Sektor Eiendomsutvikling

Publisert under: Regjeringen Stoltenberg II

Utgiver: Nærings- og handelsdepartementet

1. INNLEDNING
Vi viser til søknad fra BA-HR av 25. mai 2011 om dispensasjon fra aksjeloven § 8-10 første ledd i forbindelse med Pec Bogstad Holding AS` erverv av aksjene i Sealbay Eiendom AS. Videre viser vi til vår e-post av 17.06.11 og 24.06.11 og til deres e-post av 23.06.11 og 28.06.11 med tilleggsopplysninger om garantistillelsen og pantsettelse av forsikring. 

Departementet innvilger dispensasjon fra aksjeloven § 8-10 første ledd for pantet i selskapets fordringer under leieavtalen med Eiendommens hovedleietaker og forsikringer knyttet til Eiendommen utover tingskadeforsikringen. Departementet avslår imidlertid søknaden om dispensasjon for garantistillelsen.

I det følgende gjøres det nærmere rede for søknaden, det rettslige grunnlaget og departementets vurdering.

2. NÆRMERE OM SØKNADEN
Det fremgår av søknaden at Sealbay Eiendom Holding AS (”Selgeren”), eier alle aksjene i Sealbay Eiendom AS (”Selskapet”), som eier eiendommen gnr. 214, bnr. 11, seksjonsnummer 1-16 (alle seksjonene) i Oslo kommune (”Eiendommen”). Videre fremgår det at Pec Bogstad Holding AS (Kjøperen) skal inngå avtale med selgeren om å kjøpe alle aksjene i selskapet. Verdien av eiendommen er satt til [”u.off. etter offl. § 13, jf. fvl. § 13, 2. ledd”], men kjøpesummen vil bli gjenstand for enkelte justeringer.

I søknaden opplyses det at Kjøperen vil ha en egenkapitalandel på [”u.off. etter offl. § 13, jf. fvl. § 13, 2. ledd”] prosent og et lån på [”u.off. etter offl. § 13, jf. fvl. § 13, 2. ledd”] prosent fra [”u.off. etter offl. § 13, jf. fvl. § 13, 2. ledd”]. Lånet vil fullt ut refinansiere Selskapets eksisterende gjeld. Banken har stilt som betingelse at Selskapet stiller som garantist for lånet (påkravsgaranti) og at lånet sikres ved førsteprioritetspant i aksjene i Selskapet, Eiendommen, Selskapets fordringer under leieavtalen med Eiendommens hovedleietaker og forsikringer knyttet til Eiendommen. Det opplyses at det ikke er etablert andre sikkerheter i Selskapets eiendeler.

Søker legger til grunn at med unntak for aksjepantet, omfattes sikkerhetsstillelsen av forbudet i aksjeloven § 8-10. Når det gjelder pantet i Eiendommen, legger søker til grunn at vilkårene i forskrift om unntak fra aksjeloven § 8-10 og allmennaksjeloven § 8-10 § 9 jf. §§ 10 til 12, jf. asl. § 8-10 (2) er oppfylt, slik at det ikke er nødvendig med dispensasjon. Det søkes imidlertid om dispensasjon for pantet i Selskapets fordringer under leieavtalen med Eiendommens hovedleietaker, garantistillelsen og forsikringer knyttet til Eiendommen utover tingskadeforsikringen, som automatisk følger med ved en pantsettelse av Eiendommen jf. forsikringsavtaleloven § 7-1.

Det opplyses at Selskapet er et såkalt ”single purpose” eiendomsselskap, hvor Eiendommen med leiekontrakter er dets hovedaktivum og hvor selskapets eneste virksomhet er drift og utleie av egen fast eiendom. Selskapet har ingen ansatte og Selgeren er eneste aksjonær. Selgeren og Kjøperen er uavhengige selskaper uten felles aksjeeiere eller styremedlemmer.

I eposten av 28.06.11 opplyses det at forsikringsavtalen ikke er endelig på plass, men at det ”er mest sannsynlig kun snakk om en avbruddsforsikring (leietap mv.) i tillegg til den normale fullverdiforsikringen.” Vi forholder oss til denne opplysningen når vi vurderer forsikringsspørsmålet. 

3. RETTSLIG GRUNNLAG
Lov 13. juni 1997 om aksjeselskaper (aksjeloven) § 8-10 første ledd oppstiller forbud mot at et selskap stiller midler til rådighet eller yter lån eller stiller sikkerhet i forbind-else med erverv av aksjer i selskapet eller selskapets morselskap.

Etter aksjeloven § 8-10 annet ledd kan Kongen ved forskrift eller enkeltvedtak gjøre unntak fra forbudet. Nærings- og handelsdepartementet er ved kgl.res. 17. juli 1998 nr. 619 delegert myndighet etter denne bestemmelsen. Av forarbeidene til aksjeloven fremgår det at dispensasjon ved enkeltvedtak kan gis dersom omsøkte transaksjoner har en fornuftig og forretningsmessig begrunnelse og ikke strider mot hensynene bak forbudet i § 8-10.

Det fremgår av forarbeidene, jf. Ot.prp. nr. 23 (1996-97) s. 48, at det mest grunnleg-gende hensynet bak forbudet i § 8-10 er ”hensynet til vern av selskapskapitalen og dermed ivaretakelse av kreditorenes og aksjonærenes interesse.” Dette begrunnes nærmere med at det er en klar fare for at aksjeerverv som er finansiert av selskapet selv, ”ikke vil innebære noen reell tilførsel av kapital til selskapet og dermed en svekkelse av selskapets kapitalgrunnlag”. I forarbeidene uttales det også at finansiering av aksjeerverv gjennom selskapets egne midler vil kunne gi grunnlag for spekulasjonsoppkjøp av selskapets aksjer, og at dette igjen kan lede til disposisjoner som er til skade ikke bare for kreditor-er og aksjeeiere, men også for arbeidstakere og andre interessegrupper.

