Søgne kommune – Innsigelse mot reguleringsplan for del av gnr/bnr 37/2 - Tømmervigodden

Avgjørelse i innsigelsessak, 17. desember 2007

 

Søgne kommune – Innsigelse mot reguleringsplan for del av gnr/bnr 37/2 - Tømmervigodden

 
Det vises til oversendelse fra fylkesmannen datert 15.03.2007.

Saken er i henhold til plan- og bygningsloven § 27-2 nr. 2 oversendt Miljøverndepartementet for avgjørelse.

Miljøverndepartementet stadfester Søgne kommunestyres reguleringsvedtak av 24.01.2007, under forutsetning av at det legges inn et 25 meter grønt belte langs sjøen som reguleres til spesialområde, friluftsområde. Dette innebærer at sjøbodene på tomt A og B tas ut av planen, og at reguleringsbestemmelsene § 1 bokstav j) slettes. Inntegnet gangsti mellom vegen og sjøen, og arealet sør for gangstien, reguleres til spesialområde, friluftsområde. I tillegg reguleres sjøarealene utenfor tomt A og B slik at det ikke kan anlegges brygger eller permanente båtplasser.

Miljøverndepartementet mener at det foreligger spesielle forhold i denne saken, og at vedtaket derfor ikke skal danne presedens for lignende saker i framtiden. Innsigelsen fra fylkesmannen tas etter dette delvis til følge.

Sakens bakgrunn

I kommuneplan for Søgne av 28.11.2002 er området avsatt til byggeområde. Arealet ble første gang avsatt til byggeområde i generalplanen fra 1975, og arealbruken ble videreført i kommuneplan fra 1987 og kommunedelplan fra 1999.

I anledning rullering av kommuneplanen i år fremmet fylkesmannen innsigelse mot byggeområdene i strandsonen uten grønn sone/byggegrense langs sjøen. I forbindelse med mekling 05.01.2007 ble det enighet om en kompromissløsning om at fylkesmannen skulle ta stilling til de bestemte strandområdene når den enkelte reguleringsplan ble fremmet. Ny kommuneplan for Søgne kommune ble vedtatt 21.06.2007, med en videreføring av byggeområde for det aktuelle planområdet.

Søgne kommune vedtok den 24.01.2007 reguleringsplan for del av gnr. 37, bnr. 2 - Tømmervigodden. Planen legger til rette for etablering av to boligtomter med tilhørende anlegg mellom atkomstveien og sjøen. Tomtene ligger i sin helhet i 100-metersbeltet langs sjøen.

Kommunen viser til at det aktuelle området er avsatt til byggeområde i kommuneplanen fra 2002, og at fylkesmannen under behandlingen av denne planen ikke fremmet noen innsigelse. I følge kommunen er det prinsipielt uheldig at fylkesmannen fremmer innsigelse mot en reguleringsplan som er i samsvar med vedtatt arealbruk i overordnet plan. Etter kommunens oppfatning bør intensjonen i omkampreglene fra 2004 legges til grunn, selv om kommuneplanen fra 2002 ikke formelt rammes av loven. 

Fylkesmannen  i Vest-Agder fremmet innsigelse mot reguleringsplanen i brev av 09.08.2006. Innsigelsen gjelder etablering av boligtomtene A og B med tilhørende anlegg, og er begrunnet i konflikt med nasjonale interesser knyttet til strandsonen. Det vises til at byggeforbudet i plan- og bygningsloven § 17-2 skal være retningsgivende ved kommunens planlegging. Videre fremheves det at strandområdet bør utvikles til et attraktivt og allment tilgjengelig område.

Mekling fant sted den 30.11.2006. Kommunen fremla der en kompromissløsning som innebærer at de to boligtomtene kan beholdes, under forutsetning av at det legges inn et ca. 25 meter grønt belte langs sjøen som reguleres til spesialområde – naturområde, og at de to sjøbodene samles.

