Kapittel 12. Reguleringsplan

Spørsmål: Må utnyttingsgrad defineres i alle byggeområder, eller kan dette avklares ved en senere detaljregulering? (Eks.: Et byggeområde i en områderegulering der man stiller plankrav for videre avklaring med ny detaljregulering for dette området.)

Svar: Reguleringsplaner som inneholder arealer for bebyggelse og anlegg hvor forutsetningen er at byggesaksbehandling skal kunne skje uten ytterligere planlegging, må alltid angi grad av utnytting. Det innebærer at det ikke er et krav om at det skal fastsettes grad av utnytting i områderegulering hvis det er stilt krav om detaljregulering. Det er derfor opp til kommunen å avgjøre om det anses å være behov for å fastsette utnyttelsesgrad i områderegulering, eller om dette kan avklares ved en senere detaljregulering. 

§ 12-1. Reguleringsplan
Spørsmål: Må en plan bestå av et sammenhengende planområde eller kan for eksempel et midlertidig riggområde for bygging av en ny veitrase tegnes som et separat planområde på plankart et stykke unna vegtraséen?

Svar:Utgangspunktet er at planområdene i arealplan skal være sammenhengende. Det er et grunnleggende krav til alle plankart at kartet er entydig og at planområdet er tydelig avgrenset ved bruk av KpGrense eller RpGrense. Samme areal kan likevel være omfattet av flere kartutsnitt og dette endrer ikke det faktum at arealene er sammenhengende. De ulike kartutsnittene kan dessuten regulere ulike tema for samme areal. Dette prinsippet gjelder både på, over og i grunnen. Kravet om entydighet innebærer bl.a. at man ikke kan etablere forhold som er innbyrdes motstridende for samme areal. Det er likevel mulig å vedta en plan med flere planavgrensninger og fortsatt se det som én plan (dvs. at planen kan ha samme planID). Dette er mulig så lenge arealene funksjonelt henger sammen og lar seg fremstille på et felles kart. Hvis en plan for en vegtrasé inneholder et separat riggområde vil det være funksjonell sammenheng mellom de to planområdene fordi riggområdet skal lette gjennomføringen av planen i anleggsperioden.  


Spørsmål: § 12-1 definerer en reguleringsplan som et arealplankart med tilhørende bestemmelser. Planbeskrivelse er ikke nevnt som del av reguleringsplan, slik som for kommuneplaner. § 12-12 sier i siste avsnitt at planene med planbeskrivelse skal kunngjøres.  

Er det slik at en reguleringsplan kan utarbeides uten beskrivelse?

Svar:Det fremgår av pbl. § 4-2 at alle forslag til planer ved offentlig ettersyn skal ha en planbeskrivelse. Pbl. § 12-1 må leses i sammenheng med § 4-2, dvs. at alle reguleringsplaner må ha en planbeskrivelse. 

Spørsmål: Hvor og hvordan fastsettes krav om felles reguleringsplan for flere eiendommer?

Svar: Plankrav kan enten fastsettes i bestemmelse om plankrav etter § 11-9 nr. 1 eller følge direkte av § 12-1. I tillegg må det angis hensynssone etter § 11-8 bokstav e.

Vi vil imidlertid peke på at slik bruk av kommunal planmyndighet også må oppfylle andre generelle krav. Restriktive bestemmelser må være saklig begrunnet og ”nødvendige” i forhold til samfunnsmessige behov. Det vil derfor være behov for en konkret vurdering i det enkelte tilfelle og med utgangspunkt i en konkret plansituasjon for å vurdere holdbarheten av slike bestemmelser. Utgangspunktet for å stille krav om felles plan har vært at kommunen på oversiktsplannivået skulle kunne sikre at områder ble undergitt en form for grunneiersamarbeid gjennom felles planbehandling mht arealbruk, gjennomføring, fordeling av kostnader og gevinster mv. Behovet er begrunnet i et ønske om områdevis samordning i tid og innhold av planlegging og utbygging. I arbeidet med ny lov var områderegulering også tenkt brukt som en mulig form for oversiktsplan.

Spørsmål: Tidligere var det slik at et enkelt tre kunne vernes, bl.a. ved at grunneier tok kontakt med myndighetene for å verne treet. Er det fortsatt mulig å verne enkelttrær?

Svar: Ny naturmangfoldlov gir ikke hjemmel til å verne enkelttrær, jf. at vernekategorien naturminne er tatt ut. Enkelttrær kan imidlertid ivaretas av plan- og bygningsloven. På samme måte som etter tidligere pbl kan man bruke reguleringsbestemmelse i (detalj-regulering) for å verne både kulturmiljø og naturmiljø, jf. pbl § 12-7 nr. 1 og 6. I den nye framstillingsnormen for reguleringsplan er det angitt symbol for tre/trær som skal bevares (fortrinnsvis som en del av et samlet kulturmiljø).

Spørsmål: Når er reguleringsplankravet et i § 12-1, tredje ledd oppfylt?

Svar: Kravet i § 12-1, tredje ledd retter seg i ikke mot en spesiell type reguleringsplan. Det er derfor i utgangspunktet oppfylt når det foreligger en reguleringsplan for området. Hvis området ikke er regulert fra før og det er en privat tiltakshaver vil oppfyllelsen trolig oftest skje ved at det utarbeides en privat detaljregulering. Hvis området er omfattet av en områderegulering hvor det ikke er stilt krav om detaljregulering vil også kravet værer oppfylt. Har kommunen gjennom bestemmelse til § 11-9 krevd områderegulering må utbyggingen vente til det kravet er oppfylt (eller det er gitt disp.).

§ 12-2. Områderegulering 
Spørsmål: Hvordan er ansvarsfordelingen mellom kommunen og private ved utarbeiding av områderegulering

Svar: Dersom private aktører skal utarbeide områdereguleringer må dette skje etter nærmere avtale med kommunen og innenfor de rammer som kommunen setter. De privates reguleringsredskap er således detaljregulering etter pbl § 12-3, jfr. § 12-11. Om det skal utarbeides en områderegulering er det kommunen som avgjør. Private kan følgelig ikke kreve at kommunen utarbeider en slik plan. De private kan derimot komme med merknader til høringen eller til det offentlige ettersynet, men har ingen rett til å få fremmet selvstendige eller alternative områdereguleringer. Kommunen har heller ingen plikt til å underkaste slike "private områdereguleringer" noen form for planbehandling. Siden det er "kommunens plan" fra oppstart, er konsekvensen at kommunen heller ikke kan kreve gebyr.

Spørsmål: Kommunen har inngått en avtale om et offentlig- privat samarbeid med private utbyggere. Det skal utarbeides en områderegulering. Områdereguleringen skal skje som et offentlig- privat samarbeid. Det er lagt opp til en styringsgruppe som kommunen skal være med i, ut over styringsgruppen er det en prosjektgruppe og en arbeidsgruppe som de private utbyggerne har ansvaret for hvor kommunen ikke deltar.

Hvilken rolle skal kommunen ha i en slik styringsgruppe?  Er det planmyndigheten eller ”rådmannen” som sitter i en slik gruppe?

For å klargjøre spørsmålet, så kommer problemstillingen opp igjen når planforslaget kommer til behandling; skal forslaget ha en reell 1.gangs behandling eller er det ”kommunens” forslag som legges fram slik det er uten endringer, slik som situasjonen normalt er for eksempel ved kommuneplanbehandling eller andre planer kommunen selv har utarbeidet?

Svar: Utgangspunktet etter plan- og bygningsloven er at det er kommunen/kommunestyret som er planmyndighet og som skal beslutte om det skal iverksettes arbeide med områderegulering, og som selv forestår planarbeidet. Imidlertid kan kommunen overlate til andre (avtale) å utarbeide det konkrete planforslaget. Det forutsettes da at kommunen gir innholdsmessige rammer og retningslinjer for arbeidet med planforslaget.

Kommunen bør på denne bakgrunn beslutte prinsipielt om det er kommunen som planmyndighet som utarbeider planforslaget – i ev tett dialog og samarbeid med ”plan- og utbyggingsselskapet”, eller om kommunen overlater til ”plan- og utbyggingsselskapet” å utarbeide et planforslag innenfor nærmere rammer.

Dersom kommunen selv utarbeider planforslaget gjelder de alminnelige organisatoriske reglene i kommuneloven, sammen med ev kommunalt delegasjonsreglement, og sammen med forvaltningslovens alminnelige bestemmelser om habilitet for de som deltar i saksbehandlingen, (jf særlig forvaltningslovens § 6 bokstav e). Planforslaget som legges fram vil da kommunen også innestå for når det gjelder det innholdsmessige.

Har kommunen overlatt til et utbyggingsselskap å utarbeide forslag til områderegulering står kommunen fritt til å avgjøre om forslaget skal tas under behandling.

Uansett vil kommunen ha rådighet over planutarbeidingen og vil kunne endre planforslaget underveis ut fra de opplysninger, innspill og reguleringspolitiske vurderinger som er aktuelle. Utgangspunktet er at man ikke kan forhåndsbinde kommunestyrets myndighet til å fatte vedtak med et bestemt innhold. Både ved første og annen gangs behandling, og selvsagt også ved endelig vedtak, skal kommunens behandling være reell og ubundet/habil.

Spørsmål: Områderegulering er kommunenes ansvar og det kan således ikke kreves gebyr for den. Men for at utbyggere skal kunne detaljregulere trenger de en områderegulering. Er det anledning til å trekke kostnadene ved områderegulering inn i beregningen av gebyrgrunnlaget for detaljreguleringen?

Svar: Det er ikke er anledning til å kreve gebyr for områderegulering. Det er bare mulig til å kreve gebyr i forbindelse med kommunens behandling av private reguleringsforslag, og slike private forslag er alltid detaljregulering.

Det vil etter departementets vurdering heller ikke være mulig å ta med utgifter kommunen har hatt i forbindelse med områderegulering i det gebyret som kan tas i forbindelse med detaljregulering.


Spørsmål: Når en kommune inngår avtale med private om gjennomføring av en områderegulering, vil lov om offentlig anskaffelse komme til anvendelse?

Svar: Lov om offentlig anskaffelse gjelder for statlige, fylkeskommunale og kommunale myndigheter. Loven gjelder anskaffelse av varer og tjenester og bygge- og anleggsarbeider. En anskaffelse skal så langt mulig være basert på konkurranse. Sanksjoner ved overtredelse er gebyr og erstatning.

Utarbeiding av forslag til reguleringsplan kan skje på forksjellige måter:

  • Forslagstiller lar utarbeide og fremmer forslag til privat detaljregulering.
  • Kommunen overlater til private å utarbeide forslag til områderegulering.
  • Kommunen utarbeider selv forslag til områderegulering
  • Kommunen engasjerer konsulent til å utarbeide forslag til områderegulering
  • Offentlig tiltakshaver utarbeider selv forslag til detaljregulering.
  • Offentlig tiltakshaver engasjerer konsulent til å utarbeide forslag til detaljregulering.

Der hvor kommunen eller en annen offentlig tiltakshaver engasjerer konsulent for å utarbeide forslag til reguleringsplan er det åpenbart at lov om offentlig anskaffelse kommer til anvendelse. Det er like klart at loven ikke kommer til anvendelse når kommunen eller annen offentlig tiltakshaver utarbeide forslaget selv. Det må også væreklart at loven ikke gjelder der privat tiltakshaver bruker sin rett etter § 12-3 annet ledd i plan- og bygningsloven til å fremme forslag til detaljregulering. Forslaget fremmes ut i fra den private tiltakshaveres interesse i å få det aktuelle området regulert og ikke som en tjenesteyting til kommunen.

Når det gjelder områderegulering så er utgangspunktet at dette er kommunens plan. Private har ikke på samme måte som når det gjelder detaljregulering rett til å fremme får behandlet forslag til slik plan. Etter § 12-2 annet ledd i plan- og bygningsloven skal områderegulering utarbeides av kommunen, men det fremgår også av loven at kommunen likevel kan overlate til andre myndigheter og private å utarbeide forslag til områderegulering. Begrunnelsen for loven gir kommunen muligheten til å overlate den oppgaven til private er at disse har en sterk egeninteresse å få sine eiendommer regulert slik at utbygging kan settes i gang. Dette taler for å likestille situasjonen der kommunen overlater til private å utarbeide forslag til områderegulering med situasjonen der private tiltakshavere fremmer forslag til detaljregulering i forhold til lov om offentlig anskaffelse. I begge tilfelle er det tiltakshaveres egeninteresse som er drivkraften i at de påtar seg oppgaven, ikke kommunen interesse i å få området regulert. Konkurransehensynet blir også meningsløst i denne sammenhengen. Det er de som har utbyggingsinteresser i området som vil være interessert i påta se oppgaven med å regulere.

Det som kan anføres i motsatt retning er at kommunen får utført er oppgave som er lagt til kommunen og som de før eller senere kanskje måtte ha utført enten selv eller med bistand av konsulent, men her må en ha klart for seg at kommunen ikke har en plikt etter loven til å utarbeide områdereguleringer. Det må også være et argument at loven selv åpner for at oppgaven overlates til private.

Konkusjon må etter dette bli at lov om offentlig anskaffelse ikke kommer til anvendelse der kommunen overlater til privat å utarbeide forslag til områderegulering. Det må også gjelde i forhold til det valget de private gjør når det gjelder konsulent. Oppdragsgiver er da ikke kommunen, men de private som kommune har overlatt oppgaven til. Disse opererer ikke på vegne av kommunen, men i egen interesse.

