bønder ivaretar samfunnshensynene, herunder matproduksjon, jordvern og verdiskaping på en god måte. Økt mulighet for kjøp av tilleggsjord vil gi økt sikkerhet for investeringer i driftsapparatet som igjen vil legge til rette for kostnadseffektiv produksjon.

6.6.2 Løsninger – departementets utgangspunkt

Departementet legger til grunn at Stortingets anmodningsvedtak innebærer at formålene med jordloven, konsesjonsloven og formålet for delingsbestemmelsen ligger fast. Formålet med jordloven er å legge til rette for at arealressursene disponeres på en måte som gir en tjenlig og variert bruksstruktur ut fra samfunnsutviklingen i området med hovedvekt på hensynet til bosetting, arbeid og driftsmessig gode løsninger. Det er lagt til grunn i lovforarbeidene at formålet innebærer at brukene skal styrkes. Delingsbestemmelsen er et sentralt og naturlig motstykke til dette, og har som formål at eiendommene ikke svekkes gjennom fradelinger. Hensynet til jordvernet er også viktig i bestemmelsen, selv om formålet med delingen ikke i seg selv er å omdisponere arealet, men å bruke arealet som tilleggsjord eller -skog.

Formålet med konsesjonsloven er beskrevet i kapittel 4.2.1. Loven har til formål å regulere og kontrollere omsetningen av fast eiendom for å oppnå et effektivt vern om landbrukets produksjonsarealer og slike eier- og bruksforhold som er mest gagnlig for samfunnet. Flere hensyn kan tilgodeses, blant annet framtidige generasjoners behov, landbruksnæringen og bosettingen.

Stortingets anmodningsvedtak innebærer imidlertid at endringen i delingsbestemmelsen som ble gjort i 2013, ikke oppfattes som tilstrekkelig for å oppnå de ønskede omstruktureringene i eiendoms- og bruksstrukturen i landbruket. Gjennom nye endringer i jordlovens delingsbestemmelse og i konsesjonsloven anmoder Stortinget om at det legges ytterligere til rette for økt omsetning av tilleggsjord og -skog.

Det kan ikke fastslås med sikkerhet hvilke tiltak som på en best mulig måte er egnet til å øke utbud av tilleggsjord og -skog. Forskning viser blant annet at det er sterke følelser knyttet til eierens vurdering av om han eller hun ønsker å beholde landbrukseiendommen sin eller selge den2. En spørreundersøkelse gjennomført av Fylkesmannen i Møre og Romsdal i 19983 gir imidlertid opplysninger om andre faktorer som også er vektlagt av grunneierne. I undersøkelsen oppga en rekke grunneiere hva som var viktige hindringer som gjorde at de ikke ønsket å selge. Hindringene var til dels knyttet til familiesituasjonen og den følelsesmessige tilknytning til eiendommen, men også hindringer av økonomisk, administrativ og praktisk karakter ble oppgitt som sentrale for grunneiernes beslutninger. Mange eiere viste til at de så på eiendommen som en investering, og at prisen ved salg til jordbruksformål var for lav. Enkelte viste også til at salg av eiendommen var komplisert og tidkrevende. Departementet legger til grunn at svarene fra undersøkelsen fortsatt er dekkende. Departementetantar at tiltak som kan bidra til noe høyere priser ved salg, og tiltak som reduserer transaksjonskostnader ved overdragelse, kan bidra til et større utbud i tråd med anmodningsvedtaket fra Stortinget.

Bestemmelsen i jordloven § 12 om at deling av landbrukseiendom krever samtykke og reglene om konsesjonsplikt ved erverv av landbrukseiendom, er eksempler på regelverk som ivaretar viktige samfunnshensyn. Reglene kan samtidig være et hinder for omsetning. Departementet har merket seg at noen høringsinstanser gir uttrykk for at gjeldende regler ikke er til hinder for bruksrasjonalisering. Se blant annet uttalelsene fra Fylkesmannen i Rogaland og Audnedal kommune som er gjengitt i kapittel 6.5.3.1. Departementet er klar over at kommunenes praksis i saker om deling og konsesjon ved overdragelse av tilleggsjord og -skog legger til rette for å gjennomføre overdragelse av tilleggsjord. Departementet vil tilføye at dette må anses som en riktig praktisering av gjeldende lovverk, og viser blant annet til at endringen av delingsbestemmelsen i 2013 tok sikte på å åpne ytterligere for fradeling og salg av tilleggsjord og -skog. Det er imidlertid behov for flere stimuli for å øke utbudet av eiendommer som tilleggsjord for å styrke driftsgrunnlaget på landbrukseiendommer. Dette kan bidra til mer kostnadseffektiv og rasjonell drift. Departementet foreslår derfor unntak fra delingsbestemmelsen og konsesjonsplikten ved overdragelse når ervervet gjelder tilleggsjord og -skog, se lovforslaget jordloven § 12 a andre ledd og konsesjonsloven § 5 andre ledd nr. 6.

Dersom det innføres unntak fra delingsbehandling etter jordloven for eiere som ønsker å dele fra areal og selge det som tillegg til en annen aktiv landbrukseiendom, kan det bli mer attraktivt å gjennomføre et salg enn etter gjeldende regler. Dette innebærer at eieren står fritt til å realisere arealene og tunet hver for seg. Eieren kan dermed få en høyere pris for eiendommen fordi det ikke blir priskontroll etter konsesjonsloven ved overdragelse av verken tunet eller tilleggsarealet. Departementet antar at slik realisasjon av eiendommen er særlig aktuelt for passive eiere som verken bor på, eller driver landbrukseiendommen selv.

Innføres det konsesjonsfrihet ved salg av tilleggsjorda eller -skogen, kan selgeren, innenfor den kretsen som unntaket åpner for, selge til den han eller hun ønsker. Det vil ikke være priskontroll ved overdragelse av verken tun eller produktive arealer. Dette legger til rette for en moderat brukstilpasset prisøkning for de produktive arealene. Usikkerheten for erverver og selger som følger av kommunens konsesjonsbehandling, fjernes. Dessuten er det påregnelig at tiden fra ervervet inngås til det kan gjennomføres reduseres ved de fleste erverv. Dette må antas å føre til reduserte kostnader for partene.

Forslagene til unntak vil innebære at eieren og erververen kan disponere over eiendommen uten at det offentlige kan gripe inn, dvs. at detaljreguleringen som skjer ved kommunenes behandling av delingssøknader og konsesjonssøknader opphører. Unntakene innebærer dermed at offentlige myndigheter får færre muligheter til å innvirke på endringer i eiendoms- og bruksforhold enn i dag. Mange av høringsinstansene er opptatt av hvilke konsekvenser forslagene kan føre til, og har av den grunn frarådet endring av dagens regler, se kapittel 6.5.3.3 som inneholder en bred omtale av disse uttalelsene. Høringsinstansene har vist til at det er vanskelig å overskue de langsiktige virkningene av forslagene, de peker på at forslagene kan føre til at løsningene blir driftsmessig dårligere enn i dag, at endrede eierforhold kan få følger for bosettingen, at forslagene svekker det kommunale handlingsrommet, og at det kan få uheldige følger for jordvernet. Som nevnt i kapittel 6.6.1 er følgene av endringer i eiendoms- og bruksstruktur ikke så lette å påvise. Det gjør det også vanskelig å påvise påregnelig forskjell i utvikling med eller uten unntakene som foreslås. Departementet legger til grunn at det gjennom klare og målrettede vilkår for unntakene kan åpnes for både økt omsetning og å ivareta viktige samfunnshensyn. Se drøfting av aktuelle vilkår i kapitlene 6.6.3.2 til 6.6.3.5.

Departementet er for øvrig enig med de høringsinstansene som uttaler at også andre tiltak kan være relevante for å øke utbudet av eiendommer som skal brukes som tilleggsjord. Departementet oppfatter imidlertid ikke at Stortingets anmodningsvedtak åpner for en vurdering av alternative virkemidler, og har derfor ikke foretatt en slik vurdering.

6.6.3 Departementets forslag

6.6.3.1 Hva forslaget går ut på

Departementets foreslår at unntakene fra delingsbestemmelsen og konsesjonsplikten skal reflektere at eieren får flere valgmuligheter enn i dag, men uten at endringene fører til at regelverket uthules. Unntakene skal gjelde ved erverv av tilleggsjord og -skog som kan bidra til å skape enheter hvor eier og driver i større grad er den samme. Avgrensinger og vilkår som er nevnt i Stortingets anmodningsvedtak, kan langt på vei ivareta sentrale relevante samfunnshensyn som i dag ivaretas ved søknadsbehandling. Departementet foreslår at det innarbeides slike vilkår. Innholdet i og begrunnelsen for vilkårene er behandlet i kapittel 6.6.3.2 til 6.6.3.5.

