Regler om forvaltningen av eiendomsporteføljen i Statens pensjonsfond utland

Fastsatt av Finansdepartementet 24. februar 2010 med hjemmel i lov 21. desember 2005 nr. 123 om Statens pensjonsfond § 2 annet ledd og § 7.

Fastsatt av Finansdepartementet 24. februar 2010 med hjemmel i lov 21. desember 2005 nr. 123 om Statens pensjonsfond § 2 annet ledd og § 7.

§ 1. Norges Banks forvalteroppgave
(1) Norges Bank (banken) skal plassere inntil 5 pst. av fondsmidlene i Statens pensjonsfond utland (fondet) i en egen portefølje av eiendomsinvesteringer (eiendomsporteføljen) i henhold til disse reglene.
(2) Norges Bank skal søke å oppnå høyest mulig avkastning på investeringene i utenlandsk valuta innenfor de rammer som følger av reglene.

§ 2. Definisjoner
(1) Med bruttoverdi menes i dette regelverket verdien av eiendomsporteføljen før fradrag for fondets andel av gjeld knyttet til investeringene.
(2) Med nettoverdi menes i dette regelverket verdien av eiendomsporteføljen fratrukket fondets andel av gjeld knyttet til investeringene.
(3) Nettoavkastningen av eiendomsporteføljen skal beregnes etter fratrekk for alle kostnader, som drifts-, transaksjons- og skatte-, forvaltnings- og depotkostnader.
(4) Med eiendom menes i dette regelverket rettigheter til grunn og eventuell bebyggelse som finnes på denne. Eiendom omfatter ikke infrastruktur slik som veier, jernbane, havner, flyplasser og annen grunnleggende infrastruktur.

§ 3. Overordnede rammer for investeringer i eiendom
(1) Eiendomsporteføljen kan investeres i eiendom eller i egenkapital og rentebærende instrumenter utstedt av noterte og unoterte selskaper, fondskonstruksjoner og andre juridiske enheter som har kjøp, utvikling og forvaltning eller finansiering av eiendom som hovedvirksomhet.
(2) Eiendomsporteføljen kan investeres i derivater som henger naturlig sammen med eiendomsinstrumenter. I beregningen av landsammensetning og andelen noterte investeringer skal derivater avbildes med den underliggende økonomiske eksponeringen.
(3) Banken kan foreta investeringene i eiendomsporteføljen gjennom norske eller utenlandske hel- eller deleide selskaper.
(4) Investeringer i noterte egenkapitalinstrumenter skal være notert på regulert og anerkjent markedsplass. Unoterte selskaper og fondskonstruksjoner skal være etablert i OECD-land, land som Norge har skatteavtaler med eller annet land som Norge i medhold av annen folkerettslig overenskomst kan kreve skatteopplysninger fra.
(5) Banken kan ikke investere i eiendom lokalisert i Norge eller i eiendomsselskaper, eiendomsfond eller liknende konstruksjoner som har som primært formål å investere i Norge.
(6) Eiendomsporteføljen kan ikke plasseres i verdipapirer utstedt av foretak som Finansdepartementet har utelukket fra investeringsuniverset.
(7) Banken skal fastsette retningslinjer for verdifastsettelse av instrumenter ved interne transaksjoner mellom eiendomsporteføljen og aksje- og obligasjonsporteføljene.

§ 4. Strategisk land- og sektorfordeling
Finansdepartementet fastsetter den strategiske land- og sektorfordelingen med tilhørende rammer for avvik for bruttoverdien av eiendomsporteføljens investeringer, basert på begrunnet forslag fra banken. Den strategiske land- og sektorfordelingen må være fastsatt før investeringene kan starte.

§ 5. Avkastningsmål
(1) Banken skal søke å oppnå en nettoavkastning av eiendomsporteføljen som minst tilsvarer Investment Property Databank (IPD) Global Property Benchmark for Statens pensjonsfond utland (IPD SPU). Avkastningen av IPD SPU er lik IPDs Global Property Benchmark, vektet med den strategiske landfordelingen i § 4, og justert for effekten av eventuell faktisk belåning og for departementets anslag på normale forvaltnings- og skattekostnader.
(2) Eiendomsporteføljens avkastning og avkastningsmålet beregnes som et annualisert femårig gjennomsnitt av årlig tidsvektet avkastning, målt i valutakurven som tilsvarer avkastningsmålets valutasammensetning.