Spørsmål: Kommunen har inngått en avtale om et offentlig-privat samarbeid med private utbyggere om en områderegulering. Det er lagt opp til at arbeidet skal ledes av en styringsgruppe hvor kommunen deltar. I tillegg er det en prosjektgruppe og en arbeidsgruppe som de private utbyggerne har ansvaret for, og hvor kommunen ikke deltar. Hvilken rolle skal kommunen ha i en slik styringsgruppe? Er det planmyndighetene eller ”rådmannen” som sitter i en slik gruppe.

For å klargjøre spørsmålet så kommer problemstillingen opp igjen når planforslaget komme til behandling. Skal forslaget ha en reell 1.gangs behandling eller er det ”kommunens” forslag som legges fram slik det er uten endring, slik situasjonen normalt er for eksempel ved kommuneplanbehandling eller andre planer kommunen selv har utarbeidet?

Svar: Vi er generelt forsiktige med å gi råd om organisering mv. i saker som gjelder offentlig- privat samarbeid om planlegging og utbygging. Kommunal organisering innenfor rammene av kommuneloven knytter seg i stor grad også til Kommunal- og regionaldepartementets ansvarsområde.

Utgangspunktet etter plan- og bygningsloven er at det er kommunen/kommunestyret som er planmyndighet og som skal beslutte om det skal iverksettes arbeide med områderegulering, og som selv forestår planarbeidet. Imidlertid kan kommunen overlate til andre (avtale) å utarbeide det konkrete planforslaget. Det forutsettes da at kommunen gir innholdsmessige rammer og retningslinjer for arbeidet med planforslaget.

Kommunen bør på denne bakgrunn beslutte prinsipielt om det er kommunen som planmyndighet som utarbeider planforslaget – i ev tett dialog og samarbeid med ”plan- og utbyggingsselskapet”, eller om kommunen overlater til ”plan- og utbyggingsselskapet” å utarbeide et planforslag innenfor nærmere rammer. 

Dersom kommunen selv utarbeider planforslaget gjelder de alminnelige organisatoriske reglene i kommuneloven, sammen med ev kommunalt delegasjonsreglement, og sammen med forvaltningslovens alminnelige bestemmelser om habilitet for de som deltar i saksbehandlingen, (jf særlig forvaltningslovens § 6 bokstav e). Planforslaget som legges fram vil da kommunen også innestå for ndg det innholdsmessige.

Har kommunen overlatt til et utbyggingsselskap å utarbeide forslag til områderegulering står kommunen fritt til å avgjøre om forslaget skal tas under behandling.

Uansett vil kommunen ha rådighet over planutarbeidingen og vil kunne endre planforslaget underveis ut fra de opplysninger, innspill og reguleringspolitiske vurderinger som er aktuelle. Utgangspunktet er at man ikke kan forhåndsbinde kommunestyrets myndighet til å fatte vedtak med et bestemt innhold. Både ved første og annen gangs behandling, og selvsagt også ved endelig vedtak, skal kommunens behandling være reell og ubundet/habil.

Spørsmål: Hvem vedtar oppstart av områderegulering?

Svar: Det er kommunen som i utgangspunktet har myndigheten til å utarbeide områderegulering. Kommunen kan overlate til private å utarbeide slik plan. Dette må bygge på en beslutning fra kommunen som kan dokumenteres i ettertid. Det vil også være naturlig at kommunen gir noen rammer for arbeidet. Om dette skal skje på administrativt nivå eller i et politisk organ kan diskuteres, men etter vår vurdering må dette anses som en sak av viktighet som bør behandles politisk. På hvilket nivå får være opp til kommunen.

Spørsmål: Kan man ta gebyr for behandling av områdereguleringsplan?

Svar: Områdereguleringsplan er kommunens plan. Private har ingen rett til å kreve at forslag til slik plan blir behandlet. Fristen på 12 uker i § 12-11 for å avgjøre om forslaget skal fremmes gjelder ikke. Følgelig kan ikke kommunen kreve gebyr. Hvis kommunen overlater til private å utarbeide forslag til områderegulering, må spørsmålet om hvem som skal bære kostnadene avklares gjennom avtale.

§ 12-3. Detaljregulering
Spørsmål: Er det mulig i en detaljregulering å sette krav i bestemmelsene om ytterligere detaljplanlegging for et delområde innenfor planen?
Utdyping: På den måten er det mulig å ”unngå” 5-årsfristen for utbygging ved å utsette noe av detaljplanleggingen ved å flateregulere et delområde til byggeområde, og utarbeide en egen detaljplan for dette området senere. Det kan være aktuelt for en større grunneier, som ønsker å planlegge og se hele eiendommen under ett.

Svar: Det er ikke adgang til å stille krav om ny detaljregulering som vilkår for utbygging i en detaljreguleringsplan.

Hvilken planform som skal velges for et område tar ikke utgangspunkt i hvem som er grunneier, men behovet for detaljering som grunnlag for utbygging. For et område som ikke skal bygges ut på kort sikt og hvor detaljeringen av utbyggingen ikke er klarlagt er den naturlige reguleringsformen områderegulering (ev. kommune(del)plan).

Innenfor denne plantypen kan det stilles krav om at det skal foreligge en detaljregulering som grunnlag for utbygging. Innenfor en områderegulering er det mulig å variere detaljeringsgraden slik at de feltene som er nærmest realisering kan vises så detaljerte at det ikke er nødvendig med ytterligere planlegging før gjennomføring. For andre felter kan detaljeringen være mindre, supplert med et krav om detaljregulering.

Dersom en grunneier ønsker å få avklart arealbruken for et større område hvor gjennomføring ligger inn i fremtiden, kan han enten ta dette opp i forbindelse med kommuneplanprosessen, eller inngå en avtale med kommunen om at han kan utarbeide en områderegulering etter nærmere retningslinjer fra kommunen. En detaljregulering skal være så detaljert at den gir direkte grunnlag for byggesaksbehandling. Dette følger av at loven definerer detaljregulering som en konkret plan med kort gjennomføringstid, jf. femårsfristen.

Spørsmål: Er det gitt noen begrensninger i areal eller på annen måte som beskriver hvor omfattende en detaljregulering kan være?

Svar: Nei, men sett i lys av at byggeretten faller bort etter fem år vil det vel neppe være attraktivt for private tiltakshavere å utarbeide forslag til detaljreguleringer for større områder.

Spørsmål: I pbl § 12-3 Detaljregulering heter det bl.a.: Private forslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og foreliggende områdereguleringer. Ved vesentlige avvik gjelder kravene i § 4-2 andre ledd (konsekvensutredning). Når skal detaljreguleringer som avviker fra overordnet plan behandles etter kravene i pbl § 4-2 andre ledd (konsekvensutredning)?

Svar: Av konsekvensutredningsforskriften går det fram at detaljreguleringer som avviker fra overordnet plan omfattes av § 3 bokstav d. Dette betyr at slike planer skal vurderes i forhold til kriteriene i forskriftens § 4 og konsekvensutredes dersom planen faller inn under ett eller flere av disse kriteriene.

Spørsmål: I mange gjeldende reguleringsplaner er det krav om å utarbeide bebyggelsesplan før byggetillatelse kan gis. Kan man automatisk konkludere med at det nå skal utarbeides detaljplan i stedet for bebyggelsesplan?

Svar: Departementet har lagt til grunn at krav om bebyggelsesplan etter ikrafttreden av ny lov skal leses som krav om detaljregulering.

Spørsmål: Er det gitt noen begrensninger i areal eller på annen måte som beskriver hvor omfattende en detaljregulering kan være?

Svar: Nei, men sett i lys av at byggeretten faller bort etter fem år vil det vel neppe vær attraktivt for private tiltakshavere å utarbeide forslag til detaljreguleringer for større områder.

Spørsmål: I pbl § 12-3 Detaljregulering heter det bl.a.: Private forslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og foreliggende områdereguleringer. Ved vesentlige avvik gjelder kravene i § 4-2 andre ledd (konsekvensutredning). Når skal detaljreguleringer som avviker fra overordnet plan behandles etter kravene i pbl § 4-2 andre ledd (konsekvensutredning)?

Svar: Av konsekvensutrednings-forskriften går det fram at detaljreguleringer som avviker fra overordnet plan omfattes av § 3 bokstav d. Dette betyr at slike planer skal vurderes i forhold til kriteriene i forskriftens § 4 og konsekvensutredes dersom planen faller inn under ett eller flere av disse kriteriene.

Viser også til vedlagte notat som omhandler endringene i KU-forskriften i lys av ny planlov. Ligger på departementets hjemmeside.

Spørsmål: I mange gjeldende reguleringsplaner er det krav om å utarbeide bebyggelsesplan før byggetillatelse kan gis. Kan man automatisk konkludere med at det nå skal utarbeides detaljplan i stedet for bebyggelsesplan?

Svar: Departementet har lagt til grunn at krav om bebyggelsesplan etter ikrafttreden av ny lov skal leses som krav om detaljregulering.

Spørsmål: I mange gjeldende reguleringsplaner er det krav om å utarbeide bebyggelsesplan før byggetillatelse kan gis. Kan man automatisk konkludere med at det nå skal utarbeides detaljregulering i stedet for bebyggelsesplan?

Svar: Departementet har lagt til grunn at krav om bebyggelsesplan etter ikrafttreden av ny lov skal leses som krav om detaljregulering.
 
§ 12-4. Rettsvirkning av reguleringsplan

NYTT Spørsmål (§ 12-4 femte ledd): Gjelder kravet om ny planfaglig vurdering for planer som er ti år gamle eller mer, jf. § 12-4 tredje ledd, for planer vedtatt etter lovens ikrafttreden 1.1.2009 eller bare planer vedtatt etter lovendringens ikrafttreden 1.1.2015?

Svar:Det er ikke gitt overgangsbestemmelser i forbindelse med lovendringen 1.1.2015, men vi mener ordningen med en ny planfaglige vurderingen og dokumentasjonsplikt kommer i stedet for den opphevede femårsreglen, og at kravet til slik vurdering derfor gjelder alle planer som faller inn under § 12-4 vedtatt etter 1.7.2009, som var tidspunktet for lovens ikrafttredelse (og dermed for 5-årsregelen).

NYTT Spørsmål (§ 12-4 femte ledd): Bortfaller 5-årsreglen, som gjaldt etter pbl. § 12-4 femte ledd inntil til lovendringen 1.1.2015, for vedtatte detaljreguleringer?

Svar:Departementet mener at den opphevede femårsfristen i § 12-4 femte ledd ikke gjelder for tidligere vedtatte planer fordi fristen fremgikk av loven og ikke planen. Annerledes kan det arte seg dersom kommunen i endelig planvedtak hadde tatt inn en begrensning i tråd med femårsregelen som tidligere gjaldt.

Spørsmål: Hva er skillet mellom private og ikke-private reguleringsforslag i forhold til femårsreglen?

Svar: Etter § 12-4 fjerde ledd gjelder femårsreglen bare tiltak som er hjemlet i plan fremmet med bakgrunn i privat reguleringsforslag.

Privat reguleringsforslag: Et reguleringsforslag er ikke privat når de tiltak som planen åpner for skal ivareta offentlige interesser og skal gjennomføres med bevilgninger over offentlige budsjetter. Når planen både åpner for private og offentlige tiltak gjelder femårsregelen bare for de private. Hvis det er lagt inn tomt for kommunal barnehage i en boligregulering vil reglene gjelde for boligene, men ikke for barnehagen. OPS tiltak og andre former for samarbeid mellom offentlige og private for å ivareta offentlige interesser regnes som offentlige.

Spørsmål: Gjelder gjennomføringsfristen bare private planer etter pbl 2008?

Svar: Gjennomføringsfristen på 5 år gjelder bare private planforslag fremmet/utarbeidet etter ny plan- og bygningslov. Dvs eldre planer fortsetter å gjelde inntil de blir endret, opphevet osv, jf pbl § 34-2, fjerde ledd.

Spørsmål: Kan det gis en generell bestemmelse til kommuneplanens arealdel om forlengelse av fristen for gjennomføring av private detaljerguleringer? 1. Hvis kommunen ønsker å forlenge fristen med 2 år allerede ved vedtakelsen av den enkelte detaljregulering hvordan skal saken behandles?

Svar: Formålet med 5års regelen er at private detaljreguleringer, som hovedregler er utarbeidet for å gjennomføre et konkret prosjekt, skal være ”ferskvare”. En generell bestemmelse om automatisk forlengelse på 2 år i arealdelen for al private detaljreguleringer er det ikke hjemmel for. Den vil være i strid med intensjonene i loven om at det skal ligge en konkret vurdering av den enkelte plan bak et vedtak om forlengelse.

1. Når det gjelder spørsmålet om hvordan 2 år forlengelse på vedtakstidspunktet bør utgangspunktet være at det organ som vedtar planen også samtidig bør vedta forlengelsen slik at det kan se planen og behovet for mer tid en 5 år til gjennomføring i sammenheng. Uansett må det gis en konkret begrunnelse for hvorfor det vedtas en forlengelse av 5års fristen allerede i forbindelse med vedtaket av planen. Ved senere forlengelser vil det vel være vurderingen av inntrufne omstendigheter sett opp mot en faglig vurdering av planens aktualitet og kvalitet som blir avgjørende for om forlengelse skal gis, slik at det her ligger bedre til rette for delegering av vedtaksmyndighet. Vedtak om forlengelse er enkeltvedtak etter forvatningsloven og saksbehandlingen må uansett følge saksbehandlingsreglene for slike vedtak.   

Spørsmål: Vi skal behandle flere pukkverk neste år og i dialog med en tiltakshavers konsulent får vi ikke landet plantype for pukkverk.