6.6.3.2 Vilkår som gjelder erververen og erververs eiendom

Forhold som gjelder erververen og erververens eiendom skal etter gjeldende regler først og fremst vurderes i forbindelse med konsesjonsbehandling. Unntak fra delingsbestemmelsen og konsesjonsplikt kan imidlertid føre til at eiendommen deles uten at den blir overdratt slik som forutsatt. Sentrale forhold som i dag behandles i tilknytning til konsesjonssaken, bør derfor innarbeides som vilkår for unntakene.

I høringsnotatet ble det lagt opp til at erververs formål måtte være å bruke det fradelte arealet som tilleggsjord eller -skog. Dette vilkåret er drøftet i 1) nedenfor. Det ble videre lagt til grunn at erververs eiendom måtte være større enn fem dekar jordbruksareal eller større enn 25 dekar produktiv skog. Dette vilkåret er drøftet i 2) nedenfor. I høringsnotatet var det en forutsetning for unntakene at det fradelte arealet skulle overtas av en erverver. Denne forutsetningen er drøftet i 3) nedenfor. Det ble også foreslått et vilkår om at erververen måtte oppfylle driveplikten på eiendommen sin. Dette vilkåret er behandlet i 4) nedenfor. I forslaget fra Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund er det ut over dette lagt til grunn at det bør fastsettes en øvre arealgrense for erververens eiendom. Dette forslaget er behandlet i 5).

1) Vilkår om at erververs formål med ervervet er å bruke eiendommen som tilleggsjord eller -skog

Stortingets anmodningsvedtak gjelder erverv av tilleggsjord og -skog. Spørsmålet om hva som ligger i begrepene tilleggsjord og -skog er i liten grad drøftet av høringsinstansene, men mange har vært opptatt av at erververs eiendom må være over en bestemt størrelse for at formålet skal oppnås. Andre har vært opptatt av at det må være aktiv næringsdrift på erververs eiendom.

Departementet legger til grunn at det bør være et vilkår for unntakene at de gjelder erverv av eiendom som skal brukes som tilleggsjord eller -skog. Se lovforslaget, jordloven § 12 a andre ledd og konsesjonsloven § 5 første ledd nr. 6. Vilkåret innebærer at unntakene bare gjelder hvis produktive og uproduktive arealer som deles fra skal legges til en annen eiendom som har produktive jordbruks- eller skogressurser.

2) Vilkår om at erververs eiendom må være over en bestemt størrelse

Stortingets anmodningsvedtak og begrunnelsen for anmodningen, inneholder ikke noe om hvor stor erververs eiendom må være, eller hvor stor avkastningen fra den må være, for at unntakene skal komme til anvendelse. Se anmodningsvedtaket i kapittel 6.1. Høringsnotatet inneholdt et forslag om at det burde fastsettes en nedre arealgrense for hvilke eiendommer som det fradelte arealet skulle kunne legges til. Denne grensen skulle settes til fem dekar jordbruksareal eller 25 dekar produktiv skog, og også eiendommer som oppfylte begge vilkårene skulle være omfattet.

Høringsinstansenes syn på forslaget er gjengitt i kapittel 6.5.3.4 punkt 1). Flere høringsinstanser, mellom dem flere som støtter forslagene til unntak, mener at departementets forslag til arealgrense er satt for lavt. Noen høringsinstanser, blant dem Norges Bondelag og Landbruksdirektoratet, foreslår at grensen settes tilsvarende arealgrensen for konsesjonsplikt ved erverv av bebygd eiendom. Andre høringsinstanser, blant dem Norges Skogeierforbund og NORSKOG, gir uttrykk for at arealgrensen for odlingsjord er bedre egnet.

Etter departementets syn er det hensiktsmessig med en arealgrense i loven. En grense kan gi en viss sikkerhet for at ervervet vil føre til en rasjonaliseringsgevinst, og den vil gjøre det enkelt for eier, erverver og offentlig kontrollmyndighet å ta stilling til om delingen/ervervet faller inn under unntakene i jordloven og konsesjonsloven eller ikke.

Tabell 6.1 viser ulike alternative arealgrenser som er nevnt i forbindelse med høringen.

Departementet mener at det ikke er noe åpenbart svar med hensyn til hvilken grense som egner seg best. Ved vurderingen av hvor grensen bør trekkes, bør det imidlertid av hensyn til sammenhengen i regelverket for landbrukseiendommer, legges vekt på å unngå å innføre nye arealgrenser.

Ved avveiningen av hvor grensen bør trekkes bør det legges betydelig vekt på formålet med unntakene som er at de skal bidra til en mer rasjonell eiendoms- og bruksstruktur. Grensen må derfor knyttes til produktive landbruksarealer; jordbruksareal eller skog. Jo svakere ressursgrunnlaget på erververs eiendom er, jo større er risikoen for at det ikke oppstår noen rasjonaliseringsgevinst ved ervervet. Dette taler for å fastsette en forholdsvis høy grense. Dersom grensen settes lavt, vil imidlertid mange eiendommer omfattes av unntakene, og det blir flere som kan etterspørre tilleggsjord. Økt etterspørsel kan føre til prisøkning som gjør at utbudet blir større enn hvis grensen settes høyere. Dette er forhold som taler for å sette grensen lavt.

Departementets utgangspunkt er at unntakene bør gjelde for mange eiendommer fordi det åpner for økt etterspørsel som igjen kan stimulere til økt utbud av eiendommer. En arealgrense parallell med grensene for de eiendommene som omfattes av statistikken i Landbruksregisteret; dvs. >5 dekar jordbruksareal og/eller >25 dekar produktiv skog slik forslaget var i høringsnotatet, innebærer at bestemmelsen vil omfatte alle de ca. 185 000 eiendommene i registeret.

Departementet mener imidlertid at det viktigste er å legge til rette for at unntakene vil åpne for å oppnå en rasjonaliseringsgevinst. Det innebærer at arealgrensene for konsesjonsplikt eller odlingsjord er bedre egnet enn forslaget i høringsnotatet om å knytte arealgrensen til grensene i Landbruksregisteret. Også andre grunner kan tale for å trekke grensen høyere enn arealgrensen i Landbruksregisteret. En del høringsinstanser hevder at forslaget til unntak åpner for at upersonlige eiere, for eksempel aksjeselskaper, kan skaffe seg landbrukseiendom, og at den langsiktige virkningen kan bli mange upersonlige eiere i landbruket. Et eksempel på dette er uttalelsen fra Landbruksdirektoratet som er referert i kapittel 6.5.3.3. Departementet oppfatter at flere av disse uttalelsene blant annet bygger på at forslaget kan åpne for at erververe med eiendom under grensen for konsesjonsplikt kan erverve nye arealer uten delingssamtykke og konsesjon, og at de kan ha andre motiver for ervervet enn å drive eiendommen selv. Departementet er ikke uenig i dette, og antar at en slik utvikling kan legge til rette for at jorda blir leid bort. Det er en virkning for eiendoms- og bruksstrukturen som departementet oppfatter ligger utenfor det Stortinget har ønsket å oppnå med sitt anmodningsvedtak. Departementet foreslår følgelig ikke at arealgrensen skal følge grensene i Landbruksregisteret.

Forslagene til unntak gjelder både ved erverv av jordbruksareal og skog. Arealgrensen for erververs eiendom må derfor knyttes til både jordbruksareal og skog. Arealgrensen for konsesjonsplikt ved erverv av bebygd eiendom er 25 og i forslag til endring 35 dekar fulldyrka og overflatedyrka jord eller et totalareal på 100 dekar. Denne arealgrensen har ingen grense for produktiv skog. En løsning der arealgrensen for erververs eiendom settes likt med arealgrensen for konsesjonsplikt, gir følgelig ingen indikasjon på om det oppstår en rasjonaliseringseffekt ved kjøp av tilleggsskog. Departementet foreslår følgelig ikke at arealgrensen skal være sammenfallende med arealgrensene for konsesjonsplikt ved erverv av bebygd eiendom. Departementet er oppmerksom på at Norges Bondelag har anbefalt en arealgrense som sammenfaller med grensen for konsesjonsplikt. Årsaken til dette antas å være at Norges Bondelag bare foreslår unntak fra delingsbestemmelsen og konsesjonsplikten ved erverv av jordbruksareal som skal brukes som tilleggsjord.