§ 6. Diversifiseringskrav 
(1) Eiendomsporteføljen skal være veldiversifisert geografisk, over sektorer og over eiendommer og instrumenter.
(2) Banken skal begrense risikoen i eiendomsporteføljen gjennom rammer for
      a) investeringer i framvoksende markeder
      b) investeringer i eiendom under utvikling
      c) investeringer i eiendom som ikke er utleid
      d) investeringer i et enkelt år (vintage)
      e) investeringer i rentebærende instrumenter
       f) investeringer i noterte eiendomsaksjer

§ 7. Belåning
(1) Gjeldsfinansiering kan benyttes i fondskonstruksjoner og andre juridiske enheter med sikte på gjennomføring av forvalteroppdraget på en effektiv måte, men belåningen kan ikke gjøres med sikte på å øke fondets økonomiske eksponering mot risikable aktiva.
(2) Banken skal fastsette rammer for eiendomsporteføljens samlede gjeldsgrad og maksimal gjeldsgrad på enkeltinvesteringer.

§ 8. Eksterne forvaltere og tjenesteytere (utkontraktering)
(1) Banken kan gi oppdrag til eksterne forvaltere og utkontraktere operasjonelle funksjoner, jf. forskrift 17. desember 2009 nr. 1630 om risikostyring og internkontroll i Norges Bank § 5.
(2) Banken fastsetter en ramme for hvor stor del av porteføljen en enkelt ekstern forvalter kan forvalte.
(3) Godtgjøringsstrukturen i avtaler med eksterne forvaltere skal være utformet slik at de ivaretar fondets økonomiske interesser.

§ 9. Investeringsgjennomgang (due diligence)
(1) Banken skal fastsette retningslinjer som sikrer en grundig gjennomgang (due diligence) av den enkelte investeringen før det investeres i eiendom som omfattes av dette regelverket.
(2) Gjennomgangen skal inkludere vurderinger av ulike sider ved risikoen knyttet til investeringen, herunder markedsrisiko, likviditetsrisiko, kredittrisiko, motpartsrisiko, operasjonell risiko, juridisk, skattemessig og eventuell teknisk og miljømessig risiko.
(3) Investeringen kan først gjennomføres etter at den er blitt skriftlig godkjent i banken. Godkjennelsesdokumentet skal inneholde en redegjørelse for forholdene beskrevet i annet ledd og en bekreftelse på at nødvendige systemer og prosedyrer er overholdt.

§ 10. Strategiplan
(1) Banken skal utarbeide en flerårig strategiplan for eiendom.
(2) Strategiplanen skal beskrive hvordan banken skal oppnå høyest mulig netto avkastning innenfor rammene som følger av disse reglene.
§ 11. Verdivurdering 
Banken skal minst én gang i året innhente en ekstern, uavhengig verdivurdering av de unoterte eiendomsinvesteringene. Den årlige verdifastsettelsen skal reflektere verdien pr. 31. desember.
 
§ 12. Føring av regnskapsmessig avkastning m.v. mot fondets kronekonto
Verdien på kronekontoen til fondet settes lik bokført verdi av porteføljen av eiendom, finansielle instrumenter og kontantinnskudd i utenlandsk valuta. Norges Banks bokførte avkastning på porteføljen med fradrag for godtgjøring til Norges Bank, og med andre fradrag eller tillegg for føringer i henhold til Norges Banks regnskapsprinsipper, tillegges fondets kronekonto pr. 31. desember hvert år.

§ 13. Forholdet til andre regler om forvaltningen av Statens pensjonsfond utland
Forskrift 22. desember 2005 nr. 1725 om forvaltningen av Statens pensjonsfond utland og retningslinjer for forvaltningen av Statens pensjonsfond utland gjelder for eiendomsporteføljen så langt de passer og om ikke annet følger av reglene her.