Enkelte mener at fristen for igangsetting av byggearbeider på 5+2 år vil gjøre at kommunen kan risikere å miste opprydningskravene dersom planen behandles som en privat detaljregulering og tiltakshaver velger å gå fra planen. Kan virksomheten i et pukkverk defineres som byggearbeider?

Svar: 5-årsregelen gjelder tiltak som det skal søkes om, og gis tillatelse til etter § 20-1 for å kunne gjennomføre. Når det er laget reguleringsplan og driften satt i gang så er det tale om en igangværende virksomhet som kan drives innenfor rammen av de bestemmelsene som ev er fastsatt i planen i medhold av § 12-7. Spørsmålet om 5-årsfrist kan kanskje få betydning dersom uttaket ikke igangsettes før det har gått 5 år, men kommer ikke inn i den løpende driften av et igangsatt uttak. Suksessiv opprydding vil være en integrert del driften etter planen og kan ikke sees å bli fanget opp av 5-års gjennomføringsfristen.

Spørsmål: Hva er skillet mellom et privat og et offentlig forslag til detaljregulering jf § 12-4?

Svar: Hovedskillet mellom offentlig og privat detaljregulering ligger i bestemmelsen om tidsbegrensing. Tidsbegrensningen i plan- og bygningsloven § 12-4 femte ledd for detaljregulering gjelder ikke tiltak i en plan som skal ivareta en offentlig interesse og tiltaket helt eller delvis finansieres over offentlige budsjetter.

Spørsmål: Femårsfrist for private reguleringsforslag: I pbl § 12-4 siste ledd står det at er bygge- og anleggstiltak som hjemles i plan fremmet med bakgrunn i privat reguleringsforslag etter § 12-11, ikke igangsatt senest fem år etter vedtak av planen, kan tillatelse til gjennomføring av planen ikke gis uten nytt planvedtak.  Dersom en slik plan hjemler 10 hytter, og det er igangsatt/bygget 5 av disse når det er gått 5 år og ingen har søkt om forlengelse av planvedtaket, må det da et nytt planvedtak til?

Svar: Ja, men med det unntak at hvis et er gitt rammetillatelse for gjenværende hytter innen utløpet fristen så gjelder den i ytterligere 3 år.

Spørsmål: Gjelder femårsreglen for alle detaljreguleringer?

Svar: Femårsregelen gjelder bare for private forslag til detaljreguleringer.

Spørsmål: I lovkommentarene til bestemmelsen vises det til at der planen ikke oppheves etter utløpet av fristen, vil den fortsette å gjelde som en arealrestriksjon på hele reguleringsområdet. Betyr dette at planen blir liggende som en båndlegging på området?

Svar: Etter § 12-4 femte ledd kan bygge- og anleggstiltak som hjemles i plan fremmet med bakgrunn i privat reguleringsforslag etter § 12-11 ikke settes i gang når fristen er oversittet. Det betyr at planens øvrige rettsvirkninger gjelder etter utløpet av femårsfristen.

Spørsmål: Må det søkes om dispensasjon fra plankravet ved nye søknader når fristen er ute?

Svar: Hvis femårsfristen er uløpt uten at det er gjort vedtak om forlengelse, betyr det at det ikke kan bygges i området før det er fattet nytt planvedtak. Det kan ikke dispenseres fra fristen.

Spørsmål: Det fremgår av lovkommentaren at planen vil gjelde på vanlig måte for de deler av planen som er gjennomført. Hva ligger her i begrepet gjennomført? Må den være ferdig utbygget eller kan det for eks. søkes om utbygging i samsvar med planen etter at femårsfristen er gått ut der grad av utnytting ikke er fullt utnyttet for det aktuelle tiltaket?

Svar: Et byggetiltak må anses gjennomført selv om ikke hele graden av utnytting er fylt opp. Et byggetiltak for å fylle opp resten er å anse som et nytt tiltak. Hvis det er snakk om mindre tiltak for å oppfylle planen, vil det nye planvedtaket kunne gjøres som en mindre endring.

Spørsmål: Rammetillatelser som er gitt før utløpet av fristen gjelder selv om planen ikke forlenges, men hva med søknader om endring av rammetillatelsen etter at fristen er gått ut? Hvordan skal disse behandles?

Svar: Etter § 21-9 faller rammetillatelse bort tre år etter at den er gitt. Fristen kan ikke forlenges. Søknad om endring kan ikke ha noen betydning for denne fristen. Kommunen kan gi en ny rammetillatelse med ny frist, den må i tilfelle gis før utløpet av fristen etter § 12-4.

Spørsmål: Kan deler av en detaljregulering anses som privat mens andre deler ikke er det? For eksempel der deler av planen finansieres ved offentlige midler?

Svar: Utgangspunktet er at fristen i § 12-4 gjelder for private detaljreguleringer og ikke for offentlige. Det kan tenkes tilfelle der det blir enighet med en offentlig myndighet om at en privat detaljregulering skal omfatte offentlige tiltak, som for eksempel deler av et overordnet veisystem eller en offentlig barnehage. I slike tilfelle vil ikke fristen gjelde for de offentlige tilakene.

Spørsmål: Det fremgår av § 12-4 siste ledd at tiltakshaver kan be om forlengelse av fristen. Det har kommet inn spørsmål om hva med de tilfellene der opprinnelig tiltakshaver har solgt seg ut. Vi har lagt til grunn at henvisningen til tiltakshaver ikke bare gjelder opprinnelig tiltakshaver, men også andre som ønsker å utføre tiltak i samsvar med planen. Kan ikke finne noe om dette i veilederen eller ”spørsmål og svar” og ber derfor om en bekreftelse på at vi her legger riktig lovforståelse til grunn.

Svar: Vi har lagt til grunn at alle som har interesse i en forlengelse må kunne søke. Kommunen må også kunne forlenge av eget tiltak.
 

§ 12-5. Arealformål i reguleringsplan

NYTT Spørsmål: Kan det i detaljregulering til arealformålet ”bolig” gis planbestemmelse om at det kan etableres en ”strøksbutikk”, dvs. en butikk som kun skal ivareta boligområdets behov, og at byggingen dermed kan skje uten krav til dispensasjon? Med butikk tenker vi også på kiosk og gatekjøkken.

Svar:Det vil være mulig å gi bestemmelse om slik forretning i planbestemmelse, men kommunen må begrense forretningsvirksomheten ved bruk av arealavgrensning, krav om antall p-plasser, adkomstkrav og ev. andre vilkår for å begrense eksternvirkningene av kundetilstrømming og salgsvirksomhet. Noen form for bransje- og butikktyperegulering utover dette kan antakelig ikke gis fordi det ligger utenfor lovens formål. Kommunen bør derfor vurdere nøye om det er et reelt behov før en åpner for en strøkbutikk.

Spørsmål: Hvordan skal ”studentboliger” framstilles i planer?

Svar:Studentboliger er ikke eget arealformål i plan- og bygningsloven. Heller ikke ”eldreboliger” eller ”flyktningeboliger” kan angis eller fastlegges som egne planformål eller bindes opp gjennom planbestemmelser på en måte som innebærer at rettsvirkningene av planen bare tillater en særskilt gruppe eller krets av beboere å være beboere. Dette følger bl.a. av lovens formål og saklige virkeområde som gir hjemmel for å regulere arealbruk og bebyggelse. Det betyr at regulering av drift, virksomhet og personkrets/brukere, eierforhold/hvem som konkret skal være eiere og lignende må styres etter annet rettsgrunnlag. Det kan i tilfelle være avtaler, konsesjoner, bevillinger og tilsvarende.

Spørsmål: Hvilket reguleringsformål som er riktig å bruke i et område med dyrket mark som skal brukes til kolonihage uten hytter, dvs. kun parseller til dyrkning. Kan dette reguleres til ordinært landbruk? 

Svar: Dersom et areal skal omfattes av arealformålet landbruk kreves det at aktiviteten/tiltaket er en del av landbruksproduksjon og at denne er relatert til gårdens egen produksjon og ressursgrunnlag. Området bør vurderes å regulere til parsellhager (SOSI kode 1630), heller enn kolonihager, fordi det vanlige er at kolonihager også er bebygd, i motsetning til parsellhager.

Spørsmål: Regnes ”jakthytte” som en del av LNF(R)-formålet?

Svar: Utgangspunktet er at driftsbygninger i utmark til skogsdrift, beitetilsyn, gjeting og lignende er i samsvar med formålet, og tilsvarende hvis noen har eiendommer med slik størrelse, beliggenhet (tilgjengelighet og transportavstand) at de i jaktsammenheng trenger en jaktbu inne i terrenget for at eier kan høste viltet (i utgangspunktet selv) på en hensiktsmessig måte.

Å bruke (ev deler av) landbruksbygninger til turisme (gårdsturisme) i kortere perioder/noen uker i året, herunder i forbindelse med jakt, er tolerert så lenge det ikke hindrer eller vanskeliggjør landbruksdriften og det reelt er landbruk som er hovednæring og grunnlag for tileggsnæringen. Hvor grensen går for hva som er tillatt innefor formålet må vurderes konkret.

Fritidsboliger eller bygninger til annen næring som turistanlegg/uteleiehytter til jakt er i strid med LNF(R)-formålet og kan bare innpasses hvor det er åpnet for spredt utbygging eller disponert til andre/vedkommende formål eller det ev. er gitt dispensasjon.

Spørsmål (sentrumsformål): I de to veilederne Reguleringsplan (T-1490) og veiledning til forskrift om kart (oppdatert 31.01.2011) beskrives innholdet i sentrumsformål forskjellig. I veiledningen til kartforskriften inkluderes kontor, hotell/overnatting og bevertning, mens T-1490 ikke har med disse formålene (her beskrives kun forretninger, tjenesteyting, boligbebyggelse og tilhørende grøntareal). Hva er riktig?

Svar:Det er riktig at formuleringene i de to veiledningene ikke er identiske, men de er ikke motstridende. Ordlyden i kartforskriften er ” Formålet innbefatter forretninger, tjenesteyting og boligbebyggelse, kontor, hotell/overnatting og bevertning, herunder nødvendige grøntareal til bebyggelsen”. Kontor, hotell/overnatting og bevertning må ses som en utdyping av typer tjenesteyting som ellers også inngår i andre underformål (næringsbebyggelse), se pkt 4.1.3 og 4.1.4 i reguleringsplanveilederen. Denne typen virksomhet kan derfor inkluderes i formålet ”sentrumsformål”. Det vil være mest hensiktsmessig å angi i bestemmelse til formålet hvilke typer virksomhet som ikke kan tillates innenfor rammen av formålet. 

Sentrumsformål vil være mest egnet til bruk i områdereguleringer der en forutsetter oppfølging gjennom detaljreguleringer, men det ligger ingen slik begrensning av bruken i loven.

Spørsmål (underformål fritids- og turistformål): Skal man bruke ”fritids- og turistformål” når man ønsker en kombinert bruk mellom fritidshytter og næringsbygg? Kan formålet ”fritids- og turistformål” brukes på arealer hvor fritidseiendommene skal leies ut deler av året (sale and lease back)? Er det hjemmel til å kreve en viss utleiefrekvens på de kommersielle enhetene? Gjelder det andre regler for formålet ”fritids- og turistformål” enn for næringsareal når det gjelder forholdet mellom utleie og privat bruk? Hva har kommunen hjemmel til å kreve i forhold til tredjepart i forbindelse med ”fritids- og turistformål”?

Svar: Dette formålet er et underformål til formålet ”bebyggelse og anlegg”.

I formålet ”fritids- og turistformål” inngår ikke ordinære private fritidshytter. Fritidsboliger omfatter ordinære privateide fritidsboliger, mens utleiehytter og fritidsboliger som drives i en kommersiell sammenheng skal regnes som fritids- og turistformål.

Det kan i praksis være vanskelig å trekke grensen mellom private fritidsboliger og fritidsboliger som brukes i næringssammenheng. Spørsmålet om hva slags type fritidsbolig det gjelder må vurderes konkret i det enkelte tilfellet. Dersom det er ønskelig å legge til rette for en kombinert bruk mellom fritidshytter og næringsbebyggelse, kan dette gjennomføres ved å kombinere formålet fritidsboliger og formålet fritids- og næringsbebyggelse.

Det er mulig å benytte formålet ”fritids- og turistformål” dersom det planlegges fritidsboliger for utleie/kommersiell drift, dvs. fritidsboliger som skal brukes i næringssammenheng og i felles drift. Det må i tilfelle gjennom bestemmelser settes strenge rammer for bruken, slik det framgår av Miljøverndepartementets brev 11. mai 2011 om at utleieperioden bør være på minst 9 måneder pr. år. Det er ikke eierforholdene, men bruken som er avgjørende. Av nevnte brev framgår det også at salg til private innenfor et næringsformål kan indikere at bruken endres. Dette vil imidlertid måtte vurderes konkret, og også ses i forhold til de bestemmelser som er gitt. Et alternativ som kanskje kan være mer hensiktsmessig i noen tilfeller er å kombinere formålene slik som nevnt foran, og å styre forholdet mellom formålene gjennom bestemmelser.

Formålet ”fritids- og turistformål” er et formål for en bestemt type næringsbebyggelse, dvs. næringsbebyggelse i forbindelse med turisme, herunder for fritidsboliger som skal drives i kommersiell sammenheng. Rammene for hva som omfattes av formålet tilsvarer rammene for denne typen bebyggelse som tidligere var angitt til næringsformål. Grensen for hva som anses å falle innenfor formålet må derfor trekkes omtrent som tidligere.