Arealgrensen for odlingsjord tar utgangspunkt både i jordbruksareal og produktiv skog. Når unntakene fra delingsbestemmelsen og konsesjonsplikten skal kunne brukes både ved erverv av tilleggsjord og -skog, vil denne grensen være egnet. Departementet foreslår etter dette at det fastsettes i loven at erverver må ha en eiendom fra før som er større enn 35 dekar fulldyrka eller overflatedyrka jord, eller større enn 500 dekar produktiv skog. Forslaget vil omfatte de ca. 77 100 eiendommene som kan være gjenstand for odling, dvs. både bebygde og ubebygde eiendommer. Se lovforslaget jordloven § 12 a andre ledd bokstav b og konsesjonsloven § 5 fjerde ledd nr. 3.

3) Vilkåret om at det fradelte arealet skal overdras til én erverver

Høringsnotatet bygget på at det fradelte arealet skulle overdras til én erverver, eventuelt flere erververe hvis eiendommen arealet skal legges til eies i sameie. NORSKOG og enkelte andre høringsinstanser har i sine uttalelser etterlyst muligheten for at arealet kan selges til flere selvstendige bruk, for eksempel en teig til en erverver, og en annen teig til en annen, eller alternativt salg av jordbruksarealet til en erverver, og skogen til en annen. NORSKOGs uttalelse er referert i kapittel 6.5.3.4 punkt 2).

Departementet antar at en løsning med overdragelse til flere kan bidra til at man oppnår bedre driftsmessige løsninger i en del tilfeller og at rasjonaliseringseffekten dermed kan bli bedre enn hvis alle teiger erverves av eieren av en eiendom. Det er vanskelig å si noe om hva som generelt vil gi best rasjonaliseringseffekt.

Departementet mener at det er påregnelig at overdragelse til flere også kan få uheldige følger. Overdragelse til flere forutsetter at avtalene inngås og gjennomføres til samme tid og vil uten delings- og konsesjonsbehandling være gjensidig avhengig av hverandre. Disse forutsetningene er nødvendige for å unngå at overdragelsene fører til at eiendommen blir delt og at gjenværende eiendom derved blir en lite hensiktsmessig driftsenhet. Et eksempel kan illustrere problemstillingene som kan oppstå:

Hvis unntakene åpner for at flere erververe kan overta hver sin del, kan for eksempel eier A selge sitt jordbruksareal til B og sin skog til C. A vil normalt inngå to avtaler om overdragelse; en med B og en annen med C. Partene vil normalt regulere i avtalene hva som skal skje hvis en av avtalene ikke gjennomføres. Avhengig av hva avtalen går ut på på dette punktet, kan det føre til at problemer med en avtale forplanter seg slik at de andre avtalene også må gjøres om. Bakgrunnen for dette er at forslaget om unntak fra delingsbehandling og konsesjonsplikt forutsetter at hele eiendommen med unntak av tun overdras som tilleggsjord eller -skog. Hvis C for eksempel ikke betaler kjøpesummen, kan innholdet i avtalen mellom A og C være at A kan heve kjøpet. Avhengig av hva som er avtalt mellom A og B, kan betalingsmisligholdet fra C få konsekvenser for avtalen med B. Er det for eksempel avtalt at begge overdragelsene må gjøres om, mister B det tilkjøpte jorbruksarealet. Er det ikke avtalt noe på dette punktet, vil hevingen av avtalen med C føre til at A bli sittende igjen med tunet og skogen.

Det første alternativet er en dårlig løsning for den som ønsker å skaffe seg tilleggsjord eller -skog. Det andre alternativet er ikke forenlig med innholdet i anmodningsvedtaket fra Stortinget. Situasjonene som er skissert over innebærer at partene antakelig vil være bedre tjent med ordinær delings- og konsesjonsbehandling enn ved å nyttiggjøre seg av de aktuelle unntakene.

Dersom det skal vedtas en regel om at det skal være mulig for flere erververe å overta hver sin del av det fradelte arealet, må det dessuten fastsettes i loven en rekke supplerende regler, blant annet om at alle avtalene må inngås samtidig. Loven må også fastsette særlige kontrollregler for å avdekke delinger som skulle vært behandlet etter jordloven. Reglene kan bli svært detaljerte. Også dette er momenter som tilsier at unntakene bør bygge på at det fradelte arealet overføres til en erverver, eventuelt til flere dersom det er sameie i den eiendommen erververne eier fra før.

Departementets forslag er i tråd med forslaget i høringsnotatet, og går fram av lovforslaget jordloven § 12 a andre ledd første punktum, og konsesjonsloven § 5 fjerde ledd nr. 2.

4) Vilkår om at erverver må oppfylle driveplikten på eiendommen sin

Formålet med unntakene fra delingsbestemmelsen og konsesjonsplikten er et ønske om å skape mer rasjonelle enheter. Flertallsmerknaden i Innst. 153 L (2015–2016) forutsetter at «jorda drives» på de eiendommene som skal kunne få tilleggsareal. Departementet legger til grunn at denne merknaden gjelder jordbruksareal, og ikke skog.

Skal det oppnås mer rasjonell drift ved kjøp av tilleggsjord må eiendommen som jorda legges til, være i drift. Departementet foreslår på denne bakgrunn at unntakene fra søknadsplikt skal være betinget av at videresalg av jordbruksareal skjer til bruk i drift. Erververs eiendom er i drift hvis erverver oppfyller driveplikten etter jordloven § 8. Departementet foreslår ikke noe tilsvarende vilkår når det gjelder erverv av skog som tilleggsareal. Det vises blant annet til at driften på en skogeiendom, både med hensyn til skogpleie og hogst, ofte skjer med flere års mellomrom og at et vilkår om drift derfor ikke er særlig egnet for skog.

Departementets forslag går fram av lovforslaget jordloven § 12 a andre ledd bokstav b, og konsesjonsloven § 5 fjerde ledd nr. 3.

5) Vilkår om øvre arealgrense for erververs eiendom

Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund har i sitt alternative forslag til unntak foreslått at det bør fastsettes en lovbestemt øvre arealgrense på 300 dekar dyrka jord eller 3 000 dekar produktiv skog for eiendommen som erververen eier fra før. Forslaget vil innebære at erververe som eier eiendom over denne arealgrensen må søke om konsesjon dersom de erverver tilleggsareal. Forslaget innebærer videre at eiere som ønsker å dele eiendommen sin uten delingssamtykke, ikke kan overdra tilleggsarealet til noen som eier eiendom over nevnte arealgrense fra før. Stjørdal kommune har påpekt at loven burde fastsette en begrensning med hensyn til hvor mange eiendommer som burde kunne erverves uten delingssamtykke og konsesjonsbehandling, se kapittel 6.5.3.3.

Stortinget har ikke foreslått noen øvre arealgrense i sitt anmodningsvedtak. Departementet mener dessuten at en øvre arealgrense vil komplisere regelverket ytterligere. Også større eiendommer kan oppnå mer rasjonell og kostnadseffektiv drift ved å få tilleggsarealer. Hvor grensen vil gå for om det er påregnelig med en rasjonaliseringsgevinst vil blant annet variere avhengig av ulike produksjoner, ulikt klima og geografisk beliggenhet. Departementet foreslår på denne bakgrunn ingen lovbestemt øvre arealgrense.

6.6.3.3 Vilkår som gjelder eiendommen som skal deles

Flertallsmerknaden i Innst. 153 L (2015–2016) forutsetter at «den nærliggende eiendommen kan kjøpes, og tunet skilles fra». I merknaden er det vist til at endringen vil bidra til å skape mer rasjonelle enheter i landbruket. Selv om flertallsvedtaket ikke eksplisitt inneholder en tilsvarende formulering, legger departementet i tråd med flertallsmerknaden, til grunn at en forutsetning for unntak fra delingsbestemmelsen og konsesjonsplikt er at eieren enten selger hele eiendommen, eller blir sittende igjen med bebyggelse og tun. En slik løsning innebærer at delingsbestemmelsen fortsatt kan bidra til at eiendommene ikke svekkes gjennom fradelinger. Se blant annet departementets utgangspunkt i kapittel 6.6.2 der det legges til grunn at formålene med jordloven, konsesjonsloven og formålet for delingsbestemmelsen ligger fast.

Departementets forslag går fram av lovforslaget jordloven § 12 a andre ledd og konsesjonsloven § 5 fjerde ledd nr. 2.

