2 Grunneiernes bidrag til en totalløsning for Bjørvika
Med det samarbeidsklima som har utviklet seg mellom Staten, Oslo Kommune og grunneierne ved OSU og HAV, har vi all grunn til å tro at det vil være mulig å legge en samlet plan for Bjørvika som skal lykkes. En videreføring av den konstruktive viljen til finne løsninger på utfordringene vil være den beste garanti for dette.
De største grunneierne i Bjørvikaområdet har i arbeidet med å finne frem til en utbyggingsløsning for Bjørvika samordnet sine interesser gjennom henholdsvis Oslo S Utvikling (OSU) og Oslo Havnevesen (HAV). De synspunktene som fremkommer nedenfor gir uttrykk for de to styrelederes syn på hvilke krav som må stilles og hvilke løfter som kan gis fra grunneiernes side, med forbehold om en godkjenning fra de respektive organisasjoner.
En vellykket og lønnsom utvikling av Bjørvika, krever i tillegg til et prosjekt som Operaen og fornuftige vei- og kollektivtrafikkløsninger omfattende investeringer i infrastruktur for å kunne realiseres. For at byutviklingen i Bjørvika skal bli gjennomført innen rimelige tidsrammer er det av sentral betydning at den usikkerhet som er knyttet til gjennomføringen av byutviklingsprosjektet reduseres, at det blir et betydelig utbyggingsareal i området å fordele infrastrukturkostnadene på og at fremdriften i realiseringen av prosjektet blir så rask og kraftfull som mulig, slik at de finansielle kostnadene knyttet til investeringene ikke blir betydelige.
De generelle forhold på eiendomsmarkedet og den vilje som både kommune, stat og grunneiere viser til å prioritere utviklingen i Bjørvika vil også være av sentral betydning for gjennomføringen av prosjektet.
Som Staten og Oslo Kommune er kjent med foreligger det et detaljert sett med forutsetninger og planleggingsrammer fra grunneiernes side, som basis for en positiv holdning til Bjørvikautviklingen. Nedenfor har vi oppsummert de viktigst prinsipielle standpunktene som fremkommer i det ovennevnte materialet.
Grunneierne legger til grunn at alle riksveier vil bli finansiert i et samarbeid mellom staten, Oslo kommune og brukerne. På tilsvarende måte vil grunneierne finansiere alle tilknytningsveier til eiendommene i området. Hver part bærer risikoen for de veier med mer de har ansvaret for.
En særlov for Oslo Havnevesen forutsettes å legge de formelle rammer til rette for at alle havnens arealer i Bjørvika/Bispevika (inkl Sørenga og Grønlia) kan legges inn i et eget eiendomsselskap, eiet av Oslo Havn, men risikomessig fullstendig adskilt fra Havnekassens øvrige virksomhet. Det åpnes for at arealverdiene i dette selskapet kan stilles som sikkerhet for låneopptak for å bidra til lokal infrastruktur og byutvikling i Bjørvika. På dette grunnlag vil HAV Eiendom AS bli etablert, forutsatt at HAV og selskapet holdes skadesløs for evt. skatte og avgiftsmessige konsekvenser av overføringen. HAV Eiendom AS forutsettes å få grunnbokshjemmel til alle de aktuelle eiendommer i Bjørvika med en skattemessig inngangsverdi på arealene tilsvarende 3900 kr/m2 BRA. Arealer som bygges ut i dagens havnebasseng innenfor reguleringsplanområdet defineres å være havnekassens arealer og tilhøre HAV Eiendom AS som grunneier. Det legges til grunn at fremtidige salgsinntekter fra de frigjorte havnearealene på Filipstad og Vippetangen fratrukket normale infrastrukturkostnader skal gå til Havneformål.
Det etableres et infrastrukturselskap (Bjørvika Infrastruktur) av grunneierne OSU og HAV Eiendom AS. Staten og Oslo Kommune deltar ikke i selskapet, heller ingen andre interessenter. Infrastrukturselskapet vil få et samlet ansvar for og prosjektstyringen med all utbygging av infrastruktur i reguleringsplanområdet, inkl. de veier som ikke er riksvei, vann og avløp, fjernvarme, parker/plasser, kaifronter osv.
Det etableres ett utbyggingsselskap for Bjørvika (Bjørvika Utvikling AS). Dette aksjeselskapet forutsettes eid 66 % av HAV Eiendom og 34 % av OSU. Det legges til grunn at selskapet vil eie Bjørvika Infrastruktur, få ansvaret for internt å fastsette utbyggingsrekkefølge mellom de ulike grunneiere og ansvaret for å løse alle interessekonflikter mellom grunneierne i området og i forhold til omgivelsene. Staten og Oslo Kommune deltar ikke i selskapet, heller ikke andre interessenter i utgangspunktet.
Det forventes at Oslo Kommune vil prioritere all planbehandling med mer knyttet til Bjørvika, slik at området kan være ferdig utbygget innen 2012, dersom Bjørvika utvikling finner grunnlag for å kunne gjennomføre en slik tidsplan. Dette vil kreve at prosjektet koordineres for eksempel tilsvarende det som ble gjennomført ved Gardermoen utbyggingen.
Den sosiale infrastruktur som måtte bli besluttet bygget ut i området forutsettes dekket fullt ut av Oslo Kommune.
Grunneierne legger til grunn at det innen reguleringsplanområdet må være grunnlag for en betydelig utbygging av bolig og næringsarealer el. som skal gi bidrag til å dekke infrastrukturkostnadene. Dersom ikke utbyggingsarealet lar seg realisere vil grunneierne forbeholde seg retten til en tilsvarende pro/rata avkortning av sine forpliktelser til å dekke infrastrukturkostnader. Operaen og UKM forutsettes ikke å dekke infrastrukturkostnader. Tilsvarende må det avtales særskilt mellom partene dersom andre arealer innenfor reguleringsplanområdet ikke skal bidra til å dekke infrastrukturkostnadene.
Infrastrukturselskapet forutsettes å motta et ansvarlig rentebærende lån fra HAV-Eiendom AS på 300 mill og et tilsvarende lån fra Oslo Kommune. Dersom det skjer eierskifte i infrastrukturselskapet kan kommunen kreve lånet innfridd. Ytterligere finansiering av infrastrukturselskapet besørges av grunneierne. Fordelingen av kostnadene grunneierne imellom er avtalt særskilt.
Alle interesserte parter i Bjørvika, Staten; Oslo Kommune og grunneierne vil hver for seg og i fellesskap bidrar til å skaffe leietakere til Bjørvikas første utbyggingsfase, slik at utviklingen av området kan komme raskt i gang. I den grad øvrige grunneiere ønsker å selge sine eiendommer vil HAV Eiendom AS og OSU få forkjøpsrett.
Oslo, 9/4–2002
Bernt Stilluf Karlsen Bjørn Sund
Styreleder i Oslo Havnevesen Styreleder i OSU