Det er lagt til grunn at det ikke er anledning til å gi reguleringsbestemmelser om privatrettslige forhold. Miljøverndepartementet har likevel antatt at dette ikke er til hinder for at det kan gis bestemmelser som styrer selve bruken av et område, herunder forholdet mellom privat bruk og utleie av fritidsboliger/fritidsleiligheter.

Spørsmål (skiløype): Hvilket reguleringsformål man skal velge for å sikre trase for skiløype gjennom byggeområde/LNF-område. Det vil ikke være aktuelt å bruke pbl § 12-7 nr. 14 for å angi arealet som offentlig, siden kommunen ikke er interessert i å åpne for at grunneierne skal kunne kreve innløsning av areal til skiløyper etter pbl § 15-2.

Dersom man velger å regulere skiløypa til bebyggelse og anlegg (pbl § 12-5 nr.1), kan man da tenke seg at dette kan gi hjemmel for å kunne kreve løypeavgift i traseen?

Svar:Hvis kommunen vil regulere et areal til skiløypetrase (som skal opparbeides som et anlegg) kan den nytte reguleringsformålet skiløypetrase med sosi-kode 1420 som et underformål under bebyggelse og anlegg.

Hvis kommunen vil regulere forskjellig sommerbruk og vinterbruk kan den også gjøre det. Kommunen kan eksempelvis regulere til skiløype (1420) i vinterhalvåret og annet uteopphold (1690), turdrag (3030), gang og sykkelveg (2015 – 2016) eller lignende i sommerhalvåret. Det vil jo avhenge av om det skal være privat areal, bruk og drift eller om det skal være offentlig sikring av allmennhetens bruksrett eller eierskap og vedlikehold.

Uansett vil det i reguleringsbestemmelser kunne fastsettes nærmere regler til forskjellige reguleringsformål som sikrer at et areal ikke brukes/disponeres på en måte som hindrer bruk til skiløype – for eksempel ved brøyteforbud eller forbud mot at man plasserer tiltak (eks. gjerder eller bygninger) eller løse gjenstander (biler eller hva det måtte være) der man går på ski.

Det man ikke kan gi bestemmelser om, eller fastsette noe om i reguleringsplan, er at private skal ha bruks-(ferdsels)rett på privat grunn eller at det skal være eller ikke være mulighet for løypeavgifter og slikt. Det bestemmes av friluftslovens regler om fri ferdsel, og om adgang til avgiftslegging.

Spørsmål (bolig/næring): En privat forslagsstiller ønsker å regulere et område til frittliggende enebolig der det også kan oppføres lokaler for kunst- og håndverksvirksomhet. Området er avsatt til bolig i kommuneplanens arealdel.

Bør det benyttes et kombinert formål (bolig/næring) for å tydeliggjøre at det dreier seg om mer enn bare et hjemmekontor (finner ikke et formål i kartforskriften som passer).

Svar: Siden slik kunst- og håndverksvirksomhet med kurs, overnatting m.m. kan antas å ha noe omfang og varighet og siden det lett kan oppfattes som strøksfremmed virksomhet i et boligfelt, kan det virke hensiktsmessig å angi dette som arealformål med nærmere presisering i bestemmelser vedr. krav og begrensninger til virksomheten. Bl.a. vil tekniske krav og krav til parkeringsdekning, sikkerhet med videre kunne være annerledes enn for boligbebyggelse. Videre kan man angi maks. areal for kunst/håndverksvirksomheten. Dersom slik blandet bruk er aktuelt for en eller noen av de aktuelle tomtene kan kombinasjonsformålet 1803 – bolig/tjenesteyting benyttes. Man får da planmessig avklaring og fastlegging av de arealene og bygningene som skal brukes til dette.

Spørsmål: Er etablering av private fritidsleiligheter i områder som er regulert til næring (turistbedrift) i strid med arealformålet?

Svar: Det må vurderes konkret om et tiltak er i samsvar med reguleringsformålet, og at det er den faktiske bruken som er avgjørende, og ikke eierforholdene. Departementet har lagt til grunn at når leiligheter eller hytter i et hotell eller en turistbedrift selges enkeltvis til private, vil dette vanligvis innebære at selve bruken endres. Salg av private fritidsleiligheter vil vanligvis være i strid med reguleringsformålet næring (turistbedrift). Det vil gjelde dersom det ikke er gitt andre bestemmelser. Den konkrete vurderingen vil derfor avhenge av hvilke bestemmelser som er gitt i planen, for eksempel om utleie eller om salg og tilbakeleie.

Spørsmål: Er en utleieklausul med krav om tilbakeleie mer enn 50 % av året gyldig. Skal det tas utgangspunkt i antall senger for området som helhet, eller i hver enkelt boenhet ved beregningen av utleie?

Svar: Spørsmålet knytter seg til reguleringsbestemmelser om salg og tilbakeleie. Når det skjer salg til private og etableres en privat bruk for deler av året, legger departementet til grunn at utleieperioden bør være på minst 9 måneder pr. år. Departementet har dermed lagt til grunn at utleie 50 % av året ikke er tilstrekkelig i forhold til formålet næring (turistbedrift). 

Fylkesmannen stiller også spørsmål om det Ved beregningen av utleie mener departementet at det må tas utgangspunkt i hver enkelt boenhet, slik at kravet til utleieperioden må gjelde for hver enkelt leilighet og ikke kan knyttes til antall senger. En annen vurdering vil kunne medføre en omgåelse av reguleringsformålet. 

Spørsmål: Oppfatter at det nå er mange valgmuligheter til å regulere til grønne formål:
§ 12-5 nr. 1 bebyggelse og anlegg, uteoppholdsareal, nr. 3 grønnstruktur, turdrag, friområder og parke og nr. 5 friluftsformål, friluftsområder.

Det vil vel da være reguleringsbestemmelsenes § 12-7 nr. 14 som må benyttes for å angi om områdene skal være offentlige eller fellesareal. Kan ikke angi offentlig areal eller felles areal for formålet friluftsområder.
a. Innebærer det at formålet friluftsområde gir rettigheter ihht friluftsloven og skal primært nyttes der det reguleres større sammenhengende områder?
b. Oppfatter at det er hjemmel til å regulere til friområder og angi dette som fellesareal i bestemmelsene. Er det riktig oppfattet?
c. Antar at kommunen kan ekspropriere grunn til alle de 3 overnevnte formål?

Svar: Begrunnelsen for å innføre bestemmelsen i § 12-7 nr. 14 er at reguleringsformålene friområder og fellesområder herunder felles lekeområder for barn som vi kjenner fra § 25 i pbl 85 er erstattet av reguleringsformålet grønnstruktur i 12-5 i pbl 2008. Av hensyn til innløsningsreglene i § 42 i pbl 85 som fortsatt gjelder og senere § 15-3 i pbl 2008, er det derfor nødvendig å kunne gjøre det klart gjennom reguleringsbestemmelse hva som skal være offentlige friområder og parker, hva som skal være felles for særskilt angitte eiendommer.

Spesialområdet friluftsområde er erstattet av erstattet av underformålet friluftsområder under hovedformål 5. Landbruks-,natur- og friluftsområdet samt reindrift, samlet eller hver for seg og av underformålet friluftsområder under hovedformål 6. Bruk og vern av sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone i § 12- 5 i pbl 2008. Regulering til friluftsområder gir ikke i seg selv større rettigheter for allmennheten til ferdsel eller opphold enn det som følger av friluftsloven. Hvis slike utvidete rettigheter skal sikres må det skje gjennom ekspropriasjon eller avtale.

Adgangen til ekspropriasjon følger inntil videre av § 35 i pbl 85. Når byggesaksdelen av pbl 2008 trer i kraft vil hjemmelen være § 16-2. Bestemmelsen om ekspropriasjon hører under Kommunal- og regionaldepartementets ansvarsområde.

Spørsmål: Hvordan skal man regulere privat veg etter ny planlov?

Svar: Det er ikke etablert SOSI-kode for å skille mellom privat vei – offentlig veg. Man kan bruke påskrift og bestemmelse for å markere skillet. Det vil si at det er fortsatt full anledning til å regulere til private veier så vel som offentlige veger og (private) fellesavkjørsler/veier.  Det vises til nærmere til nye  tegneregler for planer (formål, sosikoder, symboler mv. for framstilling av planer).

Spørsmål: Hvordan bør masseuttak (pukkverk) vises?

Svar: Masseuttak vises som underformål råstoffutvinning i medhold av pbl § 11-7 nr. 1 i kommuneplan og § 12-5 nr. 1 i reguleringsplan.

Spørsmål: Hvordan viser man områder for masseuttak som ikke skal tas i bruk ved denne planrevisjonen, men en gang i fremtiden.

Svar: Området legges ut som anlegg for råstoffutvinning som det fastsettes rekkefølgekrav til med tidspunkt for når anlegget kan tas i bruk i medhold av pbl § 11-9 nr. 4. Eventuelt kan området legges ut til LNF-område og legges ut til råstoffutvinning ved en senere planrevisjon.

Spørsmål: Vi har i et forslag til reguleringsplan brukt de kombinerte formålene "næring/industri" og "næring/kontor/industri" med SOSI-koder 1821 og 1822. Kommunen mener at disse åpner for handel, og ber om at handel unntas i reguleringsbestemmelsene.

Ettersom det er flere kombinerte formål som inneholder forretning (SOSI-kodene 1810 - 1814), blir spørsmålet hvordan begrepet næring skal tolkes.

Svar: Næring er et underformål under arealformålet Bebyggelse og anlegg, og kan bl.a. omfatte industri- håndverks- og lagervirksomhet, men ikke forretninger (handel) eller tjenesteyting som er angitt som egne underformål. (Tjenesteyting omfatter for øvrig ikke handel.) Se tegneregler 

§ 12-6. Hensynssoner i reguleringsplan
Spørsmål: Jeg har et spørsmål til ny plan– og bygningslov i forhold til en områderegulering for beskyttelse av grunnvannsmagasin og vannverk som vi arbeider med.

Planen vil vise en sikringssone jf § 11-8 a jf 12-6 for grunnvannsforsyning (sosi-kode 120) over ulike arealformål. Deler av området er dyrka mark. Spørsmålet er hvorvidt vi kan regulere dette til jordbruk med en sikringssone over som inneholder restriksjoner blant annet i forhold til driften av dyrka marka. (Aktuelle restriksjoner vil være i forhold til gjødsling, beite, gravearbeider m m).

Svar: Man kan generelt angi sikringssone og knytte bestemmelser til innenfor rammen av hjemlene i § 12-7 når det er et saklig begrunnet behov for å regulere. Dette gjelder også restriksjoner på landbruksareal siden kommunens reguleringsfullmakt etter loven også gjelder slike arealer. Erstatningsreglene i § 15-3 første ledd sier at erstatning for rådighetsinnskrenkninger ikke er aktuelt før restriksjonene hindrer muligheten for regningssvarende drift. Det er jo da en vurdering som må gjøres i planarbeidet; om restriksjonene er så vidtgående at de hindrer regningssvarende landbruksdrift.

Spørsmål: Kan det i reguleringsplan finnes hensynssoner som overlapper hverandre, eller skal de ulike hensynene pakkes inn i én sone (ett lag)?

Svar: Det kan finnes flere soner i en reguleringsplan, men hensynene kan også ivaretas gjennom bestemmelser til arealformålet. Det avhenger litt av hva slags regulering og hva slags hensyn det er snakk om, jf. § 12-6.

Spørsmål: Hva skjer om kommunen ikke legger inn hensynssone om at reguleringsplaner skal gjelde? Blir de satt ut av kraft? De er jo ikke rettslig opphevet. Eller gjelder de, men overstyres ved motstrid?

Svar: Rettslig sett – dersom kommunen ikke legger inn hensynssone i kommuneplanen der reguleringsplan fortsatt skal gjelde – vil reguleringsplanen fortsatt gjelde, men kommuneplanen går foran reguleringsplanen ved motstrid.

Spørsmål: En sakkyndig vurdering tilsier at det er nødvendig å beholde et skogbelte for å sikre et foreslått nytt hyttefelt mot snøras. Planen omfatter bare hyttefeltet. Kan NVE fremme innsigelse og be om at planområdet utvides slik at det også fastlegger sikringssonen?

Svar: Hvis forutsetningen for å kunne bygge hyttefeltet med akseptabel sikkerhet er at skogen på oversiden må beholdes som skjerming – så må den sikres/være sikret i planen også. Plangrensen må da i dette tilfellet flyttes slik at nødvendig skogareal inngår. Den kan sikres på flere måter, men en nærliggende måte kan være å regulere arealet til LNF-formål som man legger en hensynssone oppå; nr 1 sikringssone, og med reguleringsbestemmelse etter § 12-7 som sier at det er et vilkår for å kunne bygge at skog (og terreng?) beholdes som sikring av hyttefelt mot ev. snøras. Det blir da et spørsmål om det er samme grunneier for hytteareal og for skogareal. Svaret er derfor ja på spørsmålet om NVE kan fremme innsigelse for å tilpasse planforslaget slik at det også ivaretar hensynet til nødvendig rassikring av nytt hyttefelt.

§ 12-7. Bestemmelser i reguleringsplan

NYTT Spørsmål: Kan en i planbestemmelse fastsette at en fritidseiendom kun skal ha én bruksenhet? Kommunen ønsker å forhindre at en hytteeiendom senere kan seksjoneres og at det i praksis blir flere selvstendige boenheter.