I de fleste tilfeller vil det være lett å fastslå hva som er tunet. Det sentrale ved tunet er at det dreier seg om den del av eiendommen hvor bolighuset og driftsbygningene er samlet. Selv om dette ikke går fram av Stortingets anmodningsvedtak, mener departementet at det er vanskelig å se for seg at det dreier seg om et tun hvis ikke en av bygningene er et bolighus. Departementet mener dette bør gjenspeiles i unntaksregelen, og foreslår at det det bør være et vilkår for unntaket at det står et bolighus på tunet. Departementet foreslår at vilkåret knyttes til både jordloven og konsesjonsloven.

Departementets forslag går fram av lovforslaget jordloven § 12 a andre ledd bokstav d og konsesjonsloven § 5 fjerde ledd nr. 2.

I høringsnotatet foreslo departementet at fradeling av tun opp til fem dekar skulle omfattes av unntakene fra delingsbehandling og konsesjonsplikt. Flere høringsinstanser har uttalt seg om størrelsen på tunet, se omtale av høringsuttalelsene i kapittel 6.5.3.4 punkt 2).

Farsund kommune uttaler at fem dekar er for stort fordi det kan føre til uønsket omdisponering av dyrka mark. I tillegg kan en så stor tomt deles ytterligere etterpå, slik at antallet fradelte spredte tomter øker. Dette øker risikoen for konflikter mellom eiere av fradelte tomter og landbruksdriften. Departementet vil peke på at plan- og bygningslovens bestemmelser om dispensasjon fra plan og lovens krav om at det må foreligge samtykke til å dele eiendommen, i praksis vil gjøre det vanskelig å dele eiendommen opp i flere tomter. Se omtale av reglene i plan- og bygningsloven i kapittel 6.2.1.4. Departementet er imidlertid enig i at en grense på fem dekar åpner for at noe dyrka mark kan bli omdisponert. Størrelsen på tunet, og antallet bygninger samt størrelsen og beskaffenheten på bygningene som naturlig hører med, vil variere fra eiendom til eiendom. På mange eiendommer kan det dessuten være opparbeidet hage som ligger til bebyggelsen, i andre tilfeller vil veier og leplantinger mv. være best egnet som grense mellom tun og bygninger på den ene siden og landbruksarealet som deles fra. Når kommunen tar stilling til en søknad om fradeling etter gjeldende regler, vil både hensynet til landbruksdriften og ønsket om å utforme et hensiktsmessig arrondert fradelt tun, tas i betraktning. Vektleggingen av eventuelle drifts- og miljømessige ulemper er sentral i den forbindelse, se jordloven § 12 tredje ledd. Departementet er derfor enig med Songdalen kommune i at det er vanskelig å fastsette en fast arealgrense. Ved et generelt unntak fra delingsbestemmelsen, er det ikke mulig å legge til rette for en konkret avgjørelse fra sak til sak av hvilken tomtestørrelse som er best slik løsningen er ved delingsbehandling etter jordloven. Departementet mener derfor at det må fastsettes en generell arealgrense i loven som er så romslig at den kan «treffe» vanlige tun. Deretter må det bli opp til selger og kjøper gjennom avtalen å trekke de konkrete grensene, slik at de ivaretar både landbruksmessige hensyn og hensynet til en hensiktsmessig utformet fradelt tomt.

Selv om det vil føre til at noe jordbruksareal i praksis kan bli omdisponert, mener departementet på denne bakgrunn at unntaksregelen bør legge opp til en nokså romslig tomtestørrelse. Departementet foreslår, som i høringsnotatet, en grense på fem dekar, jf. lovforslaget jordloven § 12 a andre ledd og konsesjonsloven § 5 fjerde ledd nr. 2.

På noen eiendommer er det flere tun. Det kan være ulike årsaker til at det er flere tun på eiendommen. Dette kan for eksempel ha oppstått i forbindelse med kjøp av naboeiendom som tilleggsjord. Departementet legger til grunn at unntaksregelen bare skal kunne brukes for å skille fra ett tun. Følgen av departementets forslag er at den som ønsker å dele fra tun nummer to må søke om delingstillatelse i samsvar med hovedregelen i jordloven § 12.

Departementets forslag går fram av lovforslaget jordloven § 12 a andre ledd bokstav c.

6.6.3.4 Vilkår som gjelder forholdet mellom eierne og eiendommene

1) Skriftlig avtale

Departementet foreslo i høringsnotatet at det skulle fastsettes et lovbestemt vilkår om at avtalen om salg av tilleggsarealet skulle være skriftlig. Forslaget er ikke kommentert i høringen.

Uten en skriftlig avtale vil det ikke være mulig for kommunen i ettertid å kontrollere om delingen har skjedd slik som forutsatt i forslaget til lovbestemmelse. En skriftlig avtale som sendes til kommunen, gjør det mulig raskt å ta stilling til om det dreier seg om salg av tilleggsjord som faller inn under unntaket eller ikke, jf. omtale av kontrolloppgavene i kapittel 6.6.6. Denne kontrollen bidrar til å gi en sikkerhet for at den gjenværende eiendommen ikke blir en lite rasjonell enhet på grunn av delingen.

Departementets forslag går fram av lovforslaget jordloven § 12 a andre ledd bokstav a og konsesjonsloven § 5 fjerde ledd nr. 1.

2) Eiendommer med felles grense

I høringsnotatet foreslo departementet også at det skulle være et vilkår for unntakene at erververs eiendom grenset til eiendommen som ble delt. Kapittel 6.5.3.4 punkt 3) gjelder høringsinstansenes uttalelser i tilknytning til dette forslaget.

Departementet mener det er viktig at en unntaksregel må være klar og enkel og sikre forutsigbarhet slik at selger, kjøper og forvaltningen med sikkerhet kan fastslå om delingen faller inn under unntaket. Dette har betydning for forvaltningens mulighet til å påse at bestemmelsen overholdes, men det har også stor betydning for partene fordi avtalen om overdragelse ikke kan gjennomføres lovlig dersom den er i strid med delingsbestemmelsen. I rettspraksis4 er det lagt til grunn at dette gjelder selv om ny eier har tiltrådt bruken av eiendommen flere år tidligere, eller har overdratt parsellen videre til tredjemann. En ulovlig fradeling kan følgelig få store konsekvenser for de involverte også lenge etter at avtalen er inngått og gjennomført.

I Stortingets anmodningsvedtak er det lagt til grunn at unntaket bør gjelde eiendommer som har tilstøtende grenser. Departementet mener også at unntaket bør ta utgangspunkt i eiendomsgrensene. Det er som regel lett å stedfeste gjennom kart og tinglyste dokumenter både hvor grensen går og konstatere hvem som er nabo. Dette gjør det enkelt for selger og kjøper og for forvaltningen å ta stilling til om den planlagte overdragelsen faller inn under unntaket eller ikke. Knyttes unntaket til at den som skal kjøpe tilleggsareal må eie en tilgrensende eiendom, enten dette er langs en av flere grenser for eiendommen, eller i et bestemt grensepunkt, vil det føre til at eierne har flere mulige kjøpere å velge mellom. Det har betydning for hvor anvendelig regelen vil være og hvor egnet den vil være til å stimulere til et større utbud av eiendommer.

I flertallsmerknaden fra Næringskomiteen i Stortinget er det lagt vekt på at forslaget til endring vil skape mer rasjonelle enheter i landbruket. Departementet pekte i høringsnotatet på at selv om de to eiendommene har felles eiendomsgrense, oppstår det ikke alltid en mer rasjonell enhet dersom eiendommene slås sammen. Det kan for eksempel være slik at felles grense går langs en fjellstrekning eller langs en parsell langt fra driftssenteret, mens de to eiendommene for øvrig ligger i ulike bygdelag og drives med ulike produksjoner. Flere høringsinstanser har kommentert dette, blant andre Fylkesmannen i Telemark som mener at felles grense bør gå langs fulldyrka areal. Bjerkreim kommune og Finnøy kommune mener på sin side at jordbruksareal ikke bør overdras til skogeiendommer.

Departementet har vurdert om det bør fastsettes et tilleggsvilkår som innebærer at den aktuelle grensen for eksempel går slik at jordbruksareal på den ene eiendommen skal grense til jordbruksareal på den andre osv. slik for eksempel Norges Bondelag, har foreslått. En slik løsning vil innebære at unntaksreglene får et snevrere virkeområde, og at det kan reises spørsmål ved om en oppnår nevneverdig økt utbud av tilleggsjord og -skog. Dette kan særlig være en problemstilling innen jordbruket. Departementet foreslår derfor ingen slik regel. Dersom det skal fastsettes slike regler, må de knyttes til klassifisering i tråd med AR55. Departementet mener at reglene i så fall ville måtte bli unødig detaljerte, og åpne for usikkerhet for avtalepartene, jf. at partene må tolke arealklassifiseringen konkret i hvert enkelt tilfelle.