Fylkesmannen fastholdt at området sør for vegen i sin helhet må reguleres til friluftsområde. Det ble imidlertid åpnet for at deler av LNF-området nordøst for vegen kunne omdisponeres til byggeområde, slik at de to boligene kunne plasseres her.

Befaring ble avholdt den 19.06.2007 med representanter fra Søgne kommune, Fylkesmannen i Vest-Agder, Direktoratet for naturforvaltning og Miljøverndepartementet.

Direktoratet for naturforvaltning (DN) har i brev av 26.09.2007 til Miljøverndepartementet avgitt uttalelse i saken. DN fremhever at fylkesmannens innsigelse mot den aktuelle reguleringsplanen er en riktig oppfølging av de siste års innskjerping av strandsonepolitikken.

DN viser til at saken har en lang og spesiell forhistorie, og finner under tvil at de to boligtomtene kan aksepteres under følgende forutsetninger:
• Byggeområdet må begrenses til det som er nødvendig for å få en  
  høvelig tomtearrondering for de to boligene.
• De to sjøbodene må trekkes ut av planen.
• Strandsonearealet mellom veg/byggeområde bolig, reguleres til 
  spesialområde, friluftsområde/naturvernområde.
• Sjøarealene reguleres slik at det ikke kan anlegges brygger eller
  permanente båtplasser.
• Reguleringsbestemmelser som ivaretar foreslått tomtetilpasning,
  sikrer grønnkorridor og atkomst mellom boligfeltet og sjøen.

Miljøverndepartementets vurderinger

Miljøverndepartementet viser innledningsvis til de endringer i plan- og bygningsloven som ble vedtatt ved lov av 07.05.2004, med ikrafttredelse 01.07.2004. Av rundskriv T-2/2004 ”Om ikraftsetting av endringer i plan- og bygningsloven” fremgår det at begrensningen i innsigelsesadgangen gjelder for planer som legges ut til offentlig ettersyn fra og med 01.07.2004.

Reguleringsplan for del av gnr. 37, bnr. 2 – Tømmervigodden ble vedtatt 24.01.2007. Dagjeldende kommuneplan for Søgne ble vedtatt den 28.11.2002. Det er således klart at innsigelsesadgangen er i behold i dette tilfellet.

Miljøverndepartementet viser til St.meld. nr. 21 (2004-2005) Regjeringens miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand og St.meld. nr. 26 (2006-2007) Regjeringens miljøpolitikk og rikets miljøtilstand. Det fremgår her at Regjeringen ønsker en strengere og mer langsiktig strandsoneforvaltning, og at det er et nasjonalt mål at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde tilgjengelig for alle. Videre vises det til at forholdene vil variere fra sted til sted, ut fra topografiske forhold, landskaps-, natur- og friluftsinteresser, og hvor attraktivt området er for utbygging eller annen utnyttelse. Gjennom planleggingen skal kystsonen og strandarealene forvaltes ut fra lokale forhold og nasjonale hensyn, og utbygging skal finne sted etter en bevisst og langsiktig planlegging.

Miljøverndepartementet mener at det som utgangspunkt skal føres en streng praksis ved behandling av plansaker i 100-metersbeltet langs sjøen på Sørlandet. Det vises til at strandsonen på Sørlandet generelt er utsatt for press, og at det derfor er viktig at kystkommunene her bidrar til det nasjonale mål om at strandsonen skal bevares som natur- og friluftsområde tilgjengelig for alle. Departementet mener derfor at det var riktig av fylkesmannen å fremme innsigelse mot reguleringsplanen.

I denne saken er det imidlertid flere spesielle forhold som tilsier at de to eneboligtomtene likevel kan godtas. Det vises til at arealet helt siden 1975 har vært avsatt til byggeområde i overordnet plan, og at det i anledning vedtakelse av kommuneplan for Søgne i 2002 ikke ble fremmet noen innsigelse mot denne arealbruken. Hensynet til forutsigbarhet og tillit til plansystemet tilsier derfor at den foreslåtte reguleringsplanen for Tømmervigodden bør stadfestes.

Miljøverndepartementet legger vekt på de to boligtomtenes topografi og beliggenhet i forhold til øvrig bebyggelse. Det vises til at arealet til dels er bratt og lite fremkommelig, og at strandsonen i stor grad er nedbygget på begge sider av de to foreslåtte boligtomtene. Området som er aktuelt for plassering av boligene fremstår ikke som et særlig attraktivt strandareal for allmennheten.

Saken reiser for øvrig prinsipielle spørsmål knyttet til betydningen av avtale som ble inngått mellom grunneieren og Miljøverndepartementet i 1999, i forbindelse med sikring av friluftsarealer til Skjærgårdsparken. Avtalen, som resulterte i at ca. 133,5 dekar ble sikret til friluftsformål, forutsatte at området benevnt ”småholmene” ble videreført som byggeområde i kommuneplanen. Skjærgårdsparkområdene består av Torøy og Hellersøy, og anses som attraktive områder som benyttes til rekreasjon og friluftsliv for allmennheten.

Departementet mener at det som utgangspunkt ikke er juridisk adgang til å forhåndsbinde reguleringsmyndighet etter plan- og bygningsloven, jf. NOU 2003:24 Mer effektiv bygningslovgivning s. 145 og Ot-prp. Nr. 22 (2004-2005) Om lov om endringer i plan- og bygningsloven (utbyggingsavtaler). Det vises til at plan- og bygningsloven legger opp til offentlighet, informasjon og medvirkningen på alle nivåer i planleggingen. En avtale om binding av fremtidig reguleringskompetanse er betenkelig, ved at den ordinære planprosessen blir tilsidesatt. Departementet finner likevel at ovennevnte avtale er et spesielt moment som må tillegges vekt i denne saken, og viser til at den avtalte arealbruk for Småholmene/Tømmervigodden på avtaletidspunktet var klarert gjennom kommuneplanprosessen.

Miljøverndepartementet finner på denne bakgrunn å godkjenne reguleringsplan for del av gnr. 37, bnr. 2 – Tømmervigodden, under forutsetning av at følgende vilkår oppfylles:

• Det legges inn et 25 meter grønt belte langs sjøen som reguleres
  til spesialområde, friluftsområde. Dette innebærer at de to sjøbodene
  utgår av planen og at reguleringsbestemmelsene § 1 bokstav j) slettes.
• Inntegnet gangsti mellom vegen og sjøen, og arealet sør for
  gangstien, reguleres til spesialområde, friluftsområde.
• Sjøarealene utenfor tomt A og B reguleres slik at det ikke kan
  anlegges brygger eller permanente båtplasser.

I friluftsområdene er det ikke tillatt med inngrep eller tiltak som vil virke privatiserende.

På bakgrunn av de spesielle forholdene i denne saken mener departementet at dette vedtaket ikke vil svekke Regjeringens generelle føringer om en streng strandsoneforvaltning.

Vedtak

I medhold av plan- og bygningsloven § 27-2 nr. 2 godkjenner Miljøverndepartementet reguleringsplan for del av gnr. 37, bnr. 2 - Tømmervigodden, under forutsetning av at det legges inn et 25 meter grøntbelte langs sjøen som spesialområde, friluftsområde, og at det legges inn et spesialområde, friluftsområde fra inntegnet sti til sørlig plangrense.  I tillegg reguleres sjøarealene slik at det ikke kan anlegges brygger eller permanente båtplasser.

Departementet forutsetter at Søgne kommune endrer plankartet og reguleringsbestemmelsene i samsvar med dette vedtaket.

Om kunngjøring av reguleringsplanen vises til reglene i plan- og bygningsloven § 27-2 nr. 3 første ledd.

Søgne kommune anses orientert om departementets vedtak ved kopi av dette brevet.

Med hilsen
Erik Solheim

Kopi:
Søgne kommune
Vest-Agder fylkeskommune
Advokatfirmaet Hjort v/Keiserud og Mæland