Svar: Med hjemmel i § 12-7 nr. 2 kan det gis planbestemmelse som setter vilkår for bruk av bygninger på den enkelte tomt. Det kan for eksempel settes vilkåret om at det kun skal være én bygning pr. tomt som skal ha alle funksjoner som selvstendig bruksenhet (kjøkken, bad, mv.) og at det i tillegg kan tillates inntil f.eks. tre underordnete bygninger (anneks, sovehus) som ikke kan være selvstendig bruksenheter/boenheter. Det vil i praksis si at det ikke kan innredes kjøkken i disse. Manglende kjøkken vil hindre seksjonering etter eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 6 sjuende ledd første punktum som fastsetter at ”Hver boligseksjon skal ha kjøkken, bad og wc innenfor hoveddelen av bruksenheten.

NYTT Spørsmål (§ 12-7 nr. 2): Det ser ut til å være forskjellige tolkninger i bruken av byggegrense (sosi-kode 1211) i kommunene. Gjelder byggegrense i hovedsak for bygninger (boliger, garasjer mm.), eller omfatter den også alle forskjellige konstruksjoner som forstøtningsmurer, gjerder, mm. Kan det åpnes for murer på en boligtomt utenfor byggegrensen?

Svar: Støttemurer er regulert med egen kode 1228 kan dermed tegnes inn utenfor byggegrensen. Kjernen i spørsmålet blir derfor om murer som ikke er tegnet inn med eget symbol kan bygges utenfor byggegrensen. Departementet anser at byggegrense angir yttergrensen for hvor et tiltak omfattet av § 1-6 kan plasseres, og at grensen er absolutt. Det bør derfor i bestemmelse fastsettes unntak fra byggegrensen om i hvilke tilfeller den kan fravikes. 

NYTT Spørsmål (§ 12-7 nr. 2): I en eldre reguleringsplan fra 1987 er det ikke satt inn byggegrense langs jernbanen. Trenger vi da å innhente dispensasjon fra jernbanelovens § 10 som setter krav om byggegrense på 30 meter?

Svar:I dag skal byggegrensen tegnes inn på plankartet. I Jernbaneverkets veileder til saksbehandling etter jernbaneloven av 2005 pkt. 2.2.3, fremgår det at det skal skilles mellom eldre og nyere planer:

”I område med reguleringsplan uten bestemmelser om byggegrense får jernbanelovens byggegrensebestemmelse (30 meter fra nærmeste spormidt) anvendelse foran plan- og bygningsloven (4 meter fra eiendomsgrense) på dette punkt. Bygging innenfor 30-metersonen skal da avgjøres av Jernbaneverket iht. til jernbanelovens § l0.”

NYTT Spørsmål (§ 12-7 nr. 4): Mange er i dag opptatt av å tilrettelegge for miljøvennlige og klimavennlige bygg. Kan det i reguleringsplan gis bestemmelser som avviker fra teknisk forskrift, eksempelvis bestemmelser som stiller strengere krav til kvalitet på bygg eller at bebyggelsen skal ha bedre isolasjon i veggene enn minimumskravet i TEK? Kan kommunen kreve f.eks. passivhusstandard?

Svar:Det er ikke adgang til å stille tekniske krav i plan ut over TEK og dermed heller ikke kreve passivhusstandard. I forarbeidene til loven, Ot.prp. 32 (2007-2008) side 222, står følgende:

”Det er ikke formålet med lovendringen å endre det eksisterende skillet mellom krav som stilles i plan og krav som stilles i teknisk forskrift til plan- og bygningsloven. Således stilles fortsatt krav til tekniske løsninger i det enkelte bygg i teknisk forskrift, f.eks. krav til konstruksjon, materialer og byggevarer, energikrav og universell utforming i det enkelte bygg.”

På side 233 står det videre:

”Det kan gis bestemmelser om krav til kvalitet og utforming som sikrer definerte funksjonskrav, knyttet til f.eks. forebyggende helsevern, sikkerhet mot ulykker, god luftkvalitet, avfallsløsninger, tilgjengelig for personer med nedsatt funksjonsevne, gode leke- og oppholdsarealer for barn og så videre.”

Spørsmål: Har Statens vegvesen hjemmelsgrunnlag for å bygge gang- og sykkelveg når arealformålet ”gang og sykkelveg” (kode 2015) ikke er vist på plankartet? Hva som er forskjellen på arealformål veg (kode 2010) og kjøreveg (kode 2011)?

Svar:Veg kode 2010 også vil kunne gi et formelt grunnlag for å bygge en gang- og sykkelveg, herunder grunnlag for ekspropriasjon. Reguleringsformålet veg kode 2010 er et formål som omfatter alle typer vegarealer innenfor kodeserien 2011-2019. Kode 2010 kan sies å være et overordnet samleformål som de nevnte underformålene dekkes av og inngår i.

I hvilken utstrekning man på et plankart vil bruke mer overordnede planformål, eller om man vil detaljere planen gjennom bruk av forskjellige underformål eller gjennom bruk av planbestemmelser etter § 12-7 nr. 1 eventuelt nr. 2, er et vurderings- og hensiktsmessighetsspørsmål. Grunnkravet til planframstilling er imidlertid at planframstillingen må bruke de tillatte symbolene kodet i SOSI-standarden, at bestemmelser må ha lovhjemmel og at planen må være entydig og forståelig. Dette også av hensyn til de som berøres av og har en interesse av planen.

Spørsmål: Hvordan skal en gjennom plan hindre seksjonering og/eller oppdeling av eiendommene til flere enheter.

Svar: En måte å avskjære fremtidig seksjonering er på at det gis en reguleringsbestemmelse med hjemmel i § 12-7 nr, 2 som setter vilkår for bruk av bygninger på den enkelte tomt. Vilkåret kan være at det skal bare være en bygning pr. tomt som skal ha alle funksjoner som selvstendig bruksenhet (kjøkken, bad, mv.) og at det i tillegg kan tillates 3 ev. 4 underordnete bygninger (anneks, sovehus) som ikke kan være selvstendig bruksenheter. Det vil i praksis se at det ikke skal installeres kjøkken. Det vil vel i dag ikke være hensiktsmessig å hindre installering av bad i slike bygninger, men manglende kjøkken vil vel hindre at de kan seksjoneres etter eierseksjonsloven. På bakgrunn av den redegjørelsen kommunen har gitt mener vi at en slik bestemmelse kan begrunnes saklig, men vi kan ikke gi noen absolutt garanti for holdbarheten.

Spørsmål: En reguleringsbestemmelse krever at ”Støttemurer skal bygges av naturstein”. Kan dette kravet bare gjelde murer som skal byggesaksbehandles?

Svar: I utgangspunktet bør det avklares med kommunen om en slik bestemmelse i den aktuelle planen er ment å skulle fange opp alle typer støttemurer eller bare de større.

Generelt gir plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 1, 2, 4 og 6 hjemmel for å stille forskjellige typer krav i reguleringsbestemmelser for å ivareta utforming og estetikk, herunder materialbruk. Slike krav kan gjelde både arealer og i forhold til (bygge-)tiltak som faller inn under oppregningen i plan- og bygningsloven § 20-1. Støttemur anses ordinært som ”konstruksjon eller anlegg” etter § 20-1 bokstav a).

Selv om tiltak er unntatt fra byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven §§ 20-2 og 20-3 med nærmere forskrift, er de ikke unntatt fra planens rettsvirkninger, jf første ledd i § 20-3 som sier at slike tiltak må være i samsvar med plan for å falle inn under unntaket.

Det legges til grunn at kommunen i den aktuelle plansituasjonen har en saklig begrunnelse for at støttemurer skal bygges av naturstein.

Spørsmål: Kan kommunen i en reguleringsplan gi bestemmelser om minstevassføring, nivåhøyde f eks etter pbl. 12-7 nr 2? Det kan vel både gjelde for kraftutbygging og for areal/avløp til fordrøyningsbasseng. 

Svar:Av § 12-1 tredje ledd siste punktum fremgår det at ”Krav til reguleringsplan gjelder ikke for konsesjonspliktige anlegg for produksjon av energi etter energiloven, vannressursloven eller vassdragsreguleringsloven”. Intensjonen med denne bestemmelsen er at alle forhold rundt slike utbygginger skal håndteres av konsesjonsmyndighetene etter konsesjonslovene og ikke av kommunen gjennom reguleringsplan.

Hvilke bestemmelser som kan gis til en reguleringsplan er uttømmende angitt i § 12-7. Gitt at spørsmålet ditt gjelder ikke konsesjonspliktige tiltak blir spørsmålet om en kan finne hjemmel for bestemmelser om minstevassføring og nivåhøyde i denne bestemmelsen. Etter ordlyden vil den trolig kunne være dekkende. Sett i lys av den tidligere begrensning i § 26 i pbl.85 og at det ikke har vært lagt opp til en bevisst utvidelse av reguleringsadgangen på dette området, er det grunn til en viss varsomhet. Forutsetningen for å gi denne typen bestemmelser må uansett være at det skjer i nært samråd med vassdragsmyndighetene.

Spørsmål: Hvordan skal begrepet konsentrert småhusbebyggelse forstås?

Svar: Det foreligger ingen forskriftsfestet definisjon av boligtyper. Det er således opp til den enkelte kommune å definere de begreper som benyttes i en konkret plan ut fra den ønskede arealbruken for området. Begrepene som angis i veileder T-1459 Grad av utnytting er eksempler på hvordan dette kan gjøres. Begrepene må imidlertid tilpasses den enkelte plansituasjon.

Dersom en kommune har konkrete synspunkter på om for eksempel lavblokk, terrassert bebyggelse osv. skal falle innenfor eller utenfor begrepet ”konsentrert småhusbebyggelse” bør dette gå klart frem av den aktuelle planen. Hvilke boligtyper som vil falle innenfor begrepet vil for øvrig bero på en tolkning av planen.

Spørsmål: Har man i en arealplan/reguleringsplan anledning til å detaljstyre arealbruksformål fortettning, særlig med tanke på å unngå negative virkninger for byens sentrum.

I veiledningen til kartforskriften står at i reguleringsbestemmelser kan det angis at det skal være foretninger for plasskrevende varer eller dagligvarer.
 
Har man utover det også hjemmel til å:

  • skille mellom detaljhandel og engrosshandel (fortetting åpner jo i utgangspunkt for begge deler)
  • begrensing av salgsflate for bedrifter
  • oppgi hvilke varegrupper / vartyper som er tillatt / forbudt?

Svar: Det vil som utgangspunkt være mulig gjennom reguleringsbestemmelser å skille mellom detaljhandel og engroshandel, dersom det er saklig grunnlag for det i den enkelte planen. Videre vil det være mulig å gi bestemmelser som begrenser salgsflaten for en virksomhet. 

Det vil imidlertid ikke kunne gis bestemmelser for bestemte forretninger på en måte som virker konkurransehindrende. Det vil kunne gis bestemmelser om varegrupper i den forstand at det kan skilles mellom plasskrevende og ikke-plasskrevende varer, eller plasskrevende varer og andre detaljvarer/dagligvarer. Det kan ikke gis bestemmelser som skiller ut bestemte typer varegrupper utover dette.

Spørsmål: Når jeg regulerer en stamveg eller fylkesveg skal en, i følge vegloven, ha 50 meter byggegrense fra vegens senterlinje. Vil en da være nødt til å regulere arealer 50 meter til hver side av fylkesveger for å tegne inn byggegrensene, eller er det lov å bestemme byggegrenser i bestemmelsene uten å tegne dem inn?

Svar: Hvis planen ikke angir/fastsetter byggegrense vil likevel byggegrensen følge av veglova. Men der veianlegg/traseer reguleres skal planen vise de arealer og tiltak som er nødvendige for å anlegge og drifte veien. Vanlig praksis er at man viser byggegrensen (sosi-kode1211), i planen sammen med senterlinje og kantlinje kjørebane + sidearealer, frisiktsoner og lignende (se sosikoder 1221 til 1235).

Spørsmål: Vegvesenet ønsker å stille krav om en rekkefølgebestemmelse til en reguleringsplan. I denne bestemmelsen vil de stille krav om at fylkesveien må utvides (kapasitetsøkning) før boligfeltet kan påbegynnes. Begrunnelsen er at det har vært trafikkøkning på veien og nytt boligfelt vil øke trafikkbelastningen ytterligere.

Har vegmyndigheten anledning til å stille et sånt rekkefølgekrav og om nødvendig reise innsigelse om rekkefølgekravet ikke etterkommes?

Svar: Det er opp til kommunen innenfor rammen av § 12-7 å vedta reguleringsbestemmelser. At kommunen ikke legger inn en rekkefølgebestemmelse selv om det er et ønske fra statlig fagmyndighet eller fylkeskommunen er ikke i seg selv grunnlag for innsigelse. Innsigelse kan bare fremmes dersom det er hjemlet i § 5-4.

Når det gjelder rekkefølgebestemmelse så innebærer ikke slike bestemmelser i seg selv noen plikt for utbyggere eller grunneiere til å gjennomføre tiltak. Hvis andre enn vegmyndighetene skal gjennomføre en utbygging av en fylkesveg må dette enten følge av § 18-1 om krav om opparbeidelse av veg og hovedledning for vann og avløp bokstav a) eller utbyggingsavtale inngått etter reglene i kapittel 17 i plan- og bygningsloven. Inngåelse av utbyggingsavtale er frivillig.


Spørsmål: Er angivelse av avkjørsel på reguleringsplanens kartdel bindende, når det ikke står noe om at den er bindende i reguleringsplanen?

Svar: Avkjørselen er bindende regulert. En reguleringsplan er i § 12 -1 definert som et arealplankart med tilhørende bestemmelser. Etter § 12-7 kan det i nødvendig utstrekning gis bestemmelser til planen. I denne saken er avkjørselen vist på en klar og entydig måte på reguleringskartet. Det er derfor ikke nødvendig å gi supplerende bestemmelser for at denne reguleringen skal være bindende.