Departementet er enig med de høringsinstansene som har uttalt at erverv av tilleggsjord og -skog ikke alltid vil føre til at eiendommen blir mer rasjonell hvis unntakene kun skal knyttes til eiendommer som har tilstøtende nabogrense. Den som erverver tilleggsjord eller -skog vil imidlertid ved vurderingen av ervervet, ta stilling til hvilken drift som er aktuell på den samlede eiendommen, og hvilke avkastningsmuligheter ervervet vil gi. Hvorvidt ervervet kan føre til rasjonell og kostnadseffektiv drift av jord- og skogressursene inngår i vurderingen, og departementet regner på denne bakgrunn med at hovedtyngden av ervervene vil føre til en mer rasjonell eiendoms- og bruksstruktur. Risikoen for at det i noen tilfeller kan oppstå driftsmessig uheldige løsninger er ikke så stor at den bør være til hinder for enkle unntaksbestemmelser som gjør det mulig for avtalepartene selv å ta stilling til om unntaket får anvendelse for det ervervet de gjør avtale om.

Departementet foreslår etter dette at unntaket bør gjelde eiendommer som har tilstøtende grenser. Forslaget går fram av lovforslaget jordloven § 12 a andre ledd og konsesjonsloven § 5 første ledd nr. 6.

3) Eiendommer som ligger i nærheten av hverandre

Stortingets anmodningsvedtak innebærer også at unntaksregelen skal komme til anvendelse hvis eiendommene ligger i nærheten av hverandre. Anmodningsvedtaket er ikke nærmere begrunnet på dette punktet, men departementet antar at meningen er at unntaket skal få anvendelse i flere tilfeller enn ved felles grense slik at den åpner for en viss fleksibilitet. Samtidig skal unntaket ikke åpne for uheldige driftsmessige løsninger. Kapittel 6.5.3.4 punkt 3) inneholder en omtale av høringsinstansenes uttalelser hvor forslag til ulike avstandsgrenser er nevnt. NORSKOG viser dessuten til at jordbruksdrift og skogsdrift er forskjellig og at det er behov for ulike avstandsgrenser for jord og skog.

Dersom unntaket skal gjelde for eiendommer som ligger i nærheten av hverandre, vil det etter departementets mening være nødvendig å fastsette konkrete krav i loven om avstand mellom eiendommene. Hvilken avstand som kan føre til at eiendommen blir mer rasjonell, vil variere avhengig av hva eiendommene består av, hvilken drift som er påregnelig og hvordan topografi og eiendomsstruktur er i området. Når det gjelder driftsform, vil det for eksempel ved kornproduksjon kunne etableres bruk som kan drives rasjonelt med en lengre avstand mellom arealene enn hva tilfellet er ved husdyrhold. Selv om avstanden ikke er særlig lang, vil det imidlertid ikke nødvendigvis innebære noen ønskelig rasjonalisering dersom eiendommen ligger på hver sin side av en større motorvei eller elv. Eventuelle lovbestemte krav til avstand vil måtte ta høyde for disse forholdene. Dette innebærer at en bestemmelse om avstand vil bli detaljert og åpne for mange ulike tvilstilfeller. Departementet mener at en regel om avstand vil slå uheldig ut som en generell regel. De mange tvilstilfellene og uklarhetene som kan oppstå, vil kunne bidra til at reglene undergraves. Departementet foreslår derfor ikke regler om at eiendommer som ligger i nærheten av hverandre skal falle inn under unntakene fra søknadsplikt.

6.6.3.5 Leiealternativet

I Stortingets anmodningsvedtak og i flertallsmerknaden brukes ordet «forpaktes». Dette ordet brukes i daglig tale både om de egentlige forpaktningsavtalene som reguleres av lov 25. juni 1965 nr. 1 om forpakting, og om ordinær leie av jordbruksareal (ren jordleie). Departementet oppfatter at Stortinget ønsker at både eier av naboeiendommer med felles grense og den som har «forpaktet», altså leid areal på en nærliggende eiendom, bør kunne sikre seg tilleggsjord uten at det kreves samtykke til deling eller konsesjon.

Skog kan ikke leies bort for lengre tid enn 25 år, og det er ikke vanlig at skog leies bort. Selv om den enkelte skogeiendommen ikke utgjør en rasjonell enhet, kan skogen likevel drives rasjonelt ved at entreprenører får med flere skogeiere på en skogsdrift. Spørsmålet om forpaktning som er tatt opp i Stortingets anmodningsvedtak, har dermed bare praktisk betydning for jordbruksareal. Drøftingen og forslagene nedenfor gjelder av den grunn bare jordbruksarealer.

På grunn av eiendomsstrukturen i landet er tilgangen på leiejord av stor betydning for at mange eiendommer med jordbruksdrift kan drives på en kostnadseffektiv og rasjonell måte. Omfanget av leiejord har økt gjennom mange år, mens eiendomsstrukturen har ligget nokså fast. Fordeler og ulemper ved bruk av leiejord i jordbruket er beskrevet i rapporten Leiejord – avgjørende for økt norsk matproduksjon. Den som leier jord over tid vil ofte tilpasse investeringer og drift til egen jord og leiearealet samlet. Ut fra et langsiktig perspektiv kan det være viktig for leietaker å få mulighet til å kjøpe den leide jorda og dermed oppnå en varig styrking av driftsenheten sin. Endringen av jordloven § 12 i 2013 hadde blant annet som formål å gjøre det enklere å få samtykke til fradeling av areal til tilleggsjord. Et unntak fra delingsbestemmelsen i tråd med forslaget som er skissert i kapittel 6.6.3.1 til 6.6.3.4, åpner ytterligere for slike fradelinger, men forutsetter felles eiendomsgrense. Denne forutsetningen kan føre til at mange av dem som i dag leier jord og har basert driften sin på leiejord, ikke vil komme inn under unntaket. Hensynet til forutberegnelighet og stabil drift kan i slike tilfeller tilsi at regelverket bør stimulere eierne til å selge jorda til leietaker selv om leietaker ved ervervet ikke oppnår en optimal driftsmessig løsning.

I høringsnotatet foreslo departementet at unntakene fra delingsbehandling og konsesjon også skulle gjelde for leietakere som ervervet leid jord. Forutsetningen var at leieforholdet hadde hatt en varighet på minst fem år, og at det var gitt skriftlig melding om leieforholdet til kommunen i forbindelse med avtaleinngåelsen. Høringsinstansenes syn på dette forslaget er gjengitt i kapittel 6.5.3.4 punkt 4).

Mange høringsinstanser gir uttrykk for at unntakene ikke bør omfatte leietaker med mindre leietakeren eier en eiendom som grenser inntil eiendommen som deles. Det er blant annet vist til at en slik utvidelse av unntakene kan føre til at driftsmessig uheldige løsninger som har oppstått ved en leieavtale blir varige løsninger. Selv om mange leieavtaler ikke er optimale for å oppnå rasjonell drift, mener departementet det er grunn til å framheve at avtalene i normaltilfellene fører til bedre inntjening for leietaker enn om vedkommende ikke hadde hatt tilgang på leiejorda. Avstanden mellom leiejorda og driftssenteret er sentralt for inntjeningen. I rapporten Leiejord – avgjørende for økt norsk matproduksjon, opplyses det at det er store forskjeller på hva som er vanlig driftsavstand ved leie, og spørsmålet om avstand oppsummeres slik:

Når en ser landet under ett, kan det tyde på at jordbruksbedriftene har en rasjonell tilnærming med hensyn til lønnsomheten ved å leie jord. 80 prosent av jordbruksbedriftene ligger innenfor intervallet 0–8 km avstand til leiejorda lengst unna driftssenteret. Samtidig er det ikke en tilfeldig fordeling av hvor jordbruksbedriftene med den lengste avstanden mellom driftssenteret og jordstykket lengst unna befinner seg. Dette har en tydelig sammenheng med topografi, driftsforhold og arrondering. Videre er vedlikehold av jorda og arrondering de viktigste kriteriene eierne vektlegger ved bortleie. Dette gjelder særskilt for eiere som har drevet jorda selv. Personlige egenskaper og relasjoner vektlegges ikke i like stor grad i disse tilfellene. Dette viser at eier har sterk innflytelse på hvem som får leie jorda, noe som igjen får konsekvenser for kjøreavstandene i jordbruket.

