Handel og service

Publisert under: Regjeringen Stoltenberg II

Utgiver:

Byer og steders grunnidé ligger i markedsplassen. De gamle kaupanger og ladesteder vokste i sin tid frem som handelssentra. En levende handel og service er også i dag en grunnleggende forutsetning for et vitalt sentrum. Et godt tilbud innen handel og service vil også styrke verdien av infrastruktur, kollektivtilbud, møteplasser, kulturtilbud, og bolig- og arbeidsområder.

varetransport
Planmyndighetene har et overordnet ansvar for å legge til rette for varelevering (Foto: Jon Låte).

Sentrumshandelen under press

Undersøkelser viser at sentrumshandelen i mange norske byer taper markedsandeler sammenlignet med den generelle utviklingen i kommunen (TØI 2014 og Asplan Viak 2013). Omsetningsøkningen i kjøpesentrene lokalisert i sentrum har vært dobbelt så sterk som økningen i totalomsetningen av detaljvarer i sentrum, men er svakere enn for kjøpesentrene utenfor sentrum. Områder med mange tomme lokaler reduserer sentrums attraktivitet. Dette fører til et redusert kundegrunnlag, som igjen gir lavere omsetning for de gjenværende butikkene. Det gir også et inntrykk av forfall som svekker bylivet, og gjør det vanskeligere å etablere nye butikker og servicetilbud.

Sentrum kan lære av kjøpesentrene

Dagens sentrumsutvikling hemmes av at det er mange eiere og aktører, mangelfull organisering og få forpliktelser mellom partene. Dette i motsetning til kjøpesentrene, som gjerne har èn eier med det samlede ansvaret for drift og utvikling av utearealer og bygninger, butikkmiks, markedsføring, underholdning, åpningstider, sikkerhet, m.m. – og der alle butikkene er forpliktet til å følge felles regler. For å møte utfordringene og fornye og vitalisere sentrum, er det behov for et godt og forpliktende samarbeid mellom ulike private aktører, mellom private aktører og kommunen, samt mellom ulike etater i kommunene. Private behov, strategier og aktiviteter må ses i sammenheng med kommunale planer og tiltak, og bygge opp under felles, langsiktige mål. Kommune, private aktører og innbyggere må i fellesskap finne de gode løsningene for utvikling av stedet.

Kommunen må gå foran

Kommunene kan gjennom sitt ansvar for by- og sentrumsplanlegging, gjennomføring av planer, utvikling av infrastruktur, bydrift med mer, gjøre mye for å tilrettelegge gode rammebetingelser for handel og service. Samtidig er det viktig at utviklingen av sentrum ikke bare styres ut fra handelsaktørenes interesser, men gjennom avveininger av ulike interesser og hensyn. Det viktigste kommunen kan gjøre for å styrke sentrumshandelen er i følge nyere undersøkelser (TØI, 2014 og 2015) å ;

  • unngå/begrense etablering av handel utenfor sentrum og styrke sentrums konkurransekraft gjennom ulike tiltak for å gjøre det attraktivt å etablere seg sentralt
  • styre tilveksten i befolkning og arbeidsplasser til sentrale områder gjennom fortetting og transformasjon av gamle industri- og havneområder
  • ha et tydelig og langvarig politisk engasjement og lederskap for helhetlig sentrumsutvikling for å gjøre det attraktivt å bo, arbeide og oppholde seg i sentrum. Fortetting og transformasjon med kvalitet må stå sentralt.
  • ta hovedansvaret for å etablere forpliktende samarbeid med næringsaktører om utvikling av sentrum, der alle bidrar ut fra sine forutsetninger. Det omfatter også ansvar for prosess, fremdrift og kontinuitet, samt avklaring av roller og ansvar.

Fragmentert gårdeierstruktur hemmer utvikling

En fragmentert og mangfoldig gårdeierstruktur er en av de største utfordringene for norske bysentra fordi det hemmer forpliktende samarbeid om vitalisering av sentrum. Mangel på slikt samarbeid reduserer mulighetene for utvikling på tvers av eiendomsgrenser og å kunne tilby egnede lokaler til potensielle leietakere. Det gjør det også vanskelig å etablere et mottaksapparat som kan profilere seg mot leietakerne og forhandle med dem. Videre gir det reduserte muligheter for strukturering og profilering av handelstilbudet, og å nå gjennom i dialog med kommunen.

Gårdeiere i sentrum kan i følge TØI grovt sett deles i fire kategorier;

  • store, profesjonelle og utviklingsorienterte gårdeiere med lokal forankring
  • store, profesjonelle og utviklingsorienterte eiendomsutviklingsselskaper uten lokal forankring
  • små, profesjonelle og utviklingsorienterte gårdeiere
  • små, lokale gårdeiere som ikke driver profesjonelt, og som gjerne er lite opptatt av å utvikle eiendommene eller bruke ressurser på samarbeid om å styrke sentrums attraktivitet

Det er det store innslaget av sistnevnte gårdeiere som ofte gjør samarbeid vanskelig. I tillegg er det et problem at store profesjonelle eiendomsselskaper uten lokal forankring ofte er mindre interesserte i å investere på stedet.