 
Spørsmål: Gjelder avstand fra veg til byggegrense, jf.
veglova § 29, også for avstand mellom veg og uttaksgrense for et masseuttak (eller bruddkanten i et dagbrudd)?

Svar: Byggegrense langs offentlig veg fastsettes normalt i arealdelen til kommuneplan eller reguleringsplan. Grensen i veglovens § 29 gjelder bare hvis dette ikke er gjort.

Ved regulering av et areal til råstoffutvinning etter § 12-5 nr. 1 i plan og bygningsloven må forutsetningen være at det legges inn uttaksgrense mot offentlig veg i reguleringsplanen. Fastsettingen av denne grensen bør skje i samråd med vedkommende vegmyndighet. Hvor denne grensen skal gå må vurderes konkret og er ikke bundet opp av bestemmelsene i veglovens § 29. Vegmyndigheten vil eventuelt kunne fremme innsigelse dersom grensen blir lagt slik at hensynet til trafikksikkerhet og vedlikehold mv. blir vesentlig skadelidende.

Spørsmål: Er det noen klar avgrensing i hvilken grad krav om tilrettelegging for system med vannbåren varme i nye bygg kan tas inn i en reguleringsplan med hjemmel i § 12-7 nr. 6 uten fjernvarmekonsesjon.  Kan det eksempelvis stilles slike krav i reguleringsbestemmelse når det reguleres til nye bygg som ligger slik til i nærhet at de lett kan kople seg til varmesentral i nærmeste område som forsyner andre større bygg der. Dvs. det vil rent faktisk være lett å kjøpe tilang til oppvarmet vann – (uten at det er fra noe konsesjonsbehandlet anlegg).

Svar: Ordlyden i hjemmelen i § 12-7 kan isolert se ut til å gi hjemmel for slik planbestemmelse, men den begrenses av lovbestemmelsene i pbl § 29-5 Tekniske krav. Tekniske krav til byggverk gis av Kommunal- og regionaldepartementet. Generelt kan det ikke gis planbestemmelser om forhold i tilknytning til bygninger som er regulert i TEK. Dette framgår av Ot.prp. nr. 45 (2007-2008 om byggesaksdelen av pbl.). Etter TEK10 § 14-8 kan det bare kreves tilrettelegging for tilknytning til fjernvarme for tiltak der tilknytningsplikt er besluttet i plan, noe som bare kan gjøres for fjernvarmeanlegg med konsesjon.

Spørsmål: Er det hjemmel for slik bestemmelse i reguleringsplan: ”Alle nye bygg skal tilrettelegges for vannbåren varme”, jf at det etter pbl § 27-5 er krav om at tilknytningsplikten skal være bestemt i plan for at det skal foreligge tilknytningsplikt til fjernvarme?

Utdypende spørsmål:
1. Innebærer reguleringsbestemmelsen at tilknytningsplikten er bestemt i plan?
2. Må konsesjonen være gitt for at reguleringsbestemmelse om tilknytningsplikt kan vedtas?
3. Når det fastsettes tilknytningsplikt til fjernvarmanlegg i planbestemmelser, kan plikten avgrenses til bygninger over et bestemt antall m2 eller lignende?

Svar: Generelt kan det ikke settes krav i reguleringsbestemmelsene om ”vannbåren varme”. Imidlertid forutsetter TEK10 § 14-7 nr. 2 og 3 at bygning skal prosjekteres og utformes slik at en viss minimumsandel av netto varmebehov kan dekkes med annen energiforsyning enn direktevirkende elektrisitet (eller fossile brensel), noe som i praksis innebærer installasjon av vannbåren varme i de aller fleste tilfelle.

Til punkt 1. Bestemmelsen skal kunne brukes for å fastlegge det nærmere innholdet i hensynssone om særlig krav til infrastruktur, jf. § 11–8 bokstav b. På samme måte som i arealdelen, jf. § 11–9 nr. 3 kan det gis reguleringsbestemmelser om tilrettelegging for forsyning av vannbåren varme til ny bebyggelse.

Eventuell opparbeidelse og tilknytningsplikt til fjern-[eller nær]varmeanlegg må forankres i § 27–5 om fjernvarmeanlegg. Tilknytningsplikt til fjernvarme kan bare kreves innenfor konsesjonsområdet til fjernvarmeanlegg.

Til punkt 2. Det er ikke noe absolutt krav om at konsesjonen skal være gitt før planvedtaket, men dette er hovedregelen. Skal planen vedtas før konsesjonsvedtak, må det være rimelig sikkert at konsesjon vil bli gitt. Dvs at konsesjonsprosessen må være kommet så langt at det er sikkert at den vil sluttføres med et konsesjonsvedtak, og konsesjonsområdet må være kjent. Konsesjon må uansett foreligge før tilknytningsplikten inntrer.

Til punkt 3. Kommunal- og regionaldepartementet har vist til Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) kap. 16.5.2 siste avsnitt:

”Etter de gjeldende reglene inneholder mange kommunale vedtekter bestemmelser om hvilke bygninger eller tiltak innenfor konsesjonsområdet som har tilknytningsplikt. Det trekkes opp grenser for tilknytningsplikten, for eksempel ved å angi hvilket omfang i areal eller antall enheter tiltaket må ha for at tilknytningsplikt skal gjelde. Departementet framhever at kommunen fortsatt kan og bør legge opp til slike vurderinger ved krav om tilknytning.”

Spørsmål: Jeg ser nå av PBL § 18-2 at begrepene ”fellesareal” og ”parkbelte i industriområde” fortsatt er i bruk. Dette virker litt forvirrende siden det ikke samsvarer med de nye betegnelsene på arealformålene. Har du en kommentar til dette?

Svar: Måten å håndtere dette på i nye planer vil være å knytte bestemmelser etter § 12-7 nr. 14 til de aktuelle arealformål for å få frem hvilke arealer som skal være felles. Dette kan vises på plankartet med SOSI kode F. Når det gjelder parkbelte i industristriområde vil dette være en del av det arealet som er lagt ut til industri. Det må da gis en reguleringsbestemmelse om hvilken del av området som skal være parkbelte og vises på plankartet som bestemmelsesområde. Hjemmelen for en slik bestemmelse vil kunne være § 12-7 nr. 2.
 
Spørsmål: Er det i reguleringsplan anledning til å gi enkeltpersoner eller grupper fortrinnsrett til båtpasser, for eksempel bestemme at fastboende skal reserveres båtplasser?

Svar: Det kan i reguleringsbestemmelser ikke tas beslutninger om privatrettslige forhold, eller hvem som skal gjennomføre tiltakene etter planen. Det kan derfor ikke bestemmes hvem, dvs. hvilke personer, som skal bruke de båtplassene det reguleres til. Det kan derfor ikke gjennom reguleringsbestemmelser fastsettes at det bare er fastboende som kan benytte båplassene. Det vil likevel være mulig å bestemme at en del av båtplassene bare skal kunne benyttes av private, og at en del av båtplassene bare skal benyttes i forbindelse med drift av et hotell eller en turistbedrift. Det vil imidlertid ikke være lovlig å fastsette at de private brukerne skal være fastboende. 

Det kan være tilfeller der det er ønskelig å reservere enkelte båplasser for bestemte eiendommer, for å ivareta deres spesielle behov for atkomst. Det vil være mulig i reguleringsbestemmelser å fastsette at båtplassene bare skal kunne brukes av bestemt angitte eiendommer. Det vil i realiteten bety at det planlegges et fellesanlegg, som skal brukes i fellesskap av flere eiendommer. Reguleringsbestemmelsene må da formuleres slik at det er bestemt angitte eiendommer, og ikke bestemte personer, som gis rett til å bruke anlegget.  

Spørsmål: Kan det i reguleringsplan stilles krav om universell utforming av boliger og utearealer?

Svar: Det vises til Miljøverndepartementets brev av 26.10.2010 som ligger på vår nettside. Brevet omhandler rekkevidden av plan- og bygningsloven § 12-7 og forholdet til teknisk forskrift, og fastslår følgende:
• Krav til tekniske løsninger i det enkelte bygg stilles i byggteknisk forskrift.
• Det er i plan adgang til å stille strengere krav til utearealer enn det som fremgår av byggteknisk forskrift.
• Det er i plan adgang til å stille krav til hvor stor andel av boligene i planområdet som skal ha alle hovedfunksjoner på inngangsplanet. Det er også adgang til å stille krav til lokalisering av slike boliger.

Spørsmål: Tilknytningsplikt for fritidsbebyggelse (§12-7, jf. § 27-1 og 2 (KRDs område))Kan det kreves at eksisterende fritidsboliger skal knyttes til offentlig avløpsnett?

§ 27-2 2. ledd i ny PBL omhandler tilknytningsplikt til offentlig avløpsnett for boliger. § 30-6 sier at ” Lovens bestemmelser i § 27-1 andre til fjerde ledd og § 27-2 andre til fjerde ledd gjelder for fritidsbebyggelse bare når dette er bestemt i plan I Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) s. 347 står det at: ”Der kommuner bestemmer det i plan, kan den innføre tilknytningsplikt også for eksisterende fritidsbebyggelse.”

Betyr dette at kommunene kan fastsette en plan som sier at all fritidsbebyggelse i et område, også fritidsbebyggelse med eksisterende godkjente avløpsløsninger, skal koble seg til et offentlig avløpsnett?

Svar: § 30-6 i plan- og bygningsloven som innebærer at reglene for tilknytningsplikt for eksisterende fritidsbebyggelse endres, Hovedregelen i § 30-6 er fortsatt at fritidsbebyggelse er unntatt for den automatiske tilknytningsplikt til offentlig vannledning og avløp som gjelder for annen bebyggelse etter § 27-1 annet ledd og § 27-2 annet ledd, men det er innført en hjemmel for kommunen til fravike denne hovedregelen gjennom bestemmelse til plan. Dette betyr at kommunen gjennom å vedta en bestemmelse til kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan kan bestemme at § 27-1 annet ledd og 27-2 annet ledd også skal gjelde for eksisterende fritidsbebyggelse innenfor planområdet. Det vil være opp til kommunen hvilke områder som skal omfattes av tilnytningsplikten og de nærmere vilkår for dette. Jeg viser til nærmere omtale av dette på s.250 i Ot.prp. nr. 45 2007-2008 plan- og bygningsloven (byggesaksdelen).

Når det gjelder forholdet til eksisterende godkjente løsnninger vises til § 27-1 annet ledd annet punktum og § 27-2 annet ledd annet punktum hvor det fremgår at ” Vil det etter kommunens skjønn være forbundet med uforholdsmessige store kostnader eller særlige hensyn tilsier det kan kommunen godkjenne annen ordning.

Spørsmål: Vil endring i reguleringsføresegnene til planen medføre behov for nytt kart m.v. etter ny plan- og bygningslov?

Svar: Ved endring av bestemmelsene til planen, og det ikke er andre innholdsmessige endringer i planen, kan det gamle plankartet legges til grunn. Reguleringsbestemmelsene må referere til ny lov – dette vil vel neppe ha særlig praktiske konsekvenser. Planprosessen med utlegging, offentlig ettersyn m.v. må gå etter ny lov.

Spørsmål: Kan § 12-7 nr 4 være hjemmel til å gi reguleringsbestemmelser med krav om bestemte avfallsløsninger i nye boligprosjekter, slik at det i reguleringsplaner for nye byggeområder kan settes krav om etablering av for eksempel avfallssug som avfallsløsning. Er dette riktig oppfattet?

Svar: Ja, § 12-7 nr. 1 og 2 er vel også relevante. Vi vil også vise til side 40 i veileder om kart, stedfestet informasjon, arealplan og digitalt planregister der avfallssug som del av arealformål 2, underformål trase for infrastruktur også kan fastlegges som eget formål i reguleringsplan kode 2150.

Spørsmål: Kartforskrifta gir berre ein kode for forretning. Er det likevel høve til å styra type forretningsetablering gjennom reguleringsplan, t.d. vha. føresegner etter § 12-7 nr. 1 eller nr. 2? Eller vil maksimal storleik vera det einaste planmessige verkemiddelet? Slik styring kan t.d. vera ønskjeleg i eit lokalsenter der den mest publikumsretta aktiviteten (særleg dagligvareforretningar) bør liggja sentralt.

Svar: Nei, man kan ikke i reguleringsbestemmelser fastsette nærmere regler om hvilke typer forretning som er tillatt eller ikke, ut over at man kan innføre restriksjoner mot kjøpesentre og man skille mellom plasskrevende varer og detaljhandel. Videre kan man stille krav for å begrense eksternvirkningene av forretning i form av begrensing på størrelsen på parkering, åpningstid og lignende.

Spørsmål: Kan rekkefølgebestemmelsene i områdereguleringer/detaljreguleringer omhandle forhold som ligger utenfor plangrensen? Eksempelvis krav om en rundkjøring i kryss med fylkesveien.

Svar: Her videreføres gjeldende rett. Det vil si at svaret er ja, men før man tar i bruk slike bestemmelser til reguleringsplan må man jo vurdere realismen i å oppfylt kravet innen rimelig tid.

§ 12-8. Oppstart av reguleringsplanarbeid
Spørsmål: Er det tilstrekkelig å varsle styret i et sameie (32 selveierleiligheter) eller må alle selveierne varsles når det gjelder oppstart av reguleringsplan. I veilederen til byggesak er det uttalt at når det gjelder nabovarsel for byggetiltak er det styret i sameiet som skal varsles.