Departementet mener rapporten viser at partene ved inngåelse av leieavtalene i hovedsak handler rasjonelt, og at kostnadene forbundet med drift av tilleggsjorda har mye å si for hvilke avtaler leietaker inngår. Opplysningene fra rapporten som er gjengitt over, kan gi en indikasjon på at leietaker/kjøper, hvor valget står mellom å leie eller eie leiejorda, må antas å legge stor vekt på kostnadselementet, herunder transportkostnadene. Siden det i mange tilfeller er rimeligere å leie enn å kjøpe tilleggsjord, kan dette føre til at leietaker ikke vil være like opptatt av å erverve leiejord der marginene er små. Dette er forhold som kan tilsi at selv om unntakene utvides ved leie, vil dette ikke gjennomgående føre til driftsmessig uheldige løsninger.

Departementet har imidlertid merket seg at mange høringsinstanser av andre grunner enn de driftsmessige, går imot forslaget om å utvide unntakene til å gjelde leiealternativet. Kapittel 6.5.2 inneholder for eksempel et utdrag av uttalelsen fra Norges Bondelag som peker på at forslaget åpner for at investorer og andre kapitalkrefter får tilnærmet fri tilgang til landbruksareal. Departementet er enig med høringsinstansene i at forslaget går langt i retning av å åpne for selskaper som eiere av landbrukseiendom. Stortingets intensjon med anmodningsvedtaket er å skape mer rasjonelle enheter i landbruket. Dette handler om eiendomsstruktur. Det er ikke i samsvar med denne intensjonen å åpne opp for et større innslag av upersonlige eiere av landbrukseiendom. Forslaget i kapittel 6.6.2 gir den som eier en eiendom fra før mulighet til å erverve tilleggsareal uten delingsbehandling og konsesjonsplikt. Leiealternativet utvider disse mulighetene betydelig. Noen høringsinstanser, blant annet Advokatforeningen, gir dessuten uttrykk for at koblingen til forutgående leietid kan føre til omgåelser av reglene ved at det inngås fiktive leieavtaler. Departementet vil ikke utelukke at ordningen kan bli misbrukt på denne måten i enkelttilfeller, og mener at også dette taler for at unntakene ikke bør utvides til å gjelde leietaker som ikke er eier av naboeiendom.

6.6.4 Noen konsekvenser av forslagene

Forslagene om unntak fra delingsbestemmelsen og konsesjonsplikten vil føre til færre reguleringer ved fradelinger og erverv av tilleggsjord og -skog. Det er ikke mulig å anslå hvor mange erverv det vil kunne dreie seg om, men det potensielle omfanget er stort.

Formålet med å innføre unntak og departementets vurderinger av konsekvensene av de ulike vilkårene for unntak, går fram av kapitlene 6.6.1 til 6.6.3. Unntakene kan imidlertid også ha andre konsekvenser. I høringsnotatet omtalte departementet konsekvensene slik:

«Et unntak fra delingsbestemmelsen gir eieren større valgmuligheter ved gjennomføringen av salget sammenlignet med dagens regler. Eieren får dermed større rådighet over eiendommen sin. Eieren kan velge å legge opp en overdragelse i tråd med vilkårene i unntaket, eller velge andre løsninger og som da vil kreve delingssamtykke på samme måte som i dag. Velger han det siste alternativet skal kommunen etter lovendringen i 2013 ved behandlingen bl.a. legge vekt på hensynet til den som kjøper tilleggsjord, og det er et forhold som kan tilsi at det gis samtykke. Oppfyller avtalen om salg vilkårene for unntak, vil det ikke lenger være landbruksmyndighetene som tar stilling til hva som er den mest tjenlige framtidige bruken av eiendommen, men eieren selv.

Et unntak fra konsesjonsplikten kan bl.a. føre til at mer tilleggsjord kommer på salg. Hvor attraktiv løsningen vil være for den enkelte eier, vil trolig avhenge av hvilken nettogevinst som kan oppnås ved å dele fra. Reglene om priskontroll innebærer allerede i dag at det kan gis et påslag i prisen med inntil 50 % ved erverv av tilleggsjord. Dette må trekkes med ved beregningen av nettogevinsten. Kostnadene ved å gjennomføre fradeling, matrikkelføring og oppmåling kan utgjøre store beløp, og vil også redusere gevinsten for selger. Forskning viser ut over dette at det er andre årsaker enn pris som gjør at mange eiere ikke ønsker å selge landbrukseiendommen.

Departementet legger likevel til grunn at unntakene fra delingsbestemmelsen og konsesjonsplikten kan føre til at flere eiere vil ønske å benytte mulighetene unntakene åpner for. Det kan øke utbudet av jord og skog og styrke næringsdriften på eksisterende landbrukseiendommer. Større utbud kan også bidra til at den som har behov for tilleggsjord eller -skog lettere får tilgang på areal. Når det ikke er nødvendig med konsesjon, vil erververen dessuten ha større forutberegnelighet mht. om ervervet kan gjennomføres.

Forslagene om unntak bygger på at den som allerede eier en landbrukseiendom gis et fortrinn ved omsetning av tilleggsjord og -skog. Fortrinnet gjelder først og fremst lokale eiere som har eiendommer som grenser til den eiendommen som skal selges, og de som leier eiendommer i nærheten. Forslagene innebærer samtidig at eiere som oppfyller driveplikten sin ved bortleie og bor et annet sted, vil ha det samme fortrinnet til erverv av tilleggsareal som andre lokale eiere. Forslagene kan også føre til at de som ikke eier landbrukseiendom fra før, kan få større vanskeligheter med å få kjøpt landbrukseiendom enn i dag.

Selv om mer tilleggsjord og -skog kan komme på salg, gir forslagene ikke sikkerhet for at ervervet vil føre til driftsmessig gode løsninger eller mer rasjonelle eiendommer. Eiendommer som grenser til hverandre langs et fjellområde eller utmarksområde vil ikke nødvendigvis få mer rasjonell jordbruksdrift ved at de får én eier. Skogsdriften blir heller ikke mer rasjonell ved at man erverver en jordbruksenhet som grenser til eiendommen. Forslaget fører dessuten til at en eiendom som består av flere parseller med noe avstand mellom, kan kjøpe tilleggsareal som også består av flere parseller. Resultatet kan derved bli en driftsenhet hvor det er stor avstand mellom enkelte deler. Forslagene øker dessuten risikoen for at det kan oppstå drifts- og miljømessige ulemper som en følge av fradeling av tun og våningshus.

Forslagene til unntak fra delingsbestemmelsen åpner også for at en odelsberettiget velger å løse det fradelte tilleggsarealet på odel. Hvis tun og bygninger ikke følger med ved ervervet og selger heller ikke velger å selge det separat samtidig, kan odelsløsningen bare gjøres gjeldende for tilleggsarealet. Det oppstår i slike tilfeller en selvstendig landbrukseiendom hvor det heller ikke vil være boplikt.

Når det gjelder boplikt, fører forslaget om unntak fra konsesjonsplikt til at kommunen ikke får vurdert om det burde vært satt vilkår om boplikt ved ervervet. Dersom eiendommene blir mer rasjonelle gjennom salget, kan det imidlertid føre til bedre næringsmessig inntjening slik at sannsynligheten for at noen vil bo på eiendommen og drive den kan øke. Fradeling av tun med bolighus i landlige omgivelser legger også til rette for at huset kan bli brukt til boligformål av en opprinnelig eller ny eier.

Forslagene til unntak fører ut over dette til at reglene knyttet til deling og overdragelse av landbrukseiendom blir mer kompliserte enn de er i dag. Kommunene vil dermed få utfordringer med gjennomføring av veiledning og kontroll.»

Når det gjelder mulige konsekvenser av endringene, viser departementet til drøftingen fra høringsnotatet. Med bakgrunn i høringen mener departementet likevel at det er grunn til å kommentere noen uttalelser om konsekvenser som er tatt opp av høringsinstanser som frarår endringene. Høringsinstansenes syn er beskrevet i kapittel 6.5.3.2 og 6.5.3.3.

Noen høringsinstanser gir uttrykk for at unntakene ikke er egnet til å øke omsetningen av tilleggsjord og -skog, mens andre er usikre på de langsiktige virkningene av unntakene. Landbruksdirektoratet uttrykker i tilknytning til dette tvil om forslagene vil føre til økt omsetning fordi de ervervene forslaget gjelder allerede etter dagens regler som klar hovedregel vil få konsesjon. Uttalelser fra flere kommuner bekrefter at kommunene gir delingssamtykke og konsesjon ved slike overdragelser.