§ 14. Offentlig rapportering
(1) For eiendomsporteføljen skal årsrapporten, jf. retningslinjer for forvaltningen av Statens pensjonsfond utland pkt. 4.3 første ledd, minst inneholde følgende opplysninger:
      a)  en redegjørelse for valg av investeringsstrategi og for gjennomføringen
           av eiendomsforvaltningen
      b)  brutto og netto tidsvektet avkastning i valutakurven som tilsvarer
           avkastningsmålets valutasammensetning
       c)  verdien av eiendomsporteføljen, jf. § 11
       d) analyse av viktige bidrag til samlet avkastning
       e) pengevektet avkastning og fordeling av avkastningen på direkteavkastning
           og verdistigning
       f)  avkastning sammenliknet med utviklingen av avkastningsmålet, jf. § 5,
           og forklaring og kvantifisering av viktige bidrag til forskjeller i avkastningen
       g) rapportering av porteføljens risikoegenskaper, jf. § 6
       h) en fullstendig beholdningsoversikt
        i) bruken av belåning (leverage) i eiendomsporteføljen og hvordan
           belåningen
           påvirker eiendomsporteføljens risiko, jf. § 7
        j) avkastningsavhengige kostnader og transaksjons-, skatte-, forvaltnings-
           og depotkostnader
       k) en oversikt over organiseringen av eiendomsforvaltningen
        l) en evaluering av investeringer i noterte eiendomsselskap og rentebærende
           instrumenter mot sammenliknbare investeringer og avkastningsmålet,
           jf. § 5, og forklaring og kvantifisering av viktige bidrag til
           avkstningsforskjeller
      m) en redegjørelse for bankens arbeid i henhold til bestemmelsene om
           ansvarlig forvaltning, jf. retningslinjer for Norges Banks arbeid med
           ansvarlig forvaltning

(2) For eiendomsporteføljen skal kvartalsrapporten, jf. retningslinjer for forvaltningen av Statens pensjonsfond utland pkt. 4.3 annet ledd, minst inneholde rapportering av eiendomsporteføljens faktiske avkastning og utviklingen i avkastningsmålet, jf. § 5, i valutakurven som tilsvarer avkastningsmålenes valutasammensetning.

§ 15. Rapportering til IPD
(1) Banken skal levere eiendomsspesifikke data til IPD i henhold til deres standarder for alle unoterte investeringer hvor det lar seg gjøre.
(2) Dataleveransene skal tilrettelegge for beregning av eiendomsporteføljens belåning, jf. § 5.

§ 16. Offentliggjøring av internt regelverk
Banken skal offentliggjøre rammene fastsatt i medhold av § 6 annet ledd og retningslinjene for investeringsgjennomgang fastsatt i medhold av § 9 første ledd.

§ 17. Innfasing av eiendom i fondets portefølje
(1) Allokering av kapital til eiendomsporteføljen skal motsvares av en tilsvarende reduksjon i referanseporteføljen for rentebærende instrumenter.
(2) Bankens råd om sammensetningen av den teoretiske overføringsporteføljen skal kun omfatte referanseporteføljene for egenkapitalinstrumenter og rentebærende instrumenter. Ved beregning av teoretisk overføringsportefølje skal siste tilgjengelige markedsverdi av eiendomsporteføljen benyttes for å beregne verdien av fondets totale referanseportefølje.
(3) Banken skal søke å spre innfasingen over flere år og over relevante risikofaktorer, jf. § 6 første ledd.
(4) Innfasingstakten skal bestemmes utfra bankens langsiktige forventninger om avkastning og risiko i eiendomsmarkedet, og fondets mulige investeringer i andre markeder.
(5) Banken skal informere om status for gjennomføringen av innfasingen og kostnadene knyttet til innfasingen i den offentlige årsrapporten, jf. retningslinjer for forvaltningen av Statens pensjonsfond utland pkt. 4.3 første ledd.

§ 18. Ikraftsettelse
Regelverket trer i kraft 1. mars 2010.