4. VEDTAK
4.1 Sikkerhet det gis dispensasjon til
Nærings- og handelsdepartementet har praksis for å gi dispensasjon for sikkerhetsstillelse i form av pant i andre eiendeler enn fast eiendom, som for eksempel pant i driftstilbehør, kundefordringer (factoringpant), fremtidige leieinntekter og rett til å tre inn i målselskapets leiekontrakt-er. Nærings- og handelsdepartementet har i slike tilfeller stilt krav om egenkapitalfinansiering på om lag 15 til 20 prosent.

Departementet viser til at Pec Bogstad Holding AS vil eie samtlige aksjer i målselskapet, og at selskapet derfor ikke har minoritetsaksjonærer hvis interesser kan bli forbigått. Vi viser også til at Selskapet er et rent eiendomsselskap med en begrenset virksomhet. Det er ikke ansatte i selskapet eller andre vesentlige kreditorer enn banken. Departementet viser også til at risikoen for at øvrige kreditorer ikke får dekning er liten, siden kjøpers egenkapitalandel vil være på om lag [”u.off. etter offl. § 13, jf. fvl. § 13, 2. ledd”] prosent. Endelig vises det til opplysningen om at leieinntektene fra Eiendommen er [”u.off. etter offl. § 13, jf. fvl. § 13, 2. ledd”].

Pantet i forsikringer knyttet til Eiendommen ut over tingskadeforsikringen er med på å sikre bankens rettigheter når det gjelder pantet i Selskapets fordringer under leie-avtalen med Eiendommens hovedleietaker. Det følger av forsikringsavtaleloven § 7-1 at ved forsikring av fast eiendom, gjelder forsikringen til fordel for forsikringstakeren og for innehaver av blant annet tinglyst panterett. Ettersom det innvilges dispensasjon for pant i Selskapets fordringer under leieavtalen med Eiendommens hovedleietaker, jf. nedenfor, er det rimelig at en forsikring som dekker eventuelt tap av disse verdiene også skal gjelde til fordel for banken. Dette vil også være i tråd med forsikringsavtale-loven § 7-1 annet ledd. 

Etter en samlet vurdering, og på bakgrunn av de fremlagte opplysningene, gir Nærings- og handelsdepartementet følgende dispensasjon:

I forbindelse med Pec Bogstad Holding AS` erverv av aksjene i Sealbay Eiendom AS som beskrevet i søknaden, gjør Nærings- og handelsdepartementet med hjemmel i lov 13. juni 1997 nr. 44 (aksjeloven) § 8-10 annet ledd, jf. kgl. res. 17. juli 1998 nr. 619, unntak fra forbudet i § 8-10 mot at et selskap stiller midler til rådighet eller yter lån eller stiller sikkerhet i forbindelse med erverv av aksjer i selskapet. Sealbay Eiendom AS kan stille sikkerhet i form av pant i selskapets fordringer under leieavtalen med hovedleie-takeren av gnr. 214, bnr. 11, seksjonsnr. 1-16 i Oslo kommune og forsikringer knyttet til denne eiendommen utover tingskadeforsikringen, slik som beskrevet i søknaden.
Departementet har vektlagt at disposisjonene er forretningsmessig begrunnet på normale kommersielle vilkår og at de ikke er i strid med hensynene bak forbudet i aksjeloven § 8-10.
4.2 Sikkerhet det ikke gis dispensasjon til
Nærings- og handelsdepartementet har ikke funnet grunnlag for å innvilge søknaden om dispensasjon for en garantistillelse (påkravsgaranti) til fordel for banken.
Å stille garanti/kausjon er en mer omfattende sikkerhetsstillelse enn pant. Dette er fordi panterett gir en særrett til å søke dekning for et krav i ett eller flere bestemte formuesgoder, mens kausjon gir sikkerhet i form av et betinget krav mot hele formuen i selskapet. Videre vil en påkravsgaranti innebære en plikt for målselskapet til å betale ved påkrav fra kreditor. Kreditor kan altså kreve penger av garantisten ved forfall, dersom hovedmannen ikke kan eller vil betale. Ved pantesikkerhet må kreditor først kreve dekning av hovedmannen før han kan kreve tvangsdekning i eiendommen. Endelig gir reglene om realisering av panterett (tvangsfullbyrdelse) større sikkerhet for både målselskapet, kjøper og øvrige kreditorer fordi namsmyndighetene foretar en objektiv vurdering av hvem som har rett. Det finnes ikke slike regler for kausjon.

Etter departementets vurdering er risikoeksponeringen for målselskapet ved en garan-tistillelse så stor at den innebærer en svekkelse av vernet av selskapskapitalen og dermed også av målselskapets og kreditorers interesser. På denne bakgrunn avslås søknaden om dispensasjon for at Selskapet kan stille garanti. Avslaget er i tråd med departementets dispensasjonspraksis.

5. KLAGEADGANG
Søknaden er innvilget delvis. Vedtaket kan påklages til Kongen i statsråd, jf. lov 10. februar 1967 om behandlingsmåten i forvaltningssaker (forvaltningsloven) kapittel IV. Klagefristen er tre uker etter mottakelsen av dette brevet. En eventuell klage må frem-settes overfor Nærings- og handelsdepartementet.

Vi gjør for ordens skyld oppmerksom på at vi rutinemessig publiserer alle vedtak på departementets nettside www.nhd.no/vedtak. Vi ber om at eventuelle synspunkter på dette sendes oss innen fjorten dager.