Departementet har i kapittel 6.6.2 vist til at departementet er klar over at kommunenes praksis om deling og konsesjon ved overdragelse av tilleggsareal legger til rette for å gjennomføre overdragelse av arealet. Departementet vil imidlertid påpeke at forslagene til unntak går lenger enn dagens praksis. Som påpekt i høringsnotatet vil forslagene i en del tilfeller kunne føre til en prisøkning fordi ervervet kan skje uten konsesjonsbehandling, priskontroll eller lovbestemt boplikt. Unntaket fra konsesjonsplikt kan dermed gjøre det mer lønnsomt for eieren å selge som tilleggsjord og -skog. Samlet mener departementet at unntakene kan bidra til at flere eiendommer kommer på salg. På lang sikt kan endringene bidra til at det blir bedre samsvar mellom eier og bruker av landbrukseiendom enn tilfellet ville være uten en slik endring.

Flere høringsinstanser har vært opptatt av at forslagene kan føre til driftsmessig dårligere løsninger enn de løsningene som følger av gjeldende regelverk. Noen mener det er uheldig at vurderingen av hva som er en driftsmessig god løsning bare skal foretas av erververen selv, andre mener at forslagene kan føre til at det blir en fragmentert eiendomsstruktur (lappeteppe). Andre viser til at det kan oppstå trafikkmessig og miljømessig uheldige løsninger, og at eiendommene kan få en uheldig arrondering som gjør det vanskelig å drive. Departementet er enig i at et unntak uten at det fastsettes supplerende vilkår i større grad enn gjeldende regler åpner for at det kan oppstå uheldige driftsmessige løsninger, se omtale i høringsnotatet som er referert over. Vilkårene som er foreslått for at unntakene skal gjelde innebærer imidlertid som et utgangspunkt at mange, og ikke usannsynlig hovedtyngden av de konsesjonsfrie ervervene av tilleggsjord og -skog, vil føre til at erververens eiendom blir mer rasjonell. For den aktive næringsutøveren er det først og fremst økonomien i den avkastningen man kan få av et areal som vil danne grunnlaget for lønnsomhetsvurderingen. Det er neppe grunn til å anta at aktive næringsutøvere erverver tilleggsarealer som det ikke er lønnsomt å drive. Den som satser på næringen vil også trekke trafikkmessige og miljømessige ulemper inn ved avveiningen av om det er aktuelt å kjøpe arealet.

En del høringsinstanser gir uttrykk for at forslagene vil kunne ha uheldige følger for bosettingen. Se for eksempel uttalelsene i kapittel 6.5.3.3 fra Stjørdal kommune og Fylkesmannen i Østfold som viser at det ikke er noen begrensninger på hvor mange eiendommer eller hvor store areal som kan kjøpes. Flere høringsinstanser er også opptatt av at forslagene legger til rette for at for eksempel aksjeselskaper blir en mer vanlig eierform enn i dag.

Eiere som oppfyller driveplikten ved bortleie og bor et annet sted, vil etter forslagene ha de samme fortrinn til erverv av tilleggsareal som andre lokale eiere. Når unntakene skal stimulere slike eiere til salg av tilleggsjord og -skog, åpner de for økt utbud som også kan bidra til å styrke bosettingen lokalt. Selv om forslagene ikke innebærer at det blir boplikt ved ervervet, kan det føre til bedre inntjening når erververs eiendom blir mer rasjonell. Som omtalt i høringsnotatet øker dette sannsynligheten for at noen vil bo på eiendommen. Fradeling av tun med bolighus legger ut over dette til rette for at huset kan bli brukt til boligformål av opprinnelig eller ny eier.

Unntakene er ikke forskjellige for personer og selskaper. Det innebærer at et upersonlig selskap, for eksempel et aksjeselskap som eier en landbruksenhet over arealgrensen for odlingsjord, senere kan erverve tilleggsareal uten å måtte søke konsesjon. Departementets vurdering av denne problemstillingen framgår av kapittel 6.6.3.2 punkt 2).

Enkelte høringsinstanser gir uttrykk for at endringene kan føre til større konkurranse om eiendommene til andre formål enn landbruksdrift, og noen uttrykker at dette kan få følger for jordvernet. Se omtale av høringsinstansenes syn i kapittel 6.5.3.3. Spørsmålet om konkurransen vil øke slik at aktive næringsutøvere ikke slipper til på grunn av pris, kan komme på spissen hvis det er påregnelig at arealet kan brukes til annet enn landbruk, eller hvis erverver har annen motivasjon for ervervet enn å drive landbruksvirksomhet. Ved erverv av skog kan for eksempel bruken av skogen til jakt, fiske og friluftsliv være mer motiverende for den som erverver enn driften av skogen. Ved erverv av en landbrukseiendom med bolighus kan bostedsverdien være mer sentral enn landbruksvirksomheten, og ved erverv av tettstedsnære jord- og skogarealer kan en mulig framtidig utbyggingsverdi være motiverende for ervervet. Departementet mener at unntakene ikke i seg selv åpner for konkurranse om arealene med aktører utenfor landbruket. Unntakene innebærer tvert imot at eiere som oppfyller driveplikten får et fortrinn framfor andre til å kjøpe tilleggsjord og -skog. Dette stimulerer til at det vil være bønder som erverver slike arealer også i framtida.

6.6.5 Alternative forslag

Det går fram av kapittel 6.5.2 at Norges Bondelag og Norges Skogeierforbund har foreslått et annet unntak fra delingsbestemmelsen og konsesjonsplikt enn det departementet har lagt opp til i høringsnotatet. Forslaget fra Norges Bondelag gjelder bare dyrka jord, og der den dyrka jorda på de to eiendommene må grense inntil hverandre. Forslaget fra Norges Skogeierforbund gjelder både jord og skog, og omfatter ikke leietakers erverv av jord hvis leietakers jordbruksareal ikke grenser til tilleggsjorda. Begge de to organisasjonene har gitt uttrykk for at det bør være en øvre arealgrense for den som erverver tilleggsjord. Departementet følger ikke opp forslaget om en øvre arealgrense. Departementets vurdering av spørsmålet om øvre arealgrense går fram av kapittel 6.6.3.4 punkt 5. Departementet oppfatter imidlertid at forslaget til løsning som er skissert i kapitlene 6.6.1 til 6.6.3 for øvrig ligger nær opp til forslaget fra Norges Skogeierforbund.

6.6.6 Kontroll av at vilkårene for unntak er til stede

Departementet foreslo i høringsnotatet å innføre en hjemmel i jordloven for ved forskrift å kunne pålegge eieren å sende inn egenerklæring til kommunen som dokumenterer at vilkårene for unntak fra jordlovens delingsbestemmelse er til stede. Kapittel 6.5.4 inneholder en omtale av høringsinstansenes merknader til forslaget.

Anmodningsvedtaket fra Stortinget forutsetter at reglene om deling i jordloven og reglene om konsesjonsplikt i konsesjonsloven opprettholdes, men endres. Det gjør det nødvendig å føre kontroll med sikte på å hindre ulovlige fradelinger. Slike regler om kontroll ved deling og konsesjon er etablert i gjeldende regelverk, se omtale i kapittel 6.2.1.3 og 6.2.2.3. Forslagene til unntak i kapittel 6.6.3 inneholder en rekke vilkår som må være oppfylt for at overdragelsen skal omfattes av unntakene.

Når eieren velger å dele en eiendom, vil det i de fleste tilfeller være nødvendig å opprette en ny grunneiendom, enten for det arealet som skal selges videre, eller for arealet som eieren ønsker å beholde selv. Kapittel 6.2.1.4 inneholder en beskrivelse av relevante regler som gjelder ved oppretting av ny grunneiendom. Kontroll med om det foreligger dokumentasjon for delingssamtykke etter jordloven er en del av den kommunale bygningsmyndighets samordningsoppgave etter plan- og bygningsloven § 21-5. Kontrollen er imidlertid en enkel dokumentasjonskontroll, som ikke omfatter vurderingen av om de lovbestemte vilkårene for unntakene fra delingsbestemmelsen er oppfylt. Kontrollen er heller ingen absolutt sperre mot at kommunen kan tillate å opprette en ny grunneiendom selv om vilkårene for unntaket fra delingsbestemmelsen ikke er oppfylt. Dette innebærer at overdragelsesprosessen som partene har satt i gang kan gå videre for eksempel ved at det kreves oppmåling og matrikulering selv om vilkårene for unntak ikke er oppfylt.