Svar: Det er antatt at styret er legitimert/berettiget til å motta nabovarsel på vegne av sameiere og at eierseksjonsloven tar utgangspunkt i at styret representerer seksjons-/sameierne i slike saker, bør det kunne forsvares at det er nok å sende varsel til styret – men kanskje med en uttrykkelig anmodning om at det forutsettes at styret videre-varsler til de enkelte seksjons-/sameiere som registrerte grunneiere.

Spørsmål: Ved oppstart av reguleringsplanarbeid er det i § 12-8 sagt at forslagstilleren skal alltid kunngjøre en melding om oppstart av planarbeidet i en avis, og gjennom elektroniske medier. Vil det være tilstrekkelig at foreslagstiller kunngjør dette på for eksempel firmaets hjemmeside, eller må det kunngjøres på kommunens hjemmeside? Vi har sagt at vi med elektroniske medier mener kommunens hjemmeside eller nettavis.

Svar: Med elektroniske medier har vi lagt til grunn at man kan bruke kommunens hjemmeside eller nettavis som er alminnelig lest på stedet. Etter § 12-8 i plan- og bygningsloven av 2008 skal melding om oppstart av reguleringsarbeidet også kunngjøres i minst en papiravis. Det samme gjelder forslag til planprogram etter § 12-9. Loven har i tillegg krav om at en rekke grupper som er direkte berørt skal underrettes på hensiktsmessig måt om planarbeidet og om hvor planforslaget er tilgjengelig i forskjellige faser av planprosessen. Av forarbeidende fremgår det at underretning ved brev eller e-post er kurant. Grupper som ikke har krav på slik underretning forutsettes på samme måte som i dag å følge med i media.

Spørsmål: § 12-8 angir ikke noen høringsfrist ved varsel om oppstart reguleringsarbeide. Spørsmålet gjelder når planen er i samsvar med kommuneplanen. Er fristen 30 dager, 6 uker eller? Det er kommet flere henvendelser om dette de siste dagene. Kan du hjelpe?

Svar: Hvis forslag til planprogram legges ut ved oppstart er fristen for uttalelse seks uker. Hvis de varsles oppstart uten planprogram må gis en rimelig frist. Her må alminnelige forvaltningsrettslige prinsipper legges til grunn. Frister som er kortere enn tre uker vil vel normalt ikke bli ansett som forsvarlige.

Spørsmål: Når redegjørelse for krav om KU er vurdert i varsel om oppstart, er det da tilstrekkelig at konklusjonen er gjengitt i oppstartsvarselet og at vurderingen ikke er gjengitt?

Svar: Det fremgår av pbl § 12-8 første ledd at når forslagsstiller er en annen enn planmyndigheten selv, skal planspørsmålet legges frem for planmyndigheten i møte. Kommunen kan gi råd om hvordan planen bør utarbeides og bistå i planarbeidet. Kommunen kan i denne forbindelse be forslagsstiller om utfyllende begrunnelse dersom KU ikke anses nødvendig.

I medhold av KU-forskriften § 5, skal ansvarlig myndighet - tidligst mulig - ta stilling til om tiltak faller innenfor kriteriene i § 4 jf. § 3. For reguleringsplaner skal dette skje før varsel og kunngjøring om oppstart av planarbeidet etter pbl § 12-8.

Dersom ansvarlige myndigheter etter en vurdering har funnet at en reguleringsplan eller tiltak som omfattes av § 3 ikke faller inn under kriteriene i § 4, skal dette fremgå av varsel og kunngjøring om oppstart av planarbeidet eller ved høring av søknad om tillatelse jr. KU-forskriften § 5 tredje ledd. Ansvarlig myndighets begrunnelse behøver ikke gjengis i annonsen, men det bør i annonsen henvises til hvor den kan finnes.

Spørsmål: Varselet skal bare vise avgrensning. Dette er for snaut å uttale seg til. Hvordan få en ressurssparende prosess for å avklare planbeskrivelsen ev. KU, - dvs. konkrete utredningsbehov?

Svar: Ansvarlig myndighet bør reagere på oppstart og de skal komme tidlig på banen jf. KU-forskriften § 5. I og med at forslagsstiller er pliktig til å fremlegge planspørsmålet for planmyndighetene i møte jf. pbl § 12-8 første ledd og KU-forskriftens § 5 tredje ledd, vil man kunne få avklart konkrete utredningsbehov før varsel og kunngjøring om oppstart av planarbeidet. Om berørte myndigheter, berørte parter eller interesseorganisasjoner mener det foreligger saksbehandlingsfeil, skal dette meddeles ansvarlige myndigheter innen rimelig tid etter varsel og kunngjøring om oppstart.

§ 12-10. Behandling av reguleringsplanforslag
Spørsmål: Kan kommunen kreve at en privat forslagstiller selv skal kunngjøre i avisene og legge ut planer til ettersyn – og dermed bære alle kostnadene til utlegg og arbeid med høringen.

Svar: Når en kommune har vedtatt å legge en reguleringsplan til offentlig ettersyn, er planforslaget å oppfatte som "kommunens". Kommunen er planmyndighet og skal håndtere høringsprosessen. Dette følger også av selvkostprinsippet for plansaker: Kommunen kan beregne sine gebyr for håndtering av det private forslaget fram til og med 1. gangs behandling. Kostnader ut over dette er kommunens. Loven åpner ikke for at kommunen kan kreve at den private forslagstilleren gjennomfører den offentlige høringen. Det vil neppe være i strid med loven at kommunen eventuelt avtaler med en privat forslagstiller at de gjennomfører høringen.

Spørsmål: Har administrasjonen anledning til å endre det private planforslaget før oversendelse til politikerne/førstegangsbehandling – altså ikke fremmet et alternativ til privat planforslag jfr. pbl § 12-11?

Svar: Det er vanlig praksis at det er dialog om det innsendte planforslaget mellom forslagstiller og administrasjonen, og at planforslag og bestemmelser som legges fram til behandling dermed er bearbeidet i forhold til den helheten kommunen skal ivareta. Det lykkes ikke alltid i slike dialoger å oppnå full enighet om eventuelle behov for endringer i planforslaget. God planpraksis er da at administrasjonen synliggjør i saken hvor det er uenighet, og begrunner hvorfor de anbefaler andre løsninger enn det forslagstiller har lagt fram. Hvorvidt det må utarbeides et helt eget planforslag vil bero på hvor omfattende endringene er.

§ 12-11. Behandling av private reguleringsplanforslag
Spørsmål: Hvordan skal forskjellen mellom private og ikke-private detaljreguleringer praktiseres?

Det er først og fremst på tre områder hvor private og ikke-private forslag til detaljreguleringer har forskjellige regler:

  • saksbehandlingsfrist PBL § 12-11
  • mulighet for å kreve saksbehandlingsgebyr PBL § 33-1
  • femårsfrist for gjennomføring PBL § 12-4

Ikke-private forslag til detaljregulering synes på disse punktene å ha samme bestemmelser som områdereguleringer: ikke saksbehandlingsfrist, ikke gebyr og ikke femårsfrist.

Svar:

  • Femårsregelen: Etter § 12-4 fjerde ledd gjelder femårsreglen bare tiltak som er hjemlet i plan fremmet med bakgrunn i privat reguleringsforslag.
  • Privat reguleringsforslag: Et reguleringsforslag er ikke privat når de tiltak som planen åpner for skal ivareta offentlige interesser og skal gjennomføres med bevilgninger over offentlige budsjetter. Når planen både åpner for private og offentlige tiltak gjelder femårsregelen bare for de private. Hvis det er lagt inn tomt for kommunal barnehage i en boligregulering vil reglene gjelde for boligene, men ikke for barnehagen. OPS tiltak og andre former for samarbeid mellom offentlige og private for å ivareta offentlige interesser regnes som offentlige.
  • Saksbehandlingsfrist: 12- ukersfristen i § 12-11 gjelder bare private reguleringsplanforslag. Hvis planen innholder både offentlige og private tiltak gjelder saksbehandlingsfristen hele planforslaget. Hvis hele planen er offentlig gjelder ikke fristen.
  • Gebyr: Gebyr kan bare tas for å dekke kostnadene ved behandlingen av private reguleringsforslag fram til kommunens beslutning om å fremme reguleringsforslaget. Hvis en et forslag legger til rette for både offentlig og private tiltak kan gebyr bare beregnes for den del av planområdet som omfatter de private tiltakene.

 

Spørsmål: Hvilken frist gjelder når et planforslag inneholder både offentlige og private tiltak og hvordan skal gebyret beregnes?

Svar: 12- ukersfristen i § 12-11 gjelder bare private reguleringsplanforslag. Hvis planen innholder både offentlige og private tiltak gjelder denne saksbehandlingsfristen hele planforslaget. Hvis hele planen er offentlig gjelder ikke fristen. 

Gebyr kan bare tas for å dekke kostnadene ved behandlingen av private reguleringsforslag fram til kommunens beslutning om å fremme reguleringsforslaget. Hvis en et forslag legger til rette for både offentlig og private tiltak kan gebyr bare beregnes for den del av planområdet som omfatter de private tiltakene.

Spørsmål: I enkelte tilfeller gjøres det først et separat vedtak "om å fremme forslaget" i tråd med pbl. § 12-11 - og det på et senere tidspunkt gjøres vedtak om å legge forslaget ut til offentlig ettersyn etter § 12-10. Vi vil hevde at dette er to forskjellige vedtak, og at avslutningen av tidsfristen i § 12-11 er koblet til vedtaket "om å fremme forslaget" Er dette riktig oppfattet? 

Svar: Vi er enige i at: ”fristen er knyttet til avgjørelsen om reguleringsforslaget skal fremmes.” Det betyr at fristen utløper når dette vedtas. Det vanlige er at det samtidig besluttes at saken skal legges ut til offentlig ettersyn. At det ev. i saker skjer en tidsforskyvning og ev gjøres egen beslutning om dette på et senere tidspunkt endrer ikke tidspunktet for fristberegning. 

Spørsmål: Jeg har forstått det slik at alle forskriftene til den gamle loven ikke gjelder lenger, blandt annet den forskriften som gir kommunene hjemmel til å stille konkrete krav til private forslag til regulering (Forskrift om tidsfrister, og sanksjoner ved overskridelse av fristene, for private planforslag etter § 30 i plan- og bygningsloven, FOR 2004-05-27 nr 779). Jeg har gått gjennom den nye loven og finner ikke noe tydelig svar på om kommunene forsatt har hjemmel til å stille krav eller ikke.

Svar: § 6 i pbl 85 er ikke opphevet, jf pkt. 1 Innledning i rundskriv T-2/09 om ikraftsetting av ny plandel. Det betyr at de forskrifter som er gitt med hjemmel i § 6 fortsatt gjelder, Den forskriften du viser til er gitt i medhold av  § 6 og gjelder fortsatt. § 6 vil gjelde inntil ny byggesaksdel blir satt i kraft. Vi tar sikte på å ha ny forskrift klar på det tidspunkt.

Spørsmål: Av ny lov legges det opp til det skal bli vanskeligere å regulere i strid med plan. § 30 fra gammel lov er etter hva jeg ser, tatt ut. Private utbyggere har tidligere fått muligheten til å fremme en såkalt ”§ 30 forespørsel”. Hensikten er å søke råd fra kommunen som planmyndighet. I den nye loven er det nærmeste man kommer å få råd fra kommunen i § 12-8 ”… Når forslagsstilleren er en annen enn planmyndigheten selv, skal planspørsmålet legges fram for planmyndigheten i møte. Kommunen kan gi råd om hvordan planen bør utarbeides, og kan bistå i planarbeidet.”

Er det meningen at en ”plan ide” skal gå så langt som til oppstartsmøte før kommunen fremlegger sitt syn i saken?

§ 12-3 har også en antydning som kan tolkes mot tidligere § 30 ”Private forslag må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel og foreliggende områdereguleringer. Ved vesentlige avvik gjelder kravene i § 4-2 andre ledd.”.

Hvor skal man hjemle det som tidligere var § 30 forespørsel? Jeg reviderer vår kommunes gebyrregulativ og vi har behov for å kunne gi en skriftlig tilbakemelding på reguleringsplanforespørsler før saker går så langt som til oppstartsmøte. På oppstartsmøte stiller man gjerne med en del skisser og beskrivelser, som i utgangspunktet er helt unødvendig dersom kommunen allikevel vil meddele at en regulering er i strid med overordnet plan og ikke vil kunne anbefales startet opp.

Svar: Etter ny pbl § 12-8, første ledd skal private som ønsker å la utarbeide forslag til reguleringsplan legge dette spørsmålet fram i et møte med kommunen, som kan: ”- gi råd om hvordan planen bør utarbeides, og kan bistå i planarbeidet.” Bestemmelsen tilsvarer i hovedsak § 30 i pbl -85 der regelen var at der private ønsket å utarbeide reguleringsplan ”- - bør” [de private] ”før planlegging settes i gang forelegge reguleringsspørsmålet for det faste utvalget for plansaker. Det faste utvalget for plansaker kan gi råd om planen bør utarbeides og kan bistå i planarbeidet”. Forskjellen er som det framgår at nå er en slik innledende kontakt gjort obligatorisk og skal skje i et møte. Samtidig er nå det faste utvalget for plansaker sløyfet som obligatorisk organ. Vi viser til nærmere omtale av oppstartmøte i  lovkommentaren  side 134.