Det finnes flere eksempler på ulike modeller for organisering av gårdeiersamarbeid i Norge. Hvilken modell som er best egnet for den enkelte kommune, avhenger blant annet av gårdeierstrukturen på stedet. Les mer om gårdeiermodeller i rapporten "Sentrum som attraktiv etableringsarena for handel og service" (TØI, 2014). Business Improvement District (BID) er et internasjonalt konsept for forpliktende næringssamarbeid om vitalisering av sentrum. Norsk Sentrumsutvikling har utredet en mulig norsk BID-ordning basert på forpliktende gårdeiersamarbeid (2014). Dersom BID skal kunne innføres må ordningen forankres i norsk lovgivning.

Byintegrert handel

Handel og service må lokaliseres slik at det bygger opp om et levende sentrum og er tilpasset stedets naturlige og historiske egenskaper og kvaliteter. God og nyskapende arkitektur, estetikk og lokal byggeskikk bør vektlegges i bygninger og byrom, og samspille med nabolaget. Bruk av belysning, farger, skilt og materialer må bidra til å gjøre stedet mer attraktivt, funksjonelt og tilgjengelig. Åpne og innbydende butikkfasader og byrom stimulerer til byliv. Dette er særlig viktig ved etablering av store handelssentre i eller nær sentrum. Slike sentre skaper lett visuelle og fysiske barrierer for folk som ferdes i gatene, og inngår dermed ikke som en del av et felles sentrum.

Innvendige gater i kjøpesentrene bør knyttes opp mot øvrig gatenett på stedet. Handelsaktivitet for byens brukere bør kunne kombineres med andre ikke-kommersielle aktiviteter. Store handelssentre kan føre til en privatisering av det offentlige rom, noe kommunen må være bevisst på. Publikasjonen "Handel i sentrum" (Butenschøn, 2014) inneholder eksempler på byintegrerte kjøpesentre og byintegrert handel i Europa og Norge.

Varelevering

Planmyndighetene har et overordnet ansvar for å legge til rette for varelevering. Manglende kunnskap om varelevering i planfasen kan skape problemer for trafikkteknisk etat i kommunene og for politiet. Problemene må altfor ofte løses i ettertid. Samarbeid mellom alle involverte parter tidlig i planfasen gir erfaringsmessig bedre løsninger. Dette gjelder både hensynet til logistikk og til arkitektonisk utforming.

Handelsanalyser

Store nye handelsetableringer, både i og utenfor bysentrum, kan påvirke handelsbalansen og handelsomsetningen i bysentrum. Det er utviklet flere analyseverktøy og beregningsmodeller for å gjennomføre handelsanalyser som sier noe om handelssituasjonen og de virkningene nye handelsetableringer vil ha.

Handelsanalyser brukes både av private næringsaktører som planlegger nye etableringer, og av kommuner som skal vurdere planene og søknadene for nye etableringer. Handelsanalyser kan også brukes i regional og kommunal planlegging for å vurdere behovet for fremtidige handelsarealer, og for å vurdere hensiktsmessig lokalisering av nye handelsarealer ut fra transporthensyn og konkurranseforholdet til eksisterende handel.

Handelsanalyser ser på forholdet mellom kjøpekraften og handelstilbudet i et område. På denne måten finner man dekningsgraden for varehandelen generelt eller for utvalgte varetyper. Kjøpekraften beregnes ut fra hvor mange som bor og eventuelt jobber i et område, samt fremskrivinger av dette. Dersom handelstilbudet er større enn kjøpekraften vil dette bety at handelen er avhengig av tilreisende kunder. Svært forenklet vil en ny stor etablering da kunne medføre økt trafikk eller at eksisterende handel utkonkurreres. Dersom handelstilbudet i et område er lavere enn kjøpekraften, betyr dette at området har en viss grad av handelslekkasje. Det betyr at eksisterende handel i mindre grad er sårbar for konkurranse, og at en ny stor etablering kan demme opp for handelslekkasjen.

Som andre fremtidsberegninger kan handelsanalysene aldri være helt sikre eller objektive. Det er stor variasjon i detaljeringsgrad og hvor mange forhold som tas hensyn til i de ulike modellene. Det er også en vurderingssak hvilken detaljeringsgrad som er optimal. Viktige kriterier for at handelsanalysene skal bidra til kunnskapsbaserte beslutninger i plan- og bygningsprosessene er at de er etterprøvbare og lett forståelige. En gjennomgang av erfaringer med handelsanalyser i Framtidens byer viser at modeller med høyere detaljeringsgrad ofte medfører at flere usikkerheter og subjektive vurderinger må legges inn i analysene. Dette kan gjøre analysene mindre etterprøvbare og mindre forståelige. Ut fra dette hensynet kan derfor enklere modeller være å foretrekke, selv om de ikke tar høyde for alle forhold. Uansett valg av beregningsmodell er det vesentlig at usikkerheter og subjektive vurderinger kommer tydelig frem slik at planleggere, politikere og andre forstår hvilke data, forutsetninger og årsak-virkningsmekanismer som er lagt inn i analysene. For at handelsanalysene skal ha en funksjon i planleggingen er det også sentralt at kommunen på forhånd har definert klare målsettinger for handelsutviklingen.

Nyttig å kjenne til

Kontaktperson:

Kristin Omholt-Jensen, Kommunal- og moderniseringsdepartementet, kristin.omholt-jensen@kmd.dep.no