Etter tinglysingsloven § 12 a tredje ledd kan overdragelse av en rettighet som er omfattet av delingsbestemmelsen ikke tinglyses med mindre det er gitt delingssamtykke. Etter konsesjonsloven § 15 kan erverv som krever konsesjon verken tinglyses eller matrikkelføres med mindre konsesjon er gitt. Eventuelle unntak fra konsesjonsplikten dokumenteres overfor tinglysingsmyndighetene ved en egenerklæring om konsesjonsfrihet fra den nye erververen. Egenerklæringen må være bekreftet av kommunen. Kommunen må også bekrefte at deling av eiendom som består av flere matrikkelnummer ikke medfører deling av driftsenhet etter jordloven § 12. Når ervervet tinglyses, har selger normalt gjennomført deling av eiendommen, og denne kontrollen med om delingen er lovlig skjer på et sent tidspunkt i overdragelsesprosessen. Dette kan gjøre det vanskelig å fange opp fradelinger i strid med regelverket. Dette taler for at kontrollen med at vilkårene for deling er oppfylt bør skje på et tidligere tidspunkt i overdragelsesprosessen enn ved tinglysingen, noe også Fylkesmannen i Rogaland påpeker i uttalelsen sin. Det er vanskelig å reversere en oppmålingsforretning/deling som har skjedd uten nødvendige tillatelser når den fanges opp på tinglysingstidspunktet.

I sin høringsuttalelse tilrår KS at det innføres en samordningsbestemmelse mellom jordlovens, konsesjonslovens og plan- og bygningslovens regler. KS anbefaler dessuten at det inntas en bestemmelse etter prinsippene i plan- og bygningsloven § 23-4 om hvem som har ansvar for at vilkårene for unntakene er oppfylt. Departementet antar at en samordningsbestemmelse som nevnt kan redusere risikoen for at det kan skje ulovlige fradelinger. Hvis de tre lovene skal samordnes på dette punktet, må imidlertid kommunenes oppgaver etter plan- og bygningsloven endres. Departementet kan ikke se at dette er lagt til grunn i Stortingets anmodningsvedtak, og foreslår derfor ingen slik samordning av reglene. Departementet foreslår heller ikke en regel som fastsetter hvem av avtalepartene som har ansvar for at vilkårene er oppfylt, selv om en slik regel kan redusere konfliktene mellom selger og kjøper dersom det i ettertid oppdages at fradelingen ikke har skjedd i samsvar med vilkårene i loven. En bestemmelse om hvem som har ansvaret, innebærer at det lovfestes hvem som skal ha risiko for at fradelingen er innenfor vilkårene i unntaksregelen. Dette er et inngrep i avtalefriheten mellom kjøper og selger. Departementet kan ikke se at en slik bestemmelse vil være forenlig med regjeringens utgangspunkt som er at eieren skal få større frihet til å råde over eiendommen sin. Det er heller ikke i Stortingets anmodningsvedtak gitt føringer på at det er ønskelig med en slik bestemmelse.

Departementet kan ut over den oppgaven kommunen som bygningsmyndighet allerede har som samordningsorgan i forbindelse med søknad om deling etter plan- og bygningsloven § 21-5, ikke se egnede alternativ til kontroll som kan fange opp deling etter jordloven før det har foregått en oppmåling og matrikkelføring. Departementet foreslår dermed heller ikke andre løsninger på dette punktet.

For å legge til rette for tinglysingskontroll etter tinglysingsloven § 12 a tredje ledd, må kommunen som landbruksmyndighet sørge for dokumentasjonen som trengs for at Kartverket skal kunne gjennomføre tinglysing av overdragelsen. Denne kontrollen trer inn istedenfor delingsbehandlingen, og er etter departementets syn, nødvendig for å unngå at delingsbestemmelsen uthules. Kommunens oppgave blir å kontrollere at det foreligger en skriftlig avtale om salg av tilleggsjord til en kjøper som har eiendom med grense til den kjøpte eiendommen, og at hele eiendommen med unntak av tun overdras. Avtalen må legges fram for kommunen. Etter departementets vurdering kan veiledning knyttet til kontrollen slik Fylkesmannen i Rogaland etterlyser i sin uttalelse, innarbeides i tilknytning til revisjon av rundskrivene om konsesjon og boplikt.

Til hjelp for den praktiske gjennomføringen av kontrollen foreslår departementet at det utarbeides et egenerklæringsskjema som overdrager plikter å fylle ut og sende til kommunen sammen med avtalen om overdragelse og kravet om å opprette ny grunneiendom. Departementet foreslår at det innføres en hjemmel for slik egenerklæring, se lovforslaget jordloven § 12 a fjerde ledd. Konsesjonsloven inneholder allerede en slik hjemmel, jf. konsesjonsloven § 8.

Hvis arealet som skal deles fra, allerede har et eget matrikkelnummer, har selger ikke behov for å opprette en ny grunneiendom for å gjennomføre delingen. Dette vil være situasjonen for en del landbrukseiendommer der for eksempel eiendommen består av flere selvstendige eiendommer som drives under ett, eller hvor det tidligere er kjøpt tilleggsjord eller -skog. Det foreligger ingen oversikt som viser hvor mange eiendommer som allerede har et eget matrikkelnummer. Kontrollen med at vilkårene for å dele fra uten delingsbehandling kan i disse tilfellene ikke fanges opp av regelen i plan- og bygningsloven.

6.6.6.1 Privatrettslige forhold

Er den aktuelle avtalen omfattet av unntakene fra delingsbestemmelsen og konsesjonsplikten, byr reglene i tinglysingsloven § 12 a tredje ledd og konsesjonsloven § 15 ikke på problemer for partene. Er avtalen i strid med ett eller flere vilkår, innebærer bestemmelsene at erververen verken kan få matrikkelført eller tinglyst sin rett etter avtalen. Partene vil dermed få problemer med å gjennomføre avtalen. Det kan føre til at partene velger å reforhandle avtalen og endre den, heve kjøpet, eller lar avtalen bli liggende uavklart uten at den gjennomføres. I rettspraksis6 er det lagt til grunn at ulovlig deling får følger for mulighetene for å gjennomføre avtalen selv om ny eier har tiltrådt bruken av eiendommen flere år tidligere, eller har overdratt parsellen videre til tredjemann. En ulovlig fradeling kan følgelig få store konsekvenser for de involverte også lenge etter at avtalen er inngått og gjennomført, og det kan også få konsekvenser for senere erverv.

6.6.7 Lovteknikk

I høringsnotatet ble alle unntakene fra deling etter jordloven § 12 tatt inn i forslaget til ny § 12 a første ledd. Forslagene til nye unntak ved deling av jord som skulle selges som tilleggsjord og -skog samt fradeling av tomter, jf. forslaget til endring i kapittel 7, gikk også fram av første ledd. Den nye § 12 a inneholdt ut over dette en hjemmel for å fastsette forskrift om fradeling av mindre areal uten godkjenning hvis delingen skjedde i forbindelse med grensejustering etter matrikkelloven, og forslag til en ny hjemmel om hvilke opplysninger som må legges fram for kommunen for at samtykke til deling ikke skal være nødvendig. Den lovtekniske løsningen har ikke møtt motbør i høringen.

Departementet foreslår en tilsvarende lovteknisk løsning i lovforslaget her slik at disse reglene trekkes ut i en egen bestemmelse. Departementet foreslår imidlertid at unntaket som gjelder deling og tilleggsjord tas inn som andre ledd i bestemmelsen. Dette er en rent lovteknisk justering av ordlyden i høringsnotatet. Årsaken til justeringen er at unntaket inneholder en rekke vilkår og forutsetninger som gjør at lovteksten kan bli vanskelig tilgjengelig. Bestemmelsen bør derfor forenkles slik at ikke alle forutsetningene går fram av første ledd.

Departementet foreslår ut over dette at jordloven §§ 19 og 20 justeres slik at reglene om kommunenes og fylkesmennenes tilsynsansvar og muligheten til å pålegge tvangsgebyr utvides til å omfatte det nye unntaket fra delingsbestemmelsen.

Videre foreslår departementet en tilpasning i konsesjonsloven § 13 første ledd som gir hjemmel for at det kan fastsettes en frist for erververen til å søke konsesjon hvis vilkårene for å erverve konsesjonsfritt etter den nye regelen i konsesjonsloven § 5 første ledd nr. 6 ikke er oppfylt.