§ 6 annet ledd - areal for hovedstrøminntak. Tolkning av hva som skal være fellesareal i eierseksjonssameie.

Publisert under: Regjeringen Stoltenberg II

Utgiver: Kommunal- og regionaldepartementet

Vi viser til e-post av 14. august 2012 fra Drammen kommune vedrørende et spørsmål om felleareal ved reseksjonering. Vi mottok videre 22. august 2012 en henvendelse fra advokat Fredrik Edvardsen. Han representerer rekvirenten i samme sak.

Drammen kommune ønsker departementets vurdering av om hovedstrøminntak og inntakssikring må komme inn på et fellesareal, eller om dette er installasjoner som kan plasseres i en av bruksenhetene. Kommunen mener ”at arealet i forbindelse med hovedstrøminntak og sikring skal være fellesareal jf. Eierseksjonsloven § 6 annet ledd”. 

Advokat Edvardsen mener at det ikke er hjemmel i loven for å nekte reseksjonering selv om ønsket reseksjonering medfører at inntakskabel blir beliggende i en av de to bruksenhetene på eiendommen. Vi oppfatter henvendelsene dit hen at spørsmålene ikke omfatter plassering av sikringsskap (disse er plassert i hver bruksenhet).

Departementet tar ikke stilling til enkeltsaker. Vi foretar imidlertid generelle fortolkninger når det gjelder lover som tilhører vårt ansvarsområde, blant annet eierseksjonsloven (esl.). Spørsmålet besvares derfor på generelt grunnlag.

 Fellesareal er i følge esl. § 6 annet ledd annet punktum de ”deler av eiendommen som ikke inngår i de enkelte bruksenhetene”. Rekvirenten står imidlertid ikke fritt til å bestemme hvor grensen mellom bruksenhetene og fellesareal går.

Eierseksjonsloven § 6 annet ledd tredje punktum lyder:

 ”Deler av eiendommen som er nødvendige til bruk for andre bruksenheter i eiendommen, eller som etter bestemmelser, vedtak eller tillatelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven er fastsatt å skulle tjene beboernes eller bebyggelsens felles behov, skal være fellesareal.”

 Inntakskabel for strøm er et fellesanlegg for strøminntak på en eiendom. Spørsmålet  er om slik inntakskabel for strøm med koblingsboks er nødvendig til bruk for andre bruksenheter, og i så fall må være plassert på fellesareal.

I forarbeidene til loven (Ot.prp. nr. 33 (1995-1996) er det en omtale av dette på side 96. Her nevnes inngangsparti, ganger og heiser som eksempler på areal som er nødvendig til bruk for andre bruksenheter.

Eksemplene i forarbeidene gir uttrykk for hvilke arealer lovgiver har tenkt på som fellesareal. Dette er areal som er til daglig bruk for beboerne på eiendommen. Eksemplene er imidlertid ikke uttømmende, og det kan derfor tenkes andre arealer/installasjoner som er nødvendig til bruk for andre bruksenheter også må være fellesareal. I Eierseksjonsloven Kommentarutgave fra 2008 av Hagen Lilleholt og Wyller, nevnes på side 75 tekniske rom og anlegg (sentralfyr og andre tekniske installasjoner) som eksempler på fellesareal som skal betjene alle bruksenhetene. Her legges det til grunn at dette er installasjoner som alltid må være fellesareal.

Det er på det rene at inntakskabel til strøm er en installasjon som er nødvendig for tilførsel av strøm til  eiendommen, og således skal betjene begge bruksenhetene. Sett i lys av lovens ordlyd og de eksemplene som er nevnt i forarbeidene over, er departementet likevel av den oppfatning at kommunen neppe har hjemmel til å nekte seksjonering på grunnlag av at inntakskabelen vil bli liggende i den ene bruksenheten.

Departementet påpeker samtidig at en plassering av strøminntak i en av seksjonene ikke er helt ideell. Plasseringen hindrer den andre bruksenheten enkel tilgang til koblingsboksen med inntakssikring. Imidlertid antar departementet at det sjelden oppstår behov for slik tilgang. Sameieren må da basere sin rett til å ta seg inn på avtale, eller - i mangel av avtale - ulovfestede regler om negotiorum gestio. Kommunen kan eventuelt opplyse rekvirenten om de utfordringer en slik plassering kan medføre.

Departementet finner etter dette at den mest naturlige forståelsen av § 6 annet ledd tredje punktum er at den ikke gir hjemmel for å nekte reseksjonering i dette tilfellet.