Etter ny pbl vil det være opp til en ev privat forslagsstiller selv å vurdere om han ønsker å ta kontakt med kommunen før oppstartmøtet og i tilfelle hvordan denne kontakten skal skje. Etter ny pbl § 1-9 skal forvaltningsloven og offentlighetsloven gjelde sammen med bestemmelsene i ny pbl. Forvaltningslovens § 11 (veiledningsplikt) klargjør forvaltningens veiledningsplikt overfor parter og andre interesserte også i en slik innledende fase av en ev. sak, dvs. i fasen før et oppstartmøte. Vi vil også peke på at det i ny pbl lagt opp til at planinformasjon skal være tilrettelagt og tilgjengelig i digitalt format slik at alle som måtte være interessert kan lett kan få tilgang til det, jf eksempelvis § 2-2 om planregister og § 5-2 siste ledd.

Når det så gjelder spørsmålet om hjemmel for å gebyrlegging av kommunal saksbehandling vil vi peke på at pbl gir ikke hjemmel for å gebyrlegge svar på forespørsler som faller inn under veiledningsplikten etter forvaltningslovens § 11 eller informasjon som kommunen må gi etter offentleglova eller miljøinformasjonsloven. Det kommunen kan ta gebyr for innenfor rammen av pbl § 109 er selve behandlingen av et innsendt privat reguleringsforslag.

Vi vedlegger for øvrig sak 8 i ”Planjuridiske fortolkninger” 1/98 som klargjør hvilke arbeider som kan gebyrlegges i tilknytning til kommunens behandling av privat forslag til reguleringsplan, og hvilke andre sakstyper som kan gebyrlegges. Vi vil også peke på at pbl § 109 vil gjelde fram til ny byggesaksdel § 33-1 Gebyr trolig trer i kraft fra1. juli 2010.

Spørsmål: Etter pbl § 12-14 første ledd gjelder samme regler for endring av plan som for utarbeiding av ny plan. Andre ledd inneholder bestemmelse om delegering av mindre og små endringer, og tredje ledd fastsetter at sektormyndigheter og rettighetshavere skal ha anledning til å uttale seg. Dette betyr vel at de små og mindre endringene skal ikke legges ut til offentlig ettersyn, og da gjelder vel heller ikke fristen på 6 uker i § 12-10?  Hvis dette er riktig forstått, hvilken frist gjelder når små og mindre endringer sendes til uttalelse? Er det forvaltningslovens regler som da kommer inn slik at kommunen kan fastsette fristen etter fvl § 16?

Svar: Ja, og ja – jf pbl § 1-9

Spørsmål: Hva er skillet mellom et privat og et offentlig forslag til detaljregulering?

Svar: Et reguleringsforslag er ikke privat når forslagsstilleren har som oppgave å ivareta offentlig interesser og tiltaket det reguleres til skal gjennomføres på grunnlag av bevilgninger fra stat eller kommune eller lån gitt med statlig eller kommunal garanti.

Spørsmål: Ved endring av reguleringsplan kan merknader fra berørte, eks. naboer, føre til at det må foretas en full revisjon/planendring. Hvordan skal/bør dette gebyrlegges?

Svar: Kommunen kan ta gebyr for kostnadene ved behandling av private planforslag frem til offentlig ettersyn, i medhold av selvkostprinsippet - som videreføres. Gebyrlegging for bearbeiding av planforslag - etter offentlig ettersyn, går utover hva det er hjemmel til og kan ikke kreves dekket.

Spørsmål: Må alle endringer endres i henhold til ny planlov, eller kan plankart og bestemmelser justeres med gamle formål/bestemmelser, hvis vedtaket gjøres i henhold til ny lov? (For eksempel flytting av veg iht. innmålt veg.)

Svar: Ved endring av eldre planer må de nye formålene og bestemmelsene benyttes, men det er ikke nødvendig å oppdatere hele planen. Gamle og nye formål og bestemmelser kan godt leve ved siden av hverandre innenfor samme planområde bare det fremgår tydelig hva som er hva.

Spørsmål: Når kommunen ikke finner å ville fremme et planforslag, jf. pbl. § 12-11 tredje punktum, kan dette ”vedtaket” være gjenstand for klage? Kommunestyrets vedtak etter § 12-11 fjerde punktum er vel endelig og uten klageadgang?

Svar: Plan- og bygningsloven legger kompetansen til å beslutte om et område skal tas under regulering til kommunen. Kommunens beslutning om ikke å regulere kan ikke overprøves gjennom klage til departementet/ fylkesmannen etter § 1-9 i loven. § 12-3 annet ledd gir private tiltakshavere rett til å fremme forslag til detaljregulering. Kommunen har ikke noen plikt til å fremme forslaget. Behandlingsreglene i § 12-11 er uttømmende når det gjelder forslagstillers rettigheter. Hvis kommunen avgjør at forslaget ikke skal fremmes, ligger dette innenfor kommunens suverene kompetanse på området. Hvis avgjørelsen etter delegering treffes av et annet organ enn kommunestyret, kan forslagsstiller - på de vilkår som fremgår av bestemmelsen - kreve at avslaget forelegges kommunestyret til endelig avgjørelse.

Svaret på første spørsmål er derfor nei, og på det andre, ja.

§ 12–12 Vedtak av reguleringsplan
Spørsmål: Vi har fått klager på regulerte veg-/banelinjer som er i samsvar med en gyldig kommunedelplan. Spørsmålet er hvor vidt klageadgangen er på en reguleringsplan i slike situasjoner?

Svar: Kommune(del)planer kan ikke påklages. Det betyr at det er først på reguleringsplan private får anledning til brukes sin klagerett. De kan påklage alle sider ved planen selv om den er i samsvar med kommunedelplanen når det gjelder arealbruken. Klagen må behandles på vanlig måte. Det er ikke anledning til å avvise den fordi den gjelder forhold som er avklart i kommunedelplanen.  

Spørsmål: Et planforslag som innbefatter bebyggelse har gått gjennom lovpålagt planprosess, og når saken kommer til kommunestyret for å bli vedtatt, ønsker kommunestyret at tillatt bebyggelse skal få en etasje mer enn det som har vært foreslått. Må da planforslaget sendes på ny høring og legges ut til nytt offentlig ettersyn før flertallet kan vedta noe slikt?

Svar: Saken må uansett sendes tilbake til planutvalget før kommunestyret i tilfelle kan fatte endelig vedtak. Hvis endringen er av det større slaget sett i forhold til planen som helhet må saken ut på ny høring med off ettersyn. Hvis man for eksempel øker fra 2 til 3 etasjer er det 33 % økning av grad av utnytting og ikke en liten endring. Hvis endringen er mindre må det også tas en ny runde med varsling av berørte og ev forelegging for berørte myndigheter. Det vil si tilsvarende behandling som for mindre endring av reguleringsplan - uten høring og ettersyn.

Spørsmål: Planbeskrivelsens betydning synes større etter ny pbl. § 12-12 sier at plan m/planbeskrivelse skal kunngjøres etter vedtak, og når jeg sender brev om vedtaket legger jeg også ved planbeskrivelsen. Skal denne også være med når vi oversender plankart m/bestemmelser, undertegnet av ordfører, til fylkeskommunen og fylkesmannen for arkivering?

Bør planbeskrivelsen ligge i planregisteret eller er det tilstrekkelig at saksnummeret er oppgitt, og at den kan finnes der?

Svar: Det er ikke lenger nødvendig å sende vedtatt reguleringsplan til fylkesmannen og fylkeskommunen. Det er kun kommuneplanens arealdel som skal sendes de nevnte instanser, jf. pbl. § 11-15 annet ledd.

Dersom det etableres et digitalt planregister, skal også planbeskrivelsen tas inn som en del av planen. Et ikke-digitalt planregister vil derimot bare gi en planoversikt, slik at planbeskrivelsen ikke skal inn her.

Planstrategiarbeidet omfattes ikke av KU-regelverket, men det er jo opplagt at en vurdering av både utfordringer og grep som foreslås for å arbeide med utfordringene vil være en viktig del av planstrategien. Dette omfatter selvsagt også en vurdering av hvordan strategien svarer på de kommende nasjonale forventningene til regional og kommunal planlegging.

§ 12-14. Endring og oppheving av reguleringsplan
Spørsmål: Hvordan kan kommunen fastsette tomtedeling der slik inndeling ikke fremgår av reguleringsplanen? 

Svar:Tomteinndeling kan fastsette som en utfylling av reguleringsplan. Slik utfylling behandles som mindre endring og utfylling etter bestemmelsene i § 12-14. Kommunestyret kan delegere myndighet til å foreta slik utfylling innenfor hovedtrekkene i reguleringsplan etter § 12-14 andre ledd.

Spørsmål: Kan kommunen foreta en utvidelse av et regulert område gjennom en mindre reguleringsendring?  Det er snakk om 50-60 m2 og området som tenkes tatt med er vist som byggeområde i kommuneplanen, men er altså uregulert. Ingen naboer har protestert, overordnete myndigheter er ikke varslet fordi de ellers ikke er berørt.

Svar: Det er anledning til å justere reguleringsgrenser litt utover eller innover selv om det ligger i kanten av reguleringsplanen og arealet på utsiden av avgrensningslinjen er uregulert – så lenge endringen reelt er en mindre reguleringsendring. For eksempel kunne veivesenet også tidligere justere reguleringsgrensene for veier litt hit eller dit for å tilpasse planen til faktisk situasjon i gjennomføringen. Men hvis man justerer seg utover i uregulert område kan det kanskje være grunn til å være litt mer forsiktig med å karakterisere noe som en mindre endring. I hvert fall bør det begrunnes godt og konkret hvorfor reguleringsendringen er mindre.

Spørsmål: Det ikke er klageadgang på kommunens avslag på henvendelser om å foreta endring i reguleringsplan. Gjelder dette også avslag på forslag om små og mindre endringer?

Svar: Ja. Et avslag er bare en ”delegasjon” av kommunestyrets reguleringskompetanse, og kommunestyrets beslutning om ikke å ville ta opp/foreta regulering/omregulering kan ikke påklages. Positive reguleringsvedtak kan påklages.

En annen side av det er at hvis parten søker om dispensasjon for det samme som han ønsker å gjøre som mindre vesentlig endring – så vil avslag på dispensasjon være et påklagelig vedtak.

Spørsmål: Skal mindre endringer i plan legges ut til offentlig ettersyn, eller er det tilstrekkelig med høring i medhold av pbl § 12-14 tredje ledd?

Svar: Ved mindre endringer er det ikke krav om utlegging til offentlig ettersyn. Før det treffes slikt vedtak skal imidlertid saken i medhold av pbl. § 12-14 siste ledd, forelegges berørte myndigheter. Eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket skal gis anledning til å uttale seg. Jf. for øvrig pbl. § 1-9 og forvaltningslovens bestemmelser. 

Spørsmål: Hva er forskjellen mellom endring og mindre endring av reguleringsplan.

Med mindre endringer menes endringer som ikke går ut over hovedtrekkene i plan på en måte som forutsetter full medvirkningsprosess. Endringen kan ikke ha nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Vurderingen av hva som er ”mindre vesentlig endring” etter pbl 85 har i mange kommuner ofte vært for vid. Den nye begrepsbruken tar sikte på en klargjøring og innstramming i forhold til tidligere uhjemlet praksis. En endring, som etter lovens system forutsetter medvirkning fra andre enn de grunneiere som endringen direkte berører, kan ikke gjennomføres etter reglene om mindre endring. Det samme gjelder når endringen krever avklaring fra sektormyndighet eller endringen er i strid med overordnede planer.

Mindre endringer kan f.eks. være arrondering av formålsgrenser, justering av linjeføringer for infrastrukturanlegg. Mindre endringer omfatter ikke innføring av nye eller fjerning av arealformål eller hensynssoner. Derimot vil en justering av grensene mellom to formål kunne anses som en mindre endring. Som mindre endring kan man også justere byggegrenser, frisiktsoner og lignende.  Forenklet sagt kan man gjøre justeringer i det som allerede ligger inne i planen, men ikke innføre nye elementer.

Dersom endringen utløser krav om risiko- og sårbarhetsanalyse etter § 4-3, vil den ikke kunne behandles som en mindre endring.

Spørsmål: Hva menes med mindre endring av reguleringsplan?

Svar: Adgangen til forenklet prosess i forbindelse med mindre endringer i reguleringsplan framgår av plan- og bygningsloven § 12-14 annet ledd.

Med mindre endringer menes endringer som relativt sett er mindre i forhold til planen, og som ikke går ut over hovedtrekkene i planen på en måte som forutsetter nytt offentlig ettersyn. Endringen kan ikke ha nevneverdig betydning for noen berørte parter eller interesser. Den nye begrepsbruken i plan- og bygningsloven, tar sikte på en klargjøring og innstramming i forhold til tidligere praksis, jf. begrepsbruken ”mindre vesentlig endring” i loven av 1985.

Det som nå gjelder er at mindre endring uansett ikke kan gjennomføres etter reglene i plan- og bygningsloven § 12-14 annet ledd, dersom endringen:
• utløser krav om risiko- og sårbarhetsanalyse etter pbl. § 4-3,
• forutsetter medvirkning fra andre enn de grunneiere som endringen direkte berører,
• foreligger innvending fra sektormyndighet (innsigelsesmyndighet etter pbl. § 5-4),
• er i strid med overordnede planer, eller
• forventes å påføre naboer ulemper som kan utløse erstatning etter reglene i oreigningslova.

Selv om endringen kun gjelder en reguleringsbestemmelse, kan omfanget og konsekvensene av endringen bli så vidt omfattende at den ikke kan gjennomføres som en mindre endring.

Er kommunen i tvil om en endring er mindre i lovens forstand, bør endringen følge ordinær saksbehandling for